investir ou non ?

[filao79]

bonsoir
j'ai 35 ans, pacsé , un enfant de 3 ans, profession libérale , bnc=38ke/an
mon compagnon idem, prorpiétaire d enotre résidence principale payée, pas de crédit en cours, et très imposé!! tmi à30%
suite à un héritage, j'ai 100000e sur des comptes sur livret qui ne me rapporte rien ou presque; je souhaite me lancer dans la location meublé etudiant de sept à juin et saisonnière de juin a sept
pour celà je vise un f2 a 125000e , loyer:500e:mois,

questions: compte tenu de ma situation , est ce que je ne vais pas encore faire exploser mon tmi? quel dispositif fiscal choisir? LMNP...
merci pour vos réponses

 

[Buffeto]

questions: compte tenu de ma situation , est ce que je ne vais pas encore faire exploser mon tmi? quel dispositif fiscal choisir? LMNP...
merci pour vos réponses

bien sur dans ta situation quoique tu fasses ton IRPP va exploser ....mais ce n'est pas si grave que ca......
en effet il est nécessaire pour pouvoir se constituer un beau patrimoine de passer par une phase d'imposition importante .
à partir de là tu pourras défiscaliser , c'est à dire continuer à augmenter ton patrimoine tout en réduisant ton impôt.....

pour prendre les choses par le commencement ,il faut préciser que les pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre .
donc situation qui peut etre délicate en cas de décès .

ton idée de LMNP est intéressante mais ôtes moi d'un doute , tu ne comptes pas utiliser tes 100k pour le financer ?

pour que cette opération soit fiscalement supportable il faut absolument la financer à crédit .
l'idéal puisque tu as des liquidités serait peut etre de faire un crédit in fine nanti par une assurance vie .

tout est expliqué dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné] et aussi dans le blog à buffeto 2 [lien réservé abonné]

 

[filao79]

bien sur dans ta situation quoique tu fasses ton IRPP va exploser ....mais ce n'est pas si grave que ca......
en effet il est nécessaire pour pouvoir se constituer un beau patrimoine de passer par une phase d'imposition importante .
à partir de là tu pourras défiscaliser , c'est à dire continuer à augmenter ton patrimoine tout en réduisant ton impôt.....

pour prendre les choses par le commencement ,il faut préciser que les pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre .
donc situation qui peut etre délicate en cas de décès .

ton idée de LMNP est intéressante mais ôtes moi d'un doute , tu ne comptes pas utiliser tes 100k pour le financer ?

pour que cette opération soit fiscalement supportable il faut absolument la financer à crédit .
l'idéal puisque tu as des liquidités serait peut etre de faire un crédit in fine nanti par une assurance vie .

tout est expliqué dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné] et aussi dans le blog à buffeto 2 [lien réservé abonné]

merci pour ta réponse je vais aller voir sur ce blog
je pensais financer la moitié de l'appart en fond propre et emprunter l'autre moitié...
et sinon j'ai bien fait un testament ..

 

[Buffeto]

je pensais financer la moitié de l'appart en fond propre et emprunter l'autre moitié....

ce n'est pas la meilleure idée que tu puisse avoir ....
en général , tout ce qui est locatif , se finance à crédit ....c'est plus intéressant fiscalement ( tu voulais éviter d'augmenter ton IRPP non ?)

et sinon j'ai bien fait un testament ..

certes mais dans un testament tu ne peux léguer que la quotité disponible (chez vous il y a un héritier réservataire : votre enfant , il y en aura peut etre d'autres ).
à contrario la loi tepa 2007 protège d'une manière plus importante le conjoint survivant pour les couples mariés .....

 

[Aristide]

Bonjour,

certes mais dans un testament tu ne peux léguer que la quotité disponible (chez vous il y a un héritier réservataire : votre enfant , il y en aura peut etre d'autres ).
à contrario la loi tepa 2007 protège d'une manière plus importante le conjoint survivant pour les couples mariés .....

Sans compter les droits de succession à hauteur de 60% entre tiers !

Cdt

 

[Buffeto]

Sans compter les droits de succession à hauteur de 60% entre tiers !

non Aristide .

La loi TEPA du 22/08/07 a instauré une exonération des droits de succession en faveur :
du conjoint survivant, du partenaire de Pacs survivant, du frère ou de la soeur du défunt âgé de plus de 50 ans (ou atteint d'une incapacité l'empêchant d'exercer une activité professionnelle) qui vivait sous le même toit que le défunt depuis au moins 5 ans.


encore faut il qu'il y ait héritage .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne me suis pas penché sur la question; je ne fais que répéter ce que j'ai récemment entendu à la radio (FI ou E1 je ne sais plus ?) où un notaire répondait précisément à cette question d'un personne pacsée.

La taxe de 60% dans le cas d'un testament au profit du partenaire survivant a bien été citée.

A vérifier donc ?

Cdt

 

[lopali]

Bonjour,

Bonjour,

Je ne me suis pas penché sur la question; je ne fais que répéter ce que j'ai récemment entendu à la radio (FI ou E1 je ne sais plus ?) où un notaire répondait précisément à cette question d'un personne pacsée.

La taxe de 60% a bien été citée.

A vérifier donc ?

Cdt

En effet, c'est dans le cas où aucune précaution n'a été prise par les partenaires pacsés (pas de testament olographe) :

Héritage, succession, donation et PACS

Cdlt.

 

[Buffeto]

A vérifier donc ?

je tire cette info des cours que j'ai pris en début d'année pour passer la capacité en investissements et patrimoine...

pour moi il n'y a aucun doute

 

[ZRR_pigeon]

pour moi il n'y a aucun doute

j'ai la meme opinion que buffeto. une nuance tout de meme, est-ce que la loi de 2007 ne protege que les pacs posterieur a 2007 ?

 

[Buffeto]

un notaire répondait précisément à cette question d'un personne pacsée.

récemment je suggérais à mes parents , mariés sous le régime de la communauté légale avec donation au dernier vivant , de changer de régime matrimonial et d'opter pour la communauté universelle avec clause d'attribution de la communauté au conjoint survivant et ce , pour éviter une succession lors du 1er décès .....

sur mes conseils ma mère a donc contacté successivement 2 notaires qui lui ont dit que ce n'était pas utile et un troisième qui , lui , a compris tout l’intérêt de cette démarche ....

alors il y a notaire et notaire ....

 

[lopali]

j'ai la meme opinion que buffeto.

"Les personnes liées par un Pacs sont considérées comme des tiers par rapport à la succession de l'une et de l'autre.
Ainsi, en l'absence de testament, elles n'ont aucun droit dans la succession.
En présence d’un testament le partenaire survivant d’un Pacs bénéficie comme le conjoint survivant d’une exonération totale des droits de succession."

Le décès de l'un des partenaires du Pacs [lien réservé abonné]

 

[filao79]

j'ai la meme opinion que buffeto. une nuance tout de meme, est-ce que la loi de 2007 ne protege que les pacs posterieur a 2007 ?

merci pour vos réponses, il y a bien testament, et de toute façon mon enfant reste l'héritier ;-)
concernant le credit , comment déterminer la part d'apport perso ? et si je n'utilise pas mon apport alors ( question bête) j'en fais quoi?!!

 

[Buffeto]

"Les personnes liées par un Pacs sont considérées comme des tiers par rapport à la succession de l'une et de l'autre.
Ainsi, en l'absence de testament, elles n'ont aucun droit dans la succession.
En présence d’un testament le partenaire survivant d’un Pacs bénéficie comme le conjoint survivant d’une exonération totale des droits de succession."

Le décès de l'un des partenaires du Pacs [lien réservé abonné]

bien sur lopali...

les pacsés ne sont pas héritiers mais......en cas d'héritage par testament ou pour une AV de plus de 152 500 euros , la loi TEPA les exonère d’impôt sur la succession.

c'est d'ailleurs ce que dit la dernière phrase que tu cites....

 

[Buffeto]

concernant le credit , comment déterminer la part d'apport perso ?

pour des pacsés qui n'envisagent pas de mariage à court terme une SCI semble idéale

et si je n'utilise pas mon apport alors ( question bête) j'en fais quoi?!!

si tu fais un crédit in fine il te servira à le placer sur une AV qui sera nantie ... ( as tu lu mon blog concernant le crédit in fine ?)

sinon si tu fais un crédit amortissable normal , une assurance vie est l'idéale pour la transmission de patrimoine ( notamment pour des gens pacsés .... )

 

[Aristide]

"Les personnes liées par un Pacs sont considérées comme des tiers par rapport à la succession de l'une et de l'autre.
Ainsi, en l'absence de testament, elles n'ont aucun droit dans la succession.
En présence d’un testament le partenaire survivant d’un Pacs bénéficie comme le conjoint survivant d’une exonération totale des droits de succession."

Le décès de l'un des partenaires du Pacs [lien réservé abonné]

Oui, je viens aussi de vérifier.

J'ai peut-être fait une confusion car, en fait, il y a eu plusieurs émissions quotidiennes sur ce thème et la taxe de 60% existe bien.......mais pour les concubins non pacsés.

Sur le plan fiscal, en revanche, le concubin pacsé est assimilé au conjoint marié survivant : il est totalement exonéré de droits de succession sur la part des biens reçus de son partenaire défunt.

Mais, rappelons qu'en l'absence de pacs, le concubin survivant est considéré comme un tiers : il devra payer 60% de droits de succession sur les biens reçus de son partenaire défunt.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Buffeto]

mais pour les concubins non pacsés.

ah pour les concubins c'est autre chose ..... ce régime n'a en fait aucune existence légale .....donc légalement ce sont de parfaits étrangers même s'ils sont parents d'enfants communs.

 

[Buffeto]

profession libérale ,

sinon serait il indiscret de savoir si tu envisages ou non d'etre propriétaire de tes murs pros ( à moins que tu ne les possèdes déjà)?

car la possession des murs pros est le meilleur investissement que puisse faire un libéral.....

 

[filao79]

car la possession des murs pros est le meilleur investissement que puisse faire un libéral.....

alors concernant le pacs merci pour vos infos: mon enfant est mon héritier, mon pacs non mais garde l'usufruit de notre residence principale jusqu'a son décès

j'ai bien acheté mes murs pro: en sci reste 14 ans de crédit
j'ai acheté ma résidence pro et elle est totalement payée ( je souhaite quand meme m'agrandir d'ici un an ou deux)
j'ai bien lu le blog sur le credit in fine , mais je reste septique nottament par rapport au cout du credit

 

[Buffeto]

j'ai bien lu le blog sur le credit in fine , mais je reste septique nottament par rapport au cout du credit

effectivement tu vas payer plus d’intérêts d'emprunt mais
1°) tu vas déduire beaucoup plus et donc " défiscaliser " un peu plus
2°) l'argent mit sur l'AV qui vient en nantissement du crédit va te rapporter aux alentours d'au minimum 2.5%
3°) c'est un formidable outil de prévoyance ( en cas d'invalidité au bout de quelques années c'est l'assurance qui prendra en charge l'entièreté de la somme investie )
4°) les mensualités sont toujours plus faibles que celles d'un crédit amortissable . donc tu as un gros avantage de trésorerie...

mais c'est toi qui voit .