Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).
NB : Vous pouvez utiliser le simulateur [lien réservé abonné] pour ajuster les montants et personnaliser la simulation.
Vous trouverez un guide d'utilisation à l'adresse [lien réservé abonné] .
En supposant ces données en entrée :
Prix d'acquisition du bien (€) = 130 000
Loyer CC (€/mois) = 800
Charges copropriété (€/an) = 1 000
Taxe foncière (€/an) = 800
Apport (€) = 25 000
Durée (mois) = 240
Taux hors assurance (%) = 4,26
Taux assurance (%) = 0,4
Taux imposition (%) = 30
Pour le prix total d'acquisition, il faut prévoir :
Frais d'agence (€) 0% = 0
Frais de notaire (€) 8% = 10 400,00
Travaux (€) = 25 000
Equipements (€) = 5 000
Donc au total 170 400 €
Loyer CC (€/mois) = 800
Charges locatives (€/mois) = 58,33
Loyer HC (€/mois) = 741,67
On considère une Vacance locative (mois) = 0.5, ce qui nous donne :
Loyer CC (€/an) = 9 200
Charges locatives (€/an) = 670,79
Loyer HC (€/an) = 8 529,20
Il faut prévoir les charges :
Charges copropriété (€/an) = 1 000, dont Charges non récupérables (€/an) = 329,21
Charges non prévues (€/an) = 300
Frais comptables (€/an) = 400
Gestion et GLI (€/an) 8% = 736
Assurance PNO (€/an) = 150
Taxe foncière (€/an) = 800
Donc un Total charges (€/an) = 2 715,21
Pour le prêt immobilier :
Apport (€) = 25 000
Durée (mois) = 240
Prêt (€) = 145 400,00 (en enlevant l'apport du prix total d'acquisition)
Taux hors assurance (%) = 4,26
Mensualité prêt (€/mois) = 901,14 (Formule VPM basée sur un taux hors assurance et des remboursements constants)
Alors Total versements prêt (€) = 216 273,60 (mensualité x durée), dont Intérêts (€) = 70 873,60
Taux assurance (%) = 0,4
Mensualité assurance (€/mois) = 48,47
Alors Total versements assurance (€) = 11 632,80 (mensualité x durée)
Au final :
Mensualité prêt + assurance (€/mois) = 949,61
Total versements (€) = 227 906,40 (mensualité x durée)
Total Intérêts + Assurance (€) = 82 506,40
Pour les impôts :
Taux imposition (%) = 30
Revenu imposable (micro-BIC) (€/an) = 4 600,00 (50% du loyer annuel)
Impôt sur revenu locatif (€/an) = 1 380,00
Prélèvements sociaux (€/an) 17,2% = 791,20
Total Impôt et Taxes (€/an) = 2 171,20
Et finalement la rentabilité :
Rentabilité brute (%) = 5,01 {Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette (%) = 3,41 {Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = 2,14 {[Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)}
Revenu net (€/mois) = 484,50 {Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12}
Revenu net net d'impôts (€/mois) = 303,57 {Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12}
Flux trésorerie net (€/mois) = -465,11 {Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = -646,04 {Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Pour la location meublée (LMNP), les premières années on peut avoir un revenu imposable à zéro en déduisant l'amortissement du bien du revenu net (en utilisant le régime réel). Cela implique que l'impôt à payer est zéro. Après quelques années, le bien est totalement amorti et donc le revenu net devient imposable (le plus souvent c'est plus avantageux de passer au régime micro-BIC).
Si on considère que l'amortissement sera réalisé pendant 8 ans :
Bilan 8 ans au régime réel (€) = -44 650,56 {Flux trésorerie net (€/mois) * 96}
Bilan après 8 ans au régime micro-BIC (€) = -93 029,76 {Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) * [240 - 96]}
Si on devait vendre le bien à la fin du prêt, avec le même prix d'acquisition :
Bilan (€) = -32 680,32 {Prix d'acquisition du bien (€) - Apport (€) + Bilan 8ans (€) + Bilan après 8 ans (€)}
Pour moi le bilan étant négatif, il faut changer quelque chose pour qu'il soit positif : soit négocier le prix, soit faire moins de travaux, soit avoir des meilleurs taux, soit augmenter le loyer.
Si on ne peut rien changer, je dirais que c'est pas un bon investissement.
Vous pouvez tout recalculer automatiquement en utilisant le lien du simulateur ci-dessus.
