Étude de cas : vendre ou continuer à louer ?

[Pendragon]

C'est une magnifique rentabilité (!!!), mais tu préfères tout de même vendre.
Car tu penses qu'au final ta rentabilité va se dégrader au fil des années, et tu en as probablement un peu assez de cette gestion.

Tu vas investir où l'argent des ventes ?

C'était le business plan. Achats entre 30 ans et 50 ans. 100% emprunts notaires+agences. Tout remboursé par les locataires.

A la retraite, baisse des revenus du travail compensés par les revenus locatifs.

A présent phase d'étude de la transmission de patrimoine , attente des enfants, tout le monde préfère des sous plutôt que de l'immo locatif.
Des contraintes de plus en plus énormes, des locataires de plus en plus exigeants, une imposition prohibitive (TMI+PS+TF...), et...

L'envie de privilégier le no more emmerde , l'anticipation de la vieillesse, le calcul d'une taxation de la succession à 30%, le démembrement de l'immo transmis, le non renouvellement probable des conventionnement, et finalement le non besoin de revenus supplémentaires qui seront épargnés et donc taxés...

Voilà pour moi, Donc les ventes iront bétonné des AV à 152k par enfants/petits enfants/bénéficiaires.

Pour votre cas @vince944, pour vraiment vous conseiller, j'aurai besoin de connaitre votre age, comment vous avez acquis ce bien, si vous en avez d'autres ? A 2% net d'impots... Les arguments pour le garder seront sans doute difficiles à trouver. De tout facon, rien que le fait que vous posiez la question...

 

[moietmoi]

Oui le locataire part

Dans ce cas, c'est un critère pour vendre.

Tu trouves que c'est vraiment correct ?

En soit, pourquoi pas, mais avec l'environnement de travaux, cela devient difficile.

En jan 2018, l'appart était valorisé (avec quelques rafraîchissements) via MeilleursAgents à 186 K€. En juin 2022, 214 k€. Mars 2024, 196 k€. Et aujourd'hui 206 k€. Mais Avril 2007, il était déjà valorisé.... à 187 K€ ! Je l'ai acheté 152 K hors FAI et frais de notaire en fin 2005, avec gros travaux à faire

Donc ton appartement est bien sensible au marché.
Personne ne sait donc dans 10/15 ans , combien il vaudra.
La question reste donc, comme celle posée à Pendragon

Tu vas investir où l'argent des ventes ?

 

[MDacier]

Ce qui est étrange c'est que l'appart ait pris si peu de valeur en 20 ans!
152 k€ + Frais d'agence+ frais de notaire & sans compter les travaux...
Autant dire une plus value potentielle très faible sur une si longue durée !

 

[Anonyme]

Oui c'est vrai que c'est très étrange.

 

[vince944]

Hé oui, pourtant, le quartier est sympa, mais la réputation de la ville (préfecture du Val de marne) fait que l'immobilier a très très peu progressé, alors que pourtant, à 2-3 km aux alentours, la progression a été très forte.

On s'était tous dit qu'avec la hausse de la plupart des villes voisines, cela finirait aussi par augmenter. Mais au final non, peut-être dans 5-10 ans. Peut être pas au final...

 

[vince944]

La question reste donc, comme celle posée à Pendragon

A priori c'était une partie (50% ?) en AV sur des SCPI (ou en direct via LouveInvest) et l'autre partie en bourse via des ETF indiciel repartis géographiquement.

 

[Axiles]

Hé oui, pourtant, le quartier est sympa, mais la réputation de la ville (préfecture du Val de marne) fait que l'immobilier a très très peu progressé, alors que pourtant, à 2-3 km aux alentours, la progression a été très forte.

On s'était tous dit qu'avec la hausse de la plupart des villes voisines, cela finirait aussi par augmenter. Mais au final non, peut-être dans 5-10 ans. Peut être pas au final...

Au final, c'est comme pour les actions : ce n'est pas parce que ça a baissé que ça va monter, et ce qui a le moins monter, est généralement ce qui va le moins monter

 

[vince944]

Voilà pour moi, Donc les ventes iront bétonné des AV à 152k par enfants/petits enfants/bénéficiaires.

Et les AV seront investis dans quoi, si ce n'est pas indiscret ?

Pour votre cas @vince944, pour vraiment vous conseiller, j'aurai besoin de connaitre votre age, comment vous avez acquis ce bien, si vous en avez d'autres ? A 2% net d'impots... Les arguments pour le garder seront sans doute difficiles à trouver. De tout facon, rien que le fait que vous posiez la question...

45 ans. Ce bien était ma RP il y a un peu moins de 20 ans jusqu'à 2021. Je n'ai pas d'autres biens immo à part ma nouvelle RP actuelle, quasi payée.
Après, l'objectif étant de maximiser le patrimoine financier afin d'essayer d'être libre financièrement 10-15 ans avant la retraite.

Et c'est clair qu'avec ce rendement de ce bien, ça n'aide pas beaucoup

 

[Pendragon]

Et les AV seront investis dans quoi, si ce n'est pas indiscret ?



45 ans. Ce bien était ma RP il y a un peu moins de 20 ans jusqu'à 2021. Je n'ai pas d'autres biens immo à part ma nouvelle RP actuelle, quasi payée.
Après, l'objectif étant de maximiser le patrimoine financier afin d'essayer d'être libre financièrement 10-15 ans avant la retraite.

Et c'est clair qu'avec ce rendement de ce bien, ça n'aide pas beaucoup

Pour vous, il sera facile de trouver un fonds euro >2% par an...

Donc au fil des années fonds euros et arbitrage avec des UC, obligations actions etf, or, y'a le choix...

 

[Pendragon]

45 ans. Ce bien était ma RP il y a un peu moins de 20 ans jusqu'à 2021. Je n'ai pas d'autres biens immo à part ma nouvelle RP actuelle, quasi payée.
Après, l'objectif étant de maximiser le patrimoine financier afin d'essayer d'être libre financièrement 10-15 ans avant la retraite.

OK votre 1ere RP a été payé sur 20 ans et à 45 ans vous avez également payé votre 2eme RP ?

 

[vince944]

La 1ere RP a été payée sur 15 ans, et la 2eme, l'actuelle RP, est en effet quasi payée. Reste désormais à faire les bons choix pour la suite

 

[sorcier]

S’il y aucun travaux sur une année, ça fait 3,7% de TD, sachant ensuite que je suis à 30% d’IR + CSG, ça fait donc que 3800€ à 3900€ net / an grand maximum ! Soit 1,9% Net d'impôts de rentabilité...

Je suis dans un cas similaire avec un locataire qui partira en fin d'année.

Me prendre la tête pour moins de 2 % -> Vendre. Je le fais sans aucune hésitation.

 

[vince944]

Salut à tous,

À moins de 2% net (Sans faire de provision de travaux !!), et même si ça pourrait faire 3% net (toujours sans provision travaux) le jour où je n'ai plus de revenus, j'ai pris la décision en effet de tenter de me séparer de cet appartement.

De toutes façons, même si le marché immo reprend très fort, la surface de ce bien (50m2) ne permet pas non plus de mettre un loyer énorme. Déjà cher pour quelqu'un de seul, et pas assez grand pour qu'un couple reste assez longtemps. La donne aurait été différente si cela avait été une petite surface genre 20/25/30m2, ou plus grand du type 58/60m2.

@sorcier c'est quoi le rendement de ton bien locatif ?

 

[sorcier]

@sorcier c'est quoi le rendement de ton bien locatif ?

2 % net par rapport au prix d'achat et parce que je peux encore déduire les frais du prêt immobilier qui finit en septembre. Si je prends la valorisation actuelle du bien c'est beaucoup moins (1.4% - 1.6 %)

Investir le produit de la vente à environ 25 % SCPI en PER/AV et 25 % en Fonds Euros donne déjà le même rendement voir plus et il me reste encore 50 % qui partira probablement en donations.

 

[domiplex]

En jan 2018, l'appart était valorisé (avec quelques rafraîchissements) via MeilleursAgents à 186 K€. En juin 2022, 214 k€. Mars 2024, 196 k€. Et aujourd'hui 206 k€. Mais Avril 2007, il était déjà valorisé.... à 187 K€ ! Je l'ai acheté 152 K hors FAI et frais de notaire en fin 2005, avec gros travaux à faire.

Je trouve les estimations MeilleursAgents très optimistes. Vous indiquez un 50 m2, Préfecture du Val-de-Marne. J'ai cherché les prix sur la RUE EDMOND DE GONCOURT 94000 Créteil et les prix sont plutôt autour de 3000 E / m2.

 

[Vavavoom]

Salut à tous,

À moins de 2% net (Sans faire de provision de travaux !!), et même si ça pourrait faire 3% net (toujours sans provision travaux) le jour où je n'ai plus de revenus, j'ai pris la décision en effet de tenter de me séparer de cet appartement.

De toutes façons, même si le marché immo reprend très fort, la surface de ce bien (50m2) ne permet pas non plus de mettre un loyer énorme. Déjà cher pour quelqu'un de seul, et pas assez grand pour qu'un couple reste assez longtemps. La donne aurait été différente si cela avait été une petite surface genre 20/25/30m2, ou plus grand du type 58/60m2.

@sorcier c'est quoi le rendement de ton bien locatif ?

Hello Vince
Je trouve ton sujet très intéressant. J'ai tout lu.
Quelques remarques :
* Détrompe-toi, un 2 pièces de 50 m2 pour un couple c'est nickel. C'est même royal quand on s'approche de Paris !
* Tu as parlé plusieurs fois de SCPI en AV.... Fuis !! J'ai donné, il y a 2 ans, et Madame aussi, sur diverses SCPI et diverses AV. On a perdu entre 10 et 30% chacun selon la SCPI.
Par contre, nos SCPI en direct (Corum Origin et Eurion, Atland Voisin, Iroko Zen, Remake Live et Novaxia Neo) nous versent leurs loyers régulièrement et leurs valeurs n'ont pas baissé.
* Comme la plupart des intervenants, je trouve ton rendement insuffisant pour de la location, compte tenu des risques (dégradations, impayés, squat, apparition d'un point de deal à proximité...) surtout dans une banlieue disons pas top, si j'ai bien compris.

 

[Jaumep]

Hello Vince
Je trouve ton sujet très intéressant. J'ai tout lu.
Quelques remarques :
* Détrompe-toi, un 2 pièces de 50 m2 pour un couple c'est nickel. C'est même royal quand on s'approche de Paris !
* Tu as parlé plusieurs fois de SCPI en AV.... Fuis !! J'ai donné, il y a 2 ans, et Madame aussi, sur diverses SCPI et diverses AV. On a perdu entre 10 et 30% chacun selon la SCPI.

Les scpi qui ont baissé en AV ont également baissé en direct.
Par contre , en AV, beaucoup d’investisseurs ( c’est mon cas) ont pu arbitrer très vite avant la baisse.

Par contre, nos SCPI en direct (Corum Origin et Eurion, Atland Voisin, Iroko Zen, Remake Live et Novaxia Neo) nous versent leurs loyers régulièrement et leurs valeurs n'ont pas baissé.

Oui. Et c’est aussi le cas en AV, où je suis investi sur Remake et Iroko

* Comme la plupart des intervenants, je trouve ton rendement insuffisant pour de la location, compte tenu des risques (dégradations, impayés, squat, apparition d'un point de deal à proximité...) surtout dans une banlieue disons pas top, si j'ai bien compris.