est-ce judicieux de rédiger un bail non renouvelable en LMNP ?

[nathalie31320]

Bonjour et bonne année à tous.

Je vais prochainement louer un appartement en meublé.
Une de mes connaissances qui travaille dans l'immobilier m'a conseillé de rédiger un bail de 1 an non renouvelable, même si le locataire prévoit de rester plusieurs années. Sa justification est qu'il sera plus simple de se débarrasser du locataire s'il ne paye pas.
Qu'en pensez-vous ?
Pour moi cela me semble contraignant : à chaque date anniversaire il faudrait re-signer un nouveau bail. Et que se passe-il si le locataire en place refuse de signer le nouveau bail ?

Merci par avance pour vos précieux conseils.

 

[Tornado05]

Je ne vois pas trop l'intérêt et ne pas prendre d'assurances loyers impayés est très risqué surtout de nos jours et des jours à venir malheureusement donc dans ce cas là l'argument de ta connaissance tombe à l'eau. Agir comme cela à mon avis est contraignant et ça peut dissuader le potentiel locataire. Ce n'est que mon avis.

 

[nathalie31320]

Je ne vois pas pourquoi vous évoquez la question de l'assurance loyers impayés car je n'ai pas abordé ce point dans mon pos (Ceci dit ma conseillère bancaire m'a déconseillé d'en prendre une, car selon elle ils ont toujours une bonne raison de ne pas payer; En revanche elle m'a conseillé de prendre une protection juridique, beaucoup moins chère que l'assurance loyers impayés).

Pourquoi un bail non renouvelable pourrait dissuader un locataire ?

 

[moietmoi]

Une de mes connaissances qui travaille dans l'immobilier m'a conseillé de rédiger un bail de 1 an non renouvelable,

il faut se méfier des connaissances....qui n'ont pas de connaissance;
ce type de bail n'existe pas et est illégal;
les baux d'habitation résidence principale sont régis par la loi 1989 revu par la loi alur et la loi dite pinel(rien à voir avec la défiscalisation) et ils s'imposent; nul ne peut y déroger;que cela soit en nu ou en meublé
la reconduction est automatique;
il y a aussi le bail dit mobilité pour une certaine catégorie(stagiaires, étudiants) qui fait 9 mois: mais avec des contraintes;(pas de reconduction facile..)
il y a aussi la location temporaire(inférieure à 3 mois)
Si il s'agit d'une résidence secondaire pour le locataire, il y le bail civil dérogatoire, mais il faut prouver que le locataire a une rp ailleurs;
ta connaissance manque de connaissances....
Bonne année à toi!!!

 

[Tornado05]

Je ne vois pas pourquoi vous évoquez la question de l'assurance loyers impayés car je n'ai pas abordé ce point dans mon pos (Ceci dit ma conseillère bancaire m'a déconseillé d'en prendre une, car selon elle ils ont toujours une bonne raison de ne pas payer; En revanche elle m'a conseillé de prendre une protection juridique, beaucoup moins chère que l'assurance loyers impayés).

Pourquoi un bail non renouvelable pourrait dissuader un locataire ?

Alors si votre conseillère bancaire vous a déconseillé...

 

[nathalie31320]

Ouh la ! Un grand merci pour l'info. J'étais loin d'imaginer qu'un tel bail puisse être illégal.
Pourtant la personne qui me l'a conseillé est agent immobilier, et s'occupe de locations pour lesquelles il fait signer ce bail.

Mais que se passe-t-il si le locataire est d'accord pour signer un tel bail ?

 

[CharlyBgood]

Mais que se passe-t-il si le locataire est d'accord pour signer un tel bail ?

Ben ... si le bail est illégal, un locataire peut se prévaloir de la nullité dudit bail.
Il n'y a pas de bail donc possiblement pas de loyers dûs.

Ne t'emmerde pas à gérer cela: passe par des pros de l'immo. reconnus, éminents et qui gèrent cela au quotidien depuis des lustres. Ca te coûtera qq sous que tu pourras déduire de tes revenus.

Et tu pourras penser à d'autres choses + exaltantes .

 

[CharlyBgood]

Je ne vois pas trop l'intérêt et ne pas prendre d'assurances loyers impayés est très risqué surtout de nos jours et des jours à venir malheureusement donc dans ce cas là l'argument de ta connaissance tombe à l'eau. Agir comme cela à mon avis est contraignant et ça peut dissuader le potentiel locataire. Ce n'est que mon avis.

Personne n'y pense mais moi j'ai conclu (enfin l'agence immo qui gère mon bail meublé LMNP) avec le locataire retenu, la garantie VISALE.
La plupart des locataires sont dans les clous pour y souscrire.

=> L'Etat via son agence Action Logement, se porte garant 3 ans des loyers et dégradations: très cool pour tous ce dispositif, je trouve.

Garantie VISALE [lien réservé abonné]

 

[nathalie31320]

Je vais donc éviter ce bail ! Encore merci

La garantie VISALE couvre de la même manière qu'une assurance loyers impayés ?

J'ai fait des simulations avec un tableur et des calculs de rendement.
Et je suis arrivé à la conclusion qu'il vaut mieux n'avoir aucun frais d'agence, plutôt que d'avoir des frais d'agence et de les déduire des revenus.

 

[CharlyBgood]

Et je suis arrivé à la conclusion qu'il vaut mieux n'avoir aucun frais d'agence, plutôt que d'avoir des frais d'agence et de les déduire des revenus.

Pardonne-moi, ma sécheresse d'avis mais c'est 1 très mauvais calcul d'épicerie.
=> En cas de pépin professionnel, ce n'est pas ta feuille excel qui réglera les problèmes

1°) les déficits son reportables
2°) La tranquilité & la priorisation d'autres projets n'a pas de prix.

Mais bon, chacun son truc.

 

[nathalie31320]

Je vais quand même réétudier la question de l'agence, car c'est pour le mois de février.
Est-ce qu'il existe des agences ou organismes à recommander pour la gestion ?

 

[moietmoi]

Pourtant la personne qui me l'a conseillé est agent immobilier, et s'occupe de locations pour lesquelles il fait signer ce bail.

garde le comme ami/copain/connaissance,.mais il faut le fuir comme agent immobilier; il ne peut t'attirer que des ennuis;

Et je suis arrivé à la conclusion qu'il vaut mieux n'avoir aucun frais d'agence, plutôt que d'avoir des frais d'agence et de les déduire des revenus.

si tu as un peu de temps à y passer, si tu es proche de la location, ..alors une agence n'est pas indispensable..mais tout service a un prix, et sans le prix, pas de service... le turn over , changement de locataire, est un peu plus rapide en meublé qu'en nu;

 

[CharlyBgood]

La garantie VISALE couvre de la même manière qu'une assurance loyers impayés ?

Pardon, j'avais pas vu ta question: OUI !
Clique sur le lien que j'avais positionné: tu en sauras mieux

 

[CharlyBgood]

Je vais quand même réétudier la question de l'agence, car c'est pour le mois de février.
Est-ce qu'il existe des agences ou organismes à recommander pour la gestion ?

A la bonne heure !
Comme pour tout, c' est une question de Femmes et d'Hommes bien au delà des enseignes.
Si tout en haut le patron est un c.. , malheureusement tu auras des gens obligés d'être c... pour être en phase avec son management.

Il faut que ladite agence soit pas trop loin de ton bien, et que tu aies un bon "fit" avec évidemment.
moi ils prennent 4€ ttc du m² pour les entrées / sorties je crois, et 8,5% ttc des loyers et charges transactionnés.
Franchement je trouve pas ça excessif.
Je cultive des bonnes relations avec eux, et parfois je leur canalise des candidats: je préfère mes annonces aux leurs. Et comme j'habite à 35 kms de mon bien, c'est indispensable, crois-moi.

Évidemment si tu as du temps à passer et habite juste à côté ça peut-être un peu différent, quoique: le temps est la valeur la + précieuse que tu as. Divise l'ensemble de tes revenus bruts mensuels par 30 jours, puis par 8 heures => tu connaîtras ton propre coût horaire.
Et alors fais en sorte que cette valeur augmente année après année.
Tu apprendras alors que toute heure mal allouée, te fait perdre de l'argent.

Fais en toi recommander une (agence) par qqn dont tu sais qu'il est investisseur en meublé comme toi .
il est important de s'entourer de gens positifs, mais surtout qui ont l'expérience des questions dont ils parlent; pas des ragoteurs.

Ceux-là, tu donnes un coup de pied dans un arbre, et tu en verras 10 tomber, et te donner des leçons, alors qu'ils ne se sont jamais bougé le c...

 

[nathalie31320]

Merci à vous 3 pour vos réponses et vos conseils très intéressants.
Je me permettrai de revenir à ce post s'il y a des choses qui ne me semblent pas claires.
Bonne fin de journée.