Investissement locatif et endettement

[MatthieuS]

Bonjour à tous,

Je suis totalement novice dans le monde de l'immobilier et souhaite bénéficier de vos connaissances.

J'ai 21 ans et suis actuellement fonctionnaire (enseignant) en début de carrière pour un salaire mensuel de 1500€. Je souhaiterai investir à crédit dans un studio à louer, sans apport personnel.

Les différentes banques rencontrées pourraient m'accorder un prêt de 70 000€ + frais de notaires, ce qui me laisse une possibilité d'achat sans apport.

La question que je pose est de savoir si ce crédit constitue un endettement susceptible de restreindre mes possibilités d'emprunt ultérieur pour ma résidence principale ?

Le taux proposé étant suffisament intéressant (5%) pour envisager un autofinancement par les loyers perçus, comment réaliser un montage qui gênerait le moins possible un tel emprunt futur ?

D'avance merci,
Matthieu

 

[stunt38]

Bonjour,

oui il y a de très forte chance que ça te bloque pour un futur achat immo.

je te renvois vers cette dicussion qui traite du même sujet.

Cdt

 

[Gagarine]

Bonjour,

Cela risque effectivement de vous bloquer.
Un prêt de 70k€ sur 15 ans vous donne des mensualités d'environ 550€.
Même avec une renta à 8%, le loyer sera de 465€. La banque va considérer environ 30% de charges diverses et va donc estimer votre endettement à 550€ - 70% de 465€ soit environ 225€.
Avec 1500€ de revenus, l'endettement max est de 500€ / mois. Il ne vous reste donc plus que 275€ pour financer votre Résidence Principale. Ça fait peu.
Mais le montage peut fonctionner à condition de modifier quelques paramètres : En prenant un crédit sur 20 ans, les mensualités sont de 480€. Vous serez donc autofinancés avec un loyer de 685€ soit une rentabilité proche de 10%. Cela existe. Dans cette gamme de prix et pour cette renta, cherchez plutôt du coté des locaux commerciaux. Les charges sont moins importantes que pour du logement et les renta souvent > 8%.

Dans quelle ville êtes vous ?

 

[MatthieuS]

Bonjour à vous et merci pour vos réponses,

Concernant le post similaire dans lequel tu interviens stunt, quelles sont les conditions pour qu'une banque favorise l'un ou l'autre mode de calcul ?

A propos de mon cas, un emprunt de 75 000€ sur 20 ou 25 ans à un TEG de 4,99% est possible sans apport personnel pour un studio loué vide à 430€ +50€ de charges (Aix en Provence). Je compte louer meublé, ce qui sera un peu plus favorable à mes loyers perçus. Ma banque considère qu'elle comptabilise non pas 70% mais 80% des loyers perçus. Avec toutes ces informations, est il toujours désavantageux d'investir dans le locatif en vue d'un crédit ultérieur ?

Si la réponse est oui, considérons que j'emprunte cette somme pour acheter ce bien, je compte acquérir ma résidence principale dans 5 à 8 ans, est il intéressant de revendre ce bien à ce moment là pour constituer un apport et renégocier un crédit global à ce moment là ?

Merci,
Matthieu

 

[stunt38]

Concernant le post similaire dans lequel tu interviens stunt, quelles sont les conditions pour qu'une banque favorise l'un ou l'autre mode de calcul ?

plusieurs critères rentrent en compte, libre à la banque de se baser sur celui ou ceux de son choix, mais la plupart sont communs à une demande de crédit classique pour une RP :

- l'expérience de l'emprunteur en terme d'investissement immobilier et locatif
- le montant des revenus
- le nombre d'emprunteurs
- le type de contrat de travail, de statut et de secteur d'activité de l'emprunteur
- son patrimoine financier et immobilier
- ses charges
- ses projets familiaux (enfants)
- le lieu d'achat du bien locatif
- l'état du marché locatif local pour ce type de bien
...

maintenant si tu ne souhaites pas acheter ta RP avant 8 ans c'est largement jouable.
d'ici la tes revenus auront augmenté et vous serez peut être 2 à acheter.

A ce moment la tu aura le choix entre garder ce bien en location si cela ne gène pas pour monter un autre dossier d'emprunt ou alors le revendre et solder le crédit alloué à cet apart si l'endettement est trop juste (ça te fera aussi de l'apport supplémentaire).

Cdt

 

[vigix]

C'est chaud! Si quelqu'un connait le niveau des prix de l'immobilier dans 8ans, je suis preneur

Sinon, le calcul du taux d'endettement tient effectivement compte de l'intégralité des prêts en cours.

Question: dans quel but patrimonial veux tu acheter un studio?

 

[MatthieuS]

Je voudrais m'assurer un complément de revenus correct dans le futur.

Si je suis d'ores et déjà assuré de couvrir mes mensualités par les loyers perçus, du moins lorsque le studio sera loué, et que je ne souhaite pas acquérir ma RP avant 8 bonnes années, cet investissement peut donc se révéler intéressant que je le conserve ou que je m'en sépare à ce moment là ?

En précisant que même si mes revenus sont modestes actuellement, étant enseignant, ils seront amenés à évoluer sans risque au niveau de l'emploi.

Merci pour vos réponses

 

[vigix]

Je voudrais m'assurer un complément de revenus correct dans le futur.

Si je suis d'ores et déjà assuré de couvrir mes mensualités par les loyers perçus, du moins lorsque le studio sera loué, et que je ne souhaite pas acquérir ma RP avant 8 bonnes années, cet investissement peut donc se révéler intéressant que je le conserve ou que je m'en sépare à ce moment là ?

En précisant que même si mes revenus sont modestes actuellement, étant enseignant, ils seront amenés à évoluer sans risque au niveau de l'emploi.

Merci pour vos réponses

Ok, mais qui dit revenus locatif dit imposition et CSG... pourquoi ne pas opter pour une assurance-vie tout simplement? pas de soucis de locataire, pas de soucis d'entretien... et sans compter que si cette assurance vie est bien gérée le rendement sera plus intéressant que de l'immo... et en plus restera liquide.
Sans compter que devant un banquier le fait d'avoir de l'épargne de côté pour négocier un prêt (RP) cela donne plus de poids.

 

[stunt38]

c'est faisable.

avec un investissement max de 80 000 € il est possible d'investir dans un Lmnp correct genre résidence étudiante.

par contre, on ne le répètera jamais assez, il faut bien étudier son emplacement et ne pas se précipiter sur la 1er offre venu.

 

[Gagarine]

Une AV ne sera pas plus rentable qu'un bon bien immo sans apport car on peut tourner autour de 20% de taux de rendement interne. Le raisonnement ne tient que si on apporte la totalité de la somme.

 

[vigix]

Une AV ne sera pas plus rentable qu'un bon bien immo sans apport car on peut tourner autour de 20% de taux de rendement interne. Le raisonnement ne tient que si on apporte la totalité de la somme.

ça court pas les rues... surtout en ce moment

 

[babas]

autre avantage d'un bien immo par rapport à une AV : une av, faut mettre sortir de l'argent de sa poche pour le placer, un bien immo peut très bien s'auto financer sans apport et sans coût...pour moi, rien ne peut se comparer à un placement immo quoiqu'on en dise !

 

[tbw]

Bonsoir,

Quand tout se passe bien babas, l'investissement immo est idéal, malheureusement le bras de levier est souvent mortel et l'investissement immo peut se révéler extremement dangereux surtout dans les marchés baissiers.

Je me répète, attention à bien calculer le risque.

A+
erwan

 

[babas]

effectivement il faut calculer le risque, tbw, on est d'accord la dessus, même si nos avis divergent quelque peu sur d'autres aspects...
maintenant je ne connais pas un autre placement dans lequel il est possible de gagner de l'argent et de se constituer une épargne ou en complément de revenu à terme en mettant 0 euro au départ ey quasiment rien par la suite...(je sais je suis un peu optimiste, mais pas très loin de la réalité)

 

[Gagarine]

Tout à fait d'accord avec Babas.
Si j'ai 150k€ à placer, je ne dis pas que l'immobilier est le meilleur placement. Mais c'est certainement le meilleur moyen d'avoir 150k€ en partant de rien.
Un bien correct sans rien d'exceptionnel se financera en 15/20 ans avec 150€/200€ d'effort d'épargne mensuel pour une rentabilité interne entre 15 et 20%. Attention tout de même à votre taux d'imposition qui peut changer la donne...

 

[TARTALIS]

Slt Math,

je suis exactement ds le même cas que toi et avec la même ambition et sur Aix en Provence... Le type de logement dont parle ressemble à ceux des facs... pour ma part j'hésite encore... sinon quel est cette banque banque qui te permet d'emprunter sans crédit et qui considère que les charges ne s'élèvent qu'à 20% du loyer perçu ?

cordialement

tartalis

 

[MatthieuS]

Salut,

J'ai visité aux facultés et un peu partout avenue de l'europe, ça ne me semblait pas intéressant, du moins pas assez pour que je mee rue dessus. Vu le nombre de logement qu'il y là-bas, les affaires qui se font aujourd'hui se feront toujours. Je suis actuellement en négociation pour un appartement plus petit dans un quartier résidentiel proche de l'hôpital.

Ma banque est le crédit agricole mais pour en avoir fait le tour + meilleurtaux, cafpi et CSF, le discours était le même de ce côté là.

Bon courage

 

[TARTALIS]

oki merci et bonne chance pour ta négociation !!