La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[JeanBonbeur29]

Avis contrarien mais ce que propose Primonial (opérations commerciales pour booster la collecte) est bon pour les détenteurs actuels de parts. Il faut s’en réjouir, pas être jaloux.

Je me répète mais il faut fuir les SCI et SCPI en decollecte qui n’auront pas d’autre choix que de matérialiser leurs pertes. Tout ce qui permet d’augmenter la collecte est bon à prendre.

Je ne suis pas du tout certain que l'opération commerciale ait un quelconque intérêt pour les porteurs de parts.

Comme on l'a dit plusieurs fois, les assureurs se chargent actuellement d'assurer la liquidité du produit. Cela signifie qu'ils possèdent pour leur compte propre toutes les parts des gens qui ont effectué des rachats depuis 3 semaines.
Quel est l'encours détenu aujourd'hui par les assureurs ? 50 M€, 100 M€, 500 M€, 1 Md€ ? Mystère. Mais en tout cas, avant de limiter les encours, le rythme de décollecte devait être proche de 50 M€ par semaine, il est probable que la baisse spectaculaire ait amplifié le phénomène.

Or, toute la future collecte issu de l'opération commerciale transitera mécaniquement par les assureurs. Je vous laisse deviner ce qu'ils vont faire de cette collecte entre :
(1) la donner à Capimmo pour leur donner la possibilité d'acheter des nouveaux immeubles à bas prix, ou
(2) en profiter pour annuler leur exposition grandissante à Capimmo.

De mon côté, je serais prêt à parier beaucoup que ce sera le choix (2).

Conclusion : l'opération commerciale est une bonne chose pour les assureurs, mais certainement pas pour les détenteurs de parts actuels.

 

[Axiles]

Je ne crois pas qu'il faille jeter toutes les SCI et SCPI, mais plus être selectif

Pour revenir à une opération commerciale consistant à booster la collecte, quand un gestionnaire a décidé de fermer les rachats , on prend les épargnants pour des imbéciles !

Je ne suis pas du tout certain que l'opération commerciale ait un quelconque intérêt pour les porteurs de parts.

Comme on l'a dit plusieurs fois, les assureurs se chargent actuellement d'assurer la liquidité du produit. Cela signifie qu'ils possèdent pour leur compte propre toutes les parts des gens qui ont effectué des rachats depuis 3 semaines.
Quel est l'encours détenu aujourd'hui par les assureurs ? 50 M€, 100 M€, 500 M€, 1 Md€ ? Mystère. Mais en tout cas, avant de limiter les encours, le rythme de décollecte devait être proche de 50 M€ par semaine, il est probable que la baisse spectaculaire ait amplifié le phénomène.

Or, toute la future collecte issu de l'opération commerciale transitera mécaniquement par les assureurs. Je vous laisse deviner ce qu'ils vont faire de cette collecte entre :
(1) la donner à Capimmo pour leur donner la possibilité d'acheter des nouveaux immeubles à bas prix, ou
(2) en profiter pour annuler leur exposition grandissante à Capimmo.

De mon côté, je serais prêt à parier beaucoup que ce sera le choix (2).

Conclusion : l'opération commerciale est une bonne chose pour les assureurs, mais certainement pas pour les détenteurs de parts actuels.

Il faut voir les parts détenues par les assureurs dans leur actif général comme aussi en vente dans le carnet d'ordre. Les assureurs n'ont pas vocation à porter le risque de centaines de millions € de SCPI, encore plus dans le contexte actuel. Si elles sont vendues par l'assureur à des investisseurs en AV, c'est toujours moins de pression pour vendre des actifs qui s'exerce sur la SCI.

 

[JeanBonbeur29]

Si elles sont vendues par l'assureur à des investisseurs en AV, c'est toujours moins de pression pour vendre des actifs qui s'exerce sur la SCI.

Je suis d'accord.

Mais la SCI passera alors d'un statut de "vendeuse d'une très grosse partie de son patrimoine à la casse" au statut de "vendeuse d'une grosse partie de son patrimoine à la casse".
C'est certes mieux, mais de là à constituer une opportunité pour les porteurs de parts ...

 

[Axiles]

Je suis d'accord.

Mais la SCI passera alors d'un statut de "vendeuse d'une très grosse partie de son patrimoine à la casse" au statut de "vendeuse d'une grosse partie de son patrimoine à la casse".
C'est certes mieux, mais de là à constituer une opportunité pour les porteurs de parts ...

Sachant qu'il y a plusieurs marchés immobiliers (e.g. les immeubles dans le QCA à Paris partent très très cher et ceux à la Défense sont bradés à -xx%), oui ça peut changer beaucoup de choses C'est en fait même une bonne partie de mon inquiétude sur les SCPI & SCI (surtout SCI) : les ventes faciles sont faite / en train d'être faite. Les sociétés de gestion vendent d'abord le facile, chaque jour que la décollecte dure, ça peut empirer nettement.

Là où je vous rejoins indirectement, c'est qu'il serait surement plus efficaces pour les sociétés de gestion de mettre en place des actions pour évite la vente par les porteurs actuels de parts, que de booster la collecte.

 

[Aleximmo]

-> C'est seulement depuis quelques jour que Primonial à bloqué, pour les assureurs, les rachats sur Capimmo, qu'ils se retrouvent à devoir conserver les rachats des clients.
-> Les assureurs sont nombreux à se partager Capimmo.
=> Aussi il ne peuvent pas avoir chacun un si gros stock de Capimmo !

La raison ne doit pas avoir quitté tous les assurés et elle voudrait, qu'après cette baisse, ils gardent dans leur allocation de patrimoine ce support dont le rendement augmente.
Sur ce forum Capimmo était encensé quand il était au plus haut et désormais les intentions seraient à vendre? Je n'avais pas encore totalement réalisé à quel point ce forum était élitiste !
Si personne n'approuve mon raisonnement, je propose de renommer cette file "SCI & gommettes 2.0" .

 

[sorcier]

Bonsoir.
Parmi ceux qui sont investis dans les SCI Primonial Cap Santé et Linasens, que pensez vous faire aujourd'hui ? ceci en regard de la claque Capimmo.
Vous gardez, vous arbitrez une partie petite, grande , vous attendez pour voir ?

Je suis sorti complètement (avec +6 % de gains) pour placer 50% dans AXA Court Terme et 50 % dans Carmignac Crédit 2027. Monétaire et obligataire me semblent avoir un meilleur rapport rendement/risque aujourd'hui.

 

[garnuts]

Et pour cap santé, vous etes vendeurs ou pas ?

 

[Axiles]

La raison ne doit pas avoir quitté tous les assurés et elle voudrait, qu'après cette baisse, ils gardent dans leur allocation de patrimoine ce support dont le rendement augmente.

Ne pas vendre quand tout le monde vend est généralement un bon conseil en bourse.

Vendre une SCI (je n'ai pas dit SCPI) alors que la panique approche, je pense que c'est une bonne chose. Je m'explique :

• Risque de décollecte massive (c'est déjà entamé)
• L'absence de frais d'entrée rend, à tort, les investisseurs plus susceptibles de vendre en catastrophe
• La SCI n'a pas du tout la même capacité qu'une SCPI à bloquer les retraits

=> Recette pour une catastrophe, où la SCI doit matérialiser ses pertes en vendant en catastrophe des biens. Celui qui reste dans la SCI a peut-être l'impression de ne pas avoir matérialisé ses pertes, mais la SCI l'a fait pour lui
=> C'est proche des cas de bank run, il vaut mieux vendre en premier.

 

[lebadeil]

Heureusement le forum reste une partie très limitée des épargnants. Tout le monde n'a pas forcément eu les alertes comme nous , pour ceux qui veulent agir avant les autres .....

 

[Aleximmo]

Ne pas vendre quand tout le monde vend est généralement un bon conseil en bourse.

Vendre une SCI (je n'ai pas dit SCPI) alors que la panique approche, je pense que c'est une bonne chose. Je m'explique :

• Risque de décollecte massive (c'est déjà entamé)
• L'absence de frais d'entrée rend, à tort, les investisseurs plus susceptibles de vendre en catastrophe
• La SCI n'a pas du tout la même capacité qu'une SCPI à bloquer les retraits

=> Recette pour une catastrophe, où la SCI doit matérialiser ses pertes en vendant en catastrophe des biens. Celui qui reste dans la SCI a peut-être l'impression de ne pas avoir matérialisé ses pertes, mais la SCI l'a fait pour lui
=> C'est proche des cas de bank run, il vaut mieux vendre en premier.

Ton raisonnement serait juste si les SCI ne prévoyaient pas le blocage temporaire des rachats mais c'est bien le cas et c'est ce qu'a fait Primonial.
Et comme déja dit, les assureurs ne peuvent plus vendre les parts arbitées en sortie par les assurés que depuis quelques jours.
Donc, à mon humble avis, pas de vente en catastrophe pour Pimonial.

 

[Aleximmo]

Heureusement le forum reste une partie très limitée des épargnants. Tout le monde n'a pas forcément eu les alertes comme nous , pour ceux qui veulent agir avant les autres .....

Cette file est pour la moitié responsable du fait que je n'ai qu'un peu allégé Capimmo avant la baisse.

 

[Axiles]

Ça ne peut

Ton raisonnement serait juste si les SCI ne prévoyaient pas le blocage temporaire des rachats mais c'est bien le cas et c'est ce qu'a fait Primonial.
Et comme déja dit, les assureurs ne peuvent plus vendre les parts arbitées en sortie par les assurés que depuis quelques jours.
Donc, à mon humble avis, pas de vente en catastrophe pour Pimonial.

Ça ne peut qu’être temporaire. Je t’encourage à parler à des gens dont c’est le métier au quotidien

L’ambiance est cata sur tout ce qui touche l’immo d’investissement, et les instits en particulier ne vont pas se satisfaire d’un « vous toucherez votre argent quand on voudra que vous le touchiez »

 

[lebadeil]

Cette file est pour la moitié responsable du fait que je n'ai qu'un peu allégé Capimmo avant la baisse.

Si tu reviens à partir de Mars sur cette file, tu verras qu'il y avait des avis différents quand à l'attitude à adopter vis à vis de Capimmo.
Pour ma part, j'ai exprimé mes inquiétudes sur Capimmo des le mois de Mars, j'ai commencé les arbitrages par paliers jusqu'au solde total en Juin. Ca se voit a travers les posts et les tableaux que je publie avec mes positions.

Ceux qui ont vu l'orage arriver se sont presque fait lyncher parce qu'ils quittaient le navire, pour une baisse à 1.x %.
Pour ma part, ce n'était pas le % de baisse qui me dérangeait mais le changement de pente brutal, et le manque de visibilité. Mais personne je crois ne pouvait envisager une claque de -10% ....

Tu devrais te replonger dans cette file pour te rafraichir la mémoire.
Par ailleurs, Il faut aussi assumer ses propres choix.

 

[arnoid]

Si tu reviens à partir de Mars sur cette file, tu verras qu'il y avait des avis différents quand à l'attitude à adopter vis à vis de Capimmo.
Pour ma part, j'ai exprimé mes inquiétudes sur Capimmo des le mois de Mars, j'ai commencé les arbitrages par paliers jusqu'au solde total en Juin. Ca se voit a travers les posts et les tableaux que je oublie avec mes positions.

Ceux qui ont vu l'orage arriver se sont presque fait lyncher parce qu'ils quittaient le navire, pour une baisse à 1.x %.
Pour ma part, ce n'était pas le % de baisse qui me dérangeait mais le changement de pente brutal, et le manque de visibilité. Mais personne je crois ne pouvait envisager une claque de -10% ....

Tu devrais te replonger dans cette file pour te rafraichir la mémoire.
Par ailleurs, Il faut aussi assumer ses propres choix.

Encore merci pour les tableaux que vous mettez à jour et les conseils donnés

 

[Francky357]

Cette file est pour la moitié responsable du fait que je n'ai qu'un peu allégé Capimmo avant la baisse.

Bonjour,

Ce site est une mine d'informations vraiment exceptionnelle (c'est mon point de vue).
Il y a des échanges, contradictoires parfois, mais cette lecture nous aide à nous forger une opinion.
Il ne faut pas blâmer cette file, vous vous forgez votre opinion et vous prenez vos décisions.
Ils sont nombreux à exprimer des doutes sur l'immobilier.

Certaines personnes ont par exemple écrits récemment qu'elles pensaient revenir sur Capimmo parce qu'elle a fait -12%.
C'est une opinion avec laquelle je ne suis pas d'accord, je ne la comprends pas, mais elles ont une compréhension différente de la mienne. Je la respecte. Elles ont peut-être raison, c'est ce que je leur souhaite. Il faut analyser les arguments/explications de chacun et se faire/modifier/confirmer son opinion.

 

[ApprentiEpargnant]

-> C'est seulement depuis quelques jour que Primonial à bloqué, pour les assureurs, les rachats sur Capimmo, qu'ils se retrouvent à devoir conserver les rachats des clients.
-> Les assureurs sont nombreux à se partager Capimmo.
=> Aussi il ne peuvent pas avoir chacun un si gros stock de Capimmo !

Oui c'est vrai, cependant, il y a eu une decollecte de plus de 1.3Mds depuis le 30 juin. Soit plus de 18% du fond Et je ne compte pas dedans la baisse de la VL...

(Merci d'ailleurs pour le partage des informations. )

Et la baisse de 10% est seulement intervenue il y a quelques jours.
Donc il y a de grandes chances que cette decollecte continue voire s'accélère.

La raison ne doit pas avoir quitté tous les assurés et elle voudrait, qu'après cette baisse, ils gardent dans leur allocation de patrimoine ce support dont le rendement augmente.

Je ne comprends pas comment le rendement augmente ? Vous ne recevez pas de dividende, votre seul rendement c'est la valorisation de la VL et il a pris un moins 10% du jour au lendemain.
Par contre ce qui est sûr c'est que cette baisse de 10% va vous demander presque 3 ans de bon rendement (autour de 4%) puisqu'il faut 11.11% de hausse pour rattraper les 10% de perte.

Je ne sais pas ce que vous appelez raison des assurés?
La mienne c'est que je vois juste que la VL a subi une forte baisse alors qu'il n'est pas censé être volatile, qu'elle n'a aucune chance de remonter aussi rapidement qu'elle n'a chuté, que le problème de fond (la decollecte) n'est pas résolu, qu'on ne sait pas ce que va donner le marché immo et sa valorisation à court terme.

Du coup arbitrage. Heureusement pour moi avant la baisse d'il y a quelques jours.

 

[lebadeil]

Capimmo - Si si c’est le document qu’ils m’ont envoyé ce jour, tout est expliqué

Bonjour, un partage possible ?

 

[cs13]

Bonjour, oui, en MP

 

[xguiyomex]

Du coup arbitrage. Heureusement pour moi avant la baisse d'il y a quelques jours.

Bonjour,

vous avez arbitré vers quel(s) support(s) par curiosité ?

Personnellement, je n’ai pas fait d’arbitrage. J’ai évident suspendu mes versement réguliers vers Capimmo / Primovie (50% cw8 / 50% immo )

Et là je suis un peu perdu …

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,

vous avez arbitré vers quel(s) support(s) par curiosité ?

Personnellement, je n’ai pas fait d’arbitrage. J’ai évident suspendu mes versement réguliers vers Capimmo / Primovie (50% cw8 / 50% immo )

Et là je suis un peu perdu …

Bonjour,

Étant sur Linxea Spirit2, j'ai arbitré sur un fonds monétaire en dollars.