Investissement SCPI crédit consommation

[spheris]

En fait souvent, on conseille la NP de SCPI aux gens fortement imposés et qui visent un complément de revenus, au terme de la NP => la réunion en Pleine Propriété (PP)

Oui, des gens qui n'ont pas besoin de revenus maintenant mais plus tard : comme passage à la retraite par exemple... Mais le font-ils parce qu'ils veulent de consistuer un capital sans aloudir leur fiscalité actuelle ? C'est ça la raison principale de passer par la NP ?

Et attention !
Dans ton raisonnement, tu oublies un point important:

Au bout de 10 ans la PP se fait aussi avec souvent à la clé, la récupération de parts revalorisées (surtout à 10 ans)

Dans tous les cas, les parts sont relavorisées, non ? : que ça soit NP, PP ou PP par AV

La privation des loyers nets car fortement imposés est bcp + que compensée:

Par ailleurs la recomposition mécanique de parts en PP de 64 en NP à 100 (non revalorisés) en P, me donnent un taux annuel > à 4,50% sur 10 ans.

Oui, d'où le fait que moi, entre cas 1 et Cas 2, j'arrive plutôt à 8100 euros et non pas 10000 car j'ai compté que 2,5% par an...

=> l’operation est assez intéressante in finé

Oui entre cas 1 et cas 2 mais entre cas 1 et cas 3 ?

 

[spheris]

entre 4 et 5% bruts........ si tu es en TMI 30 , l'IR plus les PS divisent le rendement par 2 grosso modo (47.2%)
du coup ca change un peu l'angle de vision

C'est pour cela que je disais : "toucher 10 ans de loyer dessus à 2,5%(4,5% moyenne rendement SCPI, moins IR et PS)"
J'ai donc à peu près divisier par deux le rendement pour calculer le Cas2.
Pour le Cas3, on est d'accord que les 4,5% (rendement moyen hypothétique bien sûr) peut être complètement réinvesti dans le cadre de l'AV sans avoir à ponctionner flat-tax et PS ?

 

[Buffeto]

Pour le Cas3, on est d'accord que les 4,5% (rendement moyen hypothétique bien sûr) peut être complètement réinvesti dans le cadre de l'AV sans avoir à ponctionner flat-tax et PS ?

oui mais les AV qui reversent 100% des loyers ne sont pas les plus nombreuses

 

[spheris]

oui mais les AV qui reversent 100% des loyers ne sont pas les plus nombreuses

Oui, je veux bien le croire.
Après, des contrats Spirica ont l'air de le faire. Par contre, je vois souvent que ça se verse sur le fond en euro de l'AV. Ca veut dire qu'il faut alors s'occuper soit même du reinvestissement...

 

[Buffeto]

Ca veut dire qu'il faut alors s'occuper soit même du reinvestissement...

je suppose que tu peux le programmer .....

 

[spheris]

je suppose que tu peux le programmer .....

oui oui, tout à fait...

Je pense avoir fait le tour. J'ai l'impression que pour moi, ce sera en AV...
Quid de ma question sur la faillite de l'assureur qui détient les parts dans ce cas là. Une idée de comment ça peut tourner dans ce genre de cas ?

 

[D-Jack]

je suppose que tu peux le programmer .....

Je ne vois pas comment le programmer, mais cela ne demande qu'un petit arbitrage tous les 3 mois (la plupart des SCPI versent leurs loyers trimestriellement)

 

[D-Jack]

oui oui, tout à fait...

Je pense avoir fait le tour. J'ai l'impression que pour moi, ce sera en AV...
Quid de ma question sur la faillite de l'assureur qui détient les parts dans ce cas là. Une idée de comment ça peut tourner dans ce genre de cas ?

La garantie des 70K

 

[Dividendaire]

Pour répondre à la demande d'une AV avec 100% de pierre-papier :
[lien réservé abonné](C'est le contrat de spirica)
50% en scpi max et le reste en opci ou sci

 

[spheris]

La garantie des 70K

Oui, c'est vrai...
Dans ce cas, j'aurais pensé que les parts changent simplement de propriétaire... Car, là, avec la garantie, on récupère notre argent mais pas le produit lui même... Alors, c'est biensûr toujours mieux que rien mais simple curiosité...

 

[spheris]

Pour répondre à la demande d'une AV avec 100% de pierre-papier :
[lien réservé abonné](C'est le contrat de spirica)
50% en scpi max et le reste en opci ou sci

Dans ce contrat, il est noté : "Au-delà de la diversité des supports immobiliers éligibles, ces contrats assurent une distribution des revenus des SCPI à capital variable de 100 % (à fréquence trimestrielle, et réinvestis en part additionnelle de la SCPI concernée), et des frais de souscription minorés."

Ca peut être un plus par rapport à d'autres courtiers comme Linxea qui, avec son contrat Spirit 2, indique que les loyers des SCPI sont versés sur le fond en euros...

 

[CharlyBgood]

Après, des contrats Spirica ont l'air de le faire

Pas que.

APICIL Frontière Efficiente aussi.
Il y en a d'autres qui ne me reviennent pas.

Quid de ma question sur la faillite de l'assureur qui détient les parts dans ce cas là. Une idée de comment ça peut tourner dans ce genre de cas ?

Ci-dessous la liste des assureurs Français ayant fait faillite ces 50 dernières années:
" néant "

=> je pense vraiment qu'il faut arrêter de se torturer avec ces questions

Même la soi-disante garantie de 70 K€ n'est que théorique, car "garantie" par un fonds dans lequel il n'y quasiment rien ou si peu en contrepartie.

Si un assureur ou une bq font faillite en France, le domino financier mondial commence et là, tu auras bien mieux à faire qu'investir dans des SCPI ... et nous avec !

 

[spheris]

Pas que.

APICIL Frontière Efficiente aussi.
Il y en a d'autres qui ne me reviennent pas.

Oui, c'est vrai Apicil fait aussi du 100% loyers. En plus, dans celui de chez Linxea, il y a même le choix du versement : Fonds Euros ou SCPI... Il y a aussi l'absence de pénalité de sortie SCPI. Je suis mêmes assez surpris de ça...
Par contre, j'ai l'impression qu'Apicil est un peu moins flexible si un jour ce contrat doit servir à autre chose : un seul arbitrage gratuit par an, puis 15 euros+0,2% des sommes arbitrées : ça va pour de l'immo mais pour faire autre chose du contrat, Spirica semble mieux placé...

Ci-dessous la liste des assureurs Français ayant fait faillite ces 50 dernières années:
" néant "

=> je pense vraiment qu'il faut arrêter de se torturer avec ces questions

Même la soi-disante garantie de 70 K€ n'est que théorique, car "garantie" par un fonds dans lequel il n'y quasiment rien ou si peu en contrepartie.

Si un assureur ou une bq font faillite en France, le domino financier mondial commence et là, tu auras bien mieux à faire qu'investir dans des SCPI ... et nous avec !

Oui, c'est vrai que c'est peut-être pas une crainte justifiée...

 

[xenesis57]

Bonsoir j'ai une question : si on souscrit aux scpi via l'AV, l'assureur est proprietaire des parts de scpi en cas de faillite est ce qu'il peut les vendre "a perte" ?

Imaginons j'achete 10k de scpi via spirica. Je ne suis pas le propriétaire des parts en direct mais l'assureur l'est.

Je décide de revendre mes parts. l'assureur doit en théorie me racheter la part au moins a sa valeur de réalisation. Si il est dans le rouge ou que la scpi est dans le rouge peut il me racheter les parts au prix qu'il veut ? Exemple l'assureur estime que mes parts ne valent que 5k ok il me rembourse lais je perd alors 50% de mon investissement ? Comme il est le propriétaire je suppose qu'il peut decider comme bon lui semble de fixer le prix librement non ?
La garantie de 70k meme avec la loi sapin2 s'applique t'elle sur 10k ou 5k (valeur de rachat au moment T)?

Quelle scpi serait intéressante pour 100k investis en AV ? Je pensais pierval 25% corum xl 25% immorente (25%) (pour la solidite) et éventuellement primovie (25%) ou epargne pierre ?

 

[CharlyBgood]

Comme il est le propriétaire je suppose qu'il peut decider comme bon lui semble de fixer le prix librement non ?

Non, c’est la Sté de gestion qui fixe le prix, lequel résulte des conditions de marché, lequel prix est certifié par des experts chaque année.

Quelle scpi serait intéressante pour 100k investis en AV ? Je pensais pierval 25% corum xl 25% immorente (25%) (pour la solidite) et éventuellement primovie (25%) ou epargne pierre ?

Toutes ces SCPI sont de très bonne facture. Mais si tu prends PIERVAL, peut être que PRIMOVIE fait un peu doublon, je lui préférerai PRIMOPIERRE.

nb: pas tjs évident de trouver un crédit pour CORUM.

Dernière chose: arrêter de flipper avec la Loi Sapin2 et les faillites d’assureur.
Si une telle chose devait arriver - et je n’y crois pas 1 mn - ce serait un Armageddon financier mondial dévastateur auquel rien résisterait.
=> États et bqs centrales interviendraient

 

[xenesis57]

D'acc donc pas de possibilite que la scpi decide de racheter au souscripteur les parts de scpi a une valeur en deçà du prix foxe par la scpi au moment T du retrait

 

[xenesis57]

[lien réservé abonné]
La revalorisation reste acquise a l'assureur ?

 

[D-Jack]

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La revalorisation reste acquise a l'assureur ?

Non, la valeur liquidative augmente pour vous aussi, même si votre SPCI a été acquise dans un contrat AV
(NB: l'inverse est vrai aussi en cas de réduction de la valeur)

 

[CharlyBgood]

Bien sûr que tu profites de la revalo.
Oublie l'artifice juridique de la détention des parts par l'Assureur.
L'Assureur ... t'assure. Point.

L'avantage d'avoir des SCPI dans une bonne AV (SpiriCA, APICIL et d'autres), est fiscal.
Mais il faut encore aussi avoir du cash car là pas de crédit, qui est à mon avis l'un des principaux avantages de cet instrument financier hybride, à la fois placement financier amis aussi immobilier.

 

[xenesis57]

Quand vous voulez dire artifice juridique vous voulez dire que l'assureur ne peut pas s'octroyer la plue value de la part etant le propriétaire de la part ?