Hausse des taux d'intérêt et valorisation des SCPI

[attente92]

primalliance [lien réservé abonné]

Merci Buffeto je vais regarder

 

[moietmoi]

J'ai de l'immobilier physique en location et tout ce qui m’intéresse est toucher mon loyer et je ne me pose pas la question de la valeur du bien.

C'est pour moi important. Le loyer est un des aspects du placement, la valorisation du capital aussi..

Une suggestion d'un site spécialisé..Un peu chronophage...

Immobail..

 

[lebadeil]

SCPI
Question technique à laquelle j'ai du mal à trouver une réponse sur le net :
Est-ce que la hausse des taux d'intérêt de 2022 peut impacter à la baisse cette valorisation ?

Bonjour, réponse ci dessous post #2425

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci.36371/page-243#post-489655

 

[g.b]

Mes conclusions perso : je pense que je vais pratiquer le "DCA" aussi sur les SCPI sur quelques années.

Si vous voulez faire du DCA, il n'y a pas beaucoup qui le propose: Corum, et La Française AM via Moniwan ? Dans ces cas, il faudra de plus privilégier des SCPI dites européennes, pour une meilleure fiscalité.

Autrement, en assurance vie (AV), la plupart des assureurs ne permettent pas des versements programmés, encore moins à 100%, sur des SCPI. Les SCI sont éligibles à ce mécanisme de versements réguliers ceci dit.

 

[attente92]

Bonsoir aux experts des Scpi ,
Petite question. Intérêt en A.V ou pas? Pour le moment, j'optimise mon RFR pour optimiser les aides pour la rénovation énergétique.
Ma retraite sera très faible donc besoin de revenus annexes tels que Rev fonciers via Scpi ou Loyers ...Mais ds 12 ans ... Si Scpi pas détenus en directs , pas de revenus complémentaires . En plus je me disais que mes déficits fonciers sur actifs en direct pourraient couvrir à horizon CT( 1 an) les loyers des Scpi.
Scpi en A.V : les frais sont-ils vraiment plus élevés ? Avantages : c'est l'assureur qui supporte le risque d'illiquidité.
Je procrastine trop entre enveloppe AV ou detention en direct ( les 2 via DCA).

 

[Buffeto]

Petite question. Intérêt en A.V ou pas?
Ma retraite sera très faible donc besoin de revenus annexes

tu as ta réponse ....

si tu veux des revenus réguliers les SCPI en direct sont l'idéal ...

ceci dit tu peux aussi en prendre en AV et programmer des retraits partiels sans dépasser le seuil de 4600€ ou 9200€ par an pour les interets ....

 

[poam5356]

Scpi en A.V : les frais sont-ils vraiment plus élevés ?

Les frais annuels de gestion du contrat.

Avantages : c'est l'assureur qui supporte le risque d'illiquidité.

Euh, désolé, mais ce n'est pas l'assureur qui va supporter des risques sur vos placements en AV.

 

[Swaily-99]

Bonsoir aux experts des Scpi ,
Petite question. Intérêt en A.V ou pas?
Ma retraite sera très faible donc besoin de revenus annexes tels que Rev fonciers via Scpi ou Loyers ...Mais ds 12 ans ...
Scpi en A.V : les frais sont-ils vraiment plus élevés ?

Pas experte mais retour d'expérience sur simulation réalisée fin Août
(même situation : revenu complémentaire à horizon 10/13 ans , l'horizon dépendra de ce que donnera la future réforme des retraites) --> Conclusion, la fiscalité s'est révélée déterminante sur les résultats.

TMI aujourd'hui 30% / hypothèse retraite TMI 30% mais bas de tranche donc TM 8.6% (hautement probable sauf revalorisation au niveau de l'inflation de la tranche 11% --> zone d'incertitude de la simulation)

3 simulations :
1. SCPI en direct début 2023
2. SCPI en AV (spirica/placement-direct swisslife - niveau frais 0.5% - 100% des loyers versés)
3. SCPI en NP - (étrangère sur suggestion éclairée du forum)
Hypothèse rendement annuel 4% - pas prise en compte de revalorisation - réintégration des loyers en SCPI pendant 10 ans (pour comparer avec NP 10 ans)
NP : durée 10 ans - valeur 67% (décote 33%)

Simulation 1 : hors course quasiment dès le début du fait de la fiscalité- TMI 30% +PS 17.2%

Entre simulation 2 et 3 : avantage à la SCPI en AV MAIS avantage à la NP de SCPI étrangère à la fin des 10 ans (quand récupération de la pleine propriété), ensuite ca se dégrade à cause de la fiscalité

Plus précisément :
2. SCPI en AV, certes des frais mais frais d''acquisition légèrement moins élevés qu'en direct, fiscalité moins lourde qu'en direct (abattement des 4600 €), uniquement des PS
3. SCPI en NP, décote, pas d'imposition sur les 10 premières années mais dans mon cas, TMI 30% et TM 8.6% signifie imposition des loyers à 21.6% et "ça plombe" les résultats par rapport à l'AV.

En conclusion, si je reste TMI à 30% à la retraite, la SCPI en AV est plus intéressante, si je "tombe" à 11% alors la SCPI étrangère en NP est à ré-étudier.
Donc, pour l'instant d'ici 4 ans, SCPI en AV et puis "re-simulation"...
Pour moi, l'avantage de la SCPI en AV, souplesse des montants perçus et fiscalité sur la transmission.

Avantages : c'est l'assureur qui supporte le risque d'illiquidité.

D'accord avec Poam, si "effondrement" de la SCPI, pas certaine que l'assureur soit en mesure d'assumer ce risque si tout le monde veut sortir en même temps. En revanche, oui l'AV rend la SCPI un peu"plus liquide" si on a besoin de racheter ses fonds en cas de souci personnel...

 

[Buffeto]

Pour moi, l'avantage de la SCPI en AV,

juste un bémol ....
la SCPI en AV tu la fais avec TON argent .

la SCPI en direct tu la fais avec le levier du crédit .

du coup les montants ne sont pas forcément les memes ....

 

[Swaily-99]

juste un bémol ....
la SCPI en AV tu la fais avec TON argent .

la SCPI en direct tu la fais avec le levier du crédit .

du coup les montants ne sont pas forcément les memes ....

Tout à fait, j'aurais du le mettre dans les hypothèses de départ : investissement cash...

Mais j'ai écrit :

Pour moi, l'avantage de la SCPI en AV, souplesse des montants perçus et fiscalité sur la transmission.

C'est un retour d'expérience avec des données personnelles et des choix qui me sont propres --> pas un conseil d'investissement

 

[attente92]

Pas experte mais retour d'expérience sur simulation réalisée fin Août
(même situation : revenu complémentaire à horizon 10/13 ans , l'horizon dépendra de ce que donnera la future réforme des retraites) --> Conclusion, la fiscalité s'est révélée déterminante sur les résultats.

TMI aujourd'hui 30% / hypothèse retraite TMI 30% mais bas de tranche donc TM 8.6% (hautement probable sauf revalorisation au niveau de l'inflation de la tranche 11% --> zone d'incertitude de la simulation)

3 simulations :
1. SCPI en direct début 2023
2. SCPI en AV (spirica/placement-direct swisslife - niveau frais 0.5% - 100% des loyers versés)
3. SCPI en NP - (étrangère sur suggestion éclairée du forum)
Hypothèse rendement annuel 4% - pas prise en compte de revalorisation - réintégration des loyers en SCPI pendant 10 ans (pour comparer avec NP 10 ans)
NP : durée 10 ans - valeur 67% (décote 33%)

Simulation 1 : hors course quasiment dès le début du fait de la fiscalité- TMI 30% +PS 17.2%

Entre simulation 2 et 3 : avantage à la SCPI en AV MAIS avantage à la NP de SCPI étrangère à la fin des 10 ans (quand récupération de la pleine propriété), ensuite ca se dégrade à cause de la fiscalité

Plus précisément :
2. SCPI en AV, certes des frais mais frais d''acquisition légèrement moins élevés qu'en direct, fiscalité moins lourde qu'en direct (abattement des 4600 €), uniquement des PS
3. SCPI en NP, décote, pas d'imposition sur les 10 premières années mais dans mon cas, TMI 30% et TM 8.6% signifie imposition des loyers à 21.6% et "ça plombe" les résultats par rapport à l'AV.

En conclusion, si je reste TMI à 30% à la retraite, la SCPI en AV est plus intéressante, si je "tombe" à 11% alors la SCPI étrangère en NP est à ré-étudier.
Donc, pour l'instant d'ici 4 ans, SCPI en AV et puis "re-simulation"...
Pour moi, l'avantage de la SCPI en AV, souplesse des montants perçus et fiscalité sur la transmission.

D'accord avec Poam, si "effondrement" de la SCPI, pas certaine que l'assureur soit en mesure d'assumer ce risque si tout le monde veut sortir en même temps. En revanche, oui l'AV rend la SCPI un peu"plus liquide" si on a besoin de racheter ses fonds en cas de souci personnel...

Bonjour Swailly 99,
Merci pour ce partage .
Personnellement, je n' opterai pas pour la N.P.
Je vais faire 60% AV , 40% direct en cash .
En revanche, j'ai un petit oubli sur l'ordre d'imputation des déficits fonciers ( hors intérêts):
- 10200 euros ou le double ( temporairement) sur le RFR global d'abord sytématiquement ;
- ensuite le reliquat imputables sur les futurs revenus fonciers ( dont loyers Scpi)des 10 années ou de l'année en cours .
Mon objectif faire compenser les loyers scpi par mes déficits fonciers induits par les travaux de rénovation énergétique. C'est réalisable ?
Bonne journée à tous .

 

[Swaily-99]

Désolée, je ne maîtrise pas le déficit foncier (mes "déficits fonciers" sont en BIC car LMNP )
Aux experts de "jouer"...

 

[Buffeto]

Désolée, je ne maîtrise pas le déficit foncier (mes "déficits fonciers" sont en BIC car LMNP )
Aux experts de "jouer"...

s'ils sont en BIC alors ce ne sont pas des déficit " fonciers " .

les déficits fonciers ont un fonctionnement particulier aux revenus fonciers .

en LMNP le déficit ( qui n'est pas foncier ) a ses propres règles .

 

[Swaily-99]

s'ils sont en BIC alors ce ne sont pas des déficit " fonciers " .

les déficits fonciers ont un fonctionnement particulier aux revenus fonciers .

en LMNP le déficit ( qui n'est pas foncier ) a ses propres règles .

C'est bien pour cela que j'ai utilisé des guillemets mais je souhaitais utiliser les mêmes termes en réponse à attente92.

 

[attente92]

s'ils sont en BIC alors ce ne sont pas des déficit " fonciers " .

les déficits fonciers ont un fonctionnement particulier aux revenus fonciers .

en LMNP le déficit ( qui n'est pas foncier ) a ses propres règles .

Oui Buffeto suis bien location nue et pas Lmnp .
Le point fondamental est de savoir si légalement j'ai le droit de compenser mes déficits fonciers reportables nets du montant de 10400 euros affectés prioritairement en réduction du Rfr par les loyers des Scpi qui sont bien imposables en catégorie Revenus fonciers également.
Sinon je crains de ne jamais utliser mon déficit foncier en 10 ans ..( qui sera majoré des intérêts d'emprunt) vu le doublement sur 3 ans de la part liée à la rénovation énergétique , notamment si je devais vendre à l'issue du délai des 4 ans requis par le fisc.
Merci à tous pour vos éclaircissements .

 

[attente92]

Oui Buffeto suis bien location nue et pas Lmnp .
Le point fondamental est de savoir si légalement j'ai le droit de compenser mes déficits fonciers reportables nets du montant de 10400 euros affectés prioritairement en réduction du Rfr par les loyers des Scpi qui sont bien imposables en catégorie Revenus fonciers également.
Sinon je crains de ne jamais utliser mon déficit foncier en 10 ans ..( qui sera majoré des intérêts d'emprunt) vu le doublement sur 3 ans de la part liée à la rénovation énergétique , notamment si je devais vendre à l'issue du délai des 4 ans requis par le fisc.
Merci à tous pour vos éclaircissements .

Les travaux seront étalés sur 2 ou 3 ans

 

[moietmoi]

droit de compenser mes déficits fonciers reportables nets du montant de 10400 euros affectés prioritairement en réduction du Rfr par les loyers des Scpi qui sont bien imposables

Les loyers des SCPI sont des revenus fonciers comme les autres.
Sur la 2044 il y a addition des loyers fonciers, dont les SCPI.
Si tu as à l'heure actuelle un déficit foncier qui a débordé les 10700 imputable l'année dernière, par exemple 3000 € à reporter, ce report déficitaire, sera imputé sur les loyers fonciers de cette année.( 10 ans).
Et si ton revenu global ne peut pas absorber les 10700, alors ce qui deborde sera imputable sur ton revenu global des 6 prochaines années.

 

[Buffeto]

Le point fondamental est de savoir si légalement j'ai le droit de compenser mes déficits fonciers reportables nets du montant de 10400 euros affectés prioritairement en réduction du Rfr par les loyers des Scpi qui sont bien imposables en catégorie Revenus fonciers également.

je n'aurais pas dit mieux que @moietmoi ....

les revenus des SCPI sont des revenus fonciers donc susceptibles de supporter un déficit foncier venant d'autres investissements fonciers

 

[attente92]

je n'aurais pas dit mieux que @moietmoi ....

les revenus des SCPI sont des revenus fonciers donc susceptibles de supporter un déficit foncier venant d'autres investissements fonciers

Bonsoir Bufetto,
Merci pour votre réponse. L'opération ne risque -t-elle pas d'être qualifiée d'optimisation fiscale ?Les deficits fonciers sont générés par les coûts de la rénovation énergétique d'immeubles.

 

[attente92]

Les loyers des SCPI sont des revenus fonciers comme les autres.
Sur la 2044 il y a addition des loyers fonciers, dont les SCPI.
Si tu as à l'heure actuelle un déficit foncier qui a débordé les 10700 imputable l'année dernière, par exemple 3000 € à reporter, ce report déficitaire, sera imputé sur les loyers fonciers de cette année.( 10 ans).
Et si ton revenu global ne peut pas absorber les 10700, alors ce qui deborde sera imputable sur ton revenu global des 6 prochaines années.

Merci Moi et Moi. Je vais investir en Scpi mais le fisc trouve toujours des arguments pour changer de position et qualifier certaines opérations d'optimisation fiscale . Alors que ces déficits sont liés aux coûts induits par la rénovation énergétique détenus physiquement versus détention de parts d'investissement d'immeubles détenus indirectement