Hypothèque et credit Logement

[Apollo13]

Bonjour,

Un peu d'aide me serait nécessaire car j'ai un peu l'impression que notre banque bnp exagère un peu dans son offre de credit .

Nous avons monté le dossier et discuté des conditions particulières en amont (pas de pénalités remboursement anticipés, assurances ,...) avec un dossier Credit logement accepté , bref tout était prêt pour l'offre finale.
Nous recevons donc un document qui nous interpelle sur 2 points :
un paragraphe "engagement de l'emprunteur : A la première demande de la banque , l'emprunteur accepte l'hypothèque".
Pénalités en cas de défaillance de l'emprunteur : 2 possibilités que se laissent la banque sans préciser les conditions d'application.

Merci de me dire si dans le contrat , les banques mettent systématiquement la clause d'hypothèque alors qu'un dossier de crédit logement a été accepté.

Si vous pouvez nous répondre rapidement, ce serait largement apprécié.

 

[kenko82]

Le Crédit Logement fonctionne comme ça, si le dossier part en recouvrement, le CréLog demande une hypothèque, donc rien d'anormal dans votre dossier. Le Crélog permet juste de ne pas avoir à mettre une hypothèque sur le bien avant qu'elle ne soit nécessaire, de plus il prend le risque de ne pas avoir une hypothèque de premier rang.

 

[Apollo13]

En. Cas de défaillance , il est normal que le crédit logement le demande mais eux précise que lemprunteur garde la maitrise de la vente de son bien. Avec une clause aussi ouverte dans le contrat avec la banque, nous craignons une hypothèque pure et dure ou la banque a la main mise sur le bien et on sait ce que ça donne en cas de saisie!

Donc en fait la question est donc sur la formulation de cette clause ?

Merci de la réponse rapide ( la 1 ère )
cdlt

 

[hargneux]

Si vous avez Crédit Logement, ce n'est pas une hypothèque que l'on vous demande mais une simple "promesse d'hypothèque", promesse par laquelle vous vous engagez à consentir une hypothèque si besoin était.

En cas d'impayés, Crédit Logement demande de toute façon une hypothèque via le tribunal, une promesse leur permet de gagner du temps.

 

[Apollo13]

Oui vous avez raison. C'est bien un engagement mais quel est le risque de signer le contrat en l'état : " lemprunteur s'engage a premier demande du prêteur a lui consentir une hypothèque de 1er rang sur le bien objet du financement, destinée a garantir l'ensemble des sommes qu'il sera susceptib de devoir au prêteur en vertu du présent crédit "

le crédit logement et les clauses/engagements proposes ne sont pas mentionnes.
Le credit logement n'est mentionne que dans les & Remboursement de votre crédit et charges de votre crédit. Pas dans celui de la défaillance.
Merci encore ça s'éclaire au fur et a mesure
cdlt

 

[Apollo13]

renseignements pris auprès du Notaire : retranscription de ce que j'en ai compris...
Pour une offre de prêt , normalement 3 possibilités :
1 Crédit Logement
2 Hypothèque
3 PPD: Privilège Préteur de deniers

Normalement les choix ne peuvent pas se cumuler notamment les 2 derniers.
L'avantage du 1 seul est le prix et le fait que le Credit Logement cherche une solution à l'amiable sur 24 mois avant d'activer un recours à hypothèque judiciaire.
La solution 2 est couteuse et ne devrait pas se cumuler au 1 mais il arrive selon les banques et les conseillers qu'on essaie de vous l'imposer. Cela est laissé à l'appréciation du conseiller. Le problème de s'engager sur un contrat ou l'hypothèque peut être demandée par la Banque à tout moment est hormis le risque de saisie inhérent à l'hypothèque est que cela coute cher : 0,715% de la somme concernée + divers frais.
Pour le PPD , il doit être mis en place au moment du montage du pret 'est une hypothèque mais dispensée de cette taxe mais pas des frais qui vont avec.
En conclusion, il faut essayer de n'avoir que le Credit Logement comme garantie dans son contrat; ce que nous allons essayer de faire .
Bon courage à tous ceux qui sont dans la démarche et merci de leur réponse à ceux qui ont bien voulu m'éclairer.
CDLT

 

[kenko82]

Le 2 et le 3 se cumulent pourtant très souvent .

Achat ancien avec travaux = Hypothèque + PPD
Achat avec financement des frais de notaire = Hypothèque + PPD



Le PPD c'est une garantie sur l'existant, l'hypothèque c'est pour les frais, les travaux ou les construction extension.

 

[Aristide]

Le problème de s'engager sur un contrat ou l'hypothèque peut être demandée par la Banque à tout moment est hormis le risque de saisie inhérent à l'hypothèque est que cela coute cher : 0,715% de la somme concernée + divers frais.

Mal exprimé
L'hypothèque a un coût qui varie avec le montant garanti (barèmes dégressifs)
Dans les prêts du secteur libre (= prêts ordinaires non réglementés) il y a en plus cette taxe de publicité foncière de 0,715%
Dans les prêts règlementés (PTZ - EL - PAS - PC.....) non seulemnt les barèmes de base sont moins élevés mais, en plus, cette taxe de publicité foncière de 0,715% n'existe pas.
Si la garantie est un privilège de prêteur de deniers ou une subrogation dans le privilège du vendeur (acquisition) elle n'existe pas non plus.

Pour le PPD , il doit être mis en place au moment du montage du pret 'est une hypothèque mais dispensée de cette taxe mais pas des frais qui vont avec.

Quand il y a PPD, l'acte de vente et l'acte de prêt ne font qu'un seul et même acte

 

[kenko82]

De toute manière si la garantie Crélog s'active, cela signifie que vous êtes en défaut de paiement sérieux, pensez vous que chercher à savoir combien ça coutera quand vous serez avec plusieurs échéances impayées, et que le recouvrement amiable aura échoué, et qu'alors le Crélog prendra une hypothèque dans le but de se refaire en partie après que votre bien ait été saisie et vendu aux enchères à moindres coût ait une quelconque importance ?

Le Crélog ne révèle pas de coût chaché, et l'objectif reste que la garantie ne soit pas activée......si on commence à comparer les prix en cas d'activation de la garantie, autant ne pas faire de prêt.

 

[yagoubi]

Caution et/ou hypothèque. Si c'est une caution, elle est normalement mutualisée. Devant notaire la caution est censée être une alternative à l'hypothèque pour des histoires de coût prohibitif (coût initial + levée) ? J'aimerais avoir l'avis de spécialistes pour nous dire si finalement la prise d'hypothèque peut se substituer tout à la fois à la caution et à l'ADI (cette derniere n'étant pas totalement obligatoire). Que demande le prêteur sinon une assurance d'être remboursé en cas de pépin ? Finalement, on ne connaît pas vraiment nos droits, puisque la référence de nos décisions reste essentiellement le document du prêteur. Il y a peut-être d'autres pistes opposables pour lesquelles il faut faire un calcul complet (en termes financiers mais aussi paperassier et temps passé). Je me relis et je me demande si je ne divague pas ...

 

[Aristide]

J'aimerais avoir l'avis de spécialistes pour nous dire si finalement la prise d'hypothèque peut se substituer tout à la fois à la caution et à l'ADI (cette derniere n'étant pas totalement obligatoire). Que demande le prêteur sinon une assurance d'être remboursé en cas de pépin ?

Bonjour,

L'hypothèque peut se substituer à la caution (et inversement) mais pas à l'assurance décès-invalidité.

Le prêt qui vous est consenti l'est d'abord parce que vous présentez une capacité de remboursement suffisante; ce n'est pas un prêt sur gage.
Si tel n'était pas le cas, ce n'est pas parce que vous présenteriez des garanties hypothécaires représentant plusieurs fois le montant de votre emprunt qu'un banquier digne de ce nom vous accorderait un prêt pour autant.
La garantie n'est que l'accessoires du prêt pour le cas où dans le temps, cette capacité de remboursement deviendrait insuffisante pour payer vos échéance.

A côté de cela, l'asurance décès-invalidité couvre trois risques
+ Décès
+ Invalité permanente
+ Incapacité Travail temporaire totale
Dans les trois cas il y aurait une incidence certaine sur les revenus donc sur la capacité de remboursement, ce qui la justifie.

Cordialement,

 

[sven]

Question bête:
L'accord avec le Crédit Logement est géré par la banque, l'emprunteur fait une simple demande et ne s'engage en rien (pas de promesse d'affectation hypothécaire envers le Crédit Logement).
Alors pourquoi le Crédit Logement pourrait se retourner contre l'emprunteur en cas de défaillance? Après tout, pour une caution par un tiers, seul celui-ci s'engage. Et pourquoi ne pas estimer qu'un organisme de cautionnement fait un pari, qu'il peut très bien perdre ou gagner. D'ailleurs le Crédit Logement n'indique pas précisément ce qui se passe en cas de défaillance (problème d'information?[lien réservé abonné])

C'est naïf, je sais, sinon ce serait simple de ne plus payer ses prêts, mais quels sont les arguments qui m'échappent?


Deuxième aspect:
En cas de grande déflation (par exemple, après tout) que vaut ce système de cautionnement? Quelle solidité et quelle différence sur le taux de saisie par rapport à des systèmes avec des garanties purement hypothécaires (EU).

 

[Vanille95]

Alors pourquoi le Crédit Logement pourrait se retourner contre l'emprunteur en cas de défaillance? Après tout, pour une caution par un tiers, seul celui-ci s'engage.

C’est le principe de base du cautionnement que de disposer d'un recours contre le débiteur principal... que la caution soit une personne morale (Crédit Logement ou un autre organisme) ou une personne physique (un ami ou un membre de votre famille).

Article 2305 du code civil
La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur.
Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s'il y a lieu.

D'ailleurs le Crédit Logement n'indique pas précisément ce qui se passe en cas de défaillance (problème d'information?[lien réservé abonné])

Tout est mentionné dans le contrat de prêt.

C'est naïf, je sais, sinon ce serait simple de ne plus payer ses prêts, mais quels sont les arguments qui m'échappent?

Non, ce n'est pas naïf... Tout le monde n'a pas la chance d'avoir étudié le droit.
De plus, il est bien légitime de ne pas connaître des dispositions codifiées... depuis 1804.

 

[sven]

Ok merci, faut avoir fait plus qu'étudier le droit pour décrypter le 2305

D'ailleurs ça répond aussi en partie à ma seconde interrogation: "La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal".
La condition pour le recours est d'avoir payé, c'est donc un système plus fragile en cas de faillite du système.

Quant aux informations dans le contrat de prêt, j'en déduits que c'est variable suivant le professionnalisme de la banque

 

[Vanille95]

Ok merci, faut avoir fait plus qu'étudier le droit pour décrypter le 2305

D'ailleurs ça répond aussi en partie à ma seconde interrogation: "La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal".

Effectivement, il faut l’avoir étudié et pratiqué… mais à chacun son métier.
Il va sans dire que si nous étions sur un forum de médecine ou de mécanique automobile, j’aurais probablement plus de questions que de réponses.

Il faut effectivement que la caution ait payé pour exercer son recours contre le débiteur principal.
Dans ce cas, le créancier délivre à la caution un document appelé "quittance subrogative" qui permet à la caution d'agir contre le débiteur principal.

 

[tostaky60]

Bonjour j'ai un probleme similaire avec la clause de la bnp qui me demande une hypotheque de 1 er rang dans l'offre de pret alors que je bénéficie du credit logement. (clause garantie emprunteur dans l'offre de pret)

dois je accepter? est ce courant? negociable? quels peuvent etre les conséquences si j'accepte?
merci

 

[trux]

Bonjour,
on est aujourd'hui dans la meme situation.....

Après tous ces mois de la fin de votre discussion sur le forum, qu'est-ce que vous pouvez conseiller à ce sujet?

Merci