Help pret immobilier

[Galsene]

Bonjour,
D'abord un grand merci à toutes les contributions que j'ai pu lire et pour certaines qui remontent. J'aimerai bénéficier de votre générosité afin d'y voir un peu plus clair. Nous avons un signé un contrat pour un projet d'achat en VEFA livraison septembre 2025 pour 300000€.
Nous avons un PTZ de 120000€, un PAS à 40000€ et 140000€ de prêt à faire.
LCL nous fait une proposition hors assurance sur 15ans à 3.13% avec comme apport 8000€ et il ya 4998€ de frais annexes. Il y'a un différé de 36 mois le temps de la construction, après de 1 à 180 mois le prêt classique (216 mois). Puis, le PTZ commence de 181 à 300 mois (soit 336 mois au total).
La BNP nous propose 3.09% sur 12 ans avec 36 mois (soit 180 mois au total) de différé avec un apport couvrant juste les frais. Au dela du taux, une différence est notée entre le décompte du différé. LCL rajoute 36 les 36 mois alors que la BNP les dissocie.

C'est un premier achat à 42 ans pour un fonctionnaire. Pourriez vous me dire aprés lecture s'il est plus judicieux de partir avec la BNP, vu mon age mais avec des mensualités plus élevées? Merci d'avance pour vos remarques et orientations.

 

[Triaslau]

Bonjour,
c'est très difficile de comparer des crédit avec des durées différentes. C'est plutôt à vous de répondre si vous pensez que vous pourrez accepter la mensualité plus élevée. Il faudrait aussi regarder le cout de l'assurance qui sera sans doute plus élevée sur la durée plus longue vu votre age.

Et surtout il faut regarder les autres conditions, les IRA, les garanties, les possibilité de modulation etc.

 

[Galsene]

Bonjour,
c'est très difficile de comparer des crédit avec des durées différentes. C'est plutôt à vous de répondre si vous pensez que vous pourrez accepter la mensualité plus élevée. Il faudrait aussi

Bonjour,
c'est très difficile de comparer des crédit avec des durées différentes. C'est plutôt à vous de répondre si vous pensez que vous pourrez accepter la mensualité plus élevée. Il faudrait aussi regarder le cout de l'assurance qui sera sans doute plus élevée sur la durée plus longue vu votre age.

Et surtout il faut regarder les autres conditions, les IRA, les garanties, les possibilité de modulation etc.

Merci de votre retour. Même su ce sera plus compliqué, je pense qu'on pourra faire face aux mensualités plus élevées. Je me dis aussi qu'une durée plus courte serait plus bénéfique.
le cout de l'assurance qui sera sans doute plus élevée sur la durée plus longue vu votre age.

Et surtout il faut regarder les autres conditions, les IRA

 

[MDacier]

Si vous êtes sûr de pouvoir faire face a des mensualités plus elevées, cela vous permet d'avoir une "épargne forcée" et un cout moindre a terme.
Il faut bien regarder les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie) qui peuvent avoir un impact non négligeable.

 

[Galsene]

Si vous êtes sûr de pouvoir faire face a des mensualités plus elevées, cela vous permet d'avoir une "épargne forcée" et un cout moindre a terme.
Il faut bien regarder les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie) qui peuvent avoir un impact non négligeable.

Bonjour, qu'est ce que vous appelez par épargne forcée ?

 

[Triaslau]

Bonjour, qu'est ce que vous appelez par épargne forcée ?

rembourser un crédit immobilier c'est comme si vous épargnez.

Si votre échéance est de 1000 euro et que vous pourriez payer 200 euro en plus; la question sera de savoir ce que vous faites de ces 200 euros. Si vous les mettez sur votre livret A vous épargnez mais si vous les dépensez alors ils sont "perdus" (au sens financier, vous faite ce que vous voulez ) Dans ce contexte si votre échéance était de 1200 euros, vous n'auriez pas le choix que ce payer çà et donc vous seriez obligé de renoncer à l'achat inutile (toujours au sens financier hein).

Une plus grosse échéance de crédit "force" à épargner ceux qui ont du mal à le faire.

 

[Galsene]

rembourser un crédit immobilier c'est comme si vous épargnez.

Si votre échéance est de 1000 euro et que vous pourriez payer 200 euro en plus; la question sera de savoir ce que vous faites de ces 200 euros. Si vous les mettez sur votre livret A vous épargnez mais si vous les dépensez alors ils sont "perdus" (au sens financier, vous faite ce que vous voulez ) Dans ce contexte si votre échéance était de 1200 euros, vous n'auriez pas le choix que ce payer çà et donc vous seriez obligé de renoncer à l'achat inutile (toujours au sens financier hein).

Une plus grosse échéance de crédit "force" à épargner ceux qui ont du mal à le faire

Merci de la précision. Je pense que cela mérite réflexion car j'ai pas non plus envie d'avoir des échéances qui jouent sur le reste à vivre. Comment expliquez vous un coût du crédit hors assurance ? De quoi est il composé ?

 

[Triaslau]

Hors assurance c’est le taux financier plus tous les frais (il y a en a de différent type)

Le cout du crédit est une information obligatoire qui doit figurer sur chacune de vos offres (mais encore une fois prudence ce sont des offres de durée différente donc il faut regarder un peu en détail). Tous les frais sont nécessairement indiqués

 

[Galsene]

Hors assurance c’est le taux financier plus tous les frais (il y a en a de différent type)

Le cout du crédit est une information obligatoire qui doit figurer sur chacune de vos offres (mais encore une fois prudence ce sont des offres de durée différente donc il faut regarder un peu en détail). Tous les frais sont nécessairement indiqués

Le coût du financement est composé de : intérêts 44000€, commissions d'ouverture 1500 et estimation de garanties 2300. Je laisse l'assurance de côté étant qu'on peut toujours changer me semble-t-il.

 

[Triaslau]

commissions d'ouverture 1500 et estimation de garanties 2300.

c'est surtout cette partie qu'il faut comparer - 1500 de commission d'ouverture çà parait vraiment élevé par exemple.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint billet de mon blog, avec applicatifs joints, qui permettent de procéder à des simulations comparatives pour des plans de financement présentant des caractéristiques différentes dont durées différentes.

Dans le cas que vous évoquez c'est l'applicatif "Meilleure Offre" qui est la plus adaptée.

La comparaison des résultats est basée sur les notions de :

=> Coût du crédit corrigé:

+ Qui prend en compte le manque à gagner en intérêts - au taux de votre épargne déclaré - tant sur l'apport personnel investi que sur les différences de montant des mensualités ci-dessus évoquées.

Étant précisé qu'il ne s'agit pas du coût du crédit "légal" qui ne prend en compte que les charges rendues obligatoires par la banque (par exemple si la seconde assurance est facultative, elle ne rentre pas dans le coût du crédit légal) mais le coût du crédit "Financier" qui prend - au contraire - tous les charges en considération; qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

=> Valeur du patrimoine total (= physique + financier):

Après un "clic" sur le bouton "Calculs" les résultats sont consultables dans le tableau à droite de la feuille Excel.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Galsene]

Bonjour,

Ci-joint billet de mon blog, avec applicatifs joints, qui permettent de procéder à des simulations comparatives pour des plans de financement présentant des caractéristiques différentes dont durées différentes.

Dans le cas que vous évoquez c'est l'applicatif "Meilleure Offre" qui est la plus adaptée.

La comparaison des résultats est basée sur les notions de :

=> Coût du crédit corrigé:

+ Qui prend en compte le manque à gagner en intérêts - au taux de votre épargne déclaré - tant sur l'apport personnel investi que sur les différences de montant des mensualités ci-dessus évoquées.

Étant précisé qu'il ne s'agit pas du coût du crédit "légal" qui ne prend en compte que les charges rendues obligatoires par la banque (par exemple si la seconde assurance est facultative, elle ne rentre pas dans le coût du crédit légal) mais le coût du crédit "Financier" qui prend - au contraire - tous les charges en considération; qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

=> Valeur du patrimoine total (= physique + financier):

Après un "clic" sur le bouton "Calculs" les résultats sont consultables dans le tableau à droite de la feuille Excel.

A toutes fins utiles.

Cdt

Je pense que j'ai pas du tout compris. Désolé

 

[Galsene]

c'est surtout cette partie qu'il faut comparer - 1500 de commission d'ouverture çà parait vraiment élevé par exemple.

Je pensais à tout sauf à cela. Vous m'aidez beaucoup

 

[Aristide]

Je pense que j'ai pas du tout compris. Désolé

C'est moi qui suis désolé pour vous.

Si vous ne prenez pas la peine de lire le billet et de saisir dans l'applicatif les données réelles tant du projet que des offres bancaires, vous ne risquez pas d'avoir des comparaisons chiffrées pertinentes pour orienter votre choix..

Je ne peux pas faire ce travail à votre place.

Cdt

 

[Galsene]

C'est moi qui suis désolé pour vous.

Si vous ne prenez pas la peine de lire le billet et de saisir dans l'applicatif les données réelles tant du projet que des offres bancaires, vous ne risquez pas d'avoir des comparaisons chiffrées pertinentes pour orienter votre choix..

Je ne peux pas faire ce travail à votre place.

Cdt

J'ai du mal à saisir les choses des fois. Mon bon, tant pis pour moi. En tout cas, après avoir lu plusieurs de vos conseils et orientations, je ne peux que vous dire merci. J'en ai profité pour avoir un peu de connaissance.
Merci beaucoup

 

[baboune]

Bonjour,
pour pouvoir comparer réellement il faudrait demander à la BNP une simulation sur 15 ans au lieu de 12 et au LCL une simulation sur 12 ans au lieu de 15...

 

[Aristide]

Ce serait plus simple............mais pas forcément exact/pertinent car :

+ Les TAEG ne tiennent pas compte des charges facultatives (ex seconde assurance),

+ Le Coût du Crédit (simple) non plus,

+ Et il n'est pas tenu compte du fait que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne ou/et du manque à gagner en intérêts sur ledit apport personnel investi dans le projet,

+ Il n'est pas tenu compte du manque à gagner sur les échéances payées ni de la possibilité de rentabilisation de la différence entre le montant des mensualités puisque taux et durées différents

=> Ce qui n'est pas le cas avec mon applicatif proposé ci-dessus, puisque, en raisonnant tant :

+ Sur le "Coût du Crédit Corrigé" (sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts ci-dessus évoqué ET toutes charges tant obligatoires que facultatives comprises),

+ Que sur la valeur du patrimoine acquis (physique + financier),

=> L'on obtient des comparaisons parfaitement pertinentes.

Cdt

 

[Galsene]

Bonjour,
pour pouvoir comparer réellement il faudrait demander à la BNP une simulation sur 15 ans au lieu de 12 et au LCL une simulation sur 12 ans au lieu de 15...

Merci pour votre réponse

 

[Galsene]

Ce serait plus simple............mais pas forcément exact/pertinent car :

+ Les TAEG ne tiennent pas compte des charges facultatives (ex seconde assurance),

+ Le Coût du Crédit (simple) non plus,

+ Et il n'est pas tenu compte du fait que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne ou/et du manque à gagner en intérêts sur ledit apport personnel investi dans le projet,

+ Il n'est pas tenu compte du manque à gagner sur les échéances payées ni de la possibilité de rentabilisation de la différence entre le montant des mensualités puisque taux et durées différents

=> Ce qui n'est pas le cas avec mon applicatif proposé ci-dessus, puisque, en raisonnant tant :

+ Sur le "Coût du Crédit Corrigé" (sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts ci-dessus évoqué ET toutes charges tant obligatoires que facultatives comprises),

+ Que sur la valeur du patrimoine acquis (physique + financier),

=> L'on obtient des comparaisons parfaitement pertinentes.

Cdt

Encore merci.