Est-il intéressant pour moi de créer une SCI ?

[jeff22150]

Bonjour.
Après avoir parcouru le web, les forums... Je n'arrive pas à prendre une décision. Je viens donc vers vous pour demander conseil.
Ma question est relativement simple : Est-il intéressant pour moi de créer un SCI pour réaliser un investissement locatif ?
Afin de vous permettre de m'aider, voici ma situation personnelle (qui correspond à beaucoup de foyers français) :
- Je suis marié et j'ai deux enfants (2 et 5 ans).
- Nous sommes mariés sous le régime de la communauté de biens.
- Ma femme et moi avons 34 ans.
- Nous avons fait construire notre résidence principale il y a 6 ans

Quelle serait le but de la SCI ?
- pouvoir transmettre plus facilement à long terme ce bien immobilier à mes enfants
- Faire en sorte de ne pas payer d'impôts sur les loyers.

Si vous avez besoin de plus de précision, n'hésitez pas...
Merci à toutes celles et ceux qui auront pris le temps de lire ce message et merci aussi à ceux qui me fourniront une réponse (cela fait des jours que je me pose cette question...)

Cordialement
jeff22150

 

[Cresus93]

Quelle serait le but de la SCI ?
- pouvoir transmettre plus facilement à long terme ce bien immobilier à mes enfants
- Faire en sorte de ne pas payer d'impôts sur les loyers.

1) A votre âge et vu celui de vos enfants ça ne parait pas urgent ;
2) Vous croyez que la SCI est une enveloppe magique qui fait disparaître le revenu foncier (RF) ? SCI ou pas, le RF reste imposable, à reporter sur vos déclaration de revenus.

Ces excès d'enthousiasme mis à part, pourquoi pas, la SCI est un outil intéressant. Mais pour un français lambda de la classe moyenne (ne vous vexez pas, je me mets dedans) je ne pense pas que ça apporte grand chose, hormis de la paperasse supplémentaire...

Edition : Je pensais qu'après avoir acheté votre RP vous vouliez vous lancer dans le locatif et donc pour cela créer une SCI. En relisant, apparemment vous souhaitez mettre votre RP dans une SCI. ça n'a aucun intérêt fiscal.

 

[Cresus93]

... sauf à rechercher l'abus de droit et la pénalité qui va avec. exemple :

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[moietmoi]

Bonjour,

Quelle serait le but de la SCI ?

- Faire en sorte de ne pas payer d'impôts sur les loyers.

ah, si on pouvait trouver des structures à monter pour ne pas payer d'impots sur le revenu....!!!

hélas, non une sci ne change rien; ( sauf certaines sci à l'IS, lourdes à gérer et qui ont comme imposition une extrèmement lourde imposition sur la plus value)

- pouvoir transmettre plus facilement à long terme ce bien immobilier à mes enfants

là c'est un peu différent,mais pour des patrimoines globaux en dessous du million d'euros,(avec 2 enfants les donations tous les 15 ans....) c'est beaucoup de bruit pour rien sauf si l'un des deux du couple exerce en profession libérale ou est chef d'entreprise;

- pouvoir transmettre plus facilement à long terme ce bien immobilier à mes enfants

"ce" vous parlez d'un nouveau bien? ou de votre rp?

 

[jeff22150]

Bonjour et merci pour vos réponses.
Je me suis mal exprimé : la sci ne serait pas pour ma résidence principale mais bel et bien pour l'achat et la gestion d'un nouveau bien immobilier (appartement) que nous mettrions en location.

Je croyais (sans doute à tort) que si le bien était acheté par la SCI, nous pourrions enlever des revenus fonciers tout les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les charges... et que cela n'était pas possible sans la constitution d'une sci.

Pour moietmoi : qu'est ce que cela change si l'un des deux est en profession libérale (c'est le cas de mon épouse)

 

[Cresus93]

Bon on reste dans le cas classique du bien locatif. Les déductions de charges se pratiquent de la même façon avec ou sans SCI : sont déductibles en effet les intérêts bancaires, la TF, les travaux, frais d'entretien...

 

[moietmoi]

qu'est ce que cela change si l'un des deux est en profession libérale (c'est le cas de mon épouse)

est il envisagé qu'elle exerce dans les nouveaux lieux achetés?

 

[gunday]

Quelle serait le but de la SCI ?
- pouvoir transmettre plus facilement à long terme ce bien immobilier à mes enfants

En sachant qu'avec les lois actuelles, vous pouvez transmettre chacun 100k€ à vos enfants tout les 15 ans.

Soit en tout 100k€ * 2 parents * 2 enfants => 400k€ tout les 15 ans.

Mieux vaudrait se contenter de prévoir de donner la nu-propriété lorsque vous attendrez un age respectable, et remplir une AV avant 70 ans à destination de vos enfants.

Au passage, peut être s'occuper de planifier plutôt la phase étude et début dans la vie active, qui seront source de dépenses et de stress dans la famille!

 

[jeff22150]

Merci pour ces réponses.
Pour moietmoi : non, ce bien n'a pas vocation à servir de lieu d'exercice de la profession de mon épouse. c'est juste un investissement locatif

Pour tous : merci beaucoup pour toutes ces réponses, j'en déduis donc qu'il est inutile de créer une sci (et de payer les frais de création de celle-ci). Je vais donc me contenter de créer un nouveau compte bancaire pour gérer cette location.

Merci à tous

 

[gunday]

Pour moietmoi : non, ce bien n'a pas vocation à servir de lieu d'exercice de la profession de mon épouse. c'est juste un investissement locatif

Une option serai que votre épouse achète ses locaux professionnels.
Buffetophile a déjà évoqué cette option et ses avantages (mais je sais plus où)

 

[Buffeto]

Je croyais (sans doute à tort) que si le bien était acheté par la SCI, nous pourrions enlever des revenus fonciers tout les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les charges...

tu penses bien que si c'etait possible tout le monde le ferait ......

donc je rejoins les autres cbanconautes lea SCI n'est pas une enveloppe fiscale ....

par contre effectivement s'il s'agissait d'un bien à usage professionnel l'interet de la SCI serait manifeste mais comme c'est juste du locatif , tu peux te passer d'une SCI .

 

[Buffeto]

Une option serai que votre épouse achète ses locaux professionnels.
Buffetophile a déjà évoqué cette option et ses avantages (mais je sais plus où)

au besoin je pourrais en reparler mais comme ce n'est pas le cas de Jeff.....

 

[Juloup]

donc je rejoins les autres cbanconautes lea SCI n'est pas une enveloppe fiscale ....

Ça dépend pour quel impôt... Une SCI (à l'IR) peut effectivement permettre une économie fiscale, non pas pour les revenus fonciers, mais pour les plus-values, et notamment en cas de transmission, puisque lorsque la SCI vend un bien c'est la date d'acquisition du bien par la SCI qui est prise en compte pour la durée d'abattement, indépendamment des éventuelles cessions de parts de la SCI qui ont pu intervenir entretemps.

Mais autant c'était intéressant avant, quand les prix de l'immobilier progressaient régulièrement, autant maintenant qu'il n'y a plus de perspectives de plus-values dans l'immobilier, ça n'est plus vraiment un argument.

 

[moietmoi]

puisque lorsque la SCI vend un bien c'est la date d'acquisition du bien par la SCI qui est prise en compte pour la durée d'abattement, indépendamment des éventuelles cessions de parts de la SCI qui ont pu intervenir entretemps.

c'est devenu un peu plus compliqué que cela depuis (je crois depuis 2008); en effet chaque date d'entrée est prise en compte pour calculer l'impôt sur la plus value immobilière;dans le cas de la vente du bien par la sci , la plus value est calculée individuellement en fonction de la date d'acquisition des parts de chaque actionnaire;
Avant effectivement on prenait la date d'achat du bien( par exemple 1950 achat du bien par la sci) et tout actionnaire quelque soit sa date d'entrée dans la sci était exonéré d'impot sur la plus value du bien; (car le bien était détenu par la sci pendant plus de 20,22,30 ans)
Aujourd'hui dans ce cas de figure , et par exemple, l'un des actionnaires aurait acheté quelques parts de la sci en 2015, si la sci vend le bien en 2016 avec une plus value, alors l'actionnaire d'origine est exonéré de l'impot sur la plus value, celui qui est actionnaire depuis 2015 est totalement soumis à l'impot sur la plus value et les PS;
Ceci a été mis en place pour éviter l'artifice fiscal de la vente du bien par la sci puis dissolution de la sci qui permettait à de nouveaux entrants de ne pas être redevable de l'impot sur la plus value;

Les sociétés transparentes, au sens de l'article 1655 ter du CGI, sont réputées, sur le plan fiscal, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Elles ne sont donc pas personnellement soumises à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value qu'elles réalisent.

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Dès lors, leurs associés sont traités fiscalement comme s'ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société et auxquels donnent vocation les droits sociaux qu'ils détiennent. Lorsqu'il s'agit de personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé ou de sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI, ces associés doivent être imposés pour les profits occasionnels retirés, soit de la cession de droits sociaux, soit, le cas échéant de la vente par la société de biens composant son patrimoine

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