Heritage d'un studio a Colombes avec un DPE G

[jp_du_bled]

Bonjour,

Je viens de co-heriter d'un studio (28m2) situe a Colombes. Il y a apparemment beaucoup de travaux a faire (30kE sur une valeur de 140kE) avant de faire grimper le DPE. Pensez-vous que ca soit interessant financièrement (prix de revente > prix d'achat + travaux) ou vaut-il mieux tout simplement s'en débarrasser dans l'état ?

Merci.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Combien vaudrait il avec un DPE D? Donc rénové.
Quelle garantie peux tu avoir sur l'obtention du C ou du D?
La copro a t elle des projets de ravalement écologique ?
Si je comprends bien l'option " le garder" est exclue par les co héritiers.
Alors se pose la question des droits à payer.
Soit en reprise de la succession ( vente dans les 2 ans) soit en plus value.

 

[Kizzo]

A noter que vous risquez de financer les travaux + payer de la plus-value si vous le revendez plus que 140K€, sachant que 30K de travaux ne signifie pas 30k de plus-value...
Je pense qu'il faut regarder également si vous avez envie de tourner rapidement la page, si vous avez le temps et l'energie pour gérer des travaux...

 

[jp_du_bled]

Merci pour les réponses.

@moietmoi . "Combien vaudrait il avec un DPE D? Donc rénové." Oui c'est la question. Ca serait idiot d'injecter du cash et de ne pas s'y retrouver financièrement.

@moietmoi, "Quelle garantie peux tu avoir sur l'obtention du C ou du D?" Oui je demandais un retour d'expérience.

@moietmoi, "Si je comprends bien l'option " le garder" est exclue par les co héritiers." en effet je vais racheter les parts des autres cohéritiers

@moietmoi, "Soit en reprise de la succession ( vente dans les 2 ans) soit en plus value." Je réfléchis a partir sur du LMP en deficit foncier, histoire d'adoucir les imports

@Kizzo, "sachant que 30K de travaux ne signifie pas 30k de plus-value..." Oui c'est ce qui me tracasse en effet.

@Kizzo, "si vous avez le temps et l'energie pour gérer des travaux..." Tout sera en distanciel, vivant a l'étranger

 

[Anonyme]

A mon avis, en lisant vite, vous avez plutôt intérêt à revendre sans faire les travaux. Sujet réglé. Faire les travaux c'est se lancer dans un truc compliqué sans garantie d'y retrouver ses billes et qui plus est à distance. Si vous êtes joueur, faites les travaux. Sinon vendez en l'état.

 

[jp_du_bled]

Merci @Membre63929, avez-vous une expérience de décote a s'attendre due a un mauvais DPE ?

 

[lebadeil]

Merci @Membre63929, avez-vous une expérience de décote a s'attendre due a un mauvais DPE ?

Bonjour , un DPE G est pénalisé d'environ 15% par rapport à un D.
Savez vous que depuis le 01 Juillet , les petites surfaces < 40 bénéficient d'un DPE plus favorable ?

 

[jp_du_bled]

Ok merci @lebadeil

 

[jp19]

Bonjour , un DPE G est pénalisé d'environ 15% par rapport à un D.

Peut-être en terme de prix de vente, mais je pense qu'un DPE G va carrément également faire fuir d'éventuels acheteurs (là il n'est même plus question d'un quelconque prix). Pas tous bien sûr, mais certains, ca me parait inévitable

 

[jp_du_bled]

Oui @jp19, mais revenant a ma question initiale, est-ce pertinent de faire des travaux pour faire revenir des acheteurs...?

 

[lebadeil]

Peut-être en terme de prix de vente, mais je pense qu'un DPE G va carrément également faire fuir d'éventuels acheteurs (là il n'est même plus question d'un quelconque prix). Pas tous bien sûr, mais certains, ca me parait inévitable

Hello @jp19
Oui c'est vrai.
Ce type de bien conviendrait à quelqu'un
- qui a un faible budget pour se loger lui-même ou
- qui souhaite faire du locatif mais considere que la rénovation thermique est possible avec un coût < décote.

En copropriété, on est souvent contraint à la volonté ou non de la copropriété de faire les travaux.

 

[lebadeil]

Oui @jp19, mais revenant a ma question initiale, est-ce pertinent de faire des travaux pour faire revenir des acheteurs...?

Perso, je pense que non , en regard du temps, du suivi des travaux, et de la fiscalité sur la plus value.
Un cas particulier, si vous avez d'autres logements en location de même nature, et que les travaux peuvent venir compenser les loyers des autres biens, sur plusieurs années.

 

[jp_du_bled]

Perso, je pense que non , en regard du temps, du suivi des travaux, et de la fiscalité sur la plus value.

Meme si je pars vers du LMP en déficit foncier ?

 

[lebadeil]

LMP si vous etes en professionnel
LMNP si vous êtes en non professionnel.
En meublé, grâce à l'amortissement, vous n'avez pas besoin d'engager de tels travaux pour être négatif

 

[jp_du_bled]

LMP car plus de 23k de loyer (contre 0 de salaire étant non-resident). Oui je sais que je n'ai pas besoin de travaux pour louer mais vu l'état de l'appartement, il y a forcement des travaux pour arriver a le louer. Ca me permettrait au moins de payer toute value a court-terme.

 

[PepeR]

Bénéficier des subventions MaPrimRenov peut être une hypothèse favorable vu votre statut de non-résident.

Un peu de magouillage, mais ça peut valoir le coup.

 

[moietmoi]

Si tu veux louer, il faut aussi être en D , vu les interdictions à venir.

réfléchis a partir sur du LMP en deficit foncier, histoire d'adoucir

Le mot lmp est antagoniste avec foncier .
Effectivement en bic , fiscalité de la location meublée, les travaux s'amortissent.

Merci @Membre63929, avez-vous une expérience de décote a s'attendre due a un mauvais DPE ?

Cela dépend du délai pour la vente que tu te fixes.
Les investisseurs débutants ne seront pas intéressés. Les marchands de biens essayeront un prix cassé.
Les personnes voulant se loger en RP étudieront la copro et les travaux.
Il est convenu de dire du -15%.

 

[jp_du_bled]

Effectivement en bic , fiscalité de la location meublée, les travaux s'amortissent.

Oui je pense miser sur le long-terme. Une rente en tant que LMP histoire de ne pas être taxe sur la revente.

 

[moietmoi]

Oui je pense miser sur le long-terme. Une rente en tant que LMP histoire de ne pas être taxe sur la revente.

Les conditions lmp/ lmnp seront revues d'ici là..

 

[jp_du_bled]

Les conditions lmp/ lmnp seront revues d'ici là..

Oui bon si je revends dans 25 ans, ca m'ira ;-)