investissement locatif : je suis perdue !

[bezote]

Bonjour,

Je découvre ce forum que je trouve très convivial et le ton très sympa !
Par contre, je suis totalement perdue maintenant .
Ma situation est la suivante. Nous sommes un couple de trentenaire avec
deux jeunes enfants, nous finissons de payer notre habitation principale
dans 8 ans. Comme nous avons une liquidité importante et comme nous
voulons commencer à assurer nos vieux jours , nous nous sommes dit
qu'un investissement locatif et défiscalisant pourrait être intéressant.

Nous payons 5000€ d'impôt, taux = 14%
Nos revenus sont de 60 K€/an mais vont aller à la baisse car je suis
licenciée (mais droit aux Assedics).

Nous avons réservé dans le cadre d'un programme neuf un apprt F1 -40m² -
pkg sous-sol - 10m² terrasse pour 122500€. Notre apport serait de 55 K€.
Notre idée serait de faire du Robien, mais finalement est-ce bien
pertinent ? A vous lire il semblerait que non...Par ailleurs, qui et
comment informer que nous souhaitons faire du Robien (ou Borloo...) ?
Nous n'avons pas encore reçu le recommandé, donc pas encore rentré dans
la période des 7 jours de rétractation.

Si ce choix d'investissement n'est pas le bon, que nous conseillez-vous
? Je ne sais pas si nous jouons aux écureuils mais il est vrai que nous
épargnons pas mal / an (environ 15k€)...
Merci pour votre aide et vos bons conseils !

 

[babas]

juste pour comparer, je revends un bien meublé qui coute tout compris 55k€ avec 350€ net /mois de loyer, soit près de 7% de renta nette/an...vous allez acheter un bien plus de 2 fois plus cher, avec un loyer limite équivalent je pense, juste pour récupérer à peine 1000€ d'impot/an...sur une TMI à 14%, encore plus en étant aux assedics, évitez le robien !!! voyez un bien dans de l'ancien ou un lmnp, avec une meilleure renta (je pense que votre renta nette sera de maxi 3%...)

 

[Gagarine]

Bonjour,

Comme Babas.
Evitez les pgm neufs défiscalisant. Avec 2 enfants et moins de 60ke de revenus, investissez dans l'ancien ou dans les LMnP. Pour Robien et Borloo, il vous faut environ 90ke de revenus.
Avec un tel apport et une telle capacité d'épargne, à votre place je ferai un petit invest locatif de 80/100 ke environ sur 15 ans (tres peu d'apport et tres peu d'effort d'épargne) + une bonne Assurance Vie (gros apport et gros effort d'épargne pour une bonne gestion sous mandat).

 

[bezote]

Merci Gagarine et Babas...

Je crois que le promoteur va devenir chèvre car nous avions négocié (pas frais de notaire, pack sérénité pendant 6 ans, et 1300 euros de travaux supplémentaires)...Je ne m'inquiète pas pour sa survie, je vous rassure !

Gagarine, j'ai découvert le LMnP hier et j'ai commencé à lire des infos sur le sujet hier soir...tard ! Tu conseilles de bcp emprunter pour le LMnP afin d'avoir un maximum de charge et donc "d'utiliser" la part de l'amortissement le plus tard possible ?

Pour l'assurance Vie, on en a ouvert une chez un partenaire qui n'est que sur le net, qui porte le nom d'une couleur (et d'un fruit ). Nous y avons déposé 20 K€ il y a 1 an...Devrions-nous y mettre plus alors ? En fait, dans mon esprit l'immobilier rapporte plus que l'investissement financier...ah, vieille croyance quand tu nous tiens

 

[Gagarine]

Comme expliqué dans d'autres post (mais difficile de tous les lire), dans l'immobilier il faut essayer au max de profiter de l'effet de levier produit par les loyers. En revanche, pour les produits financiers, ce qui va vous rapporter, c'est l'argent que vous allez y mettre ! je ne connais pas bien les AV mais une bonne gestion sous mandat doit pouvoir vous faire du 8% par an. Seulement pour y accéder il faut que les montant versés soit conséquent. Renseignez vous si cela est possible sur votre AV actuelle et à quelles conditions. Je pense qu'il vaut mieux mettre 50ke sur une bonne av que dans de l'immobilier. Surtout si vous couplez cela avec un LMnP neuf sur lequel vous allez récupérer la TVA et la placer sur votre contrat d'AV. Avec déjà 20ke + 20ke de TVA pour un bien à 100ke HT + 30/40ke de votre épargne, il y a moyen d'avoir une bonne géstion sous mandat et une excellente rentabilité !

 

[stunt38]

je suis d'accord avec ce qui s'est dit, par contre ce qui risque de bloquer pour votre investissement locatif c'est la demande de crédit...
en étant aux assédics je vois mal les banques vous octroyer un crédit.

en attendant de retrouver un job vous pouvez très bien donner mandat de gestion sur votre assurance-vie avec vos fonds actuels (en garder un peu de disponible quand même) et vous lancer dans l'immobilier par la suite en faisant un prêt global sur un petit bien de 100k € par exemple.
si c'est du LMNP, la TVA récupéreé pourra alors être réinvesti sur l'assurance-vie.

Cdt

 

[bezote]

Euh, vous n'êtes pas obliger de me répondre (je peux chercher l'info seule) mais, la TVA récupérable ce n'est pas que si le bien est dans une résidence qui offre des services ? Si c'est du neuf la TVA est-elle systématiquement récupérable même si pas de services ?

Je trouve que vos cerveaux tournent 15 fois plus vite que le mien sur le sujet (est-ce parce que je suis une femme ? Ou est-ce parce que mes enfants sont blonds...)...

Pour les Assedics, je toucherai entre 1400 et 1700€/mois, ma banque actuelle est prête à nous suivre. Et mon mari et profession médicale, en libéral, donc les banques sont rassurées...

 

[Gagarine]

Vous me mettez le doute concernant la TVA mais il me semble que cela ne concerne que les loyers. De toutes manieres, un LMnP neuf n'a de sens qu'avec un gestionnaire (vendu pachagé), si vous devez le gérez vous-même, alors achetez de l'ancien car la rentabilité sera bien meilleur (5/6% pour du neuf mais vous n'avez rien à faire, 8% pour de l'ancien en cherchant un peu).

 

[bezote]

Je réfléchie à tout ce que vous me dites (si ! si !), et je continue à me poser des questions : le robien sur le F1 que nous avons réservé ne vous semble pas être une bonne opération financière...je le comprends...
Par contre, je m'interroge sur 2 points : est-ce intéressant d'acheter le F1 et ne pas utiliser de dispositif particulier (= mettre le montant de loyer souhaité et ne pas profiter d'avantage fiscal ? ) ?
Est-ce qu'un bien est vendu en "Robien", ou est-ce que je peux décider, parce qu'il est neuf que je veux faire du "robien" ?

Autre, question, dans la logique de rentabilité, est-ce uniquement une vision à court ou moyen terme ? Car quand on achète un bien, avec dispositif ou non, une fois payé, on a tout de même un bien d'une certaine valeur et les loyers...

Rho, tout ça fait des noeux dans ma tête !

 

[Gagarine]

Un bien n'est pas "a priori" du Robien ou du Borloo. C'est vous qui choisissez ce que vous voulez en faire : l'occuper, le vendre, le louer. Pour le louer, là encore vous choisissez : nu classique, Robien, Borloo, meublé (LMnP).
Il est vrai que les loyers Robien sont plafonés mais il est de plus en plus fréquent que les propriétaires louent en dessous du plafond. Et l'avantage fiscal est tel qu'il est difficile de compenser par une hausse des loyers si vous ne passez pas par Robien.

Effectivement vous avez un bien d'une certaine valeur. Mais en mettant votre argent sur une Assurance-Vie, vous aurez également cette valeur. Ensuite, l'immobilier est également un pari. Car au delà de la rentabilité du bien (Loyer/valeur d'achat), la question se pose du prix à la revente. Vaut-il mieux un bien à 6% de renta que vous revendrez 2 fois plus cher ou un bien à 8% de renta mais que vous revendrez le même prix dans 15 ans ? En fait j'ai pris ce cas pour alimenter votre mal de tête. Car en réalité, c'est le bien à 6% que vous risquez de revendre le même prix alors que celui à 8% fera tres certainement une plus value car vous pouvez le revendre avec une rentabilité moindre même à tres court terme (ex: 100ke à 8% soit 8ke de loyer par an. Si je le revends à 6% de loyer, j'en tirerais 133ke !). De plus vous prenez le risque que personne ne veuille acheter un bien ancien à 6%. Pour continuer dans notre exemple, avec une revalorisation des loyers de 2% par an dans 15 ans le loyer sera de 8ke par an. Si le marché s'est durci et que vous deviez vendre à 8% (pas improbable !) et bien le prix de vente sera de ... 100ke. Bel plus value en 15 ans !

 

[babas]

alors effectivement on ne récupére la tva que dans les résidences forcement neuves avec services. Attention, de nombreuses banques exigent que la tva soit remboursée immédiatement, donc on ne peut pas la placer, renseignez vous avant à votre banque.
pour le F1, vous le déclarez comme vous voulez, ce n'est pas parce qu'il est neuf qu'il faut absolument le déclarer en robien. Mais l'unique avantage dans ce cas est que vous pouvez le revendre à tout moment sans rendre d'impot. Le déclarer en robien permet de compenser l'écart de prix entre le neuf et l'ancien en récupérant une part d'impot, c'est tout l'intérêt...en gros si c'est neuf, vous avez tout intérêt à le déclarer en robien...donc visez l'ancien ou le lmnp ou un studio/F1/F2 meublé

 

[babas]

le mieux est de pouvoir cumuler les 2, un prix bas pouvant être multiplié par 2, avec une renta de 10% à la base...dur à trouver, mais trouvable

 

[Gagarine]

Désolé Babas, on s'est (encore) croisé.

 

[bezote]

Merci bcp pour votre éclairage...je vais voir tout cela avec Monsieur....Un F1 meublé dans une grande ville en neuf, est-ce judicieux ? A priori, non. Mieux vaudrait que l'on se tourne vers de l'ancien...

 

[Gagarine]

D'autant que vous aurez tres certainement un meilleur emplacement en cherchant dans l'ancien...