Investir ou revendre ?

[Spheagor]

Bonjour !

Je sollicite vos conseils éclairés sur ma situation

J'ai acheté en décembre 2022, sur fonds propres et sans trop réfléchir, un appartement de 130 000 euros à titre de résidence principale.
Or, j'ai trouvé en mars 2023 un appartement plus moderne et intéressant : je l'ai acheté à crédit.

Je vais quitter le premier logement pour occuper le deuxième ; je mettrai ainsi le premier en location (env. 600 euros par mois).

Mais je m'interroge : quitte à faire de l'investissement locatif, ce n'est peut-être pas judicieux de garder durablement le premier, que j'ai acheté cash Si je le revends, je pourrais réinvestir mes propres fonds pour acheter à crédit 2 logements voire plus : ce sera peut-être plus avantageux sur le long terme.

Quelle serait la meilleure solution d'après vous ?
Que feriez-vous à ma place ?

 

[Arpeggia]

Bonjour !

Je sollicite vos conseils éclairés sur ma situation

J'ai acheté en décembre 2022, sur fonds propres et sans trop réfléchir, un appartement de 130 000 euros à titre de résidence principale.
Or, j'ai trouvé en mars 2023 un appartement plus moderne et intéressant : je l'ai acheté à crédit.

Je vais quitter le premier logement pour occuper le deuxième ; je mettrai ainsi le premier en location (env. 600 euros par mois).

Mais je m'interroge : quitte à faire de l'investissement locatif, ce n'est peut-être pas judicieux de garder durablement le premier, que j'ai acheté cash Si je le revends, je pourrais réinvestir mes propres fonds pour acheter à crédit 2 logements voire plus : ce sera peut-être plus avantageux sur le long terme.

Quelle serait la meilleure solution d'après vous ?
Que feriez-vous à ma place ?

Salut,

Débat très intéressant. Le problème avec votre opération c'est que dans la "pratique" il y a des frottements, comme les frais de notaires notamment.
Je ne sais pas de combien de liquidités vous disposez, mais attention à ce point.

Autre point à l'étude : votre capacité d'endettement. Si vous êtes endettés pour votre première maison, à quel taux, et sur combien d'années pouvez-vous être à crédit pour d'autres prêts.

Aujourd'hui, les taux sont élevés....

Tenez moi au courant sur ce que vous comptez faire, ça m'intéresse.

 

[Triaslau]

Bonjour;
C’est évident que le locatif sans crédit a assez peu d intérêt.
En plus vous allez perdre la capacité de vendre en exonération de plus value ( même si elle ne doit pas être enorme)

Après évidemment se pose la question de la capacité d emprunt pointé au dessus; pouvez vous vraiment soutenir un ou deux crédit supplémentaire ? Si oui alors d’un point de vu financier, et sur le long terme, c’est probablement plus efficace de vendre pour racheter.

 

[Spheagor]

Bonjour et merci pour ces éléments !

En fait, je ne sais pas vraiment si je pourrais soutenir un autre crédit.
Mais dans la mesure où mes autres crédits immobiliers seraient pour de l'investissement locatif, ce sont en quelque sorte les locataires qui "rembourseraient" le crédit, ça ne m'endetterait donc pas vraiment davantage.
Du moins, est-ce que les banques tiennent compte de ce genre d'élément ?

Et pour l'exonération de plus value, il faut que ce soit une résidence principale si j'ai bien compris ?

Donc si après la période de mise en location, j'en refais ma résidence principale pour vendre, la plus value sera-t-elle à nouveau susceptible d'exonération ?

 

[Triaslau]

Bonjour et merci pour ces éléments !

En fait, je ne sais pas vraiment si je pourrais soutenir un autre crédit.
Mais dans la mesure où mes autres crédits immobiliers seraient pour de l'investissement locatif, ce sont en quelque sorte les locataires qui "rembourseraient" le crédit, ça ne m'endetterait donc pas vraiment davantage.
Du moins, est-ce que les banques tiennent compte de ce genre d'élément ?

Oui elles en tiennent compte mais pas comme vous semblez l’imaginer; on ajoute 70 ou 80% des loyers dans vos revenus mais il faut toujours des revenus très conséquents pour supporter plusieurs emprunts.

Et pour l'exonération de plus value, il faut que ce soit une résidence principale si j'ai bien compris ?

Donc si après la période de mise en location, j'en refais ma résidence principale pour vendre, la plus value sera-t-elle à nouveau susceptible d'exonération ?

Oui si vous retournez vivre dedans avant de vendre alors vous pouvez bénéficier de l’exonération.

 

[moietmoi]

Si je le revends,

a quel prix? cela couvre l'achat et les frais?

le crédit, ça ne m'endetterait donc pas vraiment davantage

oh! que si!!

 

[Spheagor]

Oui elles en tiennent compte mais pas comme vous semblez l’imaginer; on ajoute 70 ou 80% des loyers dans vos revenus mais il faut toujours des revenus très conséquents pour supporter plusieurs emprunts.

Ah d'accord ! Je pensais que c'était mieux pris en compte.

Oui si vous retournez vivre dedans avant de vendre alors vous pouvez bénéficier de l’exonération.

D'accord ! Et du coup, c'est du déclaratif ? Y a t il des preuves demandées ?

Faut-il l'occuper un certain délai pour que ce soit considéré comme une résidence principale après la mise en location ?

 

[Spheagor]

a quel prix? cela couvre l'achat et les frais?

Bonne question ! J'ai fait des travaux, donc ça devrait augmenter le prix j'ose croire.

oh! que si!!

 

[lebadeil]

Bonjour @Spheagor

Si vous revendez, pour calculer la plus value, vous avez le droit d'ajouter au prix d'achat les éventuels frais d'agence, les frais de notaires, et les travaux (à vérifier lesquels et les conditions).
Donc, résidence principale ou pas, vous aurez probablement une faible plus value ou pas du tout, ceci dans un contexte de tension sur les crédits immobiliers, donc moins d'acheteurs, et pouvoir d'achat réduit.

Si vous louez en meublé LMNP au reel, vous ne paierez pas d'impôt grâce à l'amortissement, donc pas forcement besoin de déduire les intérêts d'emprunt (c'est vrai que ça aurait été mieux, mais bon..)

 

[Shonen07]

Bonjour @Spheagor

Si vous revendez, pour calculer la plus value, vous avez le droit d'ajouter au prix d'achat les éventuels frais d'agence, les frais de notaires, et les travaux (à vérifier lesquels et les conditions).
Donc, résidence principale ou pas, vous aurez probablement une faible plus value ou pas du tout, ceci dans un contexte de tension sur les crédits immobiliers, donc moins d'acheteurs, et pouvoir d'achat réduit.

Si vous louez en meublé LMNP au reel, vous ne paierez pas d'impôt grâce à l'amortissement, donc pas forcement besoin de déduire les intérêts d'emprunt (c'est vrai que ça aurait été mieux, mais bon..)

Mouais, c'est ce que j'ai toujours lu pour le 0 avec grâce aux amortissements mais dans la réalité ça enlève plutôt 50% a 60% des revenus. Il faut ajouter d'autres charges pour être a 0. La 1ere année et la 2 ème année c'est vrai a cause des frais de notaire, hypothèque et autres frais bancaires avec le report sir l'année suivante. Dès la 3 ème année il faut d'autres charges pour arriver à 0.

Et dernier point il faut payer un comptable, certe une grosse partie est déductible des impôts et l'autre du revenu foncier mais ça a un coût qui peut faire changer le cash-flow.

 

[Buffeto]

a quel prix?

voilà LA question qui doit sans doute déterminer la stratégie

 

[Spheagor]

Bonjour @Spheagor

Si vous revendez, pour calculer la plus value, vous avez le droit d'ajouter au prix d'achat les éventuels frais d'agence, les frais de notaires, et les travaux (à vérifier lesquels et les conditions).
Donc, résidence principale ou pas, vous aurez probablement une faible plus value ou pas du tout, ceci dans un contexte de tension sur les crédits immobiliers, donc moins d'acheteurs, et pouvoir d'achat réduit.

Si vous louez en meublé LMNP au reel, vous ne paierez pas d'impôt grâce à l'amortissement, donc pas forcement besoin de déduire les intérêts d'emprunt (c'est vrai que ça aurait été mieux, mais bon..)

Merci pour ces précisions !
J'espère quand même avoir une plus value, exonérée !

 

[Spheagor]

Mouais, c'est ce que j'ai toujours lu pour le 0 avec grâce aux amortissements mais dans la réalité ça enlève plutôt 50% a 60% des revenus. Il faut ajouter d'autres charges pour être a 0. La 1ere année et la 2 ème année c'est vrai a cause des frais de notaire, hypothèque et autres frais bancaires avec le report sir l'année suivante. Dès la 3 ème année il faut d'autres charges pour arriver à 0.

Et dernier point il faut payer un comptable, certe une grosse partie est déductible des impôts et l'autre du revenu foncier mais ça a un coût qui peut faire changer le cash-flow.

J'en serai bien déçu !
J'ai un comptable en ligne qui m'a dit que je ne paierai pas d'impôt pendant 5 ans rien qu'avec l'amortissement
J'espère être à 0 pendant quelque temps

Pour le comptable vous utilisez un comptable en ligne ?

 

[Philou75]

Merci pour ces précisions !
J'espère quand même avoir une plus value, exonérée !

Voici pour faire ton calcul, ça laisse de la marge pour une exonération de PV.

[lien réservé abonné]

 

[Spheagor]

voilà LA question qui doit sans doute déterminer la stratégie

Hum... C'est à dire ?
Si je le revends sous peu, c'est vrai que je ne vais pas vraiment gagner (avec 21 000 de frais d'agence et de notaire...).
D'un autre côté, en récupérant mes fonds, je pourrais envisager un investissement locatif multiple en recourant au crédit, grâce à l'effet de levier dont parlent certains.

 

[moietmoi]

D'un autre côté, en récupérant mes fonds, je pourrais envisager un investissement locatif multiple en recourant au crédit, grâce à l'effet de levier dont parlent certains.

avant de vendre/ louer acheter la peau de l'ours... crois tu que tu es en situation pour emprunter?

 

[Shonen07]

J'en serai bien déçu !
J'ai un comptable en ligne qui m'a dit que je ne paierai pas d'impôt pendant 5 ans rien qu'avec l'amortissement
J'espère être à 0 pendant quelque temps

Pour le comptable vous utilisez un comptable en ligne ?

Bonjour,

Oui, lmnp-expert. J'ai rien payé pour les 2 premières années mais ils m'ont bien dit qu'il me fallait des charges pour la 3 ème année car j'avais déjà épuisé le déficite reportable.
Après j'ai très peu de frais sur cet appartement et pas de charges de copro ce qui peut expliquer ça

 

[Spheagor]

Voici pour faire ton calcul, ça laisse de la marge pour une exonération de PV.

[lien réservé abonné]

Merci, je vais tester cet outil !

 

[Spheagor]

avant de vendre/ louer acheter la peau de l'ours... crois tu que tu es en situation pour emprunter?

Pas vraiment !
Je m'interroge

 

[Spheagor]

Bonjour,

Oui, lmnp-expert. J'ai rien payé pour les 2 premières années mais ils m'ont bien dit qu'il me fallait des charges pour la 3 ème année car j'avais déjà épuisé le déficite reportable.
Après j'ai très peu de frais sur cet appartement et pas de charges de copro ce qui peut expliquer ça

D'accord ! Mais c'est quand même étonnant que l'amortissement du bien n'ait duré que deux ans.

Ou alors il n'a pas couté beaucoup à l'achat ?