Immobilier - la nouvelle donne

[kaziklu]

Dans le même temps les prix de l'immobilier ont continué de monter et commencent à peine à baisser (et encore bien légèrement à l'échelle nationale) depuis un trimestre ou deux. Je ne vois pas en quoi une baisse de 20% ou 30% des prix serait un signe d'apocalypse, ce ne serait qu'un retour au prix d'il y a quatre ans, rien de bien choquant.

Ha alors là je parle d'une zone qui a augmenté de 12/13% sur les maisons en 6 ans et 20% sur les apparts dans la même durée.
Donc -20% c'est assez apocalyptique, surtout sur les maisons.

 

[MDacier]

Je discutais avec deux agents immobiliers ces derniers jours, voici les tendances qu'ils m'ont décrites.

Le financement reste difficile. Moins à cause de l'usure et plus à cause des taux.
Les visites sont en berne notamment en raison du contexte: inflation, grèves etc...
Beaucoup de visiteurs "touristes".
Des visiteurs qui, bercés par la presse, font des offres 50 000€ en dessous du prix sur des biens dont le prix affiché correspond à l'estimation et parfois sur des biens à 250 000€. Ces offres n'aboutissent pas (donc 200 000€ au lieu de 250 000€ sur bien estimé à 250 000€).
Des acquéreurs très exigents des agents: exemple, rupture de la discussion car pas de réponse pendant 2h (agent en visites).

Donc là on est surtout sur un grippage du marché.

Frilosité des acheteurs assez logique.
Les prix restent elevés et le doublement/triplement des taux en 1 an diminue de manière importante la capacité d'emprunt.
Sans compter l'augmentation du cout des travaux (dans l'ancien) lié a l'inflation et aux normes environnementales.

Et je ne parle pas des augmentations délirantes de la taxe foncière depuis quelques années ... (et ça ne va pas s'arrêter ...)

En revanche, il ne faut pas se leurer, les prix des maisons / appartement ne vont plus suivre l'evolution de l'inflation; même dans les endroits les plus prisés.

 

[Buffeto]

Ha mince...

on va trouver une solution ...

 

[Axiles]

Je ne pense pas que la baisse soit contestée par les agences dans nos échanges. Ce qui est contesté c'est la tentative de "faire des coups" avec des prix bien en dessous de l'affichage.

Exemple sur mon bien. J'ai baissé depuis la mise en vente en concertation avec les agences (oui baisse des prix). Ce qui n'a pas empêché de recevoir des offres parfois en dessous du prix d'achat en 2016.

No offense mais l'acheteur se fiche royalement du prix d'achat voire du prix d'achat, ce sont encore des raisonnements de vendeur. L'acquéreur regarde son budget, et celui-ci a fondu comme neige au soleil. Les vendeurs aimeraient réduire le plus possible l'ajustement des prix à la baisse causé par la remontée des taux mais le pouvoir d'achat de l'emprunteur a baissé de 12m² en un an d'après la Banque de France. La hausse des salaires compense en partie cela, mais les vents contraires sont extrêmement puissants et les acquéreurs ne peuvent juste plus mettre le budget qu'ils mettaient il y a un an.

Comme cela a toujours été le cas, le marché se bloque d'abord avec peu de transactions. La prochaine étape serait que le marché s'ajuste (en gros, que les vendeurs intègrent cette nouvelle réalité et que les prix baissent) à un prix plus bas pour repartir. C'est ma conviction. A titre personnel, je n'achèterais surtout pas aujourd'hui (prix de 2023 mais taux de 2013...) et j'attendrais l'ajustement des prix à la baisse (possible, pas certain) ou l'ajustement des taux à la baisse (possible, pas certain). En l'état, le rapport risque/rendement me semble très clairement médiocre sur de l'immobilier hors résidence principale (et je suis multi-propriétaire, y compris avec un achat signé mi 2022).

Et quite à acheter, je le ferais en proposant des prix clairement au rabais, dans le contexte actuel, c'est une excellente stratégie vs attendre. Je comprends parfaitement ceux qui font des offres au rabais en ce moment, puisque le gros des transactions qui se font sont des transactions contraintes.

 

[MDacier]

Les vendeurs aimeraient réduire le plus possible l'ajustement des prix à la baisse causé par la remontée des taux mais le pouvoir d'achat de l'emprunteur a baissé de 12m² en un an d'après la Banque de France. La hausse des salaires compense en partie cela, mais les vents contraires sont extrêmement puissants et les acquéreurs ne peuvent juste plus mettre le budget qu'ils mettaient il y a un an.

Ca doit dependre des secteurs d'activité.
Dans le mien, a part une prime de 500€ en fin d'année derniere et la prime d'ancienneté (accordée quelque soit l'inflation), aucune hausse de salaire a l'horizon ...

 

[niklos]

Eh puis même, avec une inflation à 6%, même s'il y a eu des hausses de salaires pour certains, je doute qu'elle ait étée de 6% sur un an... Et je ne parle pas des années précédentes.

 

[Axiles]

Eh puis même, avec une inflation à 6%, même s'il y a eu des hausses de salaires pour certains, je doute qu'elle ait étée de 6% sur un an... Et je ne parle pas des années précédentes.

J'entends parfaitement le point, mais on raisonne en euros courants sur les prix de l'immobilier. Si le salaire est de 105, 33% de 105 fait toujours plus que 33% de 100 et donc possiblement plus d'endettement (à taux d'intérêt constant). L'inflation vient un peu modérer la baisse des prix en euros courants (mais l'aggrave en euros constants)

 

[Blister]

Et quite à acheter, je le ferais en proposant des prix clairement au rabais, dans le contexte actuel, c'est une excellente stratégie vs attendre. Je comprends parfaitement ceux qui font des offres au rabais en ce moment, puisque le gros des transactions qui se font sont des transactions contraintes.

C'est encore plus vrai pour un acheteur qui paie comptant.
C'est aujourd'hui un élément primordial dans la négociation de pouvoir garantir que la vente ira à son terme sans risque de refus de crédit.

 

[Blister]

cette semaine j'ai passé une heure en visio avec ma conseillère concernant un projet d'investissement immo .

pour moi c'est le contraire...pas de pb pour le taux d'endettement par contre ca passe pas niveau taux d'usure à cause de l'assurance

Le taux de l'usure va encore augmenter au 1er avril 2023 donc ça peut aider.

 

[niklos]

Je me suis mal fait comprendre je pense @Axiles . Je répondais à @MDacier qui parle d'une augmentation de salaire prime de 500€. Mon message voulais juste dire que les primes et autres augmentations de salaire sont rarement au niveau de l'inflation ce qui, à mon avis, appauvris les gens. A partir de là, l'achat d'un logement représente toujours plus de mois de salaire (en admettant que les prix de l'immobilier suivent eux aussi l'inflation)

 

[MDacier]

Heureusement que les prix de l'immobilier ne suivent pas l'inflation en cas d'hyperinflation comme actuellement.
Et que les prets immo en France sont pour l'essentiel a taux fixe!

Sinon, on aurait une catastrophe pour des emprunteurs comme cela est arrivé aux US!

 

[Blister]

Mais les gens pensent quand même que la moindre maison en vente va perdre 50K dans les six mois à venir. C'est faux. Et si ça arrive, c'est que le pays sera dans un sale état.

Dans beaucoup d'endroits, 50 K€ représente à peine 5 à 10% du prix de vente d'une maison.

 

[Blister]

Et que les prets immo en France sont pour l'essentiel a taux fixe!

Sinon, on aurait une catastrophe pour des emprunteurs comme cela est arrivé aux US!

Les taux variables sont très courants en Europe aussi: [lien réservé abonné]

 

[niklos]

Heureusement que les prix de l'immobilier ne suivent pas l'inflation en cas d'hyperinflation comme actuellement.

Je serais très curieux de connaitre l'évolution du prix d'un logement médian en nombre de salaire médians...
edit : et tant qu'on y est, y ajouter aussi le nombre de m².

 

[kaziklu]

Et quite à acheter, je le ferais en proposant des prix clairement au rabais, dans le contexte actuel, c'est une excellente stratégie vs attendre. Je comprends parfaitement ceux qui font des offres au rabais en ce moment, puisque le gros des transactions qui se font sont des transactions contraintes.

Je ne suis pas un requin de la finance et j'ai plutôt tendance à chercher la juste valeur que la bonne affaire en tordant le bras de la partie adverse.
Certainement une déformation professionnelle où les relations commerciales sont long terme (contrairement à l'immobilier). Ou un peu de candeur en valorisant plus le travail que l'exploitation de la malchance d'autrui.

Après, ais-je complètement tort? Pour la petite histoire mon ancienne maison m'a été vendue avec un bel emballage (peinture etc...) mais des problèmes dissimulés (ouvrants, alarme etc...). J'ai tout corrigé. La personne qui me l'a vendu est maintenant agent immobilier et a voulu obtenir le mandat. Hahaha!

 

[Buffeto]

Le taux de l'usure va encore augmenter au 1er avril 2023 donc ça peut aider.

oui sauf si le taux de base du crédit augmente lui aussi....

 

[Axiles]

Je ne suis pas un requin de la finance et j'ai plutôt tendance à chercher la juste valeur que la bonne affaire en tordant le bras de la partie adverse.

Si j'étais vendeur, j'aimerais les acquéreurs comme vous

 

[kaziklu]

Si j'étais vendeur, j'aimerais les acquéreurs comme vous

Ça dépend. Car si vous voulez me refourguer votre maison au-dessus du marché on va vite arrêter les discussions. Au bon prix vous allez m'aimer oui.
Mais c'est comme un serrurier, il y a celui qui voudra facturer 400€ l'ouverture de porte, faire un boulot de cochon et ne jamais vouloir revoir le client. Et celui qui va facturer 80€ sans abîmer la porte et qui reviendra au fil des années motoriser le portail mettre des volets roulants etc...vous voyez quel modèle je préfère?

 

[Vinpourcent]

En écho à un message précédent.

Des visiteurs qui, bercés par la presse, font des offres 50 000€ en dessous du prix sur des biens dont le prix affiché correspond à l'estimation

J'avais en signet un appart sympa de 41m2 sans défaut dans le 5e à Paris (quartier sentimental pour moi j'y ai étudié à une époque bénie) à un prix plutôt raisonnable et voici l'alerte lbc du matin

 

[James92]

Bonjour à tous,
Cela fait une baisse de 10%.
De ce que j’ai trouvé en cherchant rapidement Paris 5ème prix m2 +12% en 5ans.

Faut que je regarde les taux d’il y a 5-8ans voir si ce sont les mêmes qu’aujourd’hui.
Un début de preuve que le marché dégonfle ou une théorie du complot ?

A savoir qu’il y a quelques semaines mon banquier m’a parlé d’un dossier comme celui ci. Maison 500k vendue 450k sans plus de précisions.