La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[JeanBonbeur29]

J'avoue que je suis en partie coupable : j'avais réduit ma position en Tangram des 4/5e au cours de l'année.

(Globalement, réduction de 1/4 de mon exposition à la pierre-papier, avec forte diminution de mes positions les plus importantes au profit d'une plus grande diversification et "granularité").

Question : quelle est la prochaine SCI ou SCPI sur la liste ?

(J'ai mon idée... mais je ne veux pas répandre de rumeurs douteuses).

Bonjour Bossuet

A mon avis, vous avez totalement le droit de donner votre opinion sur la ou les prochaines SCI à risques tant que votre opinion se base sur des éléments factuels.
Libre à chacun d'en tenir compte, ou non. Mais par les temps qui courent, je pense que les lecteurs du forum les plus débutants dans le monde des SCI aimeraient beaucoup disposer de l'avis des membres les plus expérimentés

 

[lebadeil]

Bonjour,
Ma perception est que lorsqu'on a la matérialisation de la souffrance d'une SCI , c'est trop tard. La matérialisation pouvant se traduire par un manque de liquidité, par une pénalité de sortie, par une baisse de VL., ou autre .....
On aurait donc intérêt à anticiper, sur des signaux d'alerte même mineurs (j'en ai parlé dans mes posts precedents)

La conjoncture s'est globalement dégradée depuis le début de l'année, avec des SCI qui souffrent plus (en regard de leur poids, manque d'agilité, immobilier vieillissant, secteur d'investissement, manque de collecte/attractivité)

D'autres au contraire, ont su montrer leur résilience , voir même leur croissance pendant cette même période.

Mais pour autant, la vigilance reste de mise, tant que la conjoncture reste défavorable ( taux a un niveau haut, inflation, pouvoir d'achat, confiance dans le futur)

Est on au point bas ? Je ne crois pas.
Faut il jeter toutes les SCI : non , il faut être sélectif.

Faut il faire le dos rond ? Certains membres ont décidé de jouer cette carte depuis le début de l'année, en misant sur le long terme. Ce n'est personnellement pas mon choix, mais c'est avis que je respecte.
Pour certaines SCI, la situation s'est largement dégradée depuis le début de l'année. Je ne ressers pas le couvert ....

La question relative a cette strategie est le manque à gagner pendant les années du dos rond, et le pari sur le temps pour revenir à l'équilibre, versus des placements alternatifs.

Enfin, pour ma part, si je me repositionne sur des SCI dans qq années, je préférerais choisir celles qui séduisent avec des perspectives, plutôt que les anciennes, qui ont mal marché, ou qui ont laissé des traces disgracieuses.

Ce n'est que mon avis personnel ....

 

[Buffeto]

Est on au point bas ? Je ne crois pas.
Faut il jeter toutes les SCI : non , il faut être sélectif.

tu connais l'effet " boule de neige " ?
plus il y a de ventes plus les gens vendent .....et plus le cours baisse

 

[lebadeil]

tu connais l'effet " boule de neige " ?
plus il y a de ventes plus les gens vendent .....et plus le cours baisse

Oui en effet, c'est ce que l'on vit .... le forum ne représentant qu'une partie négligeable dans cet effet.
Il n' y a pas d'effet sans cause .....On peut également s'intéresser aux causes, et aux conséquences ....

D'où ma devise , il ne faut pas avoir raison trop tôt, .... et même quand on a raison, il faut arriver à se faire accepter .....

 

[Bossuet]

Quelques conseils de base, en général :

Règle 1 : il est difficile de prévoir l'avenir, surtout avant... Se méfier des engouements et des paniques.

Règle 2 : connaître (apprendre à connaître) son aversion au risque et les risques des investissements faits ou à faire.

Pour ma part, pas plus de 27% d'actifs risqués (ETF actions, obligations HY, pierre-papier), le reste en fonds euros d'assurances vies, obligations court-terme ou fonds monétaires, livrets.

Règle 3 : diversifier, diversifier, diversifier...

Diversification entre secteurs d'investissement (par exemple, actions monde versus fonds euros d'AV) déjà.

Puis, par exemple, en pierre-papier, diversification entre véhicules (ETF de foncières cotées, OPCI, SCPI, SCI), entre sociétés de gestion, entre secteurs et entre fonds. Pour ma part, pas plus de 10% sur un fonds, même un fonds déjà diversifié.

Règle 4 : Actions, ou immobilier, c'est pour du long terme (5, 8, 10 ans ou plus). Les bourses peuvent baisser de 50% sur un an. L'immobilier peut baisser de 30 ou 40% en quelques années. Rare, mais possible.

En moyenne, sur le long terme, ça monte et c'est rentable.

NB. L'investissement progressif est préférable quand c'est possible.

Règle 5 : Tenir compte des frais (prendre par ex. des ETF monde et Europe sur PEA plutôt que des sicav en AV, bien choisir son AV, etc.).

 

[Bossuet]

Pierre-papier...

1/ C'est plus risqué que ce que beaucoup pensaient il y a deux, trois ans...

2/ Foncières cotées : ça bouge comme les actions, beaucoup ! Et ça a bcp baissé sur deux ans.

3/ Foncières non cotées (SPCI, SCI) : apparemment, moins volatile !

.... mais risque de liquidité à certains moments, comme à l'heure actuelle.

Regarder les valeurs des SCPI entre 1991 et 1995 pour voir le pire...

4/ Que choisir ?

Hum, hum...

Déjà, diversifier et regarder les frais.

5/ A l'heure actuelle, les SCPI et SCI récentes et qui ont de la collecte marchent nettement mieux que les autres.

Le secteur qui est le plus en crise : le bureau, notamment en région parisienne hors Paris.

Certaines SCPI et SCI ont des gros pbs de liquidité (demandes de rachat >> demandes de souscription) et risquent de devoir vendre au mauvais moment une partie de leurs actifs....

Les baisses reflètent 1/ d'abord la réévaluation des actifs à la baisse quand les taux montent, 2/ certains pbs sectoriels, 3/ les pbs de liquidité au mauvais moment...

Ne pas hésiter à lire les bulletins trimestriels, en prenant avec prudence les bonnes nouvelles et en lisant entre les lignes les mauvaises !

 

[ApprentiEpargnant]

tu connais l'effet " boule de neige " ?
plus il y a de ventes plus les gens vendent .....et plus le cours baisse

Si je ne dis pas de bêtises, la société étant à capital variable, il y a un moment où le cours ne baissera plus?
C'est la valorisation des biens à la baisse + l'obligation de vendre les biens en les bradant pour fournir de la liquidité qui fait baisser la valeur de la SCI/SCPI?

 

[Atys]

Oui.
Autre solution: passer en capital fixe et c'est le marché (offre demande) qui fait le prix et pas la société de gestion

 

[TranquilouBillou]

En gros les assureurs ont acheté des parts de capimmo aux petits épargnants avec un rabais de 12%. Si capimmo se stabilise puis remonte quelle bonne affaire pour eux au détriment des petits épargnants qui sont toujours les dindons de la farce.

Ils ont aussi la liberté de conserver leur UC...

 

[cristal33]

Le fonds immo EALT contient 50 % d'immobilier dont 18 % de tangram, soit quasi 10 % du total.
Quelle conséquence à votre avis sur la perf du fonds pour 2023 ? Je sais bien qu'un taux se décrète et non se calcule, mais tout de même le sous jacent en prend un coup ...

 

[Bossuet]

Comparatif des contenus immos

 

[ApprentiEpargnant]

Comparatif des contenus immosAfficher la pièce jointe 23028

Bonsoir,

Tableau fruit de votre travail?
Si oui chapeau bas. Et merci du partage !

 

[Bossuet]

Le fonds immo EALT contient 50 % d'immobilier dont 18 % de tangram, soit quasi 10 % du total.
Quelle conséquence à votre avis sur la perf du fonds pour 2023 ? Je sais bien qu'un taux se décrète et non se calcule, mais tout de même le sous jacent en prend un coup ...

Ces données ne me semblent pas à jour, sauf erreur de ma part.

Reporting au 31/12/2023 : 45% d'immobilier, et la première SCPI est à 9% de ce portefeuille immo (pas de Tangram indiquée dans le rapport).

 

[Bossuet]

Bonsoir,

Tableau fruit de votre travail?
Si oui chapeau bas. Et merci du partage !

Oui, il peut y avoir des retards ou des erreurs, mais, en gros, c'est ça. J'ai supprimé le % d'endettement, plus incertain.

 

[lebadeil]

Comparatif des contenus immosAfficher la pièce jointe 23028

Merci @Bossuet , quel est le code de couleur rouge/noir stp ?
Cela ferait il sens de mettre en rouge un % significatif dans le secteur bureaux ? ou bureaux Paris et RP ?
Et mettre en vert le secteur Santé ? Voir logistique ?

 

[Bossuet]

Merci @Bossuet , quel est le code de couleur rouge/noir stp ? Cela ferait il sens de mettre en rouge un % significatif dans le secteur bureaux ? ou bureaux Paris et RP ?

Ici, rouge = montant plus incertain et reconstitué (mais rien de grave sur le fond).

Je n'ai pas quantifié les risques sur cette page. Il est sûr qu'une SCPI Bureau ancienne spécialisée sur la RP peut faire peur.

Il est en tout cas important de diversifier (actuellement, par ex., les secteurs santé et logistique vont bien, mais je ne mettrais pas tout dessus).

Mais la diversification ne fait pas tout (ex. Capimmo).

Par ailleurs, certains chiffres bougent vite (cas de nouvelles SCI, ou cas de restructuration du portefeuille). Mais globalement, la répartition est relativement stable pour la plupart des fonds.

 

[TOM2]

Bonsoir,
Gros travail, bravo, même si je ne vois pas bien ce que l' on peut en tirer comme stratégie d' achat / vente .

 

[Bossuet]

Bonsoir,
Gros travail, bravo, même si je ne vois pas bien ce que l' on peut en tirer comme stratégie d' achat / vente .

Cela ne dit pas tout...

Cela peut être utile, par ex. :

1/ diversification entre secteurs immos (par exemple, j'ai 44% en bureau, ce qui fait encore bcp aujourd'hui... j'avais 50% il y a peu, je baisserai sans doute encore un peu, vers 40%).

2/ choix de nouveaux OPCI/SCPI/SCI pour compléter ce que l'on a déjà (en regardant bien sûr d'autres critères, notamment les coûts et les qualités et défauts de chaque fonds)

3/ choix de l'achat en direct ou en AV pour les SCPI, suivant la part "étrangère" (pour la plupart des contrats AV, il y a une imposition "perdue" sur les revenus étrangers).

 

[lebadeil]

Ici, rouge = montant plus incertain et reconstitué (mais rien de grave sur le fond).

merci , compris.
Peut être à indiquer dans une légende, pour une prochaine edition ?
Améliorer le tableau avec un code de couleurs en regard des risques ?

Je n'ai pas quantifié les risques sur cette page. Il est sûr qu'une SCPI Bureau ancienne spécialisée sur la RP peut faire peur.

Je propose quelques schémas d’amélioration si tu souhaites les prendre ?
Améliorer le tableau avec un code de couleurs en regard des risques ?

Par ailleurs, certains chiffres bougent vite (cas de nouvelles SCI, ou cas de restructuration du portefeuille). Mais globalement, la répartition est relativement stable pour la plupart des fonds.

Intéressant, d’identifier les % qui ont significativement bougé avec un icone ? si c'est possible ?

Merci !

 

[lebadeil]

Tangram s'y met

Baisse de 7.52% le 24/11 au vu des demandes de rachat (conditions de marché, liquidité, égalité des porteurs, etc.)

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Merci @Bossuet
Je reviens sur l'nfo du jour importante que tu as partagé : la baisse de Tangram au 24 Nov. de -7.5% (qualifié d'ajustement dans le reporting, voir graphe ci dessous), ce qui amene à une performance depuis le debut de l'année à -12 % !
PS. Le site Funds360 n'est pas encore à jour
ci joint le reporting hebdo d'Amundi au 24/11, extrait du site



Une nouvelle tache dans le paysage.
Cdlmt