feuilles de calcul LMNP

[domiplex]

Bonjour,

En 2022 j'ai acheté un studio pour faire du LMNP. Pour réaliser cet achat, mes recherches ont principalement été divisées en trois grandes catégories :

1. Est-ce que le prix demandé par le vendeur / l'agence immobilière est surévalué ? Quel est le prix moyen réel pour le bien immobilier mis à la vente ?
2. Quel est le loyer moyen que je pourrais obtenir pour le bien ?
3. Est-ce que mon investissement sera vraiment rentable ?

Après l'achat, j'ai décidé de créer un site internet [lien réservé abonné] pour aider d'autres personnes qui se posent les mêmes questions :

1. [lien réservé abonné] : l’historique des prix de ventes immobilières
2. [lien réservé abonné] : l’historique des montants des loyers
3. [lien réservé abonné] : un simulateur d'investissement locatif pour calculer les rentabilités brute et nette et les flux de trésorerie net et net d’impôt.

Les données proviennent des informations publiques mises à disposition sur la plateforme ouverte des données publiques françaises [lien réservé abonné] .

J'aimerais avoir vos avis sur l'organisation du site, la facilité d'utilisation, les formules utilisées etc.

Merci à tous, bonne journée

 

[lebadeil]

Bonjour @domiplex
bravo merci pour cet outil bien pratique, testé les ventes , avec un code postal, et cela a fonctionné sur 2023.
As tu croisé les donnés avec les base de données Etalab ?
[lien réservé abonné]

Les données disponibles ont plusieurs mois de retard, voir peut être le dernier rafraichissement est de fin 2023 ? à verifier / preciser.
Comment fait on pour filtrer sur une des colonnes ?

@moietmoi , @jp19 , @Rewolution , @Kizzo si vous passez par la .....

Cdlmt

 

[jp19]

Bonjour TLM,

Quelque chose m'aurait échappé dans le fonctionnement du premier lien ?

J'ai choisi du 01/01/2023 à maintenant, avec pour code postal celui de ma ville (19100), une pop-up s'ouvre pour me dire de mieux filtrer car il y a + de 1.000 résultats, je la ferme, et il est indiqué en haut à droite le prix moyen au m² des appartements et des maisons, et aucun résultat dans la partie centrale

Mis à part ce bug, le prix moyen indiqué au m² n'est ni juste ni faux, mais seul, il n'apporte rien : il ne tient pas compte d'au moins une information importante dont on dispose : le DPE. En effet, à défaut de connaître l'année de construction et l'état du bien, ce diag apporte déjà un ordre de grandeur important.

 

[jp19]

Quelque chose m'aurait échappé dans le fonctionnement du premier lien ?

J'ai trouvé : il faut impérativement entrer une adresse complète (et non pas uniquement une ville)

=> Il faudrait modifier le texte du pop-up d'alerte ;-)

=> Et dans ce cas, pourquoi avoir limité à un rayon de 500m ? Et pourquoi ne pas, également, proposer la ville entière, ou bien par quarts (est, sud, ouest, est) ? C'est souvent appréciable de pouvoir avoir une vue globale je trouve

 

[Kizzo]

Bonjour,
L'outil est sympa, bravo pour ce travail. La navigation est simple et clair, ça fait du bien !

Je trouve aussi que l'antériorité des transactions est un peu trop ancienne, mais des données plus récentes sont-elles accessibles ?

Pappers immo propose de localiser les transactions directement sur un plan, ce qui peut être aussi sympa quand on recherche sur un secteur.

Pour ce qui est du simulateur de fiscalité, il est bien fait. Très complet, et on n'est pas obligé non plus de tout remplir pour avoir un résultat.
Seul "bémol" à mes yeux : dommage de le limiter au LMNP, mais c'est déjà un sacré travail abattu pour faire ce simulateur

Peut-être ajouter une projection de la revente à N+X dans une prochaine évolution ?

 

[moietmoi]

Peut-être ajouter une projection de la revente à N+X dans une prochaine évolution ?

Je comprends peut être mal la demande...
Je laisserai l'auteur du fil répondre sérieusement, mais j'ai déjà demandé à la française des jeux, le résultat du prochain tirage... Sans succès...
Quand à mon avis sur le simulateur , j'ai exprimé mon bon avis:

Poster dans la discussion 'Financement location LMNP' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/financement-location-lmnp.49577/post-601544

Concernant les simulations de comptabilité et fiscalité, je ne peux que recommander de le faire avec un expert comptable.
Trop de paramètres personnels et de choix ne permettent pas de faire des vrais simulations.
Je vais regarder les loyers, mais comme les observatoires des loyers obligatoires par la loi n'y arrivent pas, alors qu'ils disposent de moyens énormes, j'ai des doutes, je vais l'essayer.j'ai pas mal de possibles comparaisons

 

[Kizzo]

Je comprends peut être mal la demande...
Je laisserai l'auteur du fil répondre sérieusement, mais j'ai déjà demandé à la française des jeux, le résultat du prochain tirage... Sans succès

Je suggère simplement que l'on puisse simuler une revente à horizon X années avec la fiscalité du moment.
Ce n'est pas quelque-chose d'abberant en soi, c'est pas plus bête que de projeter la transmission de son patrimoine ou sa déclaration de revenus (la loi de finance peut changer jusqu'au 31 décembre...): tout peut toujours changer mais il faut bien se positionner avec des règles connues à un instant T

 

[domiplex]

Premièrement, je tiens à vous remercier tous pour vos retours

 

[domiplex]

As tu croisé les donnés avec les base de données Etalab ?
[lien réservé abonné]

Oui. J'ai cru comprendre qu'ils s'appuient sur les mêmes données publiques [lien réservé abonné]

Les données disponibles ont plusieurs mois de retard, voir peut être le dernier rafraichissement est de fin 2023 ? à verifier / preciser.

Effectivement, les données publiques [lien réservé abonné] sont mises à disposition en avril de l'année en cours pour les données de l'année passée et en octobre de l'année en cours pour les 6 premiers mois de l'année en cours. Vers fin octobre je pourrais donc intégrer les premières 6 mois de 2024.

Comment fait on pour filtrer sur une des colonnes ?

Il y a un champs de saisie Filtre en haut à droite du tableau. C'est un filtre global : il suffit de saisir un ou plusieurs mots et le filtre est réalisé sur toutes les colonnes à la fois, autrement dit sur toutes les données du tableau.

 

[domiplex]

J'ai choisi du 01/01/2023 à maintenant, avec pour code postal celui de ma ville (19100), une pop-up s'ouvre pour me dire de mieux filtrer car il y a + de 1.000 résultats, je la ferme, et il est indiqué en haut à droite le prix moyen au m² des appartements et des maisons, et aucun résultat dans la partie centrale

Effectivement, cela prête à confusion : en haut à droite il y a les tableau des moyennes qui s'affiche tout le temps. Dans la partie centrale il y a le tableau des transactions individuelles et la limite existe uniquement pour cette partie. Je changerai le message conformément.

Mis à part ce bug, le prix moyen indiqué au m² n'est ni juste ni faux, mais seul, il n'apporte rien : il ne tient pas compte d'au moins une information importante dont on dispose : le DPE. En effet, à défaut de connaître l'année de construction et l'état du bien, ce diag apporte déjà un ordre de grandeur important.

Malheureusement dans les données mises à disposition sur data.gouv.fr il n'y a ni l'année de construction, ni le DPE.

 

[jp19]

Malheureusement dans les données mises à disposition sur data.gouv.fr il n'y a ni l'année de construction, ni le DPE.

J'espère que tu ne l'as pas mal pris, c'était une critique constructive : disons que, du peu (par rapport à certains ici) que j'ai eu commencé à m'intéresser à l'investissement immobilier, et donc en regardant "manuellement" les annonces de leboincoin, seloger et consorts, je savais, avant de regarder ton tableau, que dans ma ville, du neuf luxueux vaut 4.000 euros le m², du neuf pour louer vaut 3.000/3.200, de l'ancien en bon état correctement isolé vaut 2.500, du DPE en D ou en E en état correct ca vaut 1.800/2.000, et dans les zônes mal famées, et/ou pour les biens où y'a presque tout à refaire, forcément c'est en-dessous...

Et j'avoue que, si je n'avais pas eu ce recul de centaines d'annonces visionnées, ton logiciel ne m'aurait pas apporté cette info (même si, encore une fois, loin de moi l'idée d'en chercher les lacunes)

 

[domiplex]

=> Et dans ce cas, pourquoi avoir limité à un rayon de 500m ? Et pourquoi ne pas, également, proposer la ville entière, ou bien par quarts (est, sud, ouest, est) ? C'est souvent appréciable de pouvoir avoir une vue globale je trouve

La limite est plutôt informatique : pour charger plus de 1000 enregistrements, la page prendra un temps important à s'afficher. L'utilisateur final est toujours ennuyé quand une page internet prend trop de temps à s'afficher. Je vais changer ce comportement, peut-être ajouter une meilleure pagination.

 

[domiplex]

J'espère que tu ne l'as pas mal pris, c'était une critique constructive : disons que, du peu (par rapport à certains ici) que j'ai eu commencé à m'intéresser à l'investissement immobilier, et donc en regardant "manuellement" les annonces de leboincoin, seloger et consorts, je savais, avant de regarder ton tableau, que dans ma ville, du neuf luxueux vaut 4.000 euros le m², du neuf pour louer vaut 3.000/3.200, de l'ancien en bon état correctement isolé vaut 2.500, du DPE en D ou en E en état correct ca vaut 1.800/2.000, et dans les zônes mal famées, et/ou pour les biens où y'a presque tout à refaire, forcément c'est en-dessous...

Et j'avoue que, si je n'avais pas eu ce recul de centaines d'annonces visionnées, ton logiciel ne m'aurait pas apporté cette info (même si, encore une fois, loin de moi l'idée d'en chercher les lacunes)

Pas du tout, je te remercie vivement pour tes retours. Moi aussi j'aurai aimé avoir l'année de construction dans les données, je trouve que l'analyse aurait été plus pertinente : le prix du m2 dans le neuf est forcément différent de celui de l'ancien.

 

[domiplex]

Je trouve aussi que l'antériorité des transactions est un peu trop ancienne, mais des données plus récentes sont-elles accessibles ?

Les données publiques [lien réservé abonné] sont mises à disposition en avril de l'année en cours pour les données de l'année passée et en octobre de l'année en cours pour les 6 premiers mois de l'année en cours. Vers fin octobre je pourrais donc intégrer les premières 6 mois de 2024.

Pappers immo propose de localiser les transactions directement sur un plan, ce qui peut être aussi sympa quand on recherche sur un secteur.

Proposition intéressante. Je l'ajouterai dans ma liste des tâches à faire.

 

[domiplex]

Je suggère simplement que l'on puisse simuler une revente à horizon X années avec la fiscalité du moment.
Ce n'est pas quelque-chose d'abberant en soi, c'est pas plus bête que de projeter la transmission de son patrimoine ou sa déclaration de revenus (la loi de finance peut changer jusqu'au 31 décembre...): tout peut toujours changer mais il faut bien se positionner avec des règles connues à un instant T

J'ai besoin d'un exemple concret pour comprendre votre proposition.
Par exemple : aujourd'hui un appartement est acheté à 100 000 E. Quelle est la formule à appliquer pour simuler le prix de vente dans 8 ans ?

 

[Kizzo]

J'ai besoin d'un exemple concret pour comprendre votre proposition.
Par exemple : aujourd'hui un appartement est acheté à 100 000 E. Quelle est la formule à appliquer pour simuler le prix de vente dans 8 ans ?

Il s'agirait de prévoir une possible reindexation de la valeur du bien, et projeter la fiscalité de la cession à une date donnée, avec les règles du moment.

 

[lebadeil]

Bonjour
Désolé si je mets un coup de sifflet, mais on est en train de spolier une file, avec un sujet spécifique d'outil développé par un membre.

Si on accepte de respecter cela, et qu'on continue la discussion des autres sujets sur une autre file svp !

 

[Vavavoom]

@lebadeil
En effet, y'a de la dérive...
Toi qui connais la maison, me conseilles-tu de lancer un sujet spécifique sur la rentabilité des LMNP, ou y-a-t-il déjà un fil sur lequel je pourrais me greffer ?
Merci !

 

[Buffeto]

@lebadeil
En effet, y'a de la dérive...
Toi qui connais la maison, me conseilles-tu de lancer un sujet spécifique sur la rentabilité des LMNP, ou y-a-t-il déjà un fil sur lequel je pourrais me greffer ?
Merci !

j'ai déplacé le sujet sur cette file

 

[lebadeil]

Merci @Buffeto
@domiplex , tu peux reprendre la main .... Merci encore pour ta proposition d'outil bien apprécié !