La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[lebadeil]

Bon, je rentre ce soir, et découvre ce nouveau naufrage de Primonial sur ce Forum. En consultant mes 2 assurances vie, c'est environ 1700€ de valorisation qui s'envolent ...
Alors ce soir, l'interrogation comme dans chaque cas : couper mes 2 lignes, ou espérer un rebond?
Comme énoncé dans tous vos messages, ça risque tout de même d'ébranler le marché des SCI ...
On nous disait d'investir plutôt dans la santé, les résidences senior, l'enseignement et la logistique, plutôt que le bureau, et là, boum sur le premier secteur!
Alors, est-ce Primonial qui est de la daube, ou les SCI en général ? Vaste question qui va hanter ma nuit ...

Je me demande si Cap Santé n'a pas vécu une contagion de Capimmo, plutôt qu'un problème sur le secteur Santé. D'ailleurs, c'est comme cela qu'on est plusieurs à avoir pris les devants en septembre/octobre 2023.

 

[pdemo]

Que tu achètes ou que tu vendes, ils se gavent avec des commissions de mouvement.
[lien réservé abonné]
Le projet de loi prévoyait la suppression au 1er janvier 2024.
Repoussé au 1er janvier 2026 et d'ici là le texte sera perdu en route ...

 

[ChristianR29]

Je me demande si Cap Santé n'a pas vécu une contagion de Capimmo, plutôt qu'un problème sur le secteur Santé. D'ailleurs, c'est comme cela qu'on est plusieurs à avoir pris les devants en septembre/octobre 2023.

Il va falloir suivre de près la SCI Trajectoire Santé ...

Pour résumer svp, qu'est-ce qui vous avait alerté sur Cap Santé, et fait retirer vos billes?

 

[lebadeil]

Il va falloir suivre de près la SCI Trajectoire Santé ...

Trajectoire Santé : Euryale ne risque pas de mentir, ils ne publient pas de reporting
Une SCI boite noire !

 

[ba7872]

Ce qui est inadmissible pour toutes les UC des assurances vie mais encore plus avec les Sci c'est que l'on achète et on vend avec une valorisation inconnue. Celui qui a passé un arbitrage de vente de Capimmo entre le 2 et le 8 février se prend -9% dans les dents.

Ce n'est pas propre à l'assurance vie.
Quand vous achetez/vendez des parts d'un fonds non coté (OPCVM, OPCI, ...) sur CTO/PEA, c'est toujours à cours inconnu car c'est toujours à la prochaine VL. Même pour un bête fonds monétaire.

Il n'y a que les titres cotés en bourse (actions, ETF, obligation, ...) qui s'achètent/se vendent à cours connu. Mais vous ne choisissez pas forcément non plus s'il n'y a pas de contrepartie à votre prix. Quand une action fait -20% ou +20% sur une séance, vous subissez aussi !

 

[pdemo]

Quand on a des UC en assurance vie ou sur CTO/PEA on est censé surveiller moins fréquemment que les actions cotées en continu, sinon on ne dort plus.

 

[ba7872]

Je me demande si Cap Santé n'a pas vécu une contagion de Capimmo, plutôt qu'un problème sur le secteur Santé. D'ailleurs, c'est comme cela qu'on est plusieurs à avoir pris les devants en septembre/octobre 2023.

Je ne pense pas. Le secteur de la santé n'est pas plus à l'abri des baisses que les autres. Les histoires de "le secteur de la santé est résilient, ...", c'est du marketing.
La valeur de reconstitution de Primovie avait déjà pas mal baissé en 2022. Comme pour Primopierre, beaucoup trop de collecte, donc bien achetés trop chers.
Pour Cap Santé, Primonial a peut-être acheté trop cher les actifs d'Icade.

 

[ba7872]

Quand on a des UC en assurance vie ou sur CTO/PEA on est censé surveiller moins fréquemment que les actions cotées en continu, sinon on ne dort plus.

Ça n'a aucun rapport.
Vous parlez en fait des UC immobilières. Mais par définition (ça a déjà été dit maintes fois), l'immobilier, c'est illiquide, et la valorisation des biens n'est pas effectué tous les jours. Donc lorsqu'il y a revalorisation, la variation peut être brutal, c'est comme ça.
Le problème sur l'immobilier n'est pas venu du jour au lendemain, on en parle depuis des mois.

Et comme les SCI n'ont pas mis en place de mécanisme pour bloquer les ventes, ça amplifie la chute.

Quand vous possédez un bien immobilier en direct, vous n'allez pas voir un agent immobilier ou un expert tout les jours pour connaitre sa valeur ? Et une variation de + ou - 10%, ce n'est pas si important que ça (quand on voit les différence d'estimation entre plusieurs agents immobiliers...).

 

[Lukas]

Pierval Santé, une SCPI de santé, a vue sa valeur de reconstitution baissée ~5% depuis 2022.
Ce qui est + étonnant pour Cap Santé c'est que la SCI est récente et fait ses achats en période de baisse. Ça pose des questions sur l'expertise immo du gestionnaire et sa capacité à faire des bons achats.

J'ai la même conclusion, pour avoir une baisse de 6% si rapide c'est que les actifs rachetés à Icade ont été surévalués et payés à prix d'or.

J'ai l'impression que Primonial n'a aucune plus value finalement sur l'immobilier. Ils m'apparaissent, de mon point de vue, que comme un gestionnaire comptable.

 

[PapaMoney]

Ça n'a aucun rapport.
Vous parlez en fait des UC immobilières. Mais par définition (ça a déjà été dit maintes fois), l'immobilier, c'est illiquide, et la valorisation des biens n'est pas effectué tous les jours. Donc lorsqu'il y a revalorisation, la variation peut être brutal, c'est comme ça.
Le problème sur l'immobilier n'est pas venu du jour au lendemain, on en parle depuis des mois.

Et comme les SCI n'ont pas mis en place de mécanisme pour bloquer les ventes, ça amplifie la chute.

Quand vous possédez un bien immobilier en direct, vous n'allez pas voir un agent immobilier ou un expert tout les jours pour connaitre sa valeur ? Et une variation de + ou - 10%, ce n'est pas si important que ça (quand on voit les différence d'estimation entre plusieurs agents immobiliers...).

Il ne faut pas tous mélanger.
Un agent immobilier et un expert interne ou extériorisé chargé de l'estimation de la valeur d'une UC immobilière.
On n'est pas dans les mêmes catégories.

 

[ba7872]

Il ne faut pas tous mélanger.
Un agent immobilier et un expert interne ou extériorisé chargé de l'estimation de la valeur d'une UC immobilière.
On n'est pas dans les mêmes catégories.

Si, c'est la même chose. Une société immobilière ne fait pas expertiser ses biens tous les jours. Elle fait uniquement des expertises périodiques. Donc ce n'est pas étonnant d'avoir des variations à -10% ou -15% quand les taux sont remontés brutalement.

 

[PapaMoney]

Pierval Santé, une SCPI de santé, a vue sa valeur de reconstitution baissée ~5% depuis 2022.
Ce qui est + étonnant pour Cap Santé c'est que la SCI est récente et fait ses achats en période de baisse. Ça pose des questions sur l'expertise immo du gestionnaire et sa capacité à faire des bons achats.

J'ai la même conclusion, pour avoir une baisse de 6% si rapide c'est que les actifs rachetés à Icade ont été surévalués et payés à prix d'or.

J'ai l'impression que Primonial n'a aucune plus value finalement sur l'immobilier. Ils m'apparaissent, de mon point de vue, que comme un gestionnaire comptable.

L'opération de transformation d'ICADE/CapSanté est un montage complexe, une opération très lourde qui a nécessairement fait intervenir des experts juridiques, financiers, immobiliers, médicaux et commerciaux.
Donc une erreur de 6% paraît peut probable, ou alors c'est un coup préparé et là c'est bien plus grave.

Après , il y a tellement de demandes en santé et grand âge, que c'est bien le rendement "médical" qui forme la valeur locative. C'est de toute façon refacturé aux patients, clients forcés de ces structures...On n'est vraiment pas dans un crise conjoncturelle de taux monétaire comme on peut l'être sur du bureau lamba.

Il y a quelque chose d'autre.

Pour l'instant, sans aide des pouvoirs publics et des autorités de contrôle, car malheureusement en tant qu'épargnant nous en sommes rendus là,nous n'en savons pas plus et subissons ces pratiques.

 

[ba7872]

Pierval Santé, une SCPI de santé, a vue sa valeur de reconstitution baissée ~5% depuis 2022.
Ce qui est + étonnant pour Cap Santé c'est que la SCI est récente et fait ses achats en période de baisse. Ça pose des questions sur l'expertise immo du gestionnaire et sa capacité à faire des bons achats.

J'ai la même conclusion, pour avoir une baisse de 6% si rapide c'est que les actifs rachetés à Icade ont été surévalués et payés à prix d'or.

J'ai l'impression que Primonial n'a aucune plus value finalement sur l'immobilier. Ils m'apparaissent, de mon point de vue, que comme un gestionnaire comptable.

La majorité du Patrimoine de Cap Santé vient d'Icade je crois. Rappelez-vous, la VL de Cap Santé était montée de 3,2% en juillet 2023 lors de l'intégration des actifs d'Icade Santé. C'est donc "juste" un retour en arrière.

J'attends avec impatience le bulletin du T4 2023 de Pierval Santé pour (espérer) connaitre la dernière valeur de reconstitution.

 

[PapaMoney]

Si, c'est la même chose. Une société immobilière ne fait pas expertiser ses biens tous les jours. Elle fait uniquement des expertises périodiques. Donc ce n'est pas étonnant d'avoir des variations à -10% ou -15% quand les taux sont remontés brutalement.

pas sur une opération ICADE/Cap Santé

 

[lebadeil]

Primonial s'enfonce aussi sur Primopierre et Primovie, voir la file SCPI ci-dessous c'est la totale !
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-resultats-de-lexercice-2023.48769/page-10#post-580837

 

[atz]

Bon, j'avais déjà bien réduit mon exposition aux SCI mais j'aurais pu/du faire encore mieux
Ce coté agaçant quand on se dit depuis un moment qu'on va le faire mais que pour un tas de raisons plus ou moins valables on l'a pas fait...

 

[sorcier]

Pour résumer svp, qu'est-ce qui vous avait alerté sur Cap Santé, et fait retirer vos billes?

Le rapport rendement/risque. Au moment que le rendement d'une SCI est inférieur ou comparable au rendement des fonds monétaires, c'est absurde prendre des risques et le rendement de Cap Santé a stagné pendant des mois.

 

[lux]

Primonial s'enfonce aussi sur Primopierre et Primovie, voir la file SCPI ci-dessous c'est la totale !
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-resultats-de-lexercice-2023.48769/page-10#post-580837

Bonjour lebadeil, effectivement, on voit que la tendance des supports de Primonial est à la baisse. Que faut-il penser de Linasens? y a t il également des signes annonciateurs de baisse?

 

[Ody]

Bon, j'avais déjà bien réduit mon exposition aux SCI mais j'aurais pu/du faire encore mieux
Ce coté agaçant quand on se dit depuis un moment qu'on va le faire mais que pour un tas de raisons plus ou moins valables on l'a pas fait...

Idem. J'ai reporté.
Et quand j'ai voulu le faire, fin janvier, je suis restée bloquée sur le site suite à un arbitrage non validé depuis15 jours, bloquant tout autre arbitrage.
Je crois que le blocage vient du fait que j'ai voulu anticiper sur Evolution Vie/Abeille le double arbitrage pour profiter plus rapidement du bonus (basculement fin janvier du fond multi bonus sur le fond euro garanti avant que l'assureur le fasse début février)

 

[pdemo]

Ça n'a aucun rapport.
Vous parlez en fait des UC immobilières.

Vous n'avez pas lu ou compris mon message.
J'écris "toutes les UC et encore plus significatif pour les sci"
Sicav, FCP, OPCVM en tout genre on achète et on vend sans connaitre la valorisation.
Fatalement si la valorisation est à la semaine, tous les 15 jours ou tous les mois c'est encore pire.
Il ne faut pas confondre non plus SCPI et sci.