Étude de cas : vendre ou continuer à louer ?

[vince944]

Bonjour à tous !

Étude de cas, vous feriez quoi à ma place ?

Je suis déjà proprio de ma RP et dispose d’un appartement déjà payé en banlieue parisienne 50m2 - 2 pièces - peu rentable en location nu/vide :

Il vaut actuellement sûrement dans les 200 K€ net vendeur (210 K€ net vendeur grand max). Je n’ai pas calculé exactement la PV imposable avec tous les abattements mais elle devrait être de 10k€ environ peut être.

Il est en location (qui prend fin le mois prochain) - Je peux en tirer maximum 10K€ brut / an de loyer - 1400€ de TF - 550€ de charges de copropriété non locatives, - 350€ de GLI, - 200€ d’assurance, j’arrondis à 7500€ brut maximum, avant travaux de copro ou dans le logement.
S’il y aucun travaux sur une année, ça fait 3,7% de TD, sachant ensuite que je suis à 30% d’IR + CSG, ça fait donc que 3800€ à 3900€ net / an grand maximum ! Soit 1,9% Net d'impôts de rentabilité...

Pour le remettre à louer, il nécessite (même si facultatif) au minimum 2 500€ de travaux en 2025, sachant qu’il y aurait ensuite au minimum 8 000€ de travaux à faire (conseillé) soit en 2026, soit en 2027, soit en 2028 maximum avec changement de fenêtres.

Dans les 10 ans à venir, il faudrait aussi refaire la cuisine + SDB + peintures, soit au minimum 20 k€ de travaux additionnels.

Ces dépenses dans les 10 ans à venir (28 K€) viendraient augmenter le prix de vente potentiellement. Il n’y aurait évidemment plus aucune PV imposable potentielle par rapport à la durée de détention.

D’ici 10 ans au grand max, ce logement pourrait être vendu 250, 260, voire 270 k€, dans l’éventualité des travaux réalisés + que le marché dans ce secteur ait bien pris vu son faible prix actuellement par rapport aux villes voisines (aucune certitude).

Vous vendriez de suite, ou vous garderiez ce logement ?

 

[MDacier]

Perso je conserverais car je ne suis pas persuadé que la vente rapide serait profitable et que j ai assez peu tendance a opter pour des placements financiers risqués et potentiellement rémunérateurs ...
Donc si c'est pour placer sur des CAT bien imposés,l'intérêt est minime.

 

[Anonyme]

Je pense que vous avez vous-même apporté la réponse.

1,9% net AVEC risque c'est très faible
C'est connu
==> Vendre

Potentiel de revalorisation et de PV
C'est incertain et inconnu
==> Conserver et améliorer

Donc... Personne ne peut répondre à votre place. C'est lié à votre psychologie et à votre envie de prise de risque. Plus le temps nécessaire à gérer un bien locatif. Et les risques inhérents. C'est aussi lié à votre appréciation du marché immobilier local dans le futur. Vous avez l'air plutôt positif sur ce point.

 

[Jaumep]

Bonjour à tous !

Étude de cas, vous feriez quoi à ma place ?

Je suis déjà proprio de ma RP et dispose d’un appartement déjà payé en banlieue parisienne 50m2 - 2 pièces - peu rentable en location nu/vide :

Il vaut actuellement sûrement dans les 200 K€ net vendeur (210 K€ net vendeur grand max). Je n’ai pas calculé exactement la PV imposable avec tous les abattements mais elle devrait être de 10k€ environ peut être.

Il est en location (qui prend fin le mois prochain) - Je peux en tirer maximum 10K€ brut / an de loyer - 1400€ de TF - 550€ de charges de copropriété non locatives, - 350€ de GLI, - 200€ d’assurance, j’arrondis à 7500€ brut maximum, avant travaux de copro ou dans le logement.
S’il y aucun travaux sur une année, sachant que je suis à 30% d’IR + CSG, ça fait donc que 3800€ à 3900€ net / an grand maximum ! Soit 1,9% Net d’impôts de rentabilité…

Pour le remettre à louer, il nécessite au minimum 2 500€ de travaux en 2025, sachant qu’il y aurait ensuite au minimum 8 000€ de travaux à faire soit en 2026, soit en 2027, soit en 2028 maximum avec changement de fenêtres.

Dans les 10 ans à venir, il faudrait aussi refaire la cuisine + SDB + peintures, soit au minimum 20 k€ de travaux additionnels.

Ces dépenses dans les 10 ans à venir (28 K€) viendraient augmenter le prix de vente potentiellement. Il n’y aurait évidemment plus aucune PV imposable potentielle par rapport à la durée de détention.

D’ici 10 ans au grand max, ce logement pourrait être vendu 250, 260, voire 270 k€, dans l’éventualité des travaux réalisés + que le marché dans ce secteur ait bien pris vu son faible prix actuellement par rapport aux villes voisines (aucune certitude).

Vous vendriez de suite, ou vous garderiez ce logement ?

Bonjour
Avez-vous une idée de ce que vous feriez du capital issu de la vente ?
En dehors des aspects financiers et de la faiblesse du rendement que vous évoquez, la gestion locative de ce bien vous pèse t elle par ailleurs ( temps consacrée, charge mentale du risque) ?
Voyez-vous des facteurs dépréciatifs ou appréciatifs du bien se profiler dans le temps ( logement lui-même , ville, quartier, transport…) ?
Pour ma part, je pense vendre un studio en première couronne Parisienne, payé, et qui a un bon rendement net ( 4%), car je perçois un désengagement de la copropriété et une dégradation lente des parties communes.
Bref, ce que je veux dire, c’est que en matière d’immobilier, les aspects financiers chiffrés ne sont pas les seuls à prendre en compte.
A vous lire, j’ai le sentiment que vous avez plutôt envie de vendre…

 

[nono52]

Bonjour à tous !

Étude de cas, vous feriez quoi à ma place ?

Je suis déjà proprio de ma RP et dispose d’un appartement déjà payé en banlieue parisienne 50m2 - 2 pièces - peu rentable en location nu/vide :

Il vaut actuellement sûrement dans les 200 K€ net vendeur (210 K€ net vendeur grand max). Je n’ai pas calculé exactement la PV imposable avec tous les abattements mais elle devrait être de 10k€ environ peut être.

Il est en location (qui prend fin le mois prochain) - Je peux en tirer maximum 10K€ brut / an de loyer - 1400€ de TF - 550€ de charges de copropriété non locatives, - 350€ de GLI, - 200€ d’assurance, j’arrondis à 7500€ brut maximum, avant travaux de copro ou dans le logement.
S’il y aucun travaux sur une année, sachant que je suis à 30% d’IR + CSG, ça fait donc que 3800€ à 3900€ net / an grand maximum ! Soit 1,9% Net d’impôts de rentabilité…

Pour le remettre à louer, il nécessite au minimum 2 500€ de travaux en 2025, sachant qu’il y aurait ensuite au minimum 8 000€ de travaux à faire soit en 2026, soit en 2027, soit en 2028 maximum avec changement de fenêtres.

Dans les 10 ans à venir, il faudrait aussi refaire la cuisine + SDB + peintures, soit au minimum 20 k€ de travaux additionnels.

Ces dépenses dans les 10 ans à venir (28 K€) viendraient augmenter le prix de vente potentiellement. Il n’y aurait évidemment plus aucune PV imposable potentielle par rapport à la durée de détention.

D’ici 10 ans au grand max, ce logement pourrait être vendu 250, 260, voire 270 k€, dans l’éventualité des travaux réalisés + que le marché dans ce secteur ait bien pris vu son faible prix actuellement par rapport aux villes voisines (aucune certitude).

Vous vendriez de suite, ou vous garderiez ce logement ?

Bonjour @vince944,
En 10 ans les normes (DPE, etc...) ont le temps de changer 10 X et donc de remettre en cause vos hypothèses de "Juteuses Plus-Values"
Je vendrais de suite !

 

[Buffeto]

Vous vendriez de suite, ou vous garderiez ce logement ?

quels sont tes objectifs à moyen long terme ?

 

[Axiles]

Pas grand débat si j'étais à votre place : je vends.

Vous ne pouvez pas avoir de bonnes nouvelles sur le front des exigences réglementaires. Tant qu'il n'y aura pas eu de vraie prise de conscience politique du sujet, il vaut mieux rester loin de l'immobilier, où vous risquez de vous prendre des exigences de travaux importants.

Et les chances de bonne nouvelle fiscale sont proches du néant tant que les dépenses publiques ne baissent pas significativement.

En plus, vous n'avez pas de prêt, ce qui est quand même un énorme atout pour du locatif.

Les côtés positifs supposés (moindre prix dans la ville, revalorisation avec les travaux, etc.) ne me semblent pas justifier la conclusion d'une éventuelle revalorisation du bien.

 

[Anonyme]

Il y a une hypothèse (que vous n'évoquez pas) : que votre loyer actuel soit fortement sous-évalué et que, au départ du locataire actuel, vous puissiez le réévaluer de façon conséquente, ce qui doperait votre performance. Mais cela ne change pas mon avis de fond.

 

[vince944]

@Madacier @nono52

Merci beaucoup pour vos premiers retours !

J'ai fait des hypothèses que si je le garde 10 ans et que je fais les travaux nécessaires, je pourrai avoir un capital de 30k€ net d'impôts (20/22ke Net réevalué vis à vis des placements) + 250 à 270k d'une vente donc ##entre 280 et 300k€ Net## d'impôts dans 10 ans.

Ou si je vends maintenant, c'est disons 190 K€ net d'impôts maintenant, à investir.

@Jaumep

Comme je suis déjà pas mal investi en actions, j'aurais eu tendance à investir une bonne partie sur des SCPI via AV. Tout en gardant une petite partie en actions.

Pour peut être gagner même autant, mais effectivement sans charge mentale d'un bien à louer, faire/suivi des travaux, etc...

En gros, je suis prêt à garder ce bien si je suis sûr de gagner au minimum 10-15% de plus sur les 10 prochaines années.

Sinon, je préfère m'en séparer maintenant, même si le marché n'est vraiment pas au top. Par contre, niveau copropriété, c'est toujours bien géré, et assez peu de frais, et pas de ravalement car en brique

@Buffeto

Avoir le + de patrimoine possible en espérant une indépendance financière avant 10 ans.

@Axiles Ma tendance serait aussi de vendre comme certains l'ont compris, mais j'espère pas regretter. Car on est entouré de villes dont le marché immo a énormément progressé depuis 15 ans, mais pas mon secteur, pourtant avec un excellent rapport qualité-prix.

Mon appart valait 136 fois le SMIC en 2005 (et c'était déjà une assez bonne affaire pour y vivre), et aujourd'hui c'est 111 fois le SMIC de 2025 (!).


@Membre67285 Les sites immo estiment à 875€ mensuel de loyers HC, disons max 900€. Je pense qu'il est au prix. Apres c'est clair qu'avec tous les travaux réalisés, il pourrait même être mis à 100€ de plus, peut être, mais après ça fait trop cher pour le secteur pour un 2 pièces :-/

 

[Pendragon]

Mon avis : Je vends...

C'est ma stratégie, je revends tout mon immo. Les Dpe, les audits énergétiques, les locataires qui ne savent plus changer un joint, la taxe fonciere, la transmission...

 

[Buffeto]

@Buffeto

Avoir le + de patrimoine possible en espérant une indépendance financière avant 10 ans.

donc la question est ...que feras tu de l'argent récolté ?

 

[MDacier]

Pas grand débat si j'étais à votre place : je vends.

Sauf que ça suppose de pouvoir vendre rapidement au prix évoqué (soit 200 K€ net vendeur). Les ventes redemarrent depuis quelques mois, mais ce n'est pas toujours facile d'aller jusqu'au bout d'une vente (experience d'amis qui ont déja signé 2 compromis de vente successifs qui n'ont pas pu aller jusqu'a la vente faute d'acceptation de crédit ...).

Donc si vous êtes sûr de pouvoir vendre rapidement a 200 k€, en effet n'hesitez pas.

Mon appart valait 136 fois le SMIC en 2005 (et c'était déjà une assez bonne affaire pour y vivre), et aujourd'hui c'est 111 fois le SMIC de 2025 (!).

Le SMIC est sans doute une mauvaise référence : il a bien plus progressé que le salaire moyen ces dernieres années ...

 

[pchmartin]

C'est dans quel coin de la banlieue parisienne ? On a cherché un 2 pièces à louer pour le compagnon de ma fille sur Massy en fin d'année dernière et c'était la galère ( Gare TGV RER à moins d'1km)..

Est ce que vous avez envisagé la location en meublé ? il y a t'il de l'offre et de la demande pour ça ? Le bail n'est pas le même et ça permet de se désengager rapidement si vous désirez vendre

 

[vince944]

Mon avis : Je vends...

C'est ma stratégie, je revends tout mon immo. Les Dpe, les audits énergétiques, les locataires qui ne savent plus changer un joint, la taxe fonciere, la transmission...

Merci pour ton avis !

C'est dans quel coin de la banlieue parisienne ? On a cherché un 2 pièces à louer pour le compagnon de ma fille sur Massy en fin d'année dernière et c'était la galère ( Gare TGV RER à moins d'1km)..

Est ce que vous avez envisagé la location en meublé ? il y a t'il de l'offre et de la demande pour ça ? Le bail n'est pas le même et ça permet de se désengager rapidement si vous désirez vendre

Pas très loin du RER St Maur Créteil, mais coté Créteil, donc prix + bas que St Maur. Un quart d'heure à pieds d'une station métro ligne 8.
Y aucun problème pour louer, beaucoup de demande, on peut être très exigeant sur les dossiers. Mais en général, dans un 2p, on augmente le risque que ça reste pas très longtemps, surtout chez les très bons dossiers. En tout cas, en 3 ans, 3 locataires
Je préférais louer en nu, pas envie de m'emmerder si le Lave Linge tombe en panne, ou retrouver un frigo/congel mal entretenu :-/

donc la question est ...que feras tu de l'argent récolté ?

Comme je suis déjà pas mal investi en actions, j'aurais eu tendance à investir une bonne partie sur des SCPI (via AV a priori). Tout en gardant une plus petite partie en actions, ETF indiciel diversifié géographiquement.

 

[Jaumep]

Vous êtes en location dans un secteur assez favorable à la location,
Je rejoins l’avis de phmartin sur l’option location meublée.
Vous pourrez augmenter le loyer, avoir une fiscalité plus attractive ( même sans faire du réel) et bénéficier de baux plus flexibles si vous souhaitez vendre.
Sur une relative petite surface vous ne serez pas trop sollicité, il faut choisir des équipes basiques ( frigo congélateur c’est assez increvable, lave linge il y a de bons modèles à 500 euros et qui sont fiables dans le temps, les chauffes eaux électriques peuvent poser plus de pb).

 

[moietmoi]

Il est en location (qui prend fin le mois prochain) -

Le locataire part?

Je préférais louer en nu, pas envie de m'emmerder si le Lave Linge tombe en panne, ou retrouver un frigo/congel mal entretenu :-/

La clé de la réussite en meublé, c'est de mettre l'argent dans des meubles et électroménager de tres bonne qualité. Pas haut de gamme mais résistants.

ça fait 3,7% de TD

Et tu serais capable d'avoir mieux ?

Ceux qui font plus de 3,5% ne sont pas légion quel que soit le placement.
La question c'est la fiscalité.

Pour ton bien, quelle a été sa résistance à la hausse de 2018/2021 et quelle est sa résistance à la baisse depuis?

 

[Pendragon]

Mon avis : Je vends...

C'est ma stratégie, je revends tout mon immo. Les Dpe, les audits énergétiques, les locataires qui ne savent plus changer un joint, la taxe fonciere, la transmission...

J'ai oublié un point important. Renta entre 7% mini et 11% nets d'impots...

Mais age <70 et >60. Donc pour moi cette décision fut un vrai challenge financier, arbitrage entre la tranquilité et la rentabilité/accumulation de richesse.

A 1.6% net d’impôts... je n'aurai aucune réflexions supplémentaires...

Il y a un mois j'ai vendu ma première maisonnette ... en 4 jours... renta 10.5%, la prochaine dans un mois... Etc... au fur et à mesure des départs locataires.

 

[vince944]

Salut moietmoi,

Oui le locataire part.

3,7% de taux de distri brut et sans provisionner quoi que ce soit en travaux (copropriété + logement), et avant impots. Tu trouves que c'est vraiment correct ?

Sachant qu'il y a 2 500€ de travaux pour la remise en loc quasi indispensable, ensuite 8 000 à prévoir quasi indispensable en 2026 ou 2027 voire 2028 pour changer des fenêtres, et puis ensuite, ce sera forcément en 2031, 2032...la SDB, cuisine et les peintures,qui auront pris un énorme coup de vieux probablement, soit 20 k€ en plus (sauf si locataire ne bouge pas) si je veux continuer à louer.

Et sachant que cela me pèse en charge mentale

Si je provisionne 3k€ de travaux annuellement, pour qu'il soit impeccable dans 10 ans, ça fait 2,25% de TD brut, avant impôts, avec la valorisation actuelle.
:-/

En jan 2018, l'appart était valorisé (avec quelques rafraîchissements) via MeilleursAgents à 186 K€. En juin 2022, 214 k€. Mars 2024, 196 k€. Et aujourd'hui 206 k€. Mais Avril 2007, il était déjà valorisé.... à 187 K€ ! Je l'ai acheté 152 K hors FAI et frais de notaire en fin 2005, avec gros travaux à faire.

 

[vince944]

J'ai oublié un point important. Renta entre 7% mini et 11% nets d'impots...

C'est une magnifique rentabilité (!!!), mais tu préfères tout de même vendre.
Car tu penses qu'au final ta rentabilité va se dégrader au fil des années, et tu en as probablement un peu assez de cette gestion.

Tu vas investir où l'argent des ventes ?

 

[MDacier]

Et sachant que cela me pèse en charge mentale

Si la charge mentale liée à la gestion de votre appartement devient trop lourde et que vous n'avez pas d'attachement fort à ce bien, vendre est clairement la meilleure option pour vous libérer de ce stress et vous donner plus de flexibilité financière.
Mais il ne faut pas croire qu'un placement financier issu de cette vente n'induira pas de charge mentale ...