Merci pour votre retour. Je vais essayer de vous apporter des réponses les plus précises possibles :
ZRR_pigeon a dit:
vous disez acheter une RP avec un "apport" en parlant du studio. le studio n'est un apport que s'il est vendu. et ce la ne fait aucun sens d'acheter un locatif pour le revendre 5 ans apres (hormis engraisser un notaire et l'etat).
Le terme "d'apport" n'est pas correct. Je voulais plutôt dire de "garantit" et surtout de preuve de sérieux (s'il est payé entièrement lors de mon prêt immo pour ma RP, c'est qu'à priori, on a bien gérer notre budget, ou qu'on a hérité, mais ce n'est pas le cas).
ZRR_pigeon a dit:
un pret immobilier c'est 7 ans, rarement en dessous. a voir l'ecart de taux entre 7 et 12 ans, mais c'est pas si significatif, c'est a envisager car cela permettrait de raccourcir le pret RP.
OK je note
ZRR_pigeon a dit:
imaginons que votre TMI est de 30%.
du fait de la deductibilite fiscale des interets du locatif, un pret a 1.5% en locatif vous coute vraiment 0.817%.
un pret a 1.5% pour une RP vous coute vraiment....1.5%.
OK c'est donc là que le locatif a vraiment un intérêt !
ZRR_pigeon a dit:
apres pourquoi un studio ? beaucoup de turn over, beaucoup de remise en etat (par qui par vous ? par des artisans ? qui demande des devis, qui suit les travaux ? loué 10 mois sur 12 ? ou 11 mois sur 12 ? que se passe-t-il si personne en vous loue et vous vous retrouvez en octobre ? c'est fini pour l'annee ?
A Lille, pour y avoir été étudiant, oui le turn over est élevé dans les studios, mais, dès que le studio est à loué, on y va par paquet de 10 pour le louer et le bailleur choisit le dossier le plus solide. C'est, du moins, comme ça que ça s'est passé lors de mes divers locations quand j'étais étudiant. Du coup, c'est rarement loué que 10 mois sur 12 ; en septembre, on ne trouve plus rien ! "Tout" est loué, la plupart du temps, dès juillet et quand on trouve un appartement "bien", on essaie de le garder le plus longtemps possible.
Pour la remise en état, tant que ce n'est que de la finition / parquet / peinture etc... Je me débrouille. S'il commence à y avoir de la plomberie ou de l'électricité, là : entreprise.
ZRR_pigeon a dit:
pour moi un T2 ou T3 a bien moins de risque...
Oui c'est exact ! Mais c'est aussi 2 fois plus cher à l'achat, et difficile de le loué 2 fois plus cher que le studio.
ZRR_pigeon a dit:
et investissez proche de vous cela vous evitera de vous faire refiler un bien surévalué....
Là, nous sommes d'accord. J'habite à Lille donc à proximité des biens que j'envisage.
ZRR_pigeon a dit:
dites nous le prix d'une RP "cible" et vos revenus on vous dira si c'est faisable de gerer RP + locatif.
la banque s'en fout que vous ayez 1 2 ou 3 credits, elle veut juste que vous honoriez vos remboursements, donc il faut qu'elle voit en vous un risque faible.
Le prix de l'investissement location est d'environ 100 000€ pour un studio bien placé. Hors frais de notaire
Pour ma RP, je vise un budget de 200 000€ environs (+/- 10%, frais de notaire inclus)
Nos revenus nets fixes : 1900€ + 1200€.
A cela s'ajoute des heures sup, astreinte etc... un variable de +/- 100€/mois net
Nous avons de côté 65 000€, sur 2 PEL qui ne sont pas à terme.
Notre capacité d'épargne actuelle est de 900€ à 1000€ par mois (moyenne sur 3 ans, toutes dépenses déduites.)
