Immeuble de rapport

[tankoua]

Bonjour,

Je dispose d'environs 250 000 euros et j'aimerai l'investir dans un immeuble locatif.
Toutefois, je n'ai jamais investit dans la pierre et j'aimerai avoir des conseils.
Ma zone de recherche est Montelimar, Marseil, Marignane, Nimes dans la zone la (j'habite près de Bollene), j'ai ciblé ces villes en me basant sur les chiffres Insée (taux de logement vacant, etc).
J'ai visité des immeubles en centre ville et en périphérie, j'ai constaté que les immeubles de ville valent moins cher que les immeubles de périphérie toutefois, je me demande qu'elle est la clientèle que je pourrais avoir en centre ville. Je m'explique aujourd'hui tout le monde dispose de voiture et je ne me vois pas vivre en mettant 15 min pour trouver une place de parking donc en tant que locataire, je préférerai m'excentré. De plus, quand on voit que les centres ville se desertifis en commerce du fait de la concurrence des grandes surfaces, j'ai peur que les centres meurt a petit feu du point de vue activité économique. Je n'ai jamais vécu en centre ville et j'aimerai savoir quelle type de locataire je pourrais trouver? Les surfaces des appartements sont entre 30 et 60m2.
J'aimerai aussi savoir si j'achete un immeuble loué, comment je peux savoir si les locataire payent leur loyer, l'état comptable du bien de manière officiel, en gros, que peux dissimuler le vendeur et comment je peux vérifier/parer les dires du vendeur?

Cdlt

 

[Buffeto]

plusieurs choses .

tout d'abord un investissement immobilier locatif se fait toujours à crédit et pas en cash .

deuxièmement je ne connais pas le marché immo dans les villes que tu cites mais tu veux acheter un immeuble avec 250K ? .

en prenant 1500€m2 ( pas cher ) ca fait 166M2 donc 2 voire 3 appart au max ( en comptant large ) .

ensuite c'est toujours pareil pour l'immo locatif il y a 3 principes :
1) l'emplacement
2) l'emplacement
3) l'emplacement

 

[moietmoi]

Bonjour et bienvenue;

Je dispose d'environs 250 000 euros et j'aimerai l'investir dans un immeuble locatif.

le montage financier, paiement comptant ou en crédit in fine sera à étudier plus tard.. car pour l 'instant ta question n'est pas là..

J'ai visité des immeubles

l'avantage des immeubles de rapport c'est que tu n'est plus en copropriété donc pas de syndic...

je me demande qu'elle est la clientèle que je pourrais avoir en centre ville

En général un immeuble de rapport s'achète tout loué, ou en grande partie( peut être un lot commercial oû d'habitation vide) et dans ce cas tu sais qui sont les locataires; en plus l'étude de chacun des baux t'en apprendra sur chacun des locataires;

Montelimar, Marseil, Marignane, Nimes

j'ai constaté que les immeubles de ville valent moins cher que les immeubles de périphérie

tu as du visiter de biens vieux immeubles en vraiment mauvais état, qui vont demander beaucoup de travaux ( ce n'est pas forcement négatif dans le cadre du locatif)

De plus, quand on voit que les centres ville se desertifis en commerce du fait de la concurrence des grandes surfaces

enfin d'ici que la Canebière, la rue St Fé soient déserts .. comme les arènes de Nimes avec tout le centre ville qui vient d'être refait, à mon avis il y a du temps... et en parlant de temps, les centres villes sont plutôt en densification en ce moment avec les petits commerces de quartier qui se développent( style carr..market; )
Mais ta préoccupation est essentielle: à quoi bon avoir du locatif si il n'y pas un bon potentiel de locataires; en dehors d'une étude sur le terrain( café, tabac, pharmacien à interroger sur la vie de quartier) les baux à analyser, il y aussi les sites d'annonces qui pourront te donner une idée sur les loyers pratiqués dans le quartier;
Concernant Marignane moi j'éviterais tout ce qui est dans l'axe des pistes et sur le coté ouest;

Par ailleurs concernant ton investissement, tu va devoir te poser la question sur le risque que tu acceptes:un bon rendement en loyer et un risque de perte sur le capital si tu veux revendre, ou bien un rendement plus tranquille et un moindre risque sur la valeur du bien;

 

[tankoua]

Bonjour et bienvenue;

le montage financier, paiement comptant ou en crédit in fine sera à étudier plus tard.. car pour l 'instant ta question n'est pas là..

Oui, même si c'est vrai que je me pose beaucoup de question aussi dessus.

En général un immeuble de rapport s'achète tout loué, ou en grande partie( peut être un lot commercial oû d'habitation vide) et dans ce cas tu sais qui sont les locataires; en plus l'étude de chacun des baux t'en apprendra sur chacun des locataires;

J'ai visité deux immeuble de ville sur Montélimar, mais il était tous vide, c'est pourquoi je me pose des questions sur la clientèle potentielle.

enfin d'ici que la Canebière, la rue St Fé soient déserts .. comme les arènes de Nimes avec tout le centre ville qui vient d'être refait, à mon avis il y a du temps... et en parlant de temps, les centres villes sont plutôt en densification en ce moment avec les petits commerces de quartier qui se développent( style carr..market; )

J'ai visité deux immeuble de ville sur Montélimar, mais il était tous vide, c'est pourquoi je me pose des questions sur la clientèle potentielle.
Après, certain centre des grandes villes, je pense en effet qu'ils sont très actif sur certain quartier/rue (même si je me pose toujours la question car pour moi, une maison/appartement sans parking, c'est rédhibitoire). A Montélimar, la tendance chez les commerçant est plutôt de s’excentre même si le centre ville est jolie avec toute les petites boutiques.

J'ai une autre petite question, j'ai cru comprendre que les locataire dont la CAF payé une partie de leur loyer si il ne paye plus, la CAF s'arrête aussi de payer... Ma question est si le locataire ne paye plus et que la CAF n'est plus au courant comment cela se passe vis a vis des impôts. Car pour que la CAF paye, il faut lui soumettre un bail avec le prix des locations et donc, les impôts doivent être au courant, notre imposition se ferai sur les loyers de la CAF ou sur les loyer de la CAF et des locataire (alors qu'il ne payerai pas).
J'espère que vous comprenez se que je veux dire?

Concernant Marignane moi j'éviterais tout ce qui est dans l'axe des pistes et sur le coté ouest;

Que veux-tu dire par la? Qu’appels tu l'axe des pistes et sur le côté ouest?
Car les chiffre, Insee sont plutot bon sur Marignane/Vitrole etc

Merci pour les réponses rapide en tout cas!

 

[moietmoi]

J'ai visité deux immeuble de ville sur Montélimar, mais il était tous vide, c'est pourquoi je me pose des questions sur la clientèle potentielle.

Si le propriétaire actuel ne trouve pas de locataire ..pourquoi tu en trouverais? ces immeubles valent 0 à moins que le propriétaire t ai donné une explication

J'ai une autre petite question, j'ai cru comprendre que les locataire dont la CAF payé une partie de leur loyer si il ne paye plus, la CAF s'arrête aussi de payer... Ma question est si le locataire ne paye plus et que la CAF n'est plus au courant comment cela se passe vis a vis des impôts. Car pour que la CAF paye, il faut lui soumettre un bail avec le prix des locations et donc, les impôts doivent être au courant, notre imposition se ferai sur les loyers de la CAF ou sur les loyer de la CAF et des locataire (alors qu'il ne payerai pas).

vous comprenez se que je veux dire?

pas tout à fait... la première chose c'est de trouver des logements décents, où un locataire a envie de loger et de payer un loyer normal; tant mieux pour lui si ce locataire est aidé par la caf pour payer son loyer;
Il est vrai que lorsque le locataire a droit à une aide de la caf, dans certains logements et dans certains cas, tu peux demander à ce que l'aide soit versée au propriétaire et le locataire paye la différence avec le loyer ( avec des plafonds bien définis);

Pour les impôts tu dois déclarer tout ce que tu touches grâce à la location

Que veux-tu dire par la? Qu’appels tu l'axe des pistes et sur le côté ouest?

Marignanne c'est la ville où se situe l'un des plus gros aéroport de France avec plus 100 000 mouvements d'avions à l'année soit entre 270 et 350 vols par jours...

 

[gunday]

J'ai visité deux immeuble de ville sur Montélimar, mais il était tous vide, c'est pourquoi je me pose des questions sur la clientèle potentielle.

Pourquoi sont ils vides ?
Logements insalubres, bien dégradés, pas de marchés locatifs, ...
Selon la raison, le problème sera facile à résoudre ou non.

J'ai une autre petite question, j'ai cru comprendre que les locataire dont la CAF payé une partie de leur loyer si il ne paye plus, la CAF s'arrête aussi de payer... Ma question est si le locataire ne paye plus et que la CAF n'est plus au courant comment cela se passe vis a vis des impôts. Car pour que la CAF paye, il faut lui soumettre un bail avec le prix des locations et donc, les impôts doivent être au courant, notre imposition se ferai sur les loyers de la CAF ou sur les loyer de la CAF et des locataire (alors qu'il ne payerai pas).
J'espère que vous comprenez se que je veux dire?

En temps que bailleur, vous devez être le plus transparent possible, encore plus avec les administrations.
Donc si un locataire touchant la CAF ne paye plus, vous devez déclarer à la CAF.
Impayé pour la CAF signifiant en cas de versement au propriétaire : 3 mois de non versement du restant dû ou dettes > 2 fois le montant total du loyer+charge.

En situation d'impayé, le loyer continue à être versé pendant un moment (6 mois d'après leur documents) et vous devez trouver une solution amiable avec votre locataire.

Pour plus de détail, je vous conseille le guide de la CAF [lien réservé abonné]

Ne pas jouer franc jeu avec la CAF, c'est prendre un risque de redressement, sans compter que la pression de la CAF est souvent un bon argument.

Pour les impôts, pareil : soyez transparent : déclarer vos entrées, vos sorties, et gardez des traces (facture, quittance, ...).
Pour les impôts, je fourni systématiquement une liste des travaux, et malgré des revenus et des charges qui varient fortement, je n'ai jamais eu de problème.

 

[tankoua]

Exist-il un moyen légal de connaitre s'il y a des défauts de paiement de la part de locataire d'un immeuble en vue du rachat de l'immeuble?

 

[elpancho]

Exist-il un moyen légal de connaitre s'il y a des défauts de paiement de la part de locataire d'un immeuble en vue du rachat de l'immeuble?

Bonjour,

Cette question est primordiale : le propriétaire actuelle ou la régie en gestion de l'immeuble, doivent absolument vous répondre sur ce sujet. A défaut, passez votre chemin !

Ce principe est applicable également aux travaux, problèmes passés ou à venir. L'investissement sur ce type de bien nécessite une transparence totale.

Dernière remarque : conservez au maximum votre apport et privilégiez l'emprunt. En effet, les intérêts sont déductibles des loyers d'une part, et les taux d'emprunts sont ridicules actuellement. Le plus difficile sera de parvenir à placer les 200.000 € à un taux correct