Est ce possible d'obtenir un pret immobilier avec 14OO euros

[CTOP43F]

excusez moi mais il me semble que l'on peut choisir une assurance indépendante de la banque ? je suis obligé de chercher à optimiser un maximum ma demande de prêt car je voudrais respecter les 33% d'endettement,

en résumé vous me dites si c'est utopiste ou pas : je demande un financement global du bien + frais annexes d'environ 141 000 euros et je propose pour que mes mensualités soit de environ 470 euros/mois d'emprunter 86100 euros à 2% assurance comprise pendant 15 ans ( et pas 25 ans) et j'assure le PTZ de 54000 euros à 0,28% pendant 10 ans, cela rapportera environ 8500 à 9000 euros à la banque, peut elle refusée car c'est pas assez "profitable" ??

Cdt[/QUOTE]

 

[moietmoi]

en résumé vous me dites si c'est utopiste ou pas :

je pense que vous êtes utopiste: votre salaire plein temps commencera en février; une banque ne prête jamais en fonction de votre salaire futur; mais en prenant un risque sur votre revenu actuel;
vous êtes aussi peu réaliste sur le vrai cout d'acquisition, dans les 141 vous n avez pas compté les frais d hypothèque ou de caution grosso modo 2000 ou 3000 euros;
vous n'avez pas non plus compté le coût des intérêts intercalaires car si j'ai bien compris c'est du neuf.. en livraison a quelle date?
aurez vous de quoi payer entre le moment de l'achat et la livraison de l'appartement votre loyer actuel ET les mensualités des intérêts intercalaires? si non il faudra demander un différé (ou autre appellation) qui revient en fait à augmenter les mensualités du crédit;( à moins qu'avec le ptz cela puisse s'arranger????)

par ailleurs ce que gagne la banque ne vous regarde pas: vous n'allez pas acheter une voiture, ou des haricots en disant au vendeur: tu fais trop de marge, je te le paye moins;

 

[CTOP43F]

non en fait j'étais à temps plein en 2015 pendant la moitié de l'année puis j'avais demandé un temps partiel pour des raisons personnelles et en février je reprends de manière définitive un plein temps,
je suis d'accord avec vous 141 000 euros sont un peu juste c'est pourquoi je vais demander au constructeur si c'est possible de faire une ristourne de 10% sur le bien ce qui ferait 14 000 euros en moins à financer et du coup je pourrais couvrir l'ensemble des frais obligatoires annexes au prix du bien avec les frais intercalaires, est ce que vous savez si cela se fait souvent de demander une "ristourne de 10% sur un bien acheté dans du neuf sur plan ? la livraison serait fin 2017 ,
par ailleurs je suis pas en train de chercher combien va faire de marge la banque, je veux juste acquérir un bien avec un taux d'endettement voisin de 33% et pour cela essayer de proposer un financement qui tienne la route, si vous connaissez un banquier qui peut traiter une petite affaire comme la mienne je serais content d'avoir ses coordonnées sur la boite mail du forum (est ce qu'on peut aussi laissez un mail discret dans les réponses du forum ?) merci,

 

[Aristide]

excusez moi mais il me semble que l'on peut choisir une assurance indépendante de la banque ? je suis obligé de chercher à optimiser un maximum ma demande de prêt car je voudrais respecter les 33% d'endettement,

Oui; mais la banque ne l'acceptera que si les garanties sont au moins aquivalentes à la sienne.

en résumé vous me dites si c'est utopiste ou pas : je demande un financement global du bien + frais annexes d'environ 141 000 euros et je propose pour que mes mensualités soit de environ 470 euros/mois d'emprunter 86100 euros à 2% assurance comprise pendant 15 ans ( et pas 25 ans) et j'assure le PTZ de 54000 euros à 0,28% pendant 10 ans, cela rapportera environ 8500 à 9000 euros à la banque, peut elle refusée car c'est pas assez "profitable" ??

Même en 15 ans ce taux de 2% assurances comprise est utopique.

Sans apport personnel et avec un taux d'endettement au plafond ce serait plutôt 3% sans les assurances

[lien réservé abonné]

Par ailleurs il vous faudra emprunter plus que 141.000€
+ Achat...................134.856€
+ Frais acte..............004.200€ (puisque l'on sait maintenant que c'est une VEFA)
+ Travaux................002.146€
+ Frais dossier..........001.000€ (? à confirmer)
+ Parts sociales.........000.000€ (? à confirmer)
=> Besoin mini........142.202€ avant frais de garantie

+ Frais de garanties...001.500€ (Estimation à confirmer pour PPD sur achat + hypothèque sur travaux et frais)

=> Besoins évalués..143.702€ arrondis par précaution à 144.000€

=> Soit un complémentaire de 144.000€ - 54.000€ = 90.000€

=> Au taux de 3% hors assurance sur 180 mois > 621€ par mois.

=> Désolé mais dans ces conditions l'acceptation de votre projet par une banque semble effectivement compromis.

Cdt

 

[moietmoi]

, si vous connaissez un banquier qui peut traiter une petite affaire comme la mienne je serais content d'avoir ses coordonnées

il y a de fortes chances que la banque la plus souple soit votre banque.....

 

[CTOP43F]

merci pour votre analyse mais j'ai lu que je pouvais enlever les travaux de 2146 euros car le constructeur peut les prendre en charge (en effet la baignoire ne me convient pas et je voudrais une douche à la place) , par ailleurs peut on négocier une ristourne de 10% avec le constructeur soit un gain d'environ 13 000 euros, de plus pour les frais de dossier 1000 euros me semble excessif car il y a un PTZ, en ce qui concerne le taux de 3% je le trouve beaucoup trop élévé en plus sans assurance ,
mais partons de votre résultat 621 euros/mois/15 ans , est ce que je peux faire la moyenne avec 450 euros /mois/10 ans du PTZ ?
ou bien faut 'il prendre le taux de 3% moyenné avec 0% ce qui ferait un taux environ de 1,5/1,7 sur la période des 25 ans et attribué ce nouveau taux à la somme totale emprunté d'environ 141 000 Euros ? merci pour votre réponse

 

[CTOP43F]

Oui; mais la banque ne l'acceptera que si les garanties sont au moins aquivalentes à la sienne.




Même en 15 ans ce taux de 2% assurances comprise est utopique.

Sans apport personnel et avec un taux d'endettement au plafond ce serait plutôt 3% sans les assurances



Par ailleurs il vous faudra emprunter plus que 141.000€
+ Achat...................134.856€
+ Frais acte..............004.200€ (puisque l'on sait maintenant que c'est une VEFA)
+ Travaux................002.146€
+ Frais dossier..........001.000€ (? à confirmer)
+ Parts sociales.........000.000€ (? à confirmer)
=> Besoin mini........142.202€ avant frais de garantie

+ Frais de garanties...001.500€ (Estimation à confirmer pour PPD sur achat + hypothèque sur travaux et frais)

=> Besoins évalués..143.702€ arrondis par précaution à 144.000€

=> Soit un complémentaire de 144.000€ - 54.000€ = 90.000€

=> Au taux de 3% hors assurance sur 180 mois > 621€ par mois.

=> Désolé mais dans ces conditions l'acceptation de votre projet par une banque semble effectivement compromis.

Cdt

merci pour votre analyse mais j'ai lu que je pouvais enlever les travaux de 2146 euros car le constructeur peut les prendre en charge (en effet la baignoire ne me convient pas et je voudrais une douche à la place) , par ailleurs peut on négocier une ristourne de 10% avec le constructeur soit un gain d'environ 13 000 euros, de plus pour les frais de dossier 1000 euros me semble excessif car il y a un PTZ, en ce qui concerne le taux de 3% je le trouve beaucoup trop élévé en plus sans assurance ,
mais partons de votre résultat 621 euros/mois/15 ans , est ce que je peux faire la moyenne avec 450 euros /mois/10 ans du PTZ ?
ou bien faut 'il prendre le taux de 3% moyenné avec 0% ce qui ferait un taux environ de 1,5/1,7 sur la période des 25 ans et attribué ce nouveau taux à la somme totale emprunté d'environ 141 000 Euros ? merci pour votre réponse

 

[Aristide]

merci pour votre analyse mais j'ai lu que je pouvais enlever les travaux de 2146 euros car le constructeur peut les prendre en charge (en effet la baignoire ne me convient pas et je voudrais une douche à la place) ,

A vous de voir avec lui

par ailleurs peut on négocier une ristourne de 10% avec le constructeur soit un gain d'environ 13 000 euros, de plus

Vous pouvez toujours essayer.

pour les frais de dossier 1000 euros me semble excessif car il y a un PTZ,

1% de 90.000€ donnent 900€; comme il ne s'agit que d'estimations j'ai arrondi à 1.000€.
Cela ne change pas fondamentalement les choses.

en ce qui concerne le taux de 3% je le trouve beaucoup trop élévé en plus sans assurance ,

Vous n'avez aucun apport personnel; vous n'avez donc pas prouvé votre capacité d'épargne = d'endettement

De plus vous êtes au plafond du taux d'endettement en usage dans les banques; voire au-delà.

Ces deux éléments font que, pour la banque, vous présentez un risque de non remboursement supérieur à la moyenne.
Si le crédit est accepté - ce qui n'est pas acquis - ce risque se "paie" par un taux plus élevé.

mais partons de votre résultat 621 euros/mois/15 ans , est ce que je peux faire la moyenne avec 450 euros /mois/10 ans du PTZ ?

Absolument pas.
+ 621€/1.400€ x 100 = taux d'endettement des premières années de 44;36%.

ou bien faut 'il prendre le taux de 3% moyenné avec 0% ce qui ferait un taux environ de 1,5/1,7 sur la période des 25 ans et attribué ce nouveau taux à la somme totale emprunté d'environ 141 000 Euros ? merci pour votre réponse

Un calcul du "taux d'ensemble" ne se fait pas comme çà.
Pour votre information 144.000€ remboursés au moyen de 180 mensualités de 621€ (hors assurances) et 120 mensualités de 54.000€/120 = 450€ (hors assurances) donnent un taux d'ensemble de 1,246%

Mais ce n'est pas ce taux qui importe c'est votre taux d'endettement qui, sur le premières années dépasserait 44%.

Cdt

 

[Manu215]

Si je peux me permettre un petit commentaire... Je suis dans la même situation que vous, puisque j'achète également en VEFA, et que j'ai sollicité cbanque pour des conseils sur mon offre de prêt.

Juste quelques réflexions qui, il me semble, n'ont pas été abordées, ou peu :

1- attention aux intérêts intercalaires : ils courent dès le 1er décaissement du prêt, et si vous êtes loin de la livraison, il vaut mieux les minimiser au maximum. Par exemple, vous devrez (sauf si vous l'avez déjà fait), payer à la réservation du logement : ca ne peut pas excéder 5% du prix total soit au maximum 7000 €. Si vous n'avez pas cette somme sur vos "réserves", les interêts intercalaires vont commencer dès la réservation, ça peut sacrément alourdir votre budget.

2- vous souhaitez changer votre douche : attention aussi. Il s'agit de TMA (Travaux Modificatifs de l'Acquéreur) et je vous conseille très fortement de négocier cela avec le promoteur AVANT de passer chez le notaire.
Tout dépend également de l'état d'avancement de construction de votre logement, c'est mieux si vous faites ces demandes le plus tôt possible. En effet, une fois que les plans exécutifs et les plans électriques + plomberie sont finis, les promoteurs pratiquent des tarifs très dissuasifs pour ces TMA : 300 € pour déplacer une prise, 400 € pour modifier une cloison.
Donc demandez votre TMA avant d'avoir les plans, donc avant de passer chez le notaire. Vous aurez une marge de négociation avec le promoteur plus importante, et sans doute moins coûteuse. Si ce n'est pas possible, acceptez l'appartement en l'état, et refaites tout après la livraison, ça vous coûtera bien moins cher.

3- Enfin, vous pouvez toujours demander au promoteur une ristourne de 10%. Cela me paraît énorme (mais bon, je suis peut-être frileux, j'ai horreur des discussions de marchand de tapis...). Surtout si vous venez de négocier vos TMA. Mais essayez, ça ne mange pas de pain.
Je vous suggère plutôt de négocier les frais de notaire ( = à la charge du promoteur), c'est une pratique très courante qu'ils peuvent accepter plus facilement.
Après, un promoteur qui accepte sans sourciller une ristourne de 10%, je me méfierai de sa solidité (très sincèrement, ce n'est pas trop à la mode en ce moment vu l'état actuel de l'immobilier qui se porte plutôt bien).