La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Bachel64]

Bonjour @Bachel64 ,
il y a la réalité des loyers et valorisation des parts, et il y a aussi la psychologie.

As tu confiance ou non ?
Aurais tu envie d'acheter ces parts en ce moment ? que se passe t il quand le marché de l'offre et la demande est déséquilibré ? ..... c'est peut être une des clefs de réponse à la question.

Bonjour,

A ce stade , ce n 'est plus une question de confiance sur le produit : la SCPI PATRIMO CROISSANCE typée en résidentiel sur lequel je suis déjà positionné et confiant dans son contenu (résidentiel)

Ce qui m'inquiète surtout et ce n 'est pas de la "psychologie" , mais bien du concret ; Ce sont les impacts potentiels comptables et financiers de la la société de gestion Mère (PRIMORIAL) sur l 'ensemble de son périmètre et de ses conséquences sur ses filiales !

Ce n 'est pas une réflexion sur l 'opportunité d'acheter ou pas de la SCPI PATRIMO C dans laquelle je répète , j'ai confiance mais bien de savoir s'il faut rester dans le bateau PRIMORIAL avant un naufrage ou arbitrer et changer de stratégie .

 

[Lukas]

Comme beaucoup de ceux qui avaient gardé du Cap Santé… On peut garder confiance sur l'intérêt du produit mais ce n'est pas suffisant. Le gestionnaire doit aussi être évalué et force est de constater qu'il accumule les erreurs sur plusieurs produits.

 

[ba7872]

Vous n'avez pas lu ou compris mon message.
J'écris "toutes les UC et encore plus significatif pour les sci"
Sicav, FCP, OPCVM en tout genre on achète et on vend sans connaitre la valorisation.
Fatalement si la valorisation est à la semaine, tous les 15 jours ou tous les mois c'est encore pire.
Il ne faut pas confondre non plus SCPI et sci.

Si, j'ai très bien compris votre message. Mais je suis sûr que vous ne l'auriez jamais écrit s'il n'y avait pas ces cas de chute brutale des SCI à coup de -10%.
Les OPCVM actions et obligations ont rarement ce genre de variation brutal, sauf à prendre des produits spéculatifs/à levier.
Et je n'ai pas confondu SCPI et SCI (c'est de toute façons un peu la même chose : si vous faites un arbitrage d'une SCPI le jour ou la veille d'un changement de prix de part, vous subissez ce changement alors que vous n'étiez pas au courant).

Et je vous le répète, on achète et on vend toujours à cours inconnu, c'est comme ça quelle que soit l'enveloppe d'investissement (AV/PER, CTO/PEA) et depuis que les fonds existent. Donc si ça ne vous convient pas, n'investissez pas dans ce genre de produit.

 

[pdemo]

Si, j'ai très bien compris votre message. Mais je suis sûr que vous ne l'auriez jamais écrit s'il n'y avait pas ces cas de chute brutale des SCI à coup de -10%.

Je le répète autour de moi depuis plus de 20 ans, j'ai trouvé ce principe aberrant quand j'ai acheté ma première OPCVM il y a bien longtemps (bien avant les sci)

 

[TranquilouBillou]

Bonsoir,

Merci @manu22 pour les chiffres officiels.

Ca fait bien longtemps que Primonial trompe ses épargnants avec des reportings/ des interviews de retour à l'équilibre qui n'arrivent jamais. Mensonge ou incompétence ? Dans les 2 cas, cela hatise la colère, sauf pour ceux qui s'en sont débarrassés.

Cela peut même entacher les autres supports immobilier de Primonial, dont Cap Santé, même si ce secteur est favorable. C'est déjà la conclusion à laquelle on était arrivés pour quelques uns en Sept, puis redite en Novembre.

Et pour ma part, les premiereres alertes datent de Mars 2023 .... sur cette file ! A cette époque, beaucoup ne voulaient pas y croire .... ok, c'est la liberté de penser.

La prochaine question sera quoi faire de votre arbitrage, en fonction de la maturité de l'AV, de l'état de la plus value, et des autres UC disponibles. On peut aussi en parler ....,pour ceux qui le souhaitent.

Vous connaissez ma devise : il ne fait pas avoir raison trop tôt.....

Le secteur de la santé est favorable. Mais TROP cher. Idem la logistique.
Fuir ce qui est à la mode.

 

[TranquilouBillou]

Ça ne peut pas être une véritable chute de valorisation d'un bien. C'est très certainement encore un bidouillage comptable avec une "provision" quelconque...
Aucun conseil officiel des courtiers, des rumeurs, quelques suggestion de conseillers...
On approche de la compétence du PNF

Que des gérants gèrent mal, on vous laisse le soin de juger (moi je pense qu'il s'agit de market timing).
Que vous mettiez en cause toute la chaine de validation de l'industrie, c'est abusif...

Experts immobiliers --> expert interne en évaluation (AIFM) --> CAC --> Dépositaire --> AMF (et ACPR pour l'assurance vie).

Difficile de passer entre les gouttes.

 

[TranquilouBillou]

Pour Cap Santé, c'est intrigant cette brusque baisse de l'encours juste avant la chute de la VL. Certains (institutionnels ?) auraient-ils des oreilles très fines ?

Afficher la pièce jointe 25814
J'ai bien fait de liquider Capimmo en août et Cap Santé en octobre (dont la PV aura épongé une partie des MV de Capimmo).

L'encours est valorisé selon la dernière VL : pour un même nombre de parts et une valeur liquidiative plus faible --> baisse de l'encours.

 

[TranquilouBillou]

Le rapport rendement/risque. Au moment que le rendement d'une SCI est inférieur ou comparable au rendement des fonds monétaires, c'est absurde prendre des risques et le rendement de Cap Santé a stagné pendant des mois.

Vous avez mille fois raison : on voit bien que fin 2021, il fallait bazarder les fonds immobiliers qui avaient du stock et passer sur des nouveaux fonds pour prendre la nouvelle pente.

"On freine dans les pentes, on accélère dans les côtes". Ca marche comme ça en immo.

 

[JeanBonbeur29]

Le secteur de la santé est favorable. Mais TROP cher. Idem la logistique.
Fuir ce qui est à la mode.

Très honnêtement, je n'ai jamais compris pourquoi tout le monde s'obstinait à dire depuis des mois que le secteur de la santé (du seul point de vue immobilier j'entend) est "favorable", "porteur", "épargné pour le moment", "prometteur" et j'en passe.

Quel que soit le secteur choisi (à la seule exception notable du secteur résidentiel), les biens sont valorisés en rapportant un loyer attendu par le marché des investisseurs professionnels, par rapport à un taux de rendement attendu par ces mêmes investisseurs professionnels. Le fait que le secteur soit "porteur pour les 50 prochaines années", c'est uniquement un discours marketing. Si ça pouvait avoir un impact ça serait par définition sur du très très long terme, et donc ça ne protégeait en aucun cas des turbulences à court terme.
Comme Primonial est leader dans la santé, ils avaient tout intérêt à porter ce discours. Et ils ont magnifiquement bien réussi puisque ça semblait une évidence absolue pour une majorité d'investisseurs.

S'il y a 1 ou 2 ans, on pouvait trouver des investisseurs intéressés par des cliniques de super qualité pour un rendement de 3% (puisque les autres investissements sans risques rapportaient 0%), c'est évident qu'aujourd'hui ces mêmes investisseurs souhaitent un rendement minimal de 5% (voir 6% j'imagine étant les risques immobiliers).
Après, c'est uniquement mathématique :
* si je valorise un bien avec un loyer de 100 000 € à 3%, j'obtiens = 100 000€ / 3% = 3 333 000 €,
* si je valorise un bien avec un loyer de 100 000€ à 5%, j'obtiens = 100 000€ / 5% = 2 000 000 € (soit -40% de perte de valeur)
La baisse peut éventuellement être atténuée légèrement si on eu de l'inflation sur le loyer. Mais dans tout les cas, la baisse reste très importante

 

[PapaMoney]

Que des gérants gèrent mal, on vous laisse le soin de juger (moi je pense qu'il s'agit de market timing).
Que vous mettiez en cause toute la chaine de validation de l'industrie, c'est abusif...

Experts immobiliers --> expert interne en évaluation (AIFM) --> CAC --> Dépositaire --> AMF (et ACPR pour l'assurance vie).

Difficile de passer entre les gouttes.

Nous parlons de SCI et SC, pas de SCPI effectivement plus contrôlées.
C'est précisément là qu'est la vérité: de nombreuses personnes spécialistes de leurs domaines, de bonnes rémunérations, des commissions, des redistributions, des rétro-commissions...et pourtant des publications officielles déformant la réalité connue, aucune information directe en temps utile des épargnants, aucune mesures de bon sens comme le blocage partiel des cessions, le gré à gré...
Ces gens sont tous des professionnels, nous ne sommes a priori que des particuliers épargnants dans l'intérêt de nos familles et de nos retraites.

 

[TranquilouBillou]

Comme beaucoup de ceux qui avaient gardé du Cap Santé… On peut garder confiance sur l'intérêt du produit mais ce n'est pas suffisant. Le gestionnaire doit aussi être évalué et force est de constater qu'il accumule les erreurs sur plusieurs produits.

Je l'ai dit dans un message précédent : je fuis les effets de mode.

Saviez-vous que les fonds de droit français (j'insiste, seulement de droit français) avaient investi plus de 40% du marché de la santé en 2022 en EUROPE ? Oui, oui...

Ne pensez-vous pas que la multiplication des fonds santé en France est un peu artificielle dans ces conditions ? J'appelle cela de la mode : beaucoup de collecte, j'inonde la niche, mon chien meurt.

Idem pour la log même si le marché est beaucoup plus vaste.
Et on n'en est pas loin sur l'hôtellerie.
Et bizarrement, tout le monde fuit le bureau. Les prix sont alors complètement massacrés. Pourtant l'immeuble a les fesses sur un terrain qui vaudrait de l'or en résidentiel. Irrationalité...

 

[TranquilouBillou]

Nous parlons de SCI et SC, pas de SCPI effectivement plus contrôlées.
C'est précisément là qu'est la vérité: de nombreuses personnes spécialistes de leurs domaines, de bonnes rémunérations, des commissions, des redistributions, des rétro-commissions...et pourtant des publications officielles déformant la réalité connue, aucune information directe en temps utile des épargnants, aucune mesures de bon sens comme le blocage partiel des cessions, le gré à gré...
Ces gens sont tous des professionnels, nous ne sommes a priori que des particuliers épargnants dans l'intérêt de nos familles et de nos retraites.

Vous vous trompez. Les sociétés de gestion ont exactement les mêmes contrôles pour tous les fonds qu'elle gèrent. C'est écrit dans son agrément, allez jeter un coup d'oeil.

 

[JeanBonbeur29]

Je l'ai dit dans un message précédent : je fuis les effets de mode.

Saviez-vous que les fonds de droit français (j'insiste, seulement de droit français) avaient investi plus de 40% du marché de la santé en 2022 en EUROPE ? Oui, oui...

Ne pensez-vous pas que la multiplication des fonds santé en France est un peu artificielle dans ces conditions ? J'appelle cela de la mode : beaucoup de collecte, j'inonde la niche, mon chien meurt.

Idem pour la log même si le marché est beaucoup plus vaste.
Et on n'en est pas loin sur l'hôtellerie.
Et bizarrement, tout le monde fuit le bureau. Les prix sont alors complètement massacrés. Pourtant l'immeuble a les fesses sur un terrain qui vaudrait de l'or en résidentiel. Irrationalité...

Tout à fait d'accord !

Il n'y a aucune "martingale" qui permettrait de trouver un secteur magique par rapport à un autre en immobilier tertiaire (je met le résidentiel à part, qui n'est ni mieux, ni moins bien, mais il répond à une logique différente du fait que la très grande majorité des investisseurs sont des gens normaux qui ont besoin de se loger et non pas des investisseurs qui cherchent un rendement financier).

Comme la baisse concerne toutes les SCI et tout les secteurs, la seule différenciation pertinente qu'on peut trouver entre les différentes SCI pour juger de leur qualité serait leur âge et le dynamisme de leur collecte.
Une SCI jeune et avec de la collecte sera en mesure d'acheter une proportion très importante de sa taille en actifs "à prix cassé", ce qui lui permettra d'amortir par les nouveaux biens immobiliers, les baisses inévitables sur les anciens biens immobiliers. Une SCI qui ne pèserait que 100 M€ et qui collecterait 100 M€ dans l'année disposerait d'autant de nouveaux actifs que d'anciens, ce qui est très confortable en attendant une baisse des taux.
Une "vieille SCI" qui ne collecte plus (ou qui décollecte), est obligée de subir la baisse sans amortisseur.

Pour rendre le tableau plus pertinent, le mieux serait de rapporter la collecte des derniers mois à la taille de la SCI, on aurait là un indicateur du dynamisme potentiel de la SCI

 

[lebadeil]

Bonjour

beaucoup d’émotions sur cette file, lié aux dernières actualités.
La question maintenant est que faire pour la suite ?
Toutes les SCI ne sont pas à mettre dans le même panier. Certaines ont montré leur résilience, leur sérieux. D'autres au contraire ne donnent clairement pas envie (en particulier chez les mastodontes)

Le risque 2 mentionné dans les documents financiers des SCI n'est clairement plus d'actualité.

La crise sur l'immobilier papier n'est pas terminée, et les frais d'entrée ne devraient pas être un frein en regard des risques de pertes.

En parallèle, les fonds monétaires permettent des rendements de 4% sans risque.

A partir de la, chacun fera sa propre analyse pour définir / rééquilibrer son portefeuille.

 

[lebadeil]

Pour rendre le tableau plus pertinent, le mieux serait de rapporter la collecte des derniers mois à la taille de la SCI, on aurait là un indicateur du dynamisme potentiel de la SCI

Oui , en effet, cela a été demandé un peu plus haut sur cette file, avec l’adhésion de plusieurs membres.
@Bossuet m'a confirmé par MP qu'il allait proposer quelque chose dans les tableaux

 

[PapaMoney]

Vous vous trompez. Les sociétés de gestion ont exactement les mêmes contrôles pour tous les fonds qu'elle gèrent. C'est écrit dans son agrément, allez jeter un coup d'oeil.

Rares sont les SC ou SCI qui sont agréées par l'AMF.

Pour une de 2 qui nous préoccupent actuellement CapSanté, elle ne l'est clairement pas.
Par contre, elle est bien un produit spécifique à l'AV, ce qui rend les avis ou analyses , certes vrais là où il y a des investisseurs "institutionnels" , beaucoup moins adaptés, voire inadaptés.

Et puis, comme déjà dit par plusieurs membres sur ce forum, on ne fait pas du trading avec l'AV, c'est un outil patrimonial de moyen-long terme.

 

[PapaMoney]

Capture d'un document Primonial;
CapSanté non agréée AMF et spécifique AV

 

[Bossuet]

Oui , en effet, cela a été demandé un peu plus haut sur cette file, avec l’adhésion de plusieurs membres.
@Bossuet m'a confirmé par MP qu'il allait proposer quelque chose dans les tableaux

Il y aura des ↗↘→ sur l'évolution de l'encours !

Version nouvelle demain ou samedi !

 

[Argg]

Pierval Santé, une SCPI de santé, a vue sa valeur de reconstitution baissée ~5% depuis 2022.
Ce qui est + étonnant pour Cap Santé c'est que la SCI est récente et fait ses achats en période de baisse. Ça pose des questions sur l'expertise immo du gestionnaire et sa capacité à faire des bons achats.

J'ai la même conclusion, pour avoir une baisse de 6% si rapide c'est que les actifs rachetés à Icade ont été surévalués et payés à prix d'or.

J'ai l'impression que Primonial n'a aucune plus value finalement sur l'immobilier. Ils m'apparaissent, de mon point de vue, que comme un gestionnaire comptable.

D'un autre côté, si la valo de Cap Santé avait autant autant augmenté après l'achat d'Icade, c'est qu'ils avaient fait une bonne affaire ?
Mais peut-être que la baisse actuelle vient surtout d'une "provision pour illiquidité" pour rembourser les parts en attente ?

 

[lebadeil]

Il y aura des ↗↘→ sur l'évolution de l'encours !

Version nouvelle demain ou samedi !

merci @Bossuet , amicalement