investissement ZRR

[Buffeto]

je voulais dire rembourser mon prêt et non "vendre"

oui pourquoi pas , au point où tu en es

 

[moietmoi]

donc tu as l'argent pour rembourser de manière anticipée, tu ne veux pas de nouveau investir dans l'immobilier; et tu as un stock de déficit foncier généré par les intérêts d'emprunt;
le calcul comparatif entre un placement de tes liquidités et le remboursement anticipé peut se faire, il est bien possible que le remboursement anticipé (en négociant les IRA) soit avantageux;

 

[bob14]

652e de pret mensuel pendant 6 ans, reste environ 42000 a rembourser + de 5000e d interet, et pas de penalité sur les remboursements anticipé...

 

[lazynews]

Ne pas oublier que la sortie au bout de 9 ans en ZRR pour passer en LMNP géré n'est pas qu'une simple formalité, compte-tenu des indemnités d'éviction réclamées par le gestionnaire et de l'obligation de meubler si ce dernier ne veut pas céder les meubles.
Cela peut même devenir une galère en cas de désaccord sur l'indemnité d'éviction.

 

[moietmoi]

Ne pas oublier que la sortie au bout de 9 ans en ZRR pour passer en LMNP géré n'est pas qu'une simple formalité, compte-tenu des indemnités d'éviction réclamées par le gestionnaire et de l'obligation de meubler si ce dernier ne veut pas céder les meubles.
Cela peut même devenir une galère en cas de désaccord sur l'indemnité d'éviction.

bonjour, il ne s'agit absolument pas d'engager une épreuve de force avec le gestionnaire, bien au contraire,
le gestionnaire reste le gestionnaire, il n y a pas d'indemnité d'éviction; sinon ce n en vaut pas le coup;
Lors du renouvellement du bail, il est simplement négocié avec le gestionnaire que le bail, soit un bail commercial meublé, les gestionnaires connaissent et apprécie cela; et cela passe effectivement par le rachat à quelques centaines d'euros des
meubles;

 

[lazynews]

le gestionnaire reste le gestionnaire, il n y a pas d'indemnité d'éviction; sinon ce n en vaut pas le coup;

Encore faut-il que le gestionnaire ne réclame pas d'indemnités d'éviction en cas de sortie ou de modification du bail commercial en cours. Et comme l'indemnité d'éviction est de droit dans un bail commercial, le gestionnaire n'a pas à prendre position avant que le propriétaire bailleur ne dénonce la reconduction du bail en cours.
En ZRR ce sont malheureusement des milliers de copropriétaires qui se sont retrouvés face à des demandes d'indemnités d'éviction représentant un an ou deux de loyers et qui se sont résolus à reconduire leur bail aux mêmes conditions (avec parfois des obligations de rénovation).

 

[bob14]

lors du nouveau bail avec le repreneur, nous avons négocié aucune indemnité d'eviction...
concretement, d'un point de vu fiscal et economique vu les données chiffées, vaut il mieux que je rembourse le prêt ou que je laisse le prêt en cours??

 

[lazynews]

lors du nouveau bail avec le repreneur, nous avons négocié aucune indemnité d'eviction...

Soyez malgré tout prudent. En effet une négociation de renoncement à l'indemnité d'éviction avant signature d'un bail commercial est illégale, nulle et de nul effet.
Dans notre résidence ZRR en Demessine nous avions négocié et inscrit dans le bail un plafonnement de l'indemnité d'éviction. Aujourd'hui, après avoir toujours refusé de confirmer cette clause après signature des baux, le gestionnaire fait valoir à plus de 100 copropriétaires la nullité de cette clause (qu'il n'a nul besoin légal de démontrer) et se réserve donc la prérogative de fixer son montant au niveau auquel il l'entend.

Mieux vaut être prévenu que naïf comme nous.

 

[ZRR_pigeon]

ce fut egalement depuis 2008 un drole de circuit de montagnes russes de notre côté (c'est comme cela que je suis arrivé sur le forum).
apres 6 mois normal puis 1 an chaotique (menace de cessation de paiement, remplacement du gestionnaire, remplacement a nouveau, puis maintenant ca fonctionne, le remplissage est bon, certes les loyers ne sont pas a niveau du contrat initial (ce qui me fait dire qu'a refaire, je ne referais pas).

A la fois, j'avais souscrit un pret variable non capé qui avec la crise se retrouve a 0.8% ce qui reste bien meilleure que la rentabilité (atténuée) de l'investissement. j'ai un autre locatif dont le benefice foncier est gommé par le deficit foncier (18000 € a écouler) donc l'un dans l'autre, ca le fait bien.

mais bon, beaucoup de stress quand meme.

A la place de bob14, je ne rembourserait pas le credit mais il faudrait voir en combien de temps il epongerait son deficit foncier (ou s'il finit par en perdre une partie (pourquoi 6 ans moietmoi? j'ai lu 10 ans moi...charges et interets car c'est de la location nue).

A la fois en calculant les deux alternatives, il n'est pas dit que cela fasse une grande difference au niveau financier. surtout en TMI 14.

 

[bob14]

pour répondre à ZRR pigeon, je suis au 31/12/2013 à un deficit à imputer de 6900, j'ai fait un calcul rapide pour 2014 et je table sur encore un deficit de 1100 soit un deficit de 8000e au 31/12/2014
si je rembourse le pret je table sur un benefice annuel d env 1000 à 1100e annuel donc j'epongerais mon deficit en 7 à 8 ans environ
si je ne fais rien je serais en petit benefice d'ici 2 à 3 ans et donc je perdrais au moins 3 voire 4 de mes premieres années de deficit
est ce que mes calculs sont bon?

 

[moietmoi]

(pourquoi 6 ans moietmoi

car il était tard le week end......

 

[ZRR_pigeon]

pour répondre à ZRR pigeon, je suis au 31/12/2013 à un deficit à imputer de 6900, j'ai fait un calcul rapide pour 2014 et je table sur encore un deficit de 1100 soit un deficit de 8000e au 31/12/2014

tu es en deficit structurel meme encore maintenant 7 ans après ?
alors dans ce cas, effectivement ton raisonnement et ton calcul ne me semblent pas faux.
par contre si tu rembourses le pret tu gardes le bien car le deficit ne s'applique que si tu le gardes les 3 ans qui suivent.

 

[bob14]

le pb est qu'on a eu un changement de gestionnaire avec 40% de baisse de revenus donc le deficit s'est creusé...

 

[ZRR_pigeon]

mona lisa ?

 

[bob14]

non
pour les 3 ans, c'est apres la fin de tous les deficits ??

 

[moietmoi]

non
pour les 3 ans, c'est apres la fin de tous les deficits ??

c'est lorsque tu imputes le déficit foncier sur le revenu global (autre que foncier) dans la limite des 10700 euros

 

[bob14]

Je comprend pas....

 

[ZRR_pigeon]

si tu gommes des revenus au moyen d'un deficit foncier en année N, il faut que tu gardes le bien en question pendant 3 ans (N+3 donc).

si tu vends avant, c'est ok mais tu dois reintegrer dans tes revenus les montants gommés (imputés en langage fiscal).

 

[bob14]

Ok donc dans mon exemple si je mets 8 ans a éliminé mon déficit je ne pourrai revendre que dans 11 ans sinon il faudra que je réimpute les 3 dernières ou toutes les annee en déficit ?

 

[moietmoi]

Ok donc dans mon exemple si je mets 8 ans a éliminé mon déficit je ne pourrai revendre que dans 11 ans sinon il faudra que je réimpute les 3 dernières ou toutes les annee en déficit ?

non pas du tout: je te redis:

c'est lorsque tu imputes le déficit foncier sur le revenu global (autre que foncier) dans la limite des 10700 euros

Notice de la 2044:

La répartition s'effectue en déterminant l'origine du déficit.
Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunts sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10700 €.La fraction du déficit qui est supérieure à 10700€ ou qui provient des intérêts d'emprunt est uniquement imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Si le montant des intérêts d'emprunt est supérieur au total des revenus bruts, ces intérêts sont en partie à l'origine du déficit. Dans ce cas, reportez ligne 435 les autres frais et charges dans la limite de 10700 €, et le surplus à la ligne 436. Les montants des lignes 435 et 438 sont à reporter respectivement cases BC (pour la ligne 435) et BB (pour la ligne 438) de votre déclaration des revenus n° 2042.
Si le montant des intérêts d'emprunt est inférieur ou égal au total des revenus bruts, le déficit n'est pas dû aux intérêts d'emprunt. Dans ce cas, reportez à la ligne 440 le montant du déficit dans la limite de 10700 €, puis reportez le surplus ligne 441. Ces montants sont à reporter respectivement cases BC (pour la ligne 440) et BB (pour la ligne 441) de votre déclaration des revenus n°2042.


Remarque : Remarque: l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est pas optionnelle. Elle s'applique automatiquement dès lors qu'un déficit est dégagé ligne 420.
Toutefois, elle sera remise en cause si vous cessez de louer l'immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation, sauf si l'abandon de la location est motivé par le licenciement, l'invalidité ou le décès du contribuable ou de l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune ou en cas d'expropriation de l'immeuble ayant donné lieu à un déficit.
En cas de remise en cause de l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient la cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation sur le revenu global.
Cependant, si vous avez déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global provenant d'immeubles différents et si vous cessez de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, la fraction du déficit imputable sur le revenu global sera reconstituée en faisant abstraction des résultats déficitaires des immeubles cédés ou dont la location a cessé.
Ce régime d'imputation des déficits est également applicable si vous êtes associé de sociétés immobilières ou de FPI (voir paragraphe 110 de la présente notice). Dans ce cas, vous devez conserver vos parts pendant au moins trois ans et la société ou le FPI doit louer l'immeuble pendant les trois années qui suivent l'imputation sur votre revenu global.