Heritage d'un studio a Colombes avec un DPE G

[Anonyme]

La vraie question est surtout de savoir si vous gagnerez de l'argent à rénover énergétiquement. Pas certain.

Mais compte tenu des derniers échanges, j'ai surtout l'impression que vous avez surtout envie de conserver le bien. Et ça c'est un tout autre sujet.

 

[lebadeil]

La vraie question est surtout de savoir si vous gagnerez de l'argent à rénover énergétiquement. Pas certain.

Mais compte tenu des derniers échanges, j'ai surtout l'impression que vous avez surtout envie de conserver le bien. Et ça c'est un tout autre sujet.

J'ai la même impression. Je pense que le choix de conserver le bien est presque acquise......

 

[jp_du_bled]

Pas vraiment de lien affectif si c'est le sous-entendu. J'essaye juste de sortir d'un heritage avec le moins de pertes possibles. Si je resume la situation,
Option 1 : soit j'essaye de vendre rapidement mais risque d'avoir une décote de 15% du au mauvais état de l'appartement
Option 2: je fais des travaux mais je perds de l'argent car les frais des travaux ne seront pas forcement couverts et de plus je me prends des impots sur la plus value
Option 3: je fais des travaux, je loue et j'essaye de m'y retrouver financierement via les loyers

 

[Pendragon]

Comment allez vous louer ? Vous en direct ? Via une agence ?
Avez-vous fait un simple calcul de rentabilité ?
Loyer-Charges/estimation du bien ?

 

[jp_du_bled]

Comment allez vous louer ? Vous en direct ? Via une agence ?

Je ferai gere l'apartement par l'agence avec qui j'ai deja un appartement. Je vis a l'étranger donc impossible de gerer en interne. Je sais que ca mange ma rentabilite bien sur

Avez-vous fait un simple calcul de rentabilité ?

Oui avec la meme agence. Comme je paye l'appartement moins cher que le prix du marche du a ma part de l'heritage, j'arrive après travaux a environ une rentabilité nette de 6%

Loyer-Charges/estimation du bien ?

(1 000 - 200) * 12 / 157 000

 

[Pendragon]

Vous ne payez pas de foncier ? Pas d'assurance ? Pas de petit travaux ? 1000 c'est votre loyer brut ? Les 200 c'est quoi ? Vous ne payez pas d'impots sur le foncier ? PAs de PS ?

 

[Al56]

Pas vraiment de lien affectif si c'est le sous-entendu. J'essaye juste de sortir d'un heritage avec le moins de pertes possibles.

Vous ne perdez rien. C'est un héritage.

 

[jp_du_bled]

Vous ne perdez rien. C'est un héritage.

Oui et non, car je me porte volontaire pour racheter les parts des autres cohéritiers. Il se peut que je rachète trop cher.

 

[jp_du_bled]

Vous ne payez pas de foncier ? Pas d'assurance ? Pas de petit travaux ? 1000 c'est votre loyer brut ? Les 200 c'est quoi ? Vous ne payez pas d'impots sur le foncier ? PAs de PS ?

L'estimation des 6% net c'est avant taxe foncière et CFE. Oui les 1 000 c'est le loyer brut. 200 charge, gestion de l'agence. Y a aussi les charges de copropriété que j'ai probablement sous-estime. Donc ca sera plus probablement du 5%

 

[Pendragon]

En immo pour comparer avec un produit financier lambda il faut tout comparer net apres impots avec net apres impots...

Il faut retrancher à votre loyer brut, foncier d'assurance de petit travaux , frais d'avance, et généralement on x par 11 plutôt que 12 si turn over.

Ensuite vous arrivez à un montant net avant impôts et PS , le montant déclaratif qui , normalement est soumis à l’impôt. Je ne sais pas si algérien vivant en Algérie vous avez à payer des impôts sur des revenus perçus en France ?
Si non... j'arrive... . Si oui ben finissez votre calcul de renta... qui se rapprochera de 3%... a vous de voir.

 

[jp_du_bled]

En immo pour comparer avec un produit financier lambda il faut tout comparer net apres impots avec net apres impots...

Le but n'est pas de comparer avec un produit financier mais de voir quelle option est la plus rentable financièrement entre faire des travaux ou pas

Il faut retrancher à votre loyer brut, foncier d'assurance de petit travaux , frais d'avance, et généralement on x par 11 plutôt que 12 si turn over.

Je comprends bien mais je ne suis pas dans une optique de grignoter des % de rendement

Je ne sais pas si algérien vivant en Algérie vous avez à payer des impôts sur des revenus perçus en France ?

Francais vivant a Dubai

 

[Titi892]

Juste une remarque sur le loyer prévisionnel, êtes-vous sûr de pouvoir louer un 28 m2 1000€ CC à Colombes ?

J'ai habité à Colombes entre 2015 et 2017, je louais un 62 m2 quasi neuf avec parking à 3 minutes de la gare des Vallées (quartier "coté" à Colombes, à l'inverse du nord de la ville) pour 1250€ CC... certes les loyers ont augmenté depuis, mais ça me paraît très optimiste. Ce serait le prix dans Paris ou très proche banlieue plutôt.

 

[Anonyme]

J'ai la même impression. Je pense que le choix de conserver le bien est presque acquise......

Oui, alors, que au 1er message, c'était tout l'inverse...

 

[Anonyme]

Si vous voulez sortir des ces boucles sans fin et de ces ronds dans l'eau, il vous faut faire une analyse DCF des 2 ou 3 scénarii possibles. Sauf si vous avez déjà décidé de conserver - ce qui semble être le cas - auquel cas ne perdez pas de temps à le faire.

 

[jp_du_bled]

êtes-vous sûr de pouvoir louer un 28 m2 1000€ CC à Colombes ?

Sur de rien, non. C'est juste une estimation du loyer par mon gestionnaire

 

[jp_du_bled]

il vous faut faire une analyse DCF des 2 ou 3 scénarii possibles.

Ok. Note.

 

[moietmoi]

1 : soit j'essaye de vendre rapidement mais risque d'avoir une décote de 15% du au mauvais état de l'appartement

La succession sera revu à la baisse, et les droits y afférants

Option 2: je fais des travaux mais je perds de l'argent car les frais des travaux ne seront pas forcement couverts et de plus je me prends des impots sur la plus value

Pas de plus value, si la succession a eu lieu , il y a moins de 2 ans. Mais une re évaluation à la hausse de la succession de et des droits.

 

[Pendragon]

Le but n'est pas de comparer avec un produit financier mais de voir quelle option est la plus rentable financièrement entre faire des travaux ou pas


Francais vivant a Dubai

Si, il faut comparer avec un produit financier puisque si vous vendez le bien, vous placerez sans doute la somme.

Et vous n'avez pas compris , DPE G vous ne louerez pas donc soit c'est des travaux soit de la vente . Vous ne pouvez pas comparer deux options puisque vous DEVEZ faire les travaux.

Mais bref, faites comme vous voulez. Vos données sont trop flous, 1000 euros par mois pour un 28M2 qualifié d'insalubre, je n'y crois pas trop, on ne sait pas si vous serez assujettis à l’impôt foncier bref difficile que faire un calcul pour évaluer si il est rentable ou non de garder ou vendre cet appart.
Car si tout est du même acabit j'imagine que la valeur de cet appart G n'est qu'estimative et non pas basée sur la marché actuel qui a fortement baissé avec la hausse des taux.

 

[Anonyme]

Je suis d'accord. Il y a beaucoup trop de flou et vos hypothèses ne sont pas cohérentes entre elles.
Beaucoup d'infos vous ont été données. Il vous faut maintenant les absorber et peut-être vous refaire une opinion légèrement différente. Ou pas. Mais dans ce cas, nous risquons ne ne guère vous être utiles.

 

[jp_du_bled]

Pas de plus value, si la succession a eu lieu , il y a moins de 2 ans. Mais une re évaluation à la hausse de la succession de et des droits.

Ok merci, je regarderai ca avec la notaire