Emprunt max sans revenus mais avec patrimoine élevé

[NozNozzz]

Salut la communauté,

J'ai besoin de vos lumières pour préparer ma reconversion dans l'immo.

J’ai 38 ans, profil entrepreneur, je vais vendre mes parts d'ici 1 an pour un montant net de 2 à 3 M€ environ.

J'envisage de me reconvertir dans l'investissement immo pour continuer de générer des revenus et du patrimoine, mais je n'ai aucune idée du montant que je peux emprunter avec 2 à 3M€ en banque. Je vise environ 10 M€ d'investissements en immo sur 5 à 7 ans.

--> Est-ce qu'emprunter 10 M€ avec 2/3M en banque vous semble réaliste

(Je n'aurai plus de revenus salariés, mais évidemment je compte faire des invests rentables)

Merci beaucoup pour vos réponses !

Noz

 

[Kizzo]

Salut la communauté,

J'ai besoin de vos lumières pour préparer ma reconversion dans l'immo.

J’ai 38 ans, profil entrepreneur, je vais vendre mes parts d'ici 1 an pour un montant net de 2 à 3 M€ environ.

J'envisage de me reconvertir dans l'investissement immo pour continuer de générer des revenus et du patrimoine, mais je n'ai aucune idée du montant que je peux emprunter avec 2 à 3M€ en banque. Je vise environ 10 M€ d'investissements en immo sur 5 à 7 ans.

--> Est-ce qu'emprunter 10 M€ avec 2/3M en banque vous semble réaliste

(Je n'aurai plus de revenus salariés, mais évidemment je compte faire des invests rentables)

Merci beaucoup pour vos réponses !

Noz

Bonjour,
Il est d'usage de prêter en fonction des revenus. Vous avez 0 revenus, éventuellement ceux des investissements.
Avec 2-3 millions devant vous impossible de s'aventurer dans quelque chose d'aussi grand que ce que vous anticipez. Et il faut regarder en plus la composition de votre foyer
Ce n'est pas vous qui fixerez la rentabilité des investissements mais le marché et les occupants le moment venu...

En passant par une société à l'IS on prêtera à la société selon le business plan mais il faudra encore que
- cela génère du résultat
- cela génère du cash flow positif
- cela génère suffisamment de dividendes pour vous permettre de vivre

Donc il va falloir un sacré business modèle...

Êtes vous au moins propriétaire de votre RP sans aucun emprunt ?

 

[moietmoi]

Bonjour
L'un des spécialistes sur le forum indique souvent qu'une banque digne de ce nom , ne prête pas sur la garantie, mais sur la capacité de remboursement des mensualités sur la base des revenus ( je paraphrase Aristide..qui j'espère ne m'en voudra pas).
Tu veux monter un business dans l'immobilier.
Quelle banque prêterait à un débutant, sans business plan ?

J'envisage de me reconvertir dans l'investissement immo pour continuer de générer des revenus et du patrimoine

Pourquoi pas,
En achetant de l'immobilier cash , sans crédit, tu génères du revenu.
A 100% ou proche de crédit, l'immobilier ,sauf exception ne génère pas de revenu, mais en général des impôts.

Il y a un juste milieu à trouver, pour avec un bon apport, et un crédit, générer du revenu net.
Mais entre acheter des vieux appartements et tout faire rénover pour les louer ensuite ou acheter un hôtel 3, Étoiles, murs et fonds , il y a une forte différence.
Une banque étudiera ton business plan, comprenant ta compétence et les CV des personnes qui t'épauleront et pourra te prêter.
Sinon ,si c'est pour faire de l'immobilier, petit à petit, même avec un prêt in fine, il te faudra passer par les fourches caudines du 35%d'endettement sur tes revenus

 

[Aristide]

Bonjour,

L'un des spécialistes sur le forum indique souvent qu'une banque digne de ce nom , ne prête pas sur la garantie, mais sur la capacité de remboursement des mensualités sur la base des revenus ( je paraphrase Aristide..qui j'espère ne m'en voudra pas).

Pas du tout....et je confirme.
La garantie est une condition nécessaire mais pas une condition suffisante.

Quelle banque prêterait à un débutant, sans business plan ?

Et un business plan avec des comptes de résultats prévisionnels (3 ans voire 5 ans) plausibles laissant apparaître des Excédent Bruts d'Exploitations (E.B.E) suffisants pour, à la fois, assurer le paiements des échéances et une rémunération laissant un reste à vivre correct

A cette fin le recours à un expert comptable semble indispensable.

Cdt

 

[NozNozzz]

Merci à tous les trois pour ces premières réponses !

Quelques précisions pour affiner du coup sur différentes questions posées :

1) Mon expérience en immo

J'ai globalement essayé de développer mon patrimoine immo et mon expérience sur le sujet au cours des années en parallèle de ma boite, pour me faire la main. Je ne suis pas allé cherché les plus grosses rentas (qui nécessitent à mon sens un temps que je n'avais pas), mais j'ai pu commencer assez tôt sur le sujet et j'ai appris, je me sens désormais assez mur et entouré pour m'y consacrer réellement. Mes expériences :
En direct : de la SCPI à crédit + un LMNP résidence senior en Censi Bouvard (pas mes plus gros succes )
En SCI à l'IR : 2 studios
En SCI à l'IS (2 SCI) : un garage, un T1, un T2, un IDR de 20 lots (tous avec cashflow nuls ou positifs après impôts)

Pour simplifier la suite du débat, disons que de façon macro, l'ensemble de mes invests sont à l'équilibre en termes de cashflow (mais évidemment pas si on prend 70% des revenus comme pourrait le faire une banque).

2) Ma stratégie vs les banques

Evidemment, je compte arriver avec :
- des projets bien construits et documentés, démontrant des EBE couvrant échéances et un cashflow positif
- une valorisation de mes premières expériences en immo & dans l'entreprenariat / la gestion

Et je compte faire ca progressivement, avec un premier investissement en IDR autour de 500k, monter un projet qui roule bien pour rassurer et tenter de les enchaîner ensuite. (Et je me doute qu'une seule banque n'ira pas jusqu'à un encours de 10M et qu'il me faudra plusieurs partenaires).

Mais typiquement, si je décompose le problème et que je le prend sur un premier invest :
-> J'ai 2/3M en banque, je cherche à emprunter 400k avec 100k d'apport max, le tout sans revenu à date mais avec un BP positif sur l'invest (que je ferai en SCI IS à priori).
-> Suis-je bloqué dès ce premier invest à cause du problème des revenus ?

(Mon point in fine est de savoir si je dois vraiment me faire mal pour emprunter au maximum avant de quitter ma société, ou si cela peut attendre que j'ai plus de temps)

Merci !

 

[Kizzo]

Suis-je bloqué dès ce premier invest à cause du problème des revenus ?

Vous allez vivre de quoi ?

Mes expériences :
En direct : de la SCPI à crédit + un LMNP résidence senior en Censi Bouvard (pas mes plus gros succes )
En SCI à l'IR : 2 studios
En SCI à l'IS (2 SCI) : un garage, un T1, un T2, un IDR de 20 lots (tous avec cashflow nuls ou positifs après impôts)

On ne peut pas parler d'une immense expérience non plus, vous avez "juste" fait quelques investissements

Ces investissements vous permettent-ils de vivre à ce jour ?

Et pas dit qu'une banque, qui verra que vous êtes déjà très exposé à l'immobilier, et sans doute avec de la dette, voudra pousser davantage dans cette direction avec du financement à 80%...

Votre dossier est loin d'être sans faille (désolé si je suis direct) et nous n'avons toujours pas vu de quoi vous vivrez.

 

[moietmoi]

Mon point in fine est de savoir si je dois vraiment me faire mal pour emprunter au maximum avant de quitter ma société, ou si cela peut attendre que j'ai plus de temps)

Je privilégierai ce scénario,
Dans 8 /10 mois tu auras une sci IS qui tour ne et là le BP sera pertinent.
Une autre solution est d'apporter en compte courant la valeur du premier achat, pour avoir une structure qui tourne.
Si tu sais acheter de l'immobilier, tu pourras montrer ,dans les 2 cas ,au banquier, que la valeur du bien après 8 mois est nettement supérieur au prix d'acquisition plus frais et travaux.

 

[Kizzo]

Si tu sais acheter de l'immobilier, tu pourras montrer ,dans les 2 cas ,au banquier, que la valeur du bien après 8 mois est nettement supérieur au prix d'acquisition plus frais et travaux.

Pas convaincu que cela ne serve à lever plus de dette, sauf à être dans de l'achat-revente et encore.
La banque regardera les flux je pense si l'objectif est la conservation des biens.

 

[NozNozzz]

Vous allez vivre de quoi ?

L'idée est :
- de vivre sur mon capital pendant les premières années d'investissements (je rappelle que je cash out 2 à 3M et que je ne les investis que progressivement, j'en garderai une bonne partie sur des supports assez liquides).
- qu'au fur et à mesure des investissements, le cashflow positif de chaque investissement me permettent de couvrir mes dépenses. Je compte privilégier des IDR avec du haut rendement & un cashflow positif en temps 1, le temps de couvrir mes dépendes avec une marge, puis d'être un peu plus équilibré avec du patrimonial.

PS: j'exclue à ce stade du marchand bien

Ces investissements vous permettent-ils de vivre à ce jour ?

Non, la plupart étant à l'équilibre. Cependant mon dernier invest (rachat d'une SCI à l'IS qui possède l'IDR de 20 lot) montre que je je suis capable de générer du cashflow positif. Je l'ai rachetée à l'équilibre car mal gérée avec trop de vacance locative, j'ai en quelques semaines atteint un rythme annuel de 10k en termes de cashflow et je devrais atteindre les 20k (mon objectif) prochainement.

désolé si je suis direct)

Pas de souci je suis là pour ca

Une autre solution est d'apporter en compte courant la valeur du premier achat, pour avoir une structure qui tourne.

J'y ai pensé et ce sera mon option de backup, je trouve juste dommage de ne pas profiter du crédit dès le départ.

 

[Kizzo]

L'idée est :
- de vivre sur mon capital pendant les premières années d'investissements (je rappelle que je cash out 2 à 3M et que je ne les investis que progressivement, j'en garderai une bonne partie sur des supports assez liquides).
- qu'au fur et à mesure des investissements, le cashflow positif de chaque investissement me permettent de couvrir mes dépenses. Je compte privilégier des IDR avec du haut rendement & un cashflow positif en temps 1, le temps de couvrir mes dépendes avec une marge, puis d'être un peu plus équilibré avec du patrimonial.

PS: j'exclue à ce stade du marchand bien



Non, la plupart étant à l'équilibre. Cependant mon dernier invest (rachat d'une SCI à l'IS qui possède l'IDR de 20 lot) montre que je je suis capable de générer du cashflow positif. Je l'ai rachetée à l'équilibre car mal gérée avec trop de vacance locative, j'ai en quelques semaines atteint un rythme annuel de 10k en termes de cashflow et je devrais atteindre les 20k (mon objectif) prochainement.



Pas de souci je suis là pour ca



J'y ai pensé et ce sera mon option de backup, je trouve juste dommage de ne pas profiter du crédit dès le départ.

Attention avec l'IFI et les CCA

Pour le reste, il faudra se rapprocher des banques le moment venu, un projet comme le vôtre, c'est pas simple. On vit sur le capital, donc la banque vous endette énormément. Et si SCI IS, c'est pas simple. Sauf à passer par la SCI qui génère déjà du cash, ce qui serait une option à envisager je pense.

 

[moietmoi]

Pas convaincu que cela ne serve à lever plus de dette, sauf à être dans de l'achat-revente et encore.
La banque regardera les flux je pense si l'objectif est la conservation des biens.

Exemple vécu d'un ami.
Sur la période où les emprunts pouvaient couvrir 110/120%, le fait qu'au bout d'un an les biens valent plus que le CRD lui a permis d'enchaîner les achats.

 

[NozNozzz]

Merci pour vos retours. Je vais continuer de creuser le sujet, et voir avec des connaissances en banque en amont.