Investissement SCPI à credit

[Lucho3]

Bonjour à tous, j'ai récemment eu une proposition par ARKEA CM d'un crédit de 150 000 euros à 4,2% (TAEG 4,38%) sur 25 ans afin d'investir dans 3 SCPI. Le courtier m'a fait des calculs en prenant un rendement de 5,5% (rendement réaliste ?)
J'ai 25 ans, pas de résidence principale mais je compte en acheter une dans 4 ans et mon salaire va augmenter de manière importante sur ces prochaines années donc j'envisageais de faire un premier crédit pour investir dans des SCPI et dans 4 ans en refaire un pour ma RP (achat à 2). Effort d'épargne de 200 euros par mois (fiscalité comprise).

1) Les taux proposés vous semblent ils pertinents par rapport à ce qui se fait actuellement ? (j'ai vu un sujet sur le forum avec proposition TAEG 3,90% par ARKEA CM en février...)

2) Est ce pertinent dans mon cas de réaliser ce premier investissement avant ma RP ? (sachant que je ne suis pas fixé avant quelques années sur mon lieu de résidence)

3) Les calculs montrent à peu près que je devrais payer environ 90 000 euros d'intérêts sur les 150 000 euros. Ca me parait beaucoup (c'est mon premier crédit), mais j'imagine que c'est le jeu du crédit ?

Merci à vous.

 

[moietmoi]

Effort d'épargne de 200 euros par mois (fiscalité comprise).

Bonjour, ce qu'il faut savoir pour le future crédit de la rp, c'est que la banque ne prend pas ce chiffre en compte; elle prend la mensualité actuelle de ton crédit, ceci comme charge, et elle prend 75 ou 80% de loyers comme revenus; donc tu peux te dire que la banque prendra grosso modo 150000*4%=6000*80%=4800/12=400 euros par mois de revenu complémentaire à tes revenus de salaires/indépendant, mais comptea mensualité du crédit de 150ke à 4,2% + assurance= 850 euros par mois de charges

Les calculs montrent à peu près que je devrais payer environ 90 000 euros d'intérêts sur les 150 000 euros.

la calculette moneyvox indique 92 000 et quelques

crédit de 150 000 euros à 4,2%

on n'a plus l'habitude, il y a 1 an , cela aurait été 1,2%...
cependant mes premiers crédits immobilier étaient à plus de 10% et je ne suis pas mort, même j'ai fait de très bonnes affaires...

 

[Niwreg]

Bonjour,

J'ai reçu plus ou moins la même proposition (celle avec le taux à 3.9%) - quel est le courtier ?

Autrement mes hypothèses sont exactement les même, i.e. €150k à crédit sur 25 ans et un effort d'épargne < 200€ / mois. Ma simulation a aussi était faite avec un TD de 5.5%, une revalorisation des parts de 0.5% et des loyers de 0.5%. Je vous conseille de faire une petite analyse de sensibilité sur les hypothèses (vous-même ou demandez à votre courtier) en prenant 4.5% de TD, 0% et 0% pour voir ou cela vous mène en cas de marché plus difficile.

1/ Je ne connais pas votre patrimoine mais la petite différence sur le taux peut venir du fait que j'ai déjà une RP. Ou alors en 15j c'est déjà monté un peu.

2/ Cela va impacter votre capacité d'emprunt. Attention, les banques ne calculent plus la capacité d'emprunt comme avant avec la méthode différentielle mais selon les nouvelles recommandations du HCSF (Lien [lien réservé abonné]). A vous d'estimer en fonction de vos revenus anticipés dans 3/4 ans et de la valeur des biens dans la région envisagée. Faite des simulations avec ou sans cet investissement pour voir ce que cela induit.

3/ Encore une fois à vous de voir vos objectifs, dans mes simulations, la simulation dégradée ne donne pas un TRI exceptionnel vs. mettre les €200 mensuellement sur un ETF Wld à 5% annuel (hypothèse) mais il y a une logique patrimoniale et de diversification avec mes AV et CTO. Et j'espère que le rendement réel sera supérieur à ma simulation dégradé.

 

[moietmoi]

un TD de 5.5%, une revalorisation des parts de 0.5% et des loyers de 0.5%. Je vous conseille de faire une petite analyse de sensibilité sur les hypothèses (vous-même ou demandez à votre courtier) en prenant 4.5% de TD, 0% et 0% pour voir ou cela vous mène en cas de marché plus difficile.

tout à fait d'accord; dans ma réponse ci dessus, pour le calcul du taux d'endettement futur, j'avais même mis un rendement de 4%... il y a quelques années j'ai vu des cgp mettre sur les simulations des rendements de 4% sur les assurances vie, pour rendre plus vendeurs leurs propositions..

 

[Niwreg]

tout à fait d'accord; dans ma réponse ci dessus, pour le calcul du taux d'endettement futur, j'avais même mis un rendement de 4%... il y a quelques années j'ai vu des cgp mettre sur les simulations des rendements de 4% sur les assurances vie, pour rendre plus vendeurs leurs propositions..

Oui, c'est pour cela que je me suis fait un petit fichier pour pouvoir changer les paramètres et voir ce que cela donne. 4% encore plus conservateur du coup Il est vrai que faire des simulations à 5.5% pour les CGP est un peu biaisé avec une moyenne cette année plutôt autour de 4.5%. Avec les maisons de gestion "historique" type La Française vers 4% et les petites nouvelles vers 5.5%/6%. A voir si l'on préfère un paquebot stable avec une forte inertie ou une petite embarcation plus agile mais plus exposées en cas de grand vents .

 

[moietmoi]

A voir si l'on préfère un paquebot stable avec une forte inertie ou une petite embarcation plus agile mais plus exposées en cas de grand vents

à 150ke d'investissement, on a de quoi diversifier...

 

[Lucho3]

Bonjour, ce qu'il faut savoir pour le future crédit de la rp, c'est que la banque ne prend pas ce chiffre en compte; elle prend la mensualité actuelle de ton crédit, ceci comme charge, et elle prend 75 ou 80% de loyers comme revenus; donc tu peux te dire que la banque prendra grosso modo 150000*4%=6000*80%=4800/12=400 euros par mois de revenu complémentaire à tes revenus de salaires/indépendant, mais comptea mensualité du crédit de 150ke à 4,2% + assurance= 850 euros par mois de charges

la calculette moneyvox indique 92 000 et quelques

on n'a plus l'habitude, il y a 1 an , cela aurait été 1,2%...
cependant mes premiers crédits immobilier étaient à plus de 10% et je ne suis pas mort, même j'ai fait de très bonnes affaires...

Du coup, la banque considérera que j’ai 400€ de charges par mois et les déduira du calcul pour mon prochain crédit?

 

[Niwreg]

Je me permets d'ajouter un tableau reprenant les chiffres de @moietmoi :


J'espère ne pas me tromper dans ma réponse, mais les banques utilisent maitenant la deuxième méthode, beaucoup moins favorable.

 

[moietmoi]

coup, la banque considérera que j’ai 400€ de charges par mois et les déduira du calcul pour mon prochain crédit?

Non pas tout à fait..
Dans mon exemple, d'un coté elle rajoutera 400 euros par mois a tes revenus, et comptera 850 de charges.
Exemple 2000de revenus net imposable mensuel CDI
Revenu pris en compte
2000+400=2400
35%de 2400=840
Or tu as déjà 850 de charges. Tu ne peux rien emprunter.

 

[Aristide]

Bonjour,
Je confirme.
Cdt

 

[Lucho3]

Ok je comprends mieux.
J’avais fait à peu près ces calculs et j’ai en fait tablé sur mon salaire futur qui me permettrait un nouveau crédit sans trop de soucis.
Je me suis également dit que si jamais j’étais un peu juste niveau crédit dans 5 ans en fonction de mon salaire et que je voulais emprunter plus je pourrais éventuellement revendre quelques parts de SCPI (je ne serais pas perdant même si c’est pas optimal).

Par ex : revenu : 4600€ net
+ 400€ = 5000€
35% x 5000€ = 1750
Je peux emprunter pour 940€ de mensualités
Sachant qu’on sera 2 ça me semble pas mal du tout et ça me permet d’investir tout de même sur ces 5 ans ou je ne peux pas me fixer dans une ville particulière.

En parallèle je diversifie avec un PEA ou je mets tous les mois. Que pensez vous de la stratégie ?

 

[Julien954]

Bonjour, la stratégie se tient, mais je préfère ne pas entamer ma capacité d'emprunt avant d'avoir acheté ma RP. Tu encore tout ton temps pour faire un financement de SCPI à ton âge.

 

[Lucho3]

Tout à fait, mais du coup ça signifie 5 ans de location sans profiter de sa capacité d’emprunt ?