Investissement SCPI crédit consommation

[Julien954]

Bonjour,

Je crois qu'il faut être client depuis 3 mois pour accéder au crédit chez Boursorama.

 

[Dividendaire]

Bonjour,

Je crois qu'il faut être client depuis 3 mois pour accéder au crédit chez Boursorama.

Oui tout à fait c'est pour cela que j'ouvre un compte un peu en avance de la concrétisation du projet

 

[D-Jack]

J'envisage de faire un ou des crédits à la consommation pour investir dans des SCPI en AV (TMI de 41%).

Des forumeurs qui sont passés par un tel montage ?

Je suis en cours de création d'un compte boursorama pour pouvoir bénéficier de leur offre de crédit conso. Client fortuno, j'ai fait une simulation chez eux (via Younited) et le taux sur 7 ans (c'est le max) est correct mais les frais de Younited sont trop importants.

L’intérêt d'acheter des SPCI via un emprunt pour défalquer les intérêts des loyers versés est interessant. Cependant passer par un crédit conso pour cela me semble curieux, ce type de crédit étant par construction court, non ? (en particulier pour les offres d'appel à taux d'intérêt canon)

EDIT: je n'avais pas noté que c'était en AV ... au temps pour moi

 

[spheris]

J'envisage de faire un ou des crédits à la consommation pour investir dans des SCPI en AV (TMI de 41%).

Des forumeurs qui sont passés par un tel montage ?

Je suis en cours de création d'un compte boursorama pour pouvoir bénéficier de leur offre de crédit conso. Client fortuno, j'ai fait une simulation chez eux (via Younited) et le taux sur 7 ans (c'est le max) est correct mais les frais de Younited sont trop importants.

Vous partez sur de la SCPI en AV car vous avez un TMI de 41% ? Moi, je suis à 30%. Comment peux-t-on rapidement se faire une idée pour savoir s'il vaut mieux passer en AV ou en direct en fonction de ton TMI ?
Quelqu'un à connaissance d'un simulateur niveau fiscalité pour se faire une idée entre les 2 solutions ?

 

[Dividendaire]

Vous partez sur de la SCPI en AV car vous avez un TMI de 41% ? Moi, je suis à 30%. Comment peux-t-on rapidement se faire une idée pour savoir s'il vaut mieux passer en AV ou en direct en fonction de ton TMI ?
Quelqu'un à connaissance d'un simulateur niveau fiscalité pour se faire une idée entre les 2 solutions ?

Je n'ai pas de simulateur pour cela, mais rapidement :
TMI de 41 % + prélèvement sociaux = 58,2 %
TMI de 30 % + PS = 47,2 %
Contre une assurance vie avec 0 imposition en phase de capitalisation.

Les frais de gestion de l'AV de 0,5 % sont à considérer bien sûr, et peuvent être vus comme une imposition de 10 % par an (0,5 % de frais de gestion sur 5 % de rendement). En contrepartie, ne pas oublier que les frais d'entrée sont généralement moins élevés en AV de quelques %, ce qui compense quelques années de frais de gestion.

Bien entendu, il faut prendre en ligne de compte également le taux d'intérêt du prêt qui peut être significativement plus élevé en crédit consommation qu'en crédit immobilier. Cela dit, généralement il n'y a pas de contrepartie à un crédit consommation, alors que les contreparties d'un crédit immobilier pour des SCPI peuvent être significatives (frais de dossier, frais de garantie, assurance obligatoire, sans oublier de valoriser des éléments annexes "non financiers" comme le nantissement de placements, l’obligation de souscrire un produit de l’établissement ou encore la domiciliation de revenus). L'ensemble des variables est donc à prendre en compte.

Vous pouvez éventuellement vous amuser avec cet outil :
[lien réservé abonné]En mettant des revenus à 0, la fiscalité se résumera aux PS, ce qui correspond peu ou prou aux frais de gestion annuels du contrat.

A noter également qu'en crédit consommation pour acquisition dans une AV, on perd la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt.

 

[agra07]

Bonjour,
Ne pas oublier également que selon les contrat d'AV, les frais annuels des UC peuvent être de 0,75% et la distribution de 85% des loyers, ce qui représente des prélèvements sur les produits de l'ordre de 30% (15+15).
C'est toujours mieux que 47,2%...

 

[Dividendaire]

Bonjour,
Ne pas oublier également que selon les contrat d'AV, les frais annuels des UC peuvent être de 0,75% et la distribution de 85% des loyers, ce qui représente des prélèvements sur les produits de l'ordre de 30% (15+15).
C'est toujours mieux que 47,2%...

Je me suis placé dans le cadre de ce qu'on peut faire de mieux : à savoir frais de gestion de 0,5 % et distribution de 100% des loyers (contrat spirica). Sinon effectivement ça réduit grandement l'intérêt de la chose.

 

[agra07]

Je me suis placé dans le cadre de ce qu'on peut faire de mieux : à savoir frais de gestion de 0,5 % et distribution de 100% des loyers (contrat spirica). Sinon effectivement ça réduit grandement l'intérêt de la chose.

Contrat Spirica chez Linxea ?

 

[D-Jack]

Je me suis placé dans le cadre de ce qu'on peut faire de mieux : à savoir frais de gestion de 0,5 % et distribution de 100% des loyers (contrat spirica). Sinon effectivement ça réduit grandement l'intérêt de la chose.

En théorie, le contrat Spirica ne permet que 50% sur les supports immobiliers (SPCI, SPI, OPCI) ... je n'ai jamais vu l'explication de cette limitation ?

 

[agra07]

En théorie, le contrat Spirica ne permet que 50% sur les supports immobiliers (SPCI, SPI, OPCI) ... je n'ai jamais vu l'explication de cette limitation ?

Existe-t-il des contrats qui admettent 100% de SCPI avec des frais de gestion de 0,50% ?
Je n'en connais pas.

 

[D-Jack]

Existe-t-il des contrats qui admettent 100% de SCPI avec des frais de gestion de 0,50% ?
Je n'en connais pas.

Ce n'était pas là ma question, mais la raison de cette limitation à 50%.

 

[Dividendaire]

Existe-t-il des contrats qui admettent 100% de SCPI avec des frais de gestion de 0,50% ?
Je n'en connais pas.

Vous avez raison, au temps pour moi, je n'avais pas pensé à cette limitation

 

[D-Jack]

Vous avez raison, au temps pour moi, je n'avais pas pensé à cette limitation

Je disais plus haut "en théorie" ... mais la question demeure

 

[agra07]

Ce n'était pas là ma question, mais la raison de cette limitation à 50%.

Je n'ai pas l'explication mais on peut supposer que c'est pour assurer une certaine protection de l'épargnant.
Après tout, un investissement en SCPI n'est pas totalement sans risque et doit se concevoir sur une période assez longue (je dirais 8 ans mini).

 

[spheris]

En théorie, le contrat Spirica ne permet que 50% sur les supports immobiliers (SPCI, SPI, OPCI) ... je n'ai jamais vu l'explication de cette limitation ?

Par contre, on peut faire 50% SCPI et 50% SCI d'après ce que j'ai lu sur un autre Topic

 

[spheris]

Je n'ai pas de simulateur pour cela, mais rapidement :
TMI de 41 % + prélèvement sociaux = 58,2 %
TMI de 30 % + PS = 47,2 %
Contre une assurance vie avec 0 imposition en phase de capitalisation.

Les frais de gestion de l'AV de 0,5 % sont à considérer bien sûr, et peuvent être vus comme une imposition de 10 % par an (0,5 % de frais de gestion sur 5 % de rendement). En contrepartie, ne pas oublier que les frais d'entrée sont généralement moins élevés en AV de quelques %, ce qui compense quelques années de frais de gestion.

Bien entendu, il faut prendre en ligne de compte également le taux d'intérêt du prêt qui peut être significativement plus élevé en crédit consommation qu'en crédit immobilier. Cela dit, généralement il n'y a pas de contrepartie à un crédit consommation, alors que les contreparties d'un crédit immobilier pour des SCPI peuvent être significatives (frais de dossier, frais de garantie, assurance obligatoire, sans oublier de valoriser des éléments annexes "non financiers" comme le nantissement de placements, l’obligation de souscrire un produit de l’établissement ou encore la domiciliation de revenus). L'ensemble des variables est donc à prendre en compte.

Vous pouvez éventuellement vous amuser avec cet outil :
[lien réservé abonné]En mettant des revenus à 0, la fiscalité se résumera aux PS, ce qui correspond peu ou prou aux frais de gestion annuels du contrat.

A noter également qu'en crédit consommation pour acquisition dans une AV, on perd la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt.

Merci pour votre réponse.

Autre remarque : En AV, c'est l'assureur qui est propriétaire des parts de SCPI. Que ce passe-t-il en cas de souci (faillite) de l'assureur ? (Spirica par exemple) Cette caractéristique ne vous gêne pas par rapport à l'achat en direct ? Déjà qu'il faut se sourciller de la viabilité de la SCPI, il faut rajouter la couche de l'assureur dans ce cas...

Un ami me dit que vu mon TMI à 30%, je ferais bien d'acheter des parts en direct mais en nue-propriété temporaire (genre 10, 15 ou 20 ans) pour ne toucher les loyers qu'à mon passage à la retraite pour ne pas alourdir ma fiscalité d'ici là. Seulement voilà, une fois à la retraite, je pense (d'après mes calculs) que je ne tomberais de toute façon pas à la tranche du dessous. Donc, si les loyers arrivent lors de ma retraite et que je suis toujours en TMI à 30%, ça m'aura servi à quoi de les acheter de cette manière là ? Certe, j'aurais payé les parts moins chères, mais j'aurais aussi perdu 10, 15 ou 20 ans de loyer... Donc à part ça, un autre intérêt ?

 

[D-Jack]

Merci pour votre réponse.

Autre remarque : En AV, c'est l'assureur qui est propriétaire des parts de SCPI. Que ce passe-t-il en cas de souci (faillite) de l'assureur ? (Spirica par exemple) Cette caractéristique ne vous gêne pas par rapport à l'achat en direct ? Déjà qu'il faut se sourciller de la viabilité de la SCPI, il faut rajouter la couche de l'assureur dans ce cas...

Un ami me dit que vu mon TMI à 30%, je ferais bien d'acheter des parts en direct mais en nue-propriété temporaire (genre 10, 15 ou 20 ans) pour ne toucher les loyers qu'à mon passage à la retraite pour ne pas alourdir ma fiscalité d'ici là. Seulement voilà, une fois à la retraite, je pense (d'après mes calculs) que je ne tomberais de toute façon pas à la tranche du dessous. Donc, si les loyers arrivent lors de ma retraite et que je suis toujours en TMI à 30%, ça m'aura servi à quoi de les acheter de cette manière là ? Certe, j'aurais payé les parts moins chères, mais j'aurais aussi perdu 10, 15 ou 20 ans de loyer... Donc à part ça, un autre intérêt ?

Oui, quand tu achètes la SPCI en nue-propriété, tu ne la paies évidemment pas au prix de la pleine propriété, mais avec une décote qui dépend de la durée de la NP).
Lorsque tu récupères la PP au bout du délai défini au départ, tu touches les loyers mais tes parts récupèrent la valeur de la PP.

 

[spheris]

Oui, quand tu achètes la SPCI en nue-propriété, tu ne la paies évidemment pas au prix de la pleine propriété, mais avec une décote qui dépend de la durée de la NP).
Lorsque tu récupères la PP au bout du délai défini au départ, tu touches les loyers mais tes parts récupèrent la valeur de la PP.

Oui, cela permet de les payer moins cher, j'ai compris. Mais par exemple, je vois que des SCPIs sont décotées à 64% pour 10 ans. Ca fait 100%-64%=36%. Alors certes, payées moins cher mais c'est pas très étonnant dans la mesure où l'on ne touche pas non plus les loyers... Donc économiser 36%, soit 3,6% par an, alors que la SCPI fait entre 4 et 5%...
En gros et pour faire simple :
Cas 1 - Acheter pour 6400 euros en NP des parts qui valent 10000 en PP. Au bout de 10ans, 0% de loyer et des parts qui valent donc 10000 euros.
OU
Cas 2 - Acheter pour 6400 euros en PP, toucher 10 ans de loyer dessus à 2,5%(4,5% moyenne rendement SCPI, moins IR et PS) et en les réinvestissant en nouvelles parts... On arrive à 8100 euros environ au bout de 10 ans...
C'est cette différence de 2000 euros entre cas 1 et cas 2, je comprends...
Mais si on imagine :
Cas 3 - Acheter pour 6400 euros en PP mais à travers l'assurance vie, toucher 10 ans de loyer dessus (4,5% moyenne, trouver le contrat qui va bien, 100% loyers), et en réinvestissant les loyers en nouvelles parts, j'ai l'impression qu'on arrive à 10000 euros au bout de 10 ans...

Et donc je me pose la question de l'intérêt entre la Cas 1 et le Cas 3 tout d'un coup...

 

[CharlyBgood]

C'est cette différence de 2000 euros entre cas 1 et cas 2, je comprends...

En fait souvent, on conseille la NP de SCPI aux gens fortement imposés et qui visent un complément de revenus, au terme de la NP => la réunion en Pleine Propriété (PP)

Et attention !
Dans ton raisonnement, tu oublies un point important:

Au bout de 10 ans la PP se fait aussi avec souvent à la clé, la récupération de parts revalorisées (surtout à 10 ans)

La privation des loyers nets car fortement imposés est bcp + que compensée:

Par ailleurs la recomposition mécanique de parts en PP de 64 en NP à 100 (non revalorisés) en P, me donnent un taux annuel > à 4,50% sur 10 ans.

=> l’operation est assez intéressante in finé

 

[Buffeto]

Donc économiser 36%, soit 3,6% par an, alors que la SCPI fait entre 4 et 5%...

entre 4 et 5% bruts........ si tu es en TMI 30 , l'IR plus les PS divisent le rendement par 2 grosso modo (47.2%)
du coup ca change un peu l'angle de vision