investissement sur nantes

[gregelo]

Bonjour, je suis nouveau sur le forum et j'aimerais avoir quelques renseignements sur un placement immobilier.
Je suis muté sur Nantes et je souhaite utilisé une partie du capital de la vente de mon appartement pour acheter deux studios.Je précise que je ne ferai aucun crédit(Valeur d'un studio, à peu près 50000 euros); je souhaite également pouvoir revendre ces deux studios à tout moment sans pénalités.
- conseillez vous de les acheter neufs ou ancien?
- la gestion doit elle se faire par mes soins , par une agence, par un notaire..?
- Que pensez vous du lmnp?
- quelle sera la rentabilité des studios avec un loyer mensuel de 800 euros pour les deux?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Les réponses dependent pour bcp de votre profil (marié ou pas, enfants, revenus, situation patrimoniale...) et de vos objectifs. Mais Nantes est une bonne ville pour commencer un investissement immobilier.

Cordialement

 

[gregelo]

Je suis marié avec deux enfants et mes revenus annuels s'élèvent à 55000 euros.
Je souhaite avoir une bonne rentabilité annuel et ne pas être bloqué si je dois vendre mes studios.
Si possible faire également une plus value.
Merci de vos réponses.

 

[Gagarine]

Et bien plus qu'à trouver les biens correspondants...
Si vous trouvez des appartements à 50ke que vous pouvez louer 400 euros par mois, l'opération peut-être interressante car vous avez une renta à 9,6%. Taxe fonciere et autres impôts seront tjrs là quelque soit la renta. En revanche, attention aux logements étudiants (courant pour des studios) car si ils payent bien, votre logement va être libre 1 à 2 mois par an. Si vous ajoutez les eventuels trvx et le temps passé à chercher un nouveau locataire, voilà de quoi plomber une bonne rentabilité (2 mois sans loc font passer votre renta de 9,6% à 8% !). Pour ma part je me tourne de plus en plus vers les locaux commerciaux. La renta est souvent bien superieur (parfois entre 10 &12) mais gare à l'emplacement !
Le LMnP est tres interressant (Nantes est le siege social de GFE...) mais la renta est faible (entre 4,5 & 5,5%) et vous oblige à faire un effort d'épargne qui devient vite bloquant pour réaliser de futurs investissements...

Cordialement

 

[Gilles17]

Si vous me permettez, je ne vois pas l'intérêt, surtout aujourd'hui, de se passer da la possibilité d'utiliser une partie de ses impôts pour payer un achat immobilier.

Certes vous avez de la disponibilité financière et bien placez-là dans une assurance-vie qui va vous rapporter tranquillement des intérêts (entre 4 et 6 %) ou si vous voulez "jouer" beaucoup + (env 20 % an)

Prenez un crédit total pour vos futures acquisitions, en profitant d'une Loi existante, et vendez vos apparts quand vous le voulez dès que la Loi utilisée le permet


Pourquoi ?

3 Raisons :

1°) En cas de besoin votre épargne ou pactole est toujours disponible alors que si vous utilisez votre pactole pour acheter 2 apparts, pour faire face à ce besoin, vous allez faire comment ? vendre vos apparts ? et à ce moment là dire adieu à vos projections !

2 °) Vous déduisez les intérêts et avantages de cette Loi, ADI, frais charges etc sur les revenus de ces acquisitions et donc vous créez un Déficit Foncier au lieu de créer un Bénéfice Foncier et par là payer des impôts supplémentaires et les 11 % (qui vont augementer très rapidement) de CSG-CRDS-PSCS, qui réduiront d'autant ce qu'il vous restera

3°) En cas de malheur, vos "héritiers" recevront ET les logements ET les loyers ET l'assurance vie.

Exemple :

A priori vous avez 100 000 € devant vous
vous les placez à 6 %

vous prenez un crédit total sur 25 ans pour les 2 apparts

il vous arrive un pépin au bout de 12 ans, que se passe-t-il ?

si vous avez acheté "cash" les apparts, votre famille reçoit le patrimoine (et ses soucis de gestion si vous les gérez vous-même) et la rente (les loyers) point

si vous avez pris un crédit + l'assurance vie :
vous avez une mensualité de 650 € (Crédit Amortissable - 25 ans - Taux Fixe)
en Robien (par exemple), vos rapporte 320 / 350 de loyer

vous économisez 10 000 € d'impôts sur 15 ans
donc votre "participation" est de 250 € / mois

donc s'il vous arrive quelque chose à 12 ans
l'assurance rembourse les 13 années manquantes, et votre famille reçoit les apparts pareil, le loyer également MAIS en plus, reçoit l'assurance-Vie, soit à 12 ans : 200 000 €

D'accord vous avez "grévé" votre budget de 250 € / mois, mais d'un autre coté vous avez une disponibilité permanente d'un "pactole" d'au moins 100 000 € + les intérêts


Quant au fait de vous en occuper, si vous avez du temps à perdre pour sélectionner les locataires (surtout à 400 € / mois pour un logement de 50 000 €), les mettre en place, faire les états des lieux "entrants" et "sortants", effectuer les réparations, gérer les loyers impayés, virer les mauvais payeurs (si vous y arrivez), faire les réparations et supporter des absences de locataires ..... Faîtes-le, gérez vos apparts, sinon le 1/8 de ce temps, gérez votre Assurance Vie en bourse, c'est nettement + rentable

Et comme dit Gagarine ....... Fuyez les étudiants


Cordialement

 

[Gagarine]

je suis ok pour l'emprunt total (pour ma part je fais tjrs des emprunts 110% - incluant les frais de notaire donc 0 apport) mais pas d'accord pour tout mettre dans le la defisc. Avec l'ancien vous pouvez avoir une bien meilleur renta (même en prenant en compte l'IR généré ! ) et avec bcp plus de souplesse. Vous pouvez revendre à 2 ans sans pb. Vous ne devez à l'administration fiscale que les 26% sur les plus values (mais ce n'est pas grave puisque c'est sur de l'argent que vous avez gagné). De plus, l'ancien a un réél aspect patrimoniale puisque vous pouvez sans effort d'épargne supplementaire conserver votre bien tres longtemps. Enfin, un bien à forte renta (>8%) vous assure (presque) une plus value puisque vous pourrez tjrs essayer de le revendre à 6 ou 7% de renta ! Essayez de faire la même chose avec un Robien à 4,5% ! N'oubliez pas que ce qui fait passer la pilulle d'un Robien à 4,5%, c'est l'économie d'impot que vous allez réaliser et dites vous bien que votre futur acquéreur ne pourra pas en profiter. Alors quels arguments allez vous lui sortir pour lui vendre à bien "ancien" à 4,5% de renta ??? Sachant que si vous ne vendez pas, votre effort d'épargne va joyeusement passer de 300 à 500 euros par moi puisque la defiscalisation s'arrête ! (ordre de grandeur)
Donc tant que vous êtes à 14% de TMI : l'ancien (ou eventuellement le LMnP)

Cordialement

 

[Gilles17]

Un fois que le Délai Robien (9 ans) est fini rien ne vous empêche d'appliquer le loyer que vous voulez, si je ne m'abuse

Cordialement

 

[gambetta]

Des studios à Nantes à 50000 euros frais de notaires compris cela n'existe pas. Même hors frais de notaire c'est très rare et dans des quartiers de nantes ou personne n'a envie de vivre!
Il faut compter 60000 euros minimum frais de notaires compris (très optimiste, je cherche encore de mon coté) pour un studio de 20 m2 max dans de l'ancien et dans un très bon coin la location pourra aller jusqu'à 380 euros max (très très bien loué à ce prix).