La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Pascal 75]

en matière économique il ne faut jamais dire jamais .....


qui aurait pensé en 2019 que nous en serions là 4 ans plus tard ?
oui je sais les catastrophistes qui prévoient l'apocalypse depuis plus de 30ans mais à part eux , qui sont surs d'avoir raison un jour ?

quoiqu'il en soit dans les années 70/80 nous avons vécu avec une inflation supérieure et des taux d'intérêts supérieurs , ce qui démontre que tout est possible .

Tu te contredis toi même : "il ne faut jamais dire jamais" O ... (rire)
Je suis d'accord, il convient de laisser une place à la nuance.

Pas grand chose à voir avec ma réflexion, sur un objectif d'inflation porté à 3%, mais je suis Ok avec tes 2 remarques.

 

[Hugo_35]

On gagne du temps à être d'accord avec @Pascal Eric et @lebadeil

 

[Pascal 75]

On gagne du temps à être d'accord avec @Pascal Eric et @lebadeil

Pouvez vous préciser le sens de votre post svp ?

 

[Axiles]

L'Agefi analyse la décision d'Amundi [lien réservé abonné]

C’est peut-être la première annonce d’une longue série. La société de gestion Amundi Immobilier a annoncé lundi 24 juillet baisser les prix des parts de trois de ses cinq sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo et Génépierre. La valeur des parts de Rivoli Avenir Patrimoine (RAP) chute de 12,41%, passant de 306 euros fin 2022 à 268 euros. Celle d’Edissimo baisse de 13,92%, de 245,12 à 204 euros. Le choc est encore plus fort pour Génépierre avec un plongeon de 17,04% et un prix de souscription ramené de 270 euros à 224 euros. Les baisses sont effectives depuis le jour de l’annonce.

Probablement le plus gros risque vu de ma fenêtre : il fallait qu'une des SCPI ouvre le bal, maintenant que c'est fait, d'autres SCPI qui surcotent pourraient suivre.

Ces mouvements sont loin d'être négligeables puisqu’ils concernent environ 10% du marché. Les trois SCPI d’Amundi regroupent ainsi près de 9 milliards d’euros sur un peu plus de 93 milliards pour la totalité des SCPI en France. Rivoli Avenir Patrimoine a fusionné avec plusieurs concurrentes (Slivimo et Lion SCPI en 2012 puis Gemmeo Commerce en 2018) pour atteindre 3,9 milliards d’euros de capitalisation en 2022. Elle a affiché un taux de distribution de 3,38% l’année dernière, pour un dividende brut par part de 10,25 euros.

Et sur le contexte, c'est ce qu'on pouvait craindre : retrait, donc les SCPI doivent vendre, dans de mauvaises conditions :

La contre-performance s’explique par des retraits en hausse, faisant craindre un risque de liquidité. Les SCPI sont en théorie liquides, mais la cession des parts, qui a un coût pour l'épargnant, peut prendre du temps faute d’acheteurs. Et en cas de retraits massifs, une société civile pourrait être contrainte de céder des immeubles de son portefeuille pour remonter du cash. Dans le contexte de marché actuel, difficile, le risque est alors de cristalliser des moins-values, surtout sur des immeubles qui auraient été achetés à des rendements faibles durant la période de taux zéro.

Le régulateur lui-même commence à s’en inquiéter. Dans sa cartographie des marchés et des risques 2023 [lien réservé abonné], l’Autorité des marchés financiers (AMF) a mis en lumière les problématiques liées à la hausse des taux que les fonds immobiliers pourraient avoir à affronter dans les prochains mois. L’AMF commence par ailleurs à surveiller la commercialisation de ces produits, exigeant parfois des conseillers en gestion de patrimoine qu’ils y consacrent une partie de plus en plus importante de leur quota de formation obligatoire. De sources financières, elle aurait aussi demandé, ces derniers mois, aux gestionnaires de SCPI de lui communiquer plus en détail leurs règles de gestion des rachats et de la liquidité. Amundi vient de lui donner raison.

 

[Nature]

O
O

Pourquoi tu mets toujours un O majuscule devant tes smileys ? Je ne pige pas.
T'as un problème de rondelles ?

 

[Pascal 75]

Pourquoi tu mets toujours un O majuscule devant tes smileys ? Je ne pige pas.
T'as un problème de rondelles ?

Je ne comprends ni "pige" ni "rondelles".
Sinon, lorsque l'on ajoute un avec O + : +) au clavier, un O est ajouté ...

Je m'appliquerai la prochaine fois en omettant le O.
Merci de cette importante remarque

 

[sorcier]

Je ne comprends ni "pige" ni "rondelles".
Sinon, lorsque l'on ajoute un au clavier, un O est ajouté ... va savoir pourquoi ..

Je m'appliquerai la prochaine fois en pensant à vous.

Il me manque un O devant ton smiley

 

[Buffeto]

T'as un problème de rondelles ?

s'il en met 6 et qu'il est alsacien alors c'est annonciateur du changement de saison

 

[Nature]

Merci de cette importante remarque

En réalité, je savais que tu utilisais un raccourci clavier. Le but étant de faire savoir que tu peux utiliser les smileys du forum (en cliquant sur les 3 points).

Et utiliser un O en ces temps où Twitter J et passe au X faisant penser au Q à tel point qu'on en reste bouche B, j'ai l'impression que cela H ce K que j'M sans N ni L. J'évite de citer le P, flatulence d'R venant du Q (A, on Y revient C bien) et à éviter lors du T et des jeux de D.
E... ce n'est pas S-timable parce que répéter ce O manifestement collant, c'est grâce à la colle U-hu très F-fficace sauf pour recoller les V-sicules ? En tout cas, on ne sollicite pas la Z (zed : technologie avec algorithme de compression) pour réduire tous ces O.
Par contre, je n 'ai rien trouver comme blague pour le W ! Mais notre expert en O va t'il nous la proposer grâce à une bonne bière Lè-F pour I-vrogne ?

 

[Richard 1er]

Je vous avais présenté le Reporting du 1er Trimestre de Capmmo, repris et commenté avec un certain bonheur par @Axiles ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-153#post-532020


La lecture que j'en fais me rend cependant plus optimiste que lui et beaucoup d'autres commentateurs du forum sur l'avenir de cette SCI qui dispose, et ce n'est pas anodin des larges ressources financières de Primonial.

Je crains que sur ce forum on ne soit un certain nombre à s'amuser à se faire peur ou à vouloir inconsciemment justifier a posteriori pourquoi on a vendu ses parts de Capimmo. Après tout après tout, -1.88% ce jour depuis le 01/01/23, ça ne justifie peut-être pas tout ce ramdam ?

On laisse toujours des plumes lorsqu'on vend. Et pour quoi faire ensuite ? Pour payer de nouveaux droits d'entrée sur autre chose, sans être sûr de faire mieux ?

J'ai (enfin) décidé quant à moi d'attendre la fin de l'année avant de peut-être bouger. Et encore .. Voici ce que je relève dans le Reporting du 1ertrimestre et qui m'y incite :

COLLECTE ET INVESTISSEMENTS

La SCI enregistre depuis le 1er janvier 2023 une collecte nette positive d’une trentaine de millions d’euros (source : Primonial REIM France au 31/03/2023), moins soutenue que les exercices précédents. Nous escomptons néanmoins un rythme de collecte revenu aux niveaux antérieurs dès le second semestre 2023,forts du constat de la bonne résistance du fonds en valeurs dans ce contexte exceptionnel.

La SCI Primonial Capimmo dispose à date d’importantes capacités d’investissement pour environ 300 millions d’euros à fin mars.

Elle dispose en sus d’une poche liquidité de 5%, soit 375 millions d’euros environ qui a pour objet de compenser d’éventuelles demandes de retrait.

De nouvelles opportunités identifiées en 2023 : Primonial REIM France a notamment annoncé être entré en exclusivité auprès d’ICADE et de 4 groupes bancaires français pour l’acquisition de la filiale ICADE Santé (plus de 150 actifs français et européens, principalement cliniques et polycliniques opérées par des exploitants de premier plan), une opération en plusieurs phases, au cours de laquelle Capimmo aura l’opportunité de participer en cash, pour des volumes potentiellement significatifs, et qui lui permettraient de bénéficier d’importantes contributions de performance compte tenu de conditions financières relutives(*).
(*) relutives et non relatives : un effet relutif décrit, dans le langage financier et boursier, une amélioration du bénéfice par action d'une société.

 

[Swaily-99]

Verre à moitié plein ou à moitié vide ?

Oui, l'opération ICADE Santé peut avoir un effet positif sur CAPIMMO (en plus de CAP Santé) mais pour rejoindre @Axiles, ce qui ne me fait pas rêver, c'est notamment :

[Nous observons cependant un rapport de 1 à 3 entre la hausse des taux directeurs et la décompression des
taux de rendement immobiliers. Autrement dit, sur l’ensemble de la phase d’ajustement, pour 1% de hausse de taux
directeurs, les taux de rendement immobiliers augmentent en moyenne de moins de 30 points de base. Dans l’hypothèse où la courbe des taux directeurs de la BCE aurait bientôt atteint son point pivot (taux directeurs à 3.50% depuis le 16 mars 2023), ce serait donc, selon notre analyse, une décompression de taux globale de l’ordre de 100 points de base qui devrait être observée (en grande majorité déjà enregistrée à fin mars).]

Or, Mars n'est pas le point pivot des taux directeurs de la BCE (on est à 4%, on parle de 4.25% cette semaine, et de 4.5% en septembre). 4.5% en septembre, c'est quasiment 30% de plus qu'en Mars....

PS : je ne vendrai pas CAPIMMO parce que je n'en ai pas

 

[ba7872]

L'Agefi analyse la décision d'Amundi [lien réservé abonné]


Et sur le contexte, c'est ce qu'on pouvait craindre : retrait, donc les SCPI doivent vendre, dans de mauvaises conditions :

La contre-performance s’explique par des retraits en hausse, faisant craindre un risque de liquidité. Les SCPI sont en théorie liquides, mais la cession des parts, qui a un coût pour l'épargnant, peut prendre du temps faute d’acheteurs. Et en cas de retraits massifs, une société civile pourrait être contrainte de céder des immeubles de son portefeuille pour remonter du cash. Dans le contexte de marché actuel, difficile, le risque est alors de cristalliser des moins-values, surtout sur des immeubles qui auraient été achetés à des rendements faibles durant la période de taux zéro.

Je ne comprends pas cette conclusion. La contre-performance (la diminution du prix des parts) s'explique uniquement par la réévaluation des valeurs d'expertises. Il n'a été dit nulle part qu'Amundi avait dû vendre des immeubles pour compenser des retraits (d'ailleurs dans l'explication détaillée, tout est au conditionnel...).
Surtout que ça n'a rien d'automatique. Dans un premier temps, on devrait éventuellement assister à un blocage des retraits avec des parts en attente de retrait.
Attendons les bulletins du 2ème trimestre pour en savoir plus sur les retraits (qui étaient déjà importants au 1er trimestre)

 

[Hugo_35]

Je vous avais présenté le Reporting du 1er Trimestre de Capmmo, repris et commenté avec un certain bonheur par @Axiles ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-153#post-532020


La lecture que j'en fais me rend cependant plus optimiste que lui et beaucoup d'autres commentateurs du forum sur l'avenir de cette SCI qui dispose, et ce n'est pas anodin des larges ressources financières de Primonial.

Je crains que sur ce forum on ne soit un certain nombre à s'amuser à se faire peur ou à vouloir inconsciemment justifier a posteriori pourquoi on a vendu ses parts de Capimmo. Après tout après tout, -1.88% ce jour depuis le 01/01/23, ça ne justifie peut-être pas tout ce ramdam ?

On laisse toujours des plumes lorsqu'on vend. Et pour quoi faire ensuite ? Pour payer de nouveaux droits d'entrée sur autre chose, sans être sûr de faire mieux ?

J'ai (enfin) décidé quant à moi d'attendre la fin de l'année avant de peut-être bouger. Et encore .. Voici ce que je relève dans le Reporting du 1ertrimestre et qui m'y incite :

COLLECTE ET INVESTISSEMENTS

La SCI enregistre depuis le 1er janvier 2023 une collecte nette positive d’une trentaine de millions d’euros (source : Primonial REIM France au 31/03/2023), moins soutenue que les exercices précédents. Nous escomptons néanmoins un rythme de collecte revenu aux niveaux antérieurs dès le second semestre 2023,forts du constat de la bonne résistance du fonds en valeurs dans ce contexte exceptionnel.

La SCI Primonial Capimmo dispose à date d’importantes capacités d’investissement pour environ 300 millions d’euros à fin mars.

Elle dispose en sus d’une poche liquidité de 5%, soit 375 millions d’euros environ qui a pour objet de compenser d’éventuelles demandes de retrait.

De nouvelles opportunités identifiées en 2023 : Primonial REIM France a notamment annoncé être entré en exclusivité auprès d’ICADE et de 4 groupes bancaires français pour l’acquisition de la filiale ICADE Santé (plus de 150 actifs français et européens, principalement cliniques et polycliniques opérées par des exploitants de premier plan), une opération en plusieurs phases, au cours de laquelle Capimmo aura l’opportunité de participer en cash, pour des volumes potentiellement significatifs, et qui lui permettraient de bénéficier d’importantes contributions de performance compte tenu de conditions financières relutives(*).
(*) relutives et non relatives : un effet relutif décrit, dans le langage financier et boursier, une amélioration du bénéfice par action d'une société.

Bravo, vous m'avez devancé ! Quand d'autres ne sélectionnent volontairement que les citations négatives afin de donner la vision la plus pessimiste, on est en droit de se demander quel est leur but (si ce n'est de se rassurer quant à leur choix). Car ça en devient malsain.

 

[Buffeto]

s'il en met 6 et qu'il est alsacien alors c'est annonciateur du changement de saison

ok je vois que personne ne dit rien......

en alsace on sait que c'est le printemps quand les 6 rondelles sont de retour ....

 

[Richard 1er]

Bravo, vous m'avez devancé ! Quand d'autres ne sélectionnent volontairement que les citations négatives afin de donner la vision la plus pessimiste, on est en droit de se demander quel est leur but (si ce n'est de se rassurer quant à leur choix). Car ça en devient malsain.

Je remarque que notre fidélité (toute relative pourtant) envers Capimmo nous met en très large minorité sur ce forum, tandis que les jeux de mots et calembours de notre modérateur préféré recueillent l'unanimité !!

 

[Buffeto]

les jeux de mots et calembours de notre modérateur préféré recueillent l'unanimité !!

parce qu'ils sont de qualité et que la valeur de ceux ci ne baisse pas .....

 

[Richard 1er]

Quand j'étudie de plus près le document ramené par @Axiles qui indique la répartition par typologie des investissements prévisionnels de Capimmo, ainsi que sa répartition par secteur d'activité, j'y trouve motif à satisfaction. Regardez plutôt :



- S'agissant de leur typologie, on observe un fort désinvestissement des actifs en SCPI et en direct au profit de l'immobilier dit "indirect", dont l'avantage est de nécessiter moins de capital que les options d'investissement direct, tout en offrant aux investisseurs une excellente opportunité de diversifier leur portefeuille avec des actifs autres que des actions ou des obligations. Les FPI offrent un niveau supplémentaire de diversification aux investisseurs, car ils investissent dans un ensemble souvent diversifié d'actifs immobiliers.

- S'agissant de la répartition par secteur,
On observe la baisse très sensible de la partie dédiée au Commerce, ce qui n'est pas sans nous faire penser à la situation problématique de la SCPI Patrimmo Commerce qui affichait un potentiel de revalorisation négatif de l'ordre de -9% dès la fin 2022, nous laissant à penser qu'une forte dévalorisation pourrait se préparer pour elle, mais que Capimmo aura su s'en délester avant, toutes ces entités gravitant ensemble autour d'un Primonial qui tire les ficelles en essayant de coordonner leurs décisions respectives, il faut l'espérer ..
.. et on ne peut que se féliciter du renforcement des secteurs actuellement porteurs du résidentiel et de la logistique.

Après ça, j'aurai fait de mon mieux pour vous convaincre qu'une baisse de valorisation de 1.88% en 7 mois ne mérite peut-être pas que l'on claque subitement la porte avec la certitude de devoir ensuite débourser un minimum de 2% de droits d'entrée ailleurs, en espérant des gains .. tout aussi hypothétiques ..

 

[Axiles]

On observe la baisse très sensible de la partie dédiée au Commerce, ce qui n'est pas sans nous faire penser à la situation problématique de la SCPI Patrimmo Commerce qui affichait un potentiel de revalorisation négatif de l'ordre de -9% dès la fin 2022, nous laissant à penser qu'une forte dévalorisation pourrait se préparer pour elle, mais que Capimmo aura su s'en délester avant,

Pour précision car je suppose une erreur de lecture, le graph dans le rapport de Capimmo est prévisionnel. Cela décrit le futur, pas le passé. Capimmo ne s'était pas délesté de ses actifs commerce à l'heure du rapport. La stratégie de sortir du commerce est probablement saine, mais tardive.

Sinon, vous me citez à plusieurs reprises sur Capimmo mais je ne pourrai guère vous aider sur ce produit : je n'ai aucun avis sur Capimmo, le seul doc que j'ai lu est le rapport partagé plus haut. Ma seule préoccupation est l'évolution générale de ce segment de marché que sont les SCI/SCPI, sur lequel j'ai désormais 0€, en raison des inquiétudes que j'ai déjà largement partagées. En toute transparence, j'ai quelques fonds sur des opérations de marchand de bien, via un fonds, mais c'est fort différent.

Après ça, j'aurai fait de mon mieux pour vous convaincre qu'une baisse de valorisation de 1.88% en 7 mois ne mérite peut-être pas que l'on claque subitement la porte avec la certitude de devoir ensuite débourser un minimum de 2% de droits d'entrée ailleurs, en espérant des gains .. tout aussi hypothétiques ..

Pourquoi réinvestir obligatoirement en SCI/SCPI dans le contexte actuel ? C'est osé alors que même l'AMF avertit. Quelqu'un qui vendrait une partie de son exposition SCI/SCPI pourrait tout simplement mettre son argent sur des comptes à terme, du fonds €, des actions, selon ses besoins.

 

[Richard 1er]

Sinon, vous me citez à plusieurs reprises sur Capimmo mais je ne pourrai guère vous aider sur ce produit : je n'ai aucun avis sur Capimmo, le seul doc que j'ai lu est le rapport partagé plus haut.

Ah bon .. C'était pour rendre éventuellement à César etc. .. juste pour la bonne forme, par rapport à la peine que vous vous êtes donné .. Pas pour demander spécialement votre avis

Pourquoi réinvestir obligatoirement en SCI/SCPI dans le contexte actuel ? C'est osé alors que même l'AMF avertit. Quelqu'un qui vendrait une partie de son exposition SCI/SCPI pourrait tout simplement mettre son argent sur des comptes à terme, du fonds €, des actions, selon ses besoins.

J'étais (un peu) de mauvaise foi, et vous m'avez démasqué ! (rires) ..

 

[ba7872]

- S'agissant de leur typologie, on observe un fort désinvestissement des actifs en SCPI et en direct au profit de l'immobilier dit "indirect", dont l'avantage est de nécessiter moins de capital que les options d'investissement direct, tout en offrant aux investisseurs une excellente opportunité de diversifier leur portefeuille avec des actifs autres que des actions ou des obligations. Les FPI offrent un niveau supplémentaire de diversification aux investisseurs, car ils investissent dans un ensemble souvent diversifié d'actifs immobiliers.

Avec 7 milliards d'actifs, Capimmo est déjà largement diversifiée. Et parler de "moins de capital" pour une somme de 240 M€...
Investir de manière indirecte donne beaucoup moins de travail à Primonial, mais pour nous investisseurs, ça ajoute un couche de frais supplémentaire (frais de gestion et éventuellement frais d'entrée)

- S'agissant de la répartition par secteur,
On observe la baisse très sensible de la partie dédiée au Commerce, ce qui n'est pas sans nous faire penser à la situation problématique de la SCPI Patrimmo Commerce qui affichait un potentiel de revalorisation négatif de l'ordre de -9% dès la fin 2022, nous laissant à penser qu'une forte dévalorisation pourrait se préparer pour elle, mais que Capimmo aura su s'en délester avant, toutes ces entités gravitant ensemble autour d'un Primonial qui tire les ficelles en essayant de coordonner leurs décisions respectives, il faut l'espérer ..

Pour le commerce (comme pour les bureaux), il ne faut pas généraliser. Ça dépend du type de commerce, de la localisation, ... J'ai des parts de la SCPI GMA Essentialis, elles viennent d'être revalorisé à la hausse de 3%.
Pour Capimmmo, on ne peut pas dire que Primonial aura su s'en délester avant puisque c'est du prévisionnel pour le 2ème trimestre. Alors que pour Patrimmo Commerce, c'est déjà acté (et ça commençait à sentir le roussi depuis plusieurs trimestres, elle ne s'est pas remise du Covid).

.. et on ne peut que se féliciter du renforcement des secteurs actuellement porteurs du résidentiel et de la logistique.

Attention, il y a une forte demande pour la logisitique, c'est la thématique à la mode, les prix sont élevés, donc ce n'est pas forcément une bonne affaire