explication prêt immo à taux variable

[J.MarcC]

Bonjour,
Ce matin j'avais rendez vous pour une proposition sur un prêt immobilier résidence principale.La caisse d'épargne me propose 4.15 % sur 25 ans en taux fixe. Puis il me propose un taux variable à 3 % capé + 1. Je ne comprend pas la logique. Quel est l'intérêt de prendre un taux fixe à 4.15 % quand le taux variable ne peut pas dépasser 4 % ?
Je ne comprend pas non plus le point de vu de la banque qui calcule sa rentabilité à 4.15 %, puis propose un taux entre 2 et 4 % ? Ça m'échappe, quelqu'un pourrait il m'éclairer ?

Merci

J.Marc

 

[cèlafètovilage]

Le premier point c'est que les banque ne se refinancent pas de la même manière quand elles prêtent à taux variable et a taux fixes.

En taux fixe elle se refinancent sur les OAT (ex : OAT 15 ans pour les prêt sur 20 ans), pas intégralement le reste étant financé sur leur ressources propres (leur dépots).

En taux variable elle se refinance sur les taux courts (Euribor le plus souvent). Bien plus bas que les OAT pour les taux fixes.

Ce que vous devez garder à l'esprit c'est que la banque conservent sa marge qu'elle vous prête à taux fixe à 4.25 ou à taux variable à 4%. Après on peut débattre dans le détail du variable et du fait que le taux de départ ne soit pas un taux d'appel la première année, et si le cap +1 se fait réellement à partir de ce taux départ ou d'autre chose.

 

[hargneux]

Pour la banque la rentabilité n'est pas le taux qu'elle vous fait, mais la marge qu'elle prend
Pour apprecier "sa gestion" il vous faudrait connaitre ses propres conditions d'emprunt.

Mais effectivement pour vendre du variable, elle emprunte moisn cher que pour du fixe sur longue durée. Sa marge est égalment généralement meilleure.

 

[viking]

Bonjour

Je suis un peu dans le même cas que Himalaya et Hargneux sur ce forum!

J'emprunte 130000€ avec un apport de 100000 pour l'achat d'une résidence principale et je suis très embarrassé pour choisir entre 2 offres de prêt :

Soit Taux fixe à 3,70% sur 15 ans avec assurance groupe qui revient à 13,75€ /mois sur 15 ans et des frais de dossier et garantie à 1245€

ou Taux révisable à la BPE à 2,69% capé 1,5 sur 15 ans mais à mensualités constantes donc avec un allongement possible jusqu'à 2 ans maximum.
Avec Assurance à 11,60€/ mois et frais de dossier et garantie à 2380€

J'ai moins de 30 ans et je pense que je rembourserai de façons anticipée.

Pouvez-vous m'aider à prendre ma décision ? J'entends tout et son contraire.
Merci d'avance

 

[Buffeto]

Je suis un peu dans le même cas que Hargneux sur ce forum!

J'ai moins de 30 ans .

donc tu n'es pas dans le meme cas qu'HARGNEUX )))))))))))))))))

 

[viking]

Vous le connaissez?
EN fait je voulais dire plutôt Jean MarcC, dans ce forum.
Mais que me conseillez vous?

 

[Buffeto]

Bonjour

ou Taux révisable à la BPE à 2,69% capé 1,5 sur 15 ans mais à mensualités constantes donc avec un allongement possible jusqu'à 2 ans maximum.
Avec Assurance à 11,60€/ mois et frais de dossier et garantie à 2380€

.
Merci d'avance

2.69 capé 1.5 ca fait au pire 4.19 % à rapprocher de 3.70% fixe...

par contre les frais de dossiers sont beaucoup plus importants...il faudrait demander à les aligner sur ceux du taux fixe.

 

[cèlafètovilage]

Le cap +1.5 ne veut pas forcément dire que le pire taux serait 4.19% mais tout simplement que l'augmentation annuelle ne dépasserait pas 1.5% par rapport au taux du prêt de l'année précédente.

Exemple : si l'indice de référence augmente de 3% le taux n'augmentera que de 1.5%. Mais celà ne signifie pas que le prêt à un taux maximum prédéfini.

Si les taux augmentent sur plusieurs années de 2%, on peut très bien avoir 3.69 +1.5+1.5+1.5.......

Le CAP ici, c'est la plafonnement de la révision du taux, mais pas le taux maximum que peut atteindre le taux du prêt. C'est pour cela qu'il y a toujours une possibilité de retour à taux fixe.

 

[Buffeto]

ok mais comme Vicking pensait rembourser par anticipation , j'ai pensé que sur 5 ans le pari est tenable ....

 

[cèlafètovilage]

Pas forcément, le terme CAP est utilisé de plusieurs façons, et la méthode que je décris est expliqué dans l'article de Cbanque comme une limitation de l'évolution de taux, mais dans la jargon on appelle aussi cela un cap.

Des variables véritablement capés et ne pouvant en aucun dépasser un taux maximum fixé dès la signature de l'offre, je ne suis pas certain que ce soit si courant que ça. Je pense par contre que beaucoup joue sur cette idée, et ne sont pas parfaitement transparent sur leur offre de taux variables.

 

[viking]

Merci pour vos explications.
Le courtier m'a dit que le taux ne pouvait pas dépasser 4,19%.
Mais maintenant, je vais lui demander de me confirmer que c'est bien sur toute la durée du prêt. Car en effet si ça peut augmenter de 1,5% à partir du dernier taux révisé, ça change tout.
Certains d'entre vous ont-ils eu cette "mauvaise surprise" ?
Pour ce qui est des frais il y a la commission du courtier (1200)incluse, ce qui explique la grosse différence. Dans le premier cas c'est la CMH à 845€ et dans l'autre le crédit logement à 1180€

 

[sven]

Le courtier m'a dit que le taux ne pouvait pas dépasser 4,19%.Mais maintenant, je vais lui demander de me confirmer que c'est bien sur toute la durée du prêt...Certains d'entre vous ont-ils eu cette "mauvaise surprise" ?

Oh juste 200 000 à 300 000 personnes depuis 2005, peut-être plus vu le nombre de banques qui ont refourgué un produit en le faisant passer pour sécurisé (CF, CIF, UCB, GE...)

 

[at.choum]

Le cap +1.5 ne veut pas forcément dire que le pire taux serait 4.19% mais tout simplement que l'augmentation annuelle ne dépasserait pas 1.5% par rapport au taux du prêt de l'année précédente.

Exemple : si l'indice de référence augmente de 3% le taux n'augmentera que de 1.5%. Mais celà ne signifie pas que le prêt à un taux maximum prédéfini.

Si les taux augmentent sur plusieurs années de 2%, on peut très bien avoir 3.69 +1.5+1.5+1.5.......

Le CAP ici, c'est la plafonnement de la révision du taux, mais pas le taux maximum que peut atteindre le taux du prêt. C'est pour cela qu'il y a toujours une possibilité de retour à taux fixe.

Pouvez vous me donner le nom d'un pret, actuellement sur le marché, qui indique un pret a taux variable Capé +x%, et qui au final est du X% par ans ?

Merci

 

[Aristide]

Pouvez vous me donner le nom d'un pret, actuellement sur le marché, qui indique un pret a taux variable Capé +x%, et qui au final est du X% par ans ?

Merci

Bonjour,

Je ne sais répondre à votre question mais je voulais juste apporter une petite précision sémantique par rapport à "taux variable Capé +x%"

Raisonnons sur un exemple
+ Prêt à taux variable 4% capé +2%
Cette rédaction est très ambigüe car
=> Les uns calculerons le taux maxi = 4% + 2% = 6%

=> Mais les autres dirons 4% +(4%x2%) = 4,08%

Quand il n'est pas précisé à quoi s'applique le cap de 2% il y a possibilité de litige potentiel.
Ce risque est réduit par l'introduction d'exemples chiffrés qui matérialisent bien la volonté des contractants

Beaucoup d'Etablissements rédigent cependant leurs contrats en affichant un Cap en "nombre de points".
Dans l'exemple ci-dessus ce serait
+ Prêt à taux variable 4% capé +2 points

Pour info...à toutes fins utiles,

Cordialement,

 

[kenko82]

Je pourrais mais je ne le ferais pas . Je ne vois pas l'intérêt de connaitre le nom d'un établissement commercialisant un prêt de ce type. C'est indiqué dans leur conditions générale, et il vous suffira de poser les questions pour savoir à quel type de taux variable ou révisable vous avez affaire.

 

[mat_lefebvre]

Je pourrais mais je ne le ferais pas . Je ne vois pas l'intérêt de connaitre le nom d'un établissement commercialisant un prêt de ce type. C'est indiqué dans leur conditions générale, et il vous suffira de poser les questions pour savoir à quel type de taux variable ou révisable vous avez affaire.

L'intérêt est peut être d'aider des personne moins au courant mais qui cherche a savoir vers quel type de pret il vont.
Toute le monde ne connais pas aussi bien que d'autre les produits utilisé par les banques ... et surtout nous ne sommes pas tous à même de bien comprendre l'intégralité des conditions générale ou de pouvoir poser les bonne question afin de deduire si on nous propose un taux variable ou révisable.

 

[kenko82]

Peut-être mais la neutralité du forum, interdit toute communication de nom commercial qui pourrait amener à des actions en diffamation. Donc sur ce sujet sensible, pas de nom sur le forum, sinon ca va exploser à la tête de l'admin.

 

[at.choum]

Peut-être mais la neutralité du forum, interdit toute communication de nom commercial qui pourrait amener à des actions en diffamation. Donc sur ce sujet sensible, pas de nom sur le forum, sinon ca va exploser à la tête de l'admin.

Je pense tout simplement qu'il n'existe aucun pret sur le marché qui indique
pret a X% capé 1 et qui sous entant 1% par an.

 

[mat_lefebvre]

Peut-être mais la neutralité du forum, interdit toute communication de nom commercial qui pourrait amener à des actions en diffamation. Donc sur ce sujet sensible, pas de nom sur le forum, sinon ca va exploser à la tête de l'admin.

Ok c'est noté ... je n'ai pas pris en compte cet aspect des choses.

 

[mahie1ere]

Bonsoir,

J'ai vraiment du mal à saisir l'intérêt ou les risques que pourraient représenter pour nous un cape

Nous voulons acquerir notre 1 résidence principale

prix du bien : 228 000€
on a droit à un prêt 0% de l'état à 22 500€ et un prêt de 12 000 € à 0% de mon CE ( qui lui est remboursable en 8 ans) il faut donc faire un lissage et on veut emprunter sur 25 ans.

On passe par un courtier qui nous propose par la SG un cape - 1 +1 sur la base de 3.32%

il me garantit par tél que ça ne peut excéder 25 ans, et que ça ne peut excéder le 4.32%

n'y connaissans rien en pourcentage car ce n'est pas parlant pour moi, je lui demande des sommes à payer chaque mois ...

en gros ( je ne me souviens pas des montants exacts ), avec un taux actuel à 3.32, lissage compris et assurances ( 50% sur chaque tête ) ça donnerait genre 1134€

et si au fil des ans, ce qui arrivera forcément, le taux devait passer à 4.32, nos mensualités s'élèveraient à 1227€ ( je ne me souviens plus du montant exact mais genre cette somme maxi ) au maximum

et on pourrait repasser à taux fixe à tout moment etc ...

mais quand je lis les forum, j'ai l'impression que je comprends mal et que mes mensualités pourraient être supérieures

en fait j avais compris que notre indice de base était 3.32% et que cet indice de base était fixe pour toute la vie et que ça variait entre 2.32 et 4.32 maxi

que mon seul risque était de passer la 1e année à 3.32 et les 24 ans ans restant à 4.32 alors qu en choisissant un taux fixe dés maintenant à 4.10, je pourrais bénéficier du 4.10 durant 25 ans ...

me suis-je bien faite comprendre dans mon raisonnement à moi qui est très certainement érroné ?

ah oui et le courtier m a dit aussi que si un jour les taux étaient catastrophies genre à 10 %, nous ça restait plafonné à 4.32€ ( il voulait me rassurer sur la sécurité du cape ) et que sur les contrats, une loi de 2006 ou 2008 obligeait les banques à tout indiquer et à préciser tous les cas de figure possibles ... c 'est vrai ? et ces cas de figures sont-ils chiffrés en termes de sommes à payer chaque mois sur 25 ans maxi ?

merci d'avance pour vos réponses et votre indulgence vis à vis de mon ignorance et ma naïveté