Frais intercalaires d'une banque à l'autre

[stevix]

Bonjour, je suis sur la fin des négociations avec 2 banques, le CMB et la caisse d'épargne.

Les deux banques me proposent un prêt lissé incluant l'achat d'une maison + 15 000 euros de travaux.

Au CMB, on me dit qu'il n'y a pas de frais intercalaires dans mon cas, (car on est deja dans la maison étant locataire et acheteur de cette meme maison) et que les fonds de travaux seront débloqués au fur et à mesure des factures.

A la caisse d'épargne, on me dit que c'est partout dans toutes les banques et que je paierait des frais intercalaires jusqu'au moment où tous les fonds seront débloqués. De plus, même si les fonds pour la maison seront débloqués très rapidement, les frais intercalaires seront sur la totalité du financement (175 000 euros) !!!
Dans la réalité, ça veut dire payer environ 500 euros par mois en sus du crédit jusqu'à temps que tous les fond soit débloqués. Admettons que je mette 6 mois pour faire les travaux, ca me coûterai 3000 euros de plus sur le coût total !!!


J'aurai tendance à me méfier de ce que me dit la caisse d'epargne du coup, qu'est-ce que vous en pensez ?

Je ne maitrise pas ce type de frais mais il me semble que c'est surtout dans le cas où le prêt est validé et mis en attente quelque temps, dans les cas où un locataire achetant une maison finit son bail par exemple...

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant :
+ Les banques,
+ Leurs procédures,
+ Le montage effectué,

=> Les deux cas de figure seraient possibles.

Pour éviter le frais intercalaires il y aurait deux façons de faire :

+ Deux prêts distincts; un pour l'achat et l'autre pour les travaux.
Pour l'acquisition il n'y aurait qu'une seule mise à disposition des fonds et donc un amortissement immédiat.

Pour les travaux avec mise à disposition des fonds en fonction de l'avancement des travaux, vous auriez des intérêt intercalaires sauf si votre banque sait/peut pratiquer au moins une des techniques d'amortissement immédiat.

+ Un seul prêt avec mise en oeuvre d'un amortissement immédiat.

J'ai parlé au conditionnel car vous avez précisé qu'il s'agissait d'un montage à échéances lissées.
Or cette pratique qui permet d'optimiser le coût du crédit n'est pas facile à combiner avec l'amortissement immédiat de "tranches de crédits" débloquées.

Dès lors tout dépend des possibilités techniques qui ont été ou non prévues dans les systèmes d'information des banques concernées.

NB) - A toutes fins utiles, pour encore mieux optimiser votre montage à échéances lissées, voir mon blog avec la notion de prêts gigognes.

Cdt

 

[stevix]

Merci beaucoup, je vais aller sur ton blog.

Donc je devrais être en amortissement immédiat.

 

[Aristide]

?????
Si la banque veut le faire et surtout si son système d'information est prévu pour pouvoir le faire dans un montage à échéances lissées.

NB) - A toutes fins utiles :
Outre mon blog il y a un post "Comment réduire le coût du crédit dans un montage à échéances lissées" où de nombreux cas réels sont traités.

Cdt

 

[stevix]

J'ai eu du mal à trouvé un sujet semblable au mien, souvent on voit des frais intercalaires dans d'autres cas. Mais bon au final, je ne vais pas trop me faire du mal, il me reste peu de temps pour valider une offre et le Cmb me convient sur tous les points. C'est juste que je me demandais...