Investissement locatif occupé avec 1 LMNP en cours

[Niluje]

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Pour le remettre en conformité au niveau énergétique et donc la loi

 

[PepeR]

Qui dit gros travaux dit certainement travaux ayant lien avec la copropriete. Qui elle meme a des obligations de renovation energetique.

Et pour ne pas refaire des travaux dans quelques annees, il faut viser un DPE D.

 

[moietmoi]

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Pour le remettre en conformité au niveau énergétique et donc la loi

Tout dépend du locataire.perso, je ne m'y risquerais pas, suite à un achat.
C'est un coup à avoir un appartement bloqué le temps des procédures..

 

[jp19]

Tu as le droit de donner congé au locataire pour habiter le bien ou pour le vendre...
Pas pour le garder pour le louer...
Qu'envisages tu comme motif de congé?

Si @Niluje achète l'appartement, c'est que le propriétaire actuel le vend... non ?
Donc il peut bien donner congé... pour le vendre ? Ou bien y'a un truc qui m'échappe ?

 

[jp19]

Et je profite de ce topic pour une question : certaines personnes ont eu comme info qu'il n'était pas admis, par les impôts, qu'un même locataire, initialement en location nue, devienne locataire du même appartement en meublé, même si le propriétaire lui rachète tout son mobilier, virement comme preuve à l'appui, et à un prix correspondant au marché de l'occasion bien sûr. Vous avez été confronté au même avis ?

 

[lebadeil]

Et je profite de ce topic pour une question : certaines personnes ont eu comme info qu'il n'était pas admis, par les impôts, qu'un même locataire, initialement en location nue, devienne locataire du même appartement en meublé, même si le propriétaire lui rachète tout son mobilier, virement comme preuve à l'appui, et à un prix correspondant au marché de l'occasion bien sûr. Vous avez été confronté au même avis ?

Oui confronté a ce sujet.
La réponse des Impôts est claire : une transformation de location nue en location meublée, même avec tous les documents signés, serait considéré comme une magouille (une fraude visant à une optimisation fiscale).
Il faut donc attendre que le locataire parte de lui même .... Ensuite, on peut louer en meublé.

 

[jp19]

Oui confronté a ce sujet.
La réponse des Impôts est claire : une transformation de location nue en location meublée, même avec tous les documents signés, serait considéré comme une magouille (une fraude visant à une optimisation fiscale).
Il faut donc attendre que le locataire parte de lui même .... Ensuite, on peut louer en meublé.

Une question me taraude, allons au bout des choses : quitte à suspecter le propriétaire de frauder, qu'est-ce qui prouve / qui est-ce qui vient vérifier que, lorsqu'il y a un changement de locataire, le logement est meublé ?

Parce que, dans mon idée, initialement, j'aurais voulu, vraiment et réellement, sans truander, conserver le locataire actuel, et, tout aussi réellement, lui acheter son mobilier, preuve à l'appui

 

[lebadeil]

La déclaration d'impôts est la preuve !
Pas besoin de visiter l'appartement

 

[jp19]

La déclaration d'impôts est la preuve !
Pas besoin de visiter l'appartement

Euh... Si le locataire X est remplacé par le locataire Y, la déclaration d'impôts à elle seule est la preuve que le logement est meublé, sans même que quiconque demande la moindre facture d'achat, mais si le locataire X reste le locataire X, même si le propriétaire apporte la preuve du paiement des meubles, le changement de destination est retoqué ?

 

[lebadeil]

Euh... Si le locataire X est remplacé par le locataire Y, la déclaration d'impôts à elle seule est la preuve que le logement est meublé, sans même que quiconque demande la moindre facture d'achat, mais si le locataire X reste le locataire X, même si le propriétaire apporte la preuve du paiement des meubles, le changement de destination est retoqué ?

pas tout à fait...

On doit declarer son activité meublé via son no SIRET, et creer un etablissement pour l'appartement en question.
Un jour arrive la declaration du LMNP.

Si le locataire X etait en location nue, et passe en meublé, tu prends le risque d’être retoqué avec amende (si les Impôts te trouvent. Perso je ne tenterais pas ....)

Si le locataire X s'en va (tu ne peux pas le virer) , et qu'il est remplacé par Y, alors tu peux démarrer ta location meublée , et les Impôts l'accepteront !

 

[lebadeil]

Attention, si tu commences avec une location nue, et que tu passes à une location meublée plus tard, tu ne peux pas déduire les frais de notaire de ta declaration LMNP !

 

[jp19]

pas tout à fait...

On doit declarer son activité meublé via son no SIRET, et creer un etablissement pour l'appartement en question.
Un jour arrive la declaration du LMNP.

Si le locataire X etait en location nue, et passe en meublé, tu prends le risque d’être retoqué avec amende (si les Impôts te trouvent. Perso je ne tenterais pas ....)

Si le locataire X s'en va (tu ne peux pas le virer) , et qu'il est remplacé par Y, alors tu peux démarrer ta location meublée , et les Impôts l'accepteront !

Je ne te remercierai jamais assez pour tes réponses et ton expérience. Loin de moi l'idée de vouloir te contredire.
Mais ca ne me dit toujours pas en quoi, en cas de nouveau locataire, tu as plus (ou moins) la preuve que ton appartement est meublé

 

[jp19]

Comment passer à la location meublée ?

Le plus souvent, la transition entre location nue et location meublée s’effectue au moment de renouveler le bail ou lors du changement de locataire. En effet, bien que le propriétaire puisse proposer au locataire en place de passer à une location meublée, il peut être difficile de le convaincre (durée de son bail réduite, dépôt de garantie plus important, fourniture de meubles qu’il a sûrement déjà, hausse éventuelle de loyer…). S’il accepte, l’ancien bail sera résilié et un nouveau devra être signé, sinon il faudra attendre le départ volontaire du locataire.

Bon à savoir : si la transition de location nue à meublée s’effectue en cours de bail, tout ou partie du mobilier du locataire présent peut être racheté. Il faudra réaliser un contrat de vente des meubles (au prix du marché de l’occasion) afin de justifier leur valeur comptable.

Source : [lien réservé abonné]

Le problème quand 2 sources ont des avis totalement opposés, c'est de savoir qui a raison qui a tort

 

[lebadeil]

Je ne te remercierai jamais assez pour tes réponses et ton expérience. Loin de moi l'idée de vouloir te contredire.
Mais ca ne me dit toujours pas en quoi, en cas de nouveau locataire, tu as plus (ou moins) la preuve que ton appartement est meublé

en cas de controle, tu dois avoir un bail meublé, et un inventaire des meubles signés avec ton nouveau locataire.
Pas besoin que les Impots se deplacent pour ca. Ils te demanderont les documents.
En plus , tu dois declarer ta location meublée dans Mes Biens Immobiliers depuis 1 an ....

 

[lebadeil]

Source : [lien réservé abonné]

Le problème quand 2 sources ont des avis totalement opposés, c'est e savoir qui a raison qui a tort

En Immobilier, tu appelles @moietmoi .......

 

[jp19]

En Immobilier, tu appelles @moietmoi .......

C'est effectivement une idée

 

[Niluje]

Si @Niluje achète l'appartement, c'est que le propriétaire actuel le vend... non ?
Donc il peut bien donner congé... pour le vendre ? Ou bien y'a un truc qui m'échappe ?

Sur ce point là, ce n'était pas clair.

De mon côté, j'ai passé mon chemin sur ce bien, entre la locataire en place, le passage en LMNP et le DPE G avec une copro qui avait déjà fait des travaux sans se poser de questions...

 

[jp19]

le DPE G

Quand je vois que j'hésite face à un DPE D à 219, le G est au moins au double, j'avoue que ca fait peur...

D'autant que l'immobilier c'est censé être du long terme (d'où le pourquoi je me demande ce que vaudra sur le marché un D dans 15 ans), et quand on voit le nombre d'arnaques dans les travaux de rénovation énergétique, ou de travaux dont le résultat n'est pas à la hauteur de ce qui est attendu, inévitablement ca freine la pulsion d'achat

 

[moietmoi]

En Immobilier, tu appelles @moietmoi .......

C'est effectivement une idée

La notification par le wifi a eu un petit peu de retard...
Euh..
Il n'y a pas de contradiction,
Il est à noter que l'une des références fait appel à un site commercial de vente de biens gérés de seconde main, et bien que très affuté sur le terrain juridique,ce n'en n'est pas moins un site commercial qui fait la promotion de la vente de ses biens en location meublée.
Ce site indique qu'il est possible de passer avec l'accord du locataire d'un bail nu à un bail meublé, pourquoi pas ?rien dans la loi ne l'interdit.
Cependant on s'expose à deux types de problèmes :
-la bonne foi du locataire.
-le fisc qui peut se sentir lésé.
1-le locataire découvrira peut-être avec mauvaise foi, que les conditions de congé donné par le propriétaire ne sont pas les mêmes.
Et découvrira aussi qu'il n'a pas le droit de préemption lors du congé pour la vente du bien, contrairement à la location nue.
(Au passage ce droit existe bien dans les meublés pour les baux commerciaux, baux du type des meublés gérés revendus par le revenu Pierre)
2-le fisc quant à lui pourrait croire que le changement n'a été fait que pour éviter des impôts au bailleur.
Bon courage pour trouver les arguments contraires.

 

[jp19]

1-le locataire découvrira peut-être avec mauvaise foi, que les conditions de congé donné par le propriétaire ne sont pas les mêmes. Et découvrira aussi qu'il n'a pas le droit de préemption lors du congé pour la vente du bien, contrairement à la location nue.

Est-il inenvisageable de rédiger un bail + souple que ce que la loi impose, comme par exemple un bail meublé 3 ans, avec préavis de 6 mois pour le propriétaire, en restant sur une caution d'un mois ? Bref, reprendre les conditions avantageuses (pour le locataire) d'une location nue.

Si, à cela, on ajoute que l'acquéreur fait un virement au locataire pour lui acheter, à un prix correspondant à la valeur du marché de l'occasion, ses meubles, c'est quand même un deal plutôt honnête, non ?

2-le fisc quant à lui pourrait croire que le changement n'a été fait que pour éviter des impôts au bailleur.
Bon courage pour trouver les arguments contraires.

Là effectivement, si le fisc veut être de mauvaise foi, il risque d'avoir le dernier mot ^^