Hausse des taux d'intérêt et valorisation des SCPI

[Swaily-99]

Bonjour à tous,

Je suis en train de me documenter pour "sauter" le pas de l'immobilier physique vers les SCPI.
J'ai compris, enfin j'espère, que la valorisation des SCPI - et donc des parts - fait l'objet d'un calcul annuel (expertise indépendante).

Question technique à laquelle j'ai du mal à trouver une réponse sur le net :
Est-ce que la hausse des taux d'intérêt de 2022 peut impacter à la baisse cette valorisation ?

(La question sous-jacente : investir maintenant ou attendre 3-4 mois ?)

Merci aux experts de la SCPI (en direct ou en AV)

 

[Buffeto]

Est-ce que la hausse des taux d'intérêt de 2022 peut impacter à la baisse cette valorisation ?

non la valorisation est basée sur la valeur des biens ...évidemment c'est plutôt une valeur difficile à appréhender

(La question sous-jacente : investir maintenant ou attendre 3-4 mois ?)

et se reposer la question dans 3/4 mois et ainsi de suite ?

 

[lebadeil]

Merci @Buffeto. Si on peut creuser un peu plus, est ce qu'une baisse des prix de l'immobilier, viendrait impacter la valorisation des SCPI ? et dans ce cas, est il judicieux de patentier qq mois, que le marché s'équilibre (situation conjoncturelle) ?

 

[poam5356]

Question technique à laquelle j'ai du mal à trouver une réponse sur le net :
Est-ce que la hausse des taux d'intérêt de 2022 peut impacter à la baisse cette valorisation ?

Bonjour,
Si Buffeto a raison de dire que la valo est basée sur la valeur des biens... On peut ajouter que la valeur des biens dépend des taux d'intérêt. Si les taux montent, les acheteurs vont devenir plus frileux, et moins nombreux, pour acheter un bien. La seule solution étant de baisser le prix du bien pour trouver preneur.

(La question sous-jacente : investir maintenant ou attendre 3-4 mois ?)

La pierre est du temps long. Dans 3/4 mois, rien n'aura changé. Partez plutôt sur au moins 1 ou 2 ans pour, peut-être, évacuer le risque lié aux taux.

 

[Swaily-99]

Merci Poam pour cette réponse claire.

et se reposer la question dans 3/4 mois et ainsi de suite ?

Euh non... comme déjà dit sur d'autres posts, il me faut juste le temps de reprogrammer mon logiciel interne qui jusqu'à présent n'a connu que l'investissement dans l'immobilier physique... Mais il n'y a pas non plus d'urgence à se précipiter.
Et surtout, j'aime comprendre les mécanismes des supports sur lesquels j'investis.

Mes conclusions perso : je pense que je vais pratiquer le "DCA" aussi sur les SCPI sur quelques années.

 

[Buffeto]

: je pense que je vais pratiquer le "DCA" aussi sur les SCPI sur quelques années.

pourquoi pas mais ..la valorisation des SCPI est quelque chose qui évolue relativement peu et lentement

 

[Swaily-99]

Ce n'est pas uniquement lié à la valorisation mais aussi à ma perception marché (peut-être fausse)....
Marché qui s'emballe ?
Une création pléthorique de SCI ( à Lebadeil) qui investissent dans leur propre SCPI ?
Quel impact de la rénovation énergétique sur les SCPI ?
Comment une SCPI Logistique peut-elle sortir 6% de rendement ?

J'ai l'impression de devoir être prudente et ce n'est pas mon tempérament (je me suis déjà vu faire des offres sur des appart en 15 mn...)
(C'est peut-être irrationnel mais j'ai toujours fait confiance à mon "6ème sens" et cela m'a toujours réussi, sauf une fois....).. A ajouter au chapitre de la psychologie de l'investisseur ou de la finance comportementale.

 

[attente92]

Ce n'est pas uniquement lié à la valorisation mais aussi à ma perception marché (peut-être fausse)....
Marché qui s'emballe ?
Une création pléthorique de SCI ( à Lebadeil) qui investissent dans leur propre SCPI ?
Quel impact de la rénovation énergétique sur les SCPI ?
Comment une SCPI Logistique peut-elle sortir 6% de rendement ?

J'ai l'impression de devoir être prudente et ce n'est pas mon tempérament (je me suis déjà vu faire des offres sur des appart en 15 mn...)
(C'est peut-être irrationnel mais j'ai toujours fait confiance à mon "6ème sens" et cela m'a toujours réussi, sauf une fois....).. A ajouter au chapitre de la psychologie de l'investisseur ou de la finance comportementale.

Bonjour,

Je suis comme vous dubitative sur l'orientation que vont prendre les parts de SCPI , qui seront probablement impactées par la rénovation énergétique même si elles se situent dans des marchés de niches immobilières. Et le chantier des rénovations énergétiques aura probablement un impact sur la valeur des immeubles et des loyers futurs mais les SCPI gèrent peu de résidentiel ancien. Quid des locaux tertiaires (immobilier de bureau)?

A votre attention
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[attente92]

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Article intéressant

 

[lebadeil]

Je suis comme vous dubitative sur l'orientation que vont prendre les parts de SCPI , qui seront probablement impactées par la rénovation énergétique même si elles se situent dans des marchés de niches immobilières.

Je pense la même chose sur le Court Terme. Sur le Long Terme (objet de l'investissement SCPI), je pense que ca sera lissé. Maintenant, restons humble sur notre "capacité à prévoir", il faut bien commencer un jour.
Pour ceux qui hésitent, y aller par petites doses peut être une solution

 

[moietmoi]

Si les taux montent, les acheteurs vont devenir plus frileux, et moins nombreux, pour acheter un bien.

effectivement cela jpeut jouer sur le nombre de transactions, mais pas forcément sur les prix, car sur le marché immobilier il peut y avoir des relais de croissance, par des arbitrages entre les liquidités diverses( AV..) et la pierre; Sur les scpi, les gestionnaires regardent le bilan à 10/15 ans et la charges financières des intérêts peut se trouver proportionnellement faible par rapport aux autres aléas de rentabilité;

Comment une SCPI Logistique peut-elle sortir 6% de rendement ?

tu trouves cela faible? ou fort? si on fait une comparaison avec un particulier, en achetant un logement, on peut avoir entre 3 et 6% de rendement, en achetant un hangar, une cave, un entrepot, au bon endroit , on peut avoir entre 6 et 12% de rendement; alors on peut comprendre qu'en mutualisant une scpi arrive à 6%; Mais quelle sera la valeur des entrepôts, ou centres logistique dans 15 ans.... peut être zéro; tout raser et reconstruire.... valeur de la part nulle?????

 

[Swaily-99]

tu trouves cela faible? ou fort? si on fait une comparaison avec un particulier, en achetant un logement, on peut avoir entre 3 et 6% de rendement, en achetant un hangar, une cave, un entrepot, au bon endroit , on peut avoir entre 6 et 12% de rendement; alors on peut comprendre qu'en mutualisant une scpi arrive à 6%; Mais quelle sera la valeur des entrepôts, ou centres logistique dans 15 ans.... peut être zéro; tout raser et reconstruire.... valeur de la part nulle?????

6% net, je trouve cela élevé... (sachant que cela fait plus de 20 ans que je suis contrôleur de gestion dans le secteur du transport et de la logistique...). ok pour le taux pour les nouvelles implantations de dernier kilomètre en centre urbain ou pour des entrepôts "classés type pharmaceutiques" mais ce sont des niches pas extensibles à l'infini...

 

[titif0u]

en achetant un hangar, une cave, un garage entrepot, au bon endroit , on peut avoir entre 6 et 12% de rendement;

Je confirme !

 

[paal]

en achetant un logement, on peut avoir entre 3 et 6% de rendement, en achetant un hangar, une cave, un entrepôt, au bon endroit , on peut avoir entre 6 et 12% de rendement

Et il se trouve que notre gestionnaire de box et autres emplacements de stationnement semble l'ignorer, du moins lorsque je compare ce que se vend un box, et le loyer qu'il me fait payer ....

Je reste donc en location ....

 

[dodo1]

Pour ceux qui hésitent, y aller par petites doses peut être une solution

Dans ce cas, il faut favoriser des achats dans l'assurance-vie.

 

[mvhrb888]

Pourquoi favoriser les achats en AV si on y va par petites doses ?
Il me semble que le mode de détention et le montant investi sont deux questions indépendantes.
Sauf si les petites doses sont inférieures au prix de la part !

 

[sorcier]

Je croyais que quand on achetait des SCPI on cherchait surtout les loyers et pas autant la valorisation des parts.

Peut-être en assurance vie cela change car les parts ne sont pas pour la postérité, mais en direct...

J'ai de l'immobilier physique en location et tout ce qui m’intéresse est toucher mon loyer et je ne me pose pas la question de la valeur du bien.

 

[dodo1]

Pourquoi favoriser les achats en AV si on y va par petites doses ?
Il me semble que le mode de détention et le montant investi sont deux questions indépendantes.
Sauf si les petites doses sont inférieures au prix de la part !

C'est tout à fait possible d'acheter par petite dose en cash, mais la fiscalité risque d'être dissuasive.

 

[attente92]

Je pense la même chose sur le Court Terme. Sur le Long Terme (objet de l'investissement SCPI), je pense que ca sera lissé. Maintenant, restons humble sur notre "capacité à prévoir", il faut bien commencer un jour.
Pour ceux qui hésitent, y aller par petites doses peut être une solution

Bonjour ,
Je vais faire sur les Scpi ce que je fais sur les actions : évaluation du potentiel d'après les indicateurs clés financiers et sans analyse chartiste .
Sauf que sans mon courtier BfB ou Boursorama je ne sais où glaner les informations telles que le TOF , la composition de l'actif , la durée des baux restant à courir...Une suggestion d'un site spécialisé..Un peu chronophage...
Merci pour vos pistes.

 

[Buffeto]

...Une suggestion d'un site spécialisé..

primalliance [lien réservé abonné]