En lisant les interventions et présentations des uns et des autres il apparait que la façon dont fonctionne ce système de prêt demeure assez flou.
Beaucoup de gens semblent penser que les mensualités ne sont pas capées. Ce n'est pas le cas: elles sont bien capées!
Et ce précisément aux taux prévus dans le contrat, en general à +1.5% du taux d'appel, et c'est bien la toute la perversion du principe, car c'est ce cap qui, à terme, risque de rendre la situation reellement invivable si les taux restent élevés par rapport à ceux de départ.
Exemple:
(note: les chiffres sont présentés sans assurances).
Prenons un emprunt de 200000 euros, sur 25 ans taux de depart 3% dont les mensualités sont capées à 1.5%.
On obtient des mensualités autour de 948.42 euros. On verse donc à l'année 948.42*12 soit 11381.04 euros, dont 5925.39 iront dans les interets et 5455,65 rembourseront le capital.
1 an plus tard, il reste donc à rembourser 194544.35 euros. Arrive la revision. Les taux (rééls) ont grimpés énormement pour se retrouver à, disons, 5.3%, soit au dessus du cap.
Le calcul des mensualités est donc effectué sur le cap de 4.5%, puisque celui ci a été atteint:
S'il n'y avait pas rallongement de la durée on aurait donc 194544 euros à rembourser sur 24 ans, soit des mensualités réévaluées à 1105.84 euros. Or, comme convenu dans le contrat, la durée prévaut, donc on rallonge de 20% soit 29ans: mais le rallongement ne suffit pas, et les mensualités augmentent malgrès tout à 1001.89 euros pour combler le deficit, soit une augmentation de 53 euros (+5.64%), (et ce, tout en respetant scrupuleusement le cap de 4.5%).
on verse donc désormais 12022.68 euros à l'année.
Mais là s'ajoute un second probleme: car les interets, eux, sont bien calculés sur le taux reel de 5.3%, et représentent à present, pour 194544 euros de capital sur 29 ans à 5.3%: 10240.92 euros sur l'année.
Consequence directe: ralentissement de l'amortissement.
Au lieu d'avoir remboursé environ 5400 euros de capital comme la premiere année, on ne rembourse plus que 12022.68-10240.92 soit 1781.76 euros. A la fin de la deuxieme année il reste donc 192762.59 euros de capital à rembourser.
A la réevalutation suivante, le calcul sera donc de nouveau effectué avec un taux de 4.5%, pour un capital restant de 192762.59 euros sur desormais 28 ans. Comme on a deja fait le gros bon l'année precedente, le réajustement des mensualités sera moindre, mais pourtant bien là: 1010.04 euros/mois soit (+9 euros), soit 12120.48 euros à l'année
Imaginons que les taux ont encore montés énormement, à disons 6.5%
les interets pour l'année seront de 12455 euros, et là, patatras:
On se retrouve dans la situation où la somme versée à l'année (nos 12120.48 euros basés sur le taux de 4.5%) ne couvre pas le montant des interets, pire le différentiel viendra se rajouter au capital restant dû.
A la fin de l'année ce capital sera de 192762+(12455.64-12120.48) soit: 193097 euros. C'est le fameux amortissement négatif.
A la révision de la 3 eme année: les mensualités seront donc à présent calculées sur la base de 193097 euros de capital, sur 1 année de moins, 27 ans, toujours à 4.5%: soit 1030.60 euros. Donc encore une augmentation
et ainsi de suite.
On voit bien les ravages que peut provoquer cette situation sur la durée, car non seulement le capital restant dû ne diminue pas (voire augmente) selon les cas et les sommes engagée, mais les mensualités, alors quelle sont toujours calculée sur une base capée, peuvent augmenter de facon exponentielle.
Le 18 janvier le CF a annoncé que les taux (reels cette fois ci) ne pouvaient exceder 5.75% à 6.5% selon les ccontrats, ce qui limite le risque d'envolée des mensualités d'une année sur l'autre, en "sécurisant" l'augmentation possible d'environ 1 à 2% par an.
la feuille excel servant à simuler les prets lissés (Macro necessaire, ne fonctionne pas avec Open Office) est disponible en piece jointe.
Mode d'emploi:
en C2: indiquer le capital emprunté
en C3: le taux capé des mensualités
en B10: indiquer la durée initiale
en B11: la correction de durée apres un an (typiquement le +20%)
La colonne C permet d'indiquer les variations du taux reels, ceux servant au calcul des taux d'interets calculé le plus souvent sur la base de l'euribor 1Y+un marge bancaire indiquée dans le contrat. Cette valeur est desormais capé en theorie donc a 5.75% depuis le 18 janvier 2008.
la colonne D permet de placer des remboursements anticipés complets ou partiels (une estimation des IRA basé sur le taux moyen du pret est indiquée en colonne AD
les colonnes E, F et G permettent d'indiquer les mensualités fixes de prets annexes pour chaque année concernée (Pret taux zero, employeur etc...) afin de generer un lissage de mensualité.
la colonne V permet de forcer un nouveau cap de calcul pour des mensualités. par exemple pour simuler un passage a taux fixe a 5% en 3 eme année, il faut indiquer 5% en C12 *et* en V12, de sorte que les interets soient répartis correctement.
la colonne X permet de forcer un montant de mensualité, pour simuler des paliers arbitraires.
la colonne Z permet d'indiquer le montant mensuel d'assurance versé pour calculer le cout des frais gerenés par le pret.
Les calculs ne prennent pas l'assurance en compte.
IMPORTANT Meme si les calculs essayent de coller au maximum aux chiffres reels, ces simulations n'ont pas pour but de se substituer aux chiffres du CF. Elles n'existent que dans un but démonstratif et explicatif sur le fontionnement du pret.
NOTE: En cas prets lissés dès la premiere année, il y un decalage de montant entre la simulation et les chiffres du CF à la 1ere révision, et ce malgres différentes méthode de calcul utilisées. Apres avoir comparé les valeurs avec des simulateurs de lissage en ligne et des méthodes empiriques concordantes, j'en viens a la conclusion que le CF soit, applique pour ses cas précis des parametres particuliers que j'ignore, soit, se trompe (!!!).
Le probleme, c'est que les valeurs du CF étant moins élevées que prévues (de 10 à 20 euros selon les cas), elles ont pour effets de rendre le cout du prêt global plus élevé puisque l'amortissement est moins important qu'il ne le devrait.
