Donation partage de nu propriétés de 2 appartements à 2 enfants

[Youp]

Bonjour,

On voulait faire une donation partage de la nu propriété de nos 2 appartements à nos 2 enfants t en conservant l'usufruit ==> objectif de reduire la fiscalité de transmision et possiblement de atteindre les 15 ans pour recharger les compteurs d'exoneration fiscale etc..

Par contre, comme des 2 appartements n'ont pas la même valeur estimée , les montants de nu propriété varient.

on a fait un tirage au sort avec les enfants pour attribuer chaque appartement à l'un d'eux. ==>OK
les enfants et nous sommes bien conscients que la DP prend en compte les valeurs actuelles et que des differences pourront apparaitre avec le temps sur les 2 lots

Par contre, on a été surpris par le montant de la somme (calculer par le notaire) à ajouter pour compenser les 2 montants de Nu propriétés et équilibrer la DP ==> ce montant ne correspond pas à la l'écart de l'estimation des 2 apparts en pleine propriété.

il correspond en fait à un équilibrage des valeurs NuP seulement (mais pas des valeurs de pleine propriété)

De ce fait, notre enfant qui récupére le petit appartement se sent lésé par ce mécanisme (pourtant légal) ==>les 2 lots de la DP ne semblent pas équitables ? et surtout si on décede à court terme

exemple fictif et avec des valeurs arrondies
Appartement A = 120 KE pleine propriété = 60 KE NuP et 60 KE usufruit
Appartement B = 80 KE pleine propriété = 40 KE en NuP et 40 KE usufruit

enfant X = 60 KE = appart A NuP
enfant Y = 40 KE = appart B NuP + 20 KE seulement de compensation (au lieu de 40 KE (ecart des 2 pleine propriétés) qui aurait semblé plus logique ?)

si on décéde tous les 2 en 2025, l'enfant X herite de 120KE en pleine propriété (appart A) et l'enfant Y aura seulement 100 KE (80 KE appart B +20KE d'argent)


Y a t il des options ou actions à mener pour équilibrer cette situation et obtenir une meilleure équité entre les 2 enfants ?

on a pensé :
don compensatoire immédiat à l'enfant recevant moins de pleine proprité ?
placement dédié des 20 KE (manquants) sur une AV pour l'enfant Y ?
prevoir une clause testamentaire pour compenser lors de la succession finale ?
autres options ?
etc..

l'objectif est de obtenir un compromis juste, et acceptable pour tout le monde et qui ne puisse pas donner lieu à discutailles ou révision lors de la succession finale.

merci de vos commentaires

 

[Triaslau]

bonjour,
la donation ne porte que sur la nue propriété donc c’est normal que ca soir cette valeur qui soit utilisée comme référence.
Si vous vouliez faire les choses équitablement il faut leur donner chacun une moitié des 2 np.

 

[Sans]

bonjour,
la donation ne porte que sur la nue propriété donc c’est normal que ca soir cette valeur qui soit utilisée comme référence.
Si vous vouliez faire les choses équitablement il faut leur donner chacun une moitié des 2 np.

Donc pas de donation partage ... Et à la succession au 1er ou au 2eme décès, en fonction de qui donne et.ou d'un usufruit successif par le conjoint survivant, une situation d'indivision sur les 2 appartements par les 2 enfants ... Bof

Peut-être un don hors part successorale, donc sur la quotité disponible, à celui qui récupère le petit appartement ?

 

[Youp]

vous avez raison, mais on voulez éviter le discussions autour du partage et attributions des apparts entre les enfants aprés nos décés (avec soultes à re estimer, etc.)

 

[Youp]

ma réponse initiale était pour Triaslau

réponse à Sans ==> on a pensé à l'option de don immédiat, mais on ne voulait pas initialement donner trop d'argent en direct et à l'un et pas à l'autre. ==>pour nous, un héritage ne devrait pas être "depenser" avant le décés des parents

C'est pour cela que l'option d'une AV spécifique avec béneficiaire unique à l'enfant Y nous semble un compromis (il aura l'argent à terme, mais pas de suite)
Cela est quasi equivalent à un testament avec un avantage compensatoire à l'un des enfants et sans mordre sur les reserves quoditaires (?)
==>on a le droit "d'avantager " un enfant par testament ?

 

[Sans]

ma réponse initiale était pour Triaslau

réponse à Sans ==> on a pensé à l'option de don immédiat, mais on ne voulait pas initialement donner trop d'argent en direct et à l'un et pas à l'autre. ==>pour nous, un héritage ne devrait pas être "depenser" avant le décés des parents

C'est pour cela que l'option d'une AV spécifique avec béneficiaire unique à l'enfant Y nous semble un compromis (il aura l'argent à terme, mais pas de suite)
Cela est quasi equivalent à un testament avec un avantage compensatoire à l'un des enfants et sans mordre sur les reserves quoditaires (?)
==>on a le droit "d'avantager " un enfant par testament ?

Oui en prenant sur la quotité disponible...
La seule difficulté c'est que la part réservataire et la quotité disponible ne sont définitivement connues qu'au décès, et qu'au premier décès la part du conjoint survivant est imputée sur la quotité disponible et cette part du conjoint survivant est fonction du patrimoine au décès auquel on rajoute toutes les donations faites du vivant , du régime matrimonial, d'une éventuelle donation au dernier vivant, et du choix du conjoint survivant ...
Bref pas simple ...
Mais possibilité d'attribuer cette somme à cet enfant par testament , c'est un leg ... Si je ne dis pas de bêtise...

L'assurance vie avec un seul bénéficiaire, pourquoi pas ...
Si vous souhaitez l'égalité parfaite, il faudra espérer que ces appartements prennent au fil des ans la même valeur, puisque la donation partage aura figé les valeurs, et que l'assurance vie rapporte à peu prêt la même rentabilité ...

 

[Anonyme]

Vous pouvez compenser le delta sur la PP (qui n'est pas pris en compte dans le rééquilibrage de DP en NP comme vous l'écrivez, et c'est normal)

- soit en donnant une somme d'argent de façon immédiate HPS ==> vous l'avez écarté. Très bien

- soit en fléchant une somme sur une assurance-vie dédiée à ce rééquilibrage et dont la clause bénéficiaire sera 100% pour l'enfant lésé.

Cela me semble répondre à vos objectifs :

1/ transmettre au décès et pas immédiatement le cash
2/ rééquilibrer

Et en plus cerise sur le gâteau double :

3/ c'est hors DMTG
4/ C'est hors succession donc pas de casse-tête pour se demander si ce nouveau rééquilibrage ne va pas créér un déséquilibre