Equilibrage patrimoine

[doob]

Bonjour,

En quelques mots, ma situation patrimoniale est la suivante:

Epargne disponible répartie sur compte courant, LA, CEL, LDD, CSL: 180000 €
PEL ouvert en 2001 à 4.5%: 86000 €
Assurance vie, fond 100% euros: 102000 €
Appartement acquis en 2005, d'une valeur de: 67000 €
Terrain constructible acquis en 2016, d'une valeur de: 37600 €

Ce terrain est situé dans mon village natal, à 90 km de mon appartement, qui constitue ma résidence principale.

Vous pouvez constater que la partie "liquide" de mon patrimoine est la plus importante, et elle ne me rapporte quasiment rien.

J'aimerais donc équilibrer ce patrimoine, en transférant une partie de ces liquidités vers des produits plus rémunérateurs, mon second objectif étant de payer moins d'impôts.

Mon TMI est de 30%, avec un impôt annuel de 12000 €.

Ma capacité d'épargne actuelle est de 30000 € annuelle.

Je suis célibataire, et je n'ai pas d'enfant.

Mon banquier me propose d'investir en Loi Pinel, en résidences services, en LMNP.

J'avoue être un peu méfiant vis avis de ces produits.

Mon profil est plutôt prudent, voire très prudent..

Vos conseils sont les bienvenus.

Merci par avance.

Bruno

 

[Buffeto]

Vous pouvez constater que la partie "liquide" de mon patrimoine est la plus importante, et elle ne me rapporte quasiment rien.

Exact

mon second objectif étant de payer moins d'impôts.
Mon profil est plutôt prudent, voire très prudent..

Il y a là comme une antinomie .En effet la défisc quelle qu'elle soit comporte forcément une part de risques . Plus le risque pris est important plus la défisc est importante .

Il va donc te falloir faire ta révolution culturelle à ce niveau

Je suis célibataire, et je n'ai pas d'enfant.

Est ce que c'est appelé a rester dans la meme situation . sinon le best of de la défisc c'est d'avoir un enfant

 

[poam5356]

J'aimerais donc équilibrer ce patrimoine, en transférant une partie de ces liquidités vers des produits plus rémunérateurs, mon second objectif étant de payer moins d'impôts......
...... Mon profil est plutôt prudent, voire très prudent..

"180 000 € sur des produits peu rémunérateurs", dites-vous .... C'est pire que ça : Compte-tenu de l'inflation, votre patrimoine s'amenuise.
Mais vouloir réorienter votre épargne vers des produits plus rémunérateurs et ayant un profil prudent (et même très prudent)... ça sera difficile, et même impossible.
Si, en plus, vous voulez aussi payer moins d'impôts.... C'est pas simple du coup, mais Buffeto en connaît un rayon sur le sujet.
Votre patrimoine manque d'actions.
Problème : la période n'est peut-être pas propice à une entrée dans des actions.. Pas plus que dans des obligations d'ailleurs.
Vous avez oublié de nous donner une info importante : Votre tranche d'âge.
C'est une donnée qui pourrait être importante pour l'équilibrage du patrimoine que vous souhaitez faire.
L'objectif est-il à long terme, pour la retraite peut-être?
Ou plus simplement mieux rémunérer votre épargne?
Vous travaillez, peut-être dans une entreprise qui propose PEE et/ou PERCO?

 

[moietmoi]

Terrain constructible acquis en 2016, d'une valeur de: 37600 €

Bonjour,
dans que but? pourquoi laisser ce terrain libre? pour une future retraite?

 

[doob]

Bonjour,

Pour répondre à vos questions:

Le terrain, pour construire ma future résidence principale, lorsque je serai en retraite.

Mon âge, 43 ans.

Mes objectifs sont à long terme.

Pas de PEE ou de PERCO dans mon entreprise.

Bruno

 

[Buffeto]

Le terrain, pour construire ma future résidence principale, lorsque je serai en retraite.

pourquoi ne pas la construire maintenant avec tes 270 k€ d'épargne hyper liquide mais qui ne rapporte rien , et la mettre en location en attendant ta retraite ?

 

[poam5356]

Si c'est à 90km du village natal de Bruno, c'est que, peut-être, ce terrain est en milieu rural. Ce qui n'est pas top pour y construire une maison et la louer. Mieux vaut alors se tourner vers des SCPI, en NP par exemple, Bruno a une bonne vingtaine d'années d'activité devant lui, ou SCPI à crédit, ou en AV....
Et penser aussi à un PEA pour y loger quelques belles valeurs françaises. Il peut multiplier par 3 ou 4 son investissement initial sur une telle durée.

 

[Anonyme]

Bonjour,

à voir si ce terrain sera toujours constructible dans 10 ou 15 ans ?

bien cordialement

 

[Buffeto]

Si c'est à 90km du village natal de Bruno, c'est que, peut-être, ce terrain est en milieu rural. Ce qui n'est pas top pour y construire une maison et la louer.

oui mais il a un coup à jouer en faisant un crédit in fine . il pourra le nantir avec une belle AV ( 70/30 ou 80/20 euros/UC ) avec au final un bien payé , une AV qui lui laissera quelques belles PV éventuelles et de surcroit une belle prévoyance en cas d'invalidité .

 

[Buffeto]

oui mais il a un coup à jouer en faisant un crédit in fine ..

en y réfléchissant bien s'il calcule bien la durée et les mensualités il peut même créer un déficit foncier qui lui fera payer moins d'impôts

 

[doob]

oui mais il a un coup à jouer en faisant un crédit in fine . il pourra le nantir avec une belle AV ( 70/30 ou 80/20 euros/UC ) avec au final un bien payé , une AV qui lui laissera quelques belles PV éventuelles et de surcroit une belle prévoyance en cas d'invalidité .

Merci de me détailler le principe, je ne comprends pas tout.

J'ai pensé à construire ma RP et à la louer, mais effectivement, en campagne, à 20 km de la ville la plus proche de plus de 20000 habitants, et avec 2500 m² de terrain à entretenir, à mon avis, peu de candidats.

Je pensais au PEA en revanche.

Bruno

 

[Buffeto]

Merci de me détailler le principe, je ne comprends pas tout.

imaginons que la maison vaille 150K € .

tu empruntes 150k€ à la banque dans un crédit in fine ( c'est à dire que chaque mois tu ne rembourses que des intérêts et qu'à la fin du crédit tu rends les 150K en une seule fois )

la banque va te demander comme garantie de nantir une certaine somme sur une AV ( somme qui est prévue pour faire 150K à la fin du crédit ) ..
toi tu vas nantir 150K sur une AV . celle ci sera composée de 80 ou 70 % de fonds euros ( qui rapportent peu mais sont garantis ) et 20 ou 30% d'UC qui rapportent théoriquement bcp plus.

1°)durant la phase de remboursement tu as une assurance sur le crédit qui fait qu'en cas de gros problème ( invalidité ) c'est elle qui rembourse les 150K du départ . donc dans ce cas là tu te retrouves avec une maison payée et ton AV ( qui vaudra à ce moment plus de 150K ) .

2°) durant la phase de remboursement du crédit . tu reçois le loyer du locataire . si le loyer est inférieur à la mensualité , tu fais un déficit foncier que tu peux imputer sur ton revenu global ( donc baisse de l'IR )

3°) à la fin du crédit tu rembourses les 150k avec ton AV qui , normalement vaudra plus de 150K ( donc tu auras un bonus de thésaurisation ) et tu es propriétaire d'un bien qui avec l'augmentation des prix de l'immo vaudra plus que 150K (puisque le terrain tu l'as déjà ) et qui aura donc au minimum protégé ton investissement de l'inflation .


voilà un survol ...plus de détail dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné] ( j'en parlais déjà en 2010.... )

 

[gunday]

Bonjour,

à voir si ce terrain sera toujours constructible dans 10 ou 15 ans ?

bien cordialement

Surtout avec la politique actuelle de centralisation des villes et villages, les terrains en périphéries sont risqués à ce niveau là.
A vous de voir en fonction de votre cas personnel.

 

[donk]

Et ouvrir un PERP?

 

[Buffeto]

Et ouvrir un PERP?

en 2018 avec l'année fiscale blanche ...mauvaise idée à mon avis .

en 2019 non plus puisqu'il y aura une "mutualisation " des cotisations 2018, 2019.

au mieux en 2020.

 

[doob]

Et ouvrir un PERP?

J'ai pensé au PERP, et j'ai demandé à mon banquier de me faire une simulation.

Le PERP a 2 avantages, il me permet de défiscaliser et aussi de me constituer un capital producteur de rente à l'âge de la retraite.

En revanche, j'y vois plusieurs inconvénients:

- L'économie d'impôts est limitée. Je ne peux retirer de mes revenus imposables que 10% de mes revenus professionnels. Je peux donc placer sur le PERP 5945 € par an, qui me permettront d'obtenir une économie d'impôts de 1785 € annuelle environ (TMI 30%). C'est bien, mais cela représente que 15% de mon impôt.

- 5945 € placé tous les ans pendant 18 ans (62 ans dans 18 ans), constitue un capital de 107000 € à la sortie du contrat. (Je ne tiens pas compte des intérêts produits, car bien malin celui qui pourrait connaître leur évolution pendant 18 ans...)

- La rente sera calculée sur cette somme, ou sur 80% de cette somme si je récupère 20% du capital.

- Dans le meilleur des cas, sur les 107000 €, je récupère une rente de 200 €, imposable. Si mon TMI est toujours de 30%, il me restera 140 € par mois.

- L'espérance de vie des hommes en France est aujourd'hui de 80 ans. Si je vis 18 ans après avoir pris ma retraite, j'aurais donc récupéré 18x12x140 = 30240 €.

- J'aurais donc "perdu" 107000-30240 = 76760 €, pour économiser 1785x18 = 31590 € d'impôts.

Le problème, c'est que le calcul est fait aujourd'hui, avec des paramètres qui peuvent varier en 18 ans: mes revenus seront tous toujours les mêmes pendant 18 ans? Mon TMI? Mon impôt? Et la rente, comment sera-t-elle calculée dans 18 ans? Et quel sera mon TMI à la retraite? Et combien de temps vais-je vivre?

Je trouve qu'il y a trop de paramètres aléatoires.

Bruno

 

[doob]

Voici le principe auquel je pense, en précisant une chose que je n'avais pas évoqué jusqu'alors:

- Mon appartement est situé dans une ville A.
- Mes terrains sont situés dans une ville B, située à 90 km de la ville A.
- Je travaille dans une ville C, située à 50 km de la ville A, et à 70 km de la ville B.

1/ Je conserve 50000 € d'épargne liquide, constituée du Livret A, CEL, et compte courant.

2/ Avec les 130000 € restant:

2-a/ J'ai des travaux à faire sur mes terrains (clôture notamment), pour un montant de 7000 € (j'ai déjà les devis)

2-b/ Je "retape" mon appartement et je l'équipe pour en faire un appartement meublé.

2-c/ J'achète un deuxième appartement, avec un apport personnel constitué de ce qui reste, et en faisant un petit emprunt. Cet appartement sera situé dans la ville C, proche de mon lieu de travail.

3/ Je vis dans ce second appartement qui devient ma résidence principale . Les trajets réalisés aujourd'hui entre les villes A et C ne me coutent rien, car ils sont intégralement pris en charge par mon entreprise, mais ils me coutent en fatigue, et l'âge venant...

4/ Je loue mon premier appartement, en meublé, avec le statut de LMNP, et j'utilise les revenus locatifs pour rembourser mon petit prêt.

5/ A l'âge de la retraite, je vends les 2 appartements pour construire ma résidence principale, dans la ville B, ou je compte finir mes jours.

Ce qui serait bien, c'est que les travaux réalisés dans le premier appartement associé au statut de loueur LMNP me permette de défiscaliser.

Qu'en pensez-vous?

Bruno

 

[doob]

J'ajoute ceci au précédent message:

Je ne touche pas à mon PEL ni à mon assurance vie, ce qui me constitue une épargne à terme de près de 190000 € en complément des 50000 € d'épargne liquide.

Bruno

 

[Buffeto]

Qu'en pensez-vous?

1°)50K d'épargne liquide qui rapporte peu c'est bien trop à mon avis .

2°) dommage de faire un crédit pour acheter un appart que tu vas habiter , alors qu'avec un crédit pour le locatif te permettrait de déduire fiscalement les intérêts .

3°) pour la suite dans 15ans ......c'est bien de faire des anticipations mais en 15ans il peut se passer pas mal de choses .....

 

[doob]

2°) dommage de faire un crédit pour acheter un appart que tu vas habiter , alors qu'avec un crédit pour le locatif te permettrait de déduire fiscalement les intérêts .

N'y-a-t-il pas un avantage fiscal dans le fait de louer en LMNP en ayant fait des travaux dans l'appartement?

Pour ce qui est du prêt, il risque d'être plutôt faible.

Le but est d'acquérir un appartement de 50/70 m² dans une ville de province de la Région Centre, avec un apport personnel de 80000 € environ

Bruno