Disposer de 50K dans un an

[Buffeto]

Ceci a un coût, celui des frais de notaire, car il y a bien vente de bien de personne physique vers personne morale.

de plus la personne morale doit donc faire un crédit et le rembourser , il lui faut donc des revenus ….un loyer , donc des bénéfices fonciers = plus d'IR et plus de PS….

 

[CharlyBgood]

"sans vendre" = "en conservant mes biens par tous moyens".
"sans emprunt"= "sans crédit de type prêt personnel Cetelem avec des taux délirants"

Avec un tel patrimoine, je suis surpris que tu n'aies pas d'épargne liquide, mais bon.
La solution - si elle existe - est certainement composite:
comme suggéré par Moietmoi, tu peux effectivement interrompre tes prêts, mettons 6 mois chacun, pour garder de la souplesse, ou un seul des 2 pour garder un joker sur un des 2 prêts
=> inconvénient: ce sera difficile de quémander un autre crédit durant le même laps de temps
=> faire un gros effort de réduction de tes dépenses (comme je le fais moi-même actuellement), tu peux surement glâner ainsi qq centaines d'€ / mois ?
=> solliciter un prêt à des personnes de ton entourage ? (bien ficeler le deal par écrit) ?
=> placer qq billets en crowdfunding (rendement brut de 9 à 10%) sur des projets à horizon très courts (y'en a un chez Clubfunding actuellement) mais attention ça peut être risqué: il n'y a jamais de rendement sans risque

Moi c'que j'en dis; mais elle est loin d'être gagnée ton affaire.

 

[zaskan]

de plus la personne morale doit donc faire un crédit et le rembourser , il lui faut donc des revenus ….un loyer , donc des bénéfices fonciers = plus d'IR et plus de PS….

Effectivement, la personne morale (donc la SCI) doit prendre un crédit. Prenons un exemple.
Dette restante sur les deux appartements : 200K (pour rappel, la dette a déja été restructurée il y a un an).
Income : deux loyers qui cumulent 1500€. Je retiens 80% donc 1200€, car taxe fonciere + charges + eventuelles vacances locatives.
Un rachat de cette dette par une SCI endettée à hauteur de 1200€ par mois à un taux sur 25 ans de 2% peut m'amener 283K. Si on considère les frais de notaire (16K) + frais de courtage (10K), cela fait un rachat à 225K. Donc 283-226 = 57K net.

Est-ce que ce genre d'opération peut exister? Je me trompe peut-etre dans les 80%, voire dans la durée de 25 ans qui peut paraitre rédhibitoire pour les organismes financiers.

 

[zaskan]

Avec un tel patrimoine, je suis surpris que tu n'aies pas d'épargne liquide, mais bon.
La solution - si elle existe - est certainement composite:
comme suggéré par Moietmoi, tu peux effectivement interrompre tes prêts, mettons 6 mois chacun, pour garder de la souplesse, ou un seul des 2 pour garder un joker sur un des 2 prêts
=> inconvénient: ce sera difficile de quémander un autre crédit durant le même laps de temps
=> faire un gros effort de réduction de tes dépenses (comme je le fais moi-même actuellement), tu peux surement glâner ainsi qq centaines d'€ / mois ?
=> solliciter un prêt à des personnes de ton entourage ? (bien ficeler le deal par écrit) ?
=> placer qq billets en crowdfunding (rendement brut de 9 à 10%) sur des projets à horizon très courts (y'en a un chez Clubfunding actuellement) mais attention ça peut être risqué: il n'y a jamais de rendement sans risque

Moi c'que j'en dis; mais elle est loin d'être gagnée ton affaire.

J'ai un peu d'épargne (genre 10K) auquel je ne touche pas. Et d'ailleurs je préfère ne pas non plus toucher aux 12K à venir car je souhaite mettre un matelas d'environ 20K de côté avant de me lancer dans mon projet personnel à 50K.
OK pour la réduction des dépenses. Je dois pouvoir trouver quelques centaines de K par mois. J'obtiendrai environ 2K ou 3K au bout de 1 an.
OK pour mettre en standby les crédits sur 6 mois, et pas plus. Cela génèrera environ 20K. Reste à trouver les 30K.

 

[zaskan]

J'ajoute que je paie environ 6K d'IR cette année. Et que jusqu'à maintenant, je ne me suis pas lancé dans un PINEL ou autre pour diminuer tout ça. Car en étudiant la question, j'ai compris qu'en matière de defisc immo, il n'y a un gain qu'à l'issue d'un engagement de 6 années minimum, voire même une sortie d'argent (pour combler la différence loyer reçu - crédit payé).

 

[Buffeto]

Et que jusqu'à maintenant, je ne me suis pas lancé dans un PINEL ou autre pour diminuer tout ça.

il ya un temps pour tout ...
ton objectif est de dégager du cash ce n'est doncpas le bon moment pour t'engager sur de la défisc ...

 

[zaskan]

Bonjour tout le monde,

J'ai discuté ce matin avec un courtier spécialisé dans le regroupement de crédit. Dans un des posts un peu plus haut, PAAL donnait son avis plutot négatif sur ce type d'opération lorsqu'il s'agit de regrouper des biens à destination différente (locatif et RP). Je voudrais savoir s'il y a d'autres avis (négatifs ou positifs).
Cette opération se conclurait par un rachat total d'un montant d'environ 700K euros (incluant une ligne de crédit de 50K destiné au projet personnel). Voici les durées et taux proposés:

25 ans : 3070 euros / mois
30 ans : 2930 euros / mois
35 ans : 2670 euros / mois

Mon taux d'endettement ne dépasserait pas 38%, même sur 25 ans.

Que pensez-vous de ce type d'opération?

 

[paal]

Bonjour tout le monde,
J'ai discuté ce matin avec un courtier spécialisé dans le regroupement de crédit.

Comme vous l'indiquez l'intérêt de ce courtier est de vous proposer une solution de regroupement, mais lorsque l'administration vous demandera de justifier que les intérêts que vous allez vouloir déduire à propos de vos biens locatifs, vous fera-t-il une attestation spécifique sur le montant des intérêts qui vont correspondre à chaque bien détenu, avec un encours de crédit selon les modalités de l'échéancier d'origine ??

L'agent des impôts risque tout bonnement de vous rejeter en bloc l'ensemble des déductions ....

Dans un des posts un peu plus haut, PAAL donnait son avis plutôt négatif sur ce type d'opération lorsqu'il s'agit de regrouper des biens à destination différente (locatif et RP).
Je voudrais savoir s'il y a d'autres avis (négatifs ou positifs).

Et je n'ai pas fondamentalement changé d'avis ; et si vous ne pouviez plus fiscalement déduire vos intérêts, ne vous trouvant plus en situation de prouver la poursuite du plan d'amortissement d'origine ....

Que vous acceptiez de regrouper le prêt de votre RP, accolé à celui de votre projet professionnel (encore qu'à ce titre, il doit bien aussi y avoir un volet fiscal, non ??)

 

[zaskan]

Comme vous l'indiquez l'intérêt de ce courtier est de vous proposer une solution de regroupement, mais lorsque l'administration vous demandera de justifier que les intérêts que vous allez vouloir déduire à propos de vos biens locatifs, vous fera-t-il une attestation spécifique sur le montant des intérêts qui vont correspondre à chaque bien détenu, avec un encours de crédit selon les modalités de l'échéancier d'origine ??

L'agent des impôts risque tout bonnement de vous rejeter en bloc l'ensemble des déductions ....


Et je n'ai pas fondamentalement changé d'avis ; et si vous ne pouviez plus fiscalement déduire vos intérêts, ne vous trouvant plus en situation de prouver la poursuite du plan d'amortissement d'origine ....

Que vous acceptiez de regrouper le prêt de votre RP, accolé à celui de votre projet professionnel (encore qu'à ce titre, il doit bien aussi y avoir un volet fiscal, non ??)

Merci PAAL pour ta mise en garde. Je n'ai absolument rien trouvé sur le net qui évoque le regroupement mixte RP/locatif d'un point de vue impôt foncier. Ce qui peut très probablement impliquer un refus catégorique du centre des impôts comme tu le mentionnes.
A ce titre, comme les crédits de mes deux appartements ont été regroupés il y a un an, je dois me poser la question de la déduction des nouveaux intérêts d'emprunt. Et comme j'ai ajouté lors de ce regroupement une ligne de 10K associée à un crédit consommation basique, j'ai bien peur d'avoir perdu pour de bon le bénéfice de la déduction des nouveaux intérêts d'emprunt, y compris les frais de dossier qui ont été intégrés dans le nouveau montant emprunté.
Confirmes-tu ce que je viens d'écrire? Car si c'est vrai et que j'ai effectivement perdu le bénéfice de la déduction des intérêts d'emprunt, plus rien ne m'empêche de regrouper les deux crédits RP + locatif.

 

[paal]

Merci PAAL pour ta mise en garde. Je n'ai absolument rien trouvé sur le net qui évoque le regroupement mixte RP/locatif d'un point de vue impôt foncier. Ce qui peut très probablement impliquer un refus catégorique du centre des impôts comme tu le mentionnes.

Ce n'est absolument pas au niveau de la taxe foncière que cela pose difficulté, mais au niveau de la déduction des intérêts sur vos revenus locatifs ....

A ce titre, comme les crédits de mes deux appartements (locatifs) ont été regroupés il y a un an, je dois me poser la question de la déduction des nouveaux intérêts d'emprunt.

Si les deux biens locatifs ont été acquis à des dates différentes et avec des financements distincts, vous êtes à la merci de l'administration qui peut, à tout moment, vous demander un justificatif du montant de la déduction des intérêts de financement ....

De mémoire, cela m'est arrivé il y a 5 ou 6 ans, et après que la fin du remboursement ait été atteinte (et de mémoire, c'était durant le délai de reprise fiscale) ; j'ai juste eu à ressortir les attestations qui allaient bien, et l'administration aura été satisfaite ...

Mais je n'avais procédé à aucun regroupement de crédit, qu'il porte sur un ensemble de biens locatifs, ou bien qu'il y ait des bien à destination mixte inclus dans le financement ; de plus, les attestations de l'assureur mentionnaient clairement le bien immobilier concerné ....

Mais à mon avis vous devriez relire le contenu de la notice de déclaration de revenus fonciers, et notamment les paragraphes 220 & 410 ....

[lien réservé abonné]

Alors, vous faites comme vous voulez, mais tant que vous allez déclarer des revenus fonciers avec déduction des intérêts de prêts, vous aurez au-dessus de vous cette petite épée de Damoclès

Et comme j'ai ajouté lors de ce regroupement une ligne de 10K associée à un crédit consommation basique, j'ai bien peur d'avoir perdu pour de bon le bénéfice de la déduction des nouveaux intérêts d'emprunt, y compris les frais de dossier qui ont été intégrés dans le nouveau montant emprunté.

Je pense effectivement que toute somme que vous allez déduire de votre gestion foncière, restera à risque fiscal ....

Confirmes-tu ce que je viens d'écrire? Car si c'est vrai et que j'ai effectivement perdu le bénéfice de la déduction des intérêts d'emprunt, plus rien ne m'empêche de regrouper les deux crédits RP + locatif.

Tant que vous assumez que vous pouvez oublier de pratiquer la déduction fiscale des intérêts de financement sur vos bien locatifs, cela vous autorise toutes fantaisies ....

Mais et pour l'instant, vous avez effectué un regroupement des intérêts de financement des deux biens locatifs, et on pourrait à la rigueur admettre que l'on se trouve dans une situation selon laquelle, les deux biens auront été acquis simultanément avec un financement commun, et dans un même objectif de location ...

Mais y ajouter le financement de la résidence principale, c'est juste de nature à faire tomber ce possible argument ; mais il serait utile que l'un de nos limiers fiscaux y apportent leur éclairage ....

 

[Axiles]

De manière générale, sans détails un peu plus précis, c'est complexe de vous aiguiller. Vous n'expliquez par exemple pas à quoi serviront les 50k€. Selon la réponse, du prêt in fine peut être adapté, ou que sais-je. Ou du prêt conso. Ou décaler le projet aussi. Si besoin, le forum privé peut servir. De ce que je lis entre les lignes, ça ressemble plutôt à un investissement de 50k€ (dans une nouvelle entreprise ?). Ca change radicalement ce qu'il est conseillé de faire si ça impacte votre situation dans un an.

Vous dites (et je pense que c'est vrai) avoir probablement perdu l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts des revenus locatifs en regroupant différents crédits + en y ajoutant 10k€ de prêt conso, posez bien tous les éléments sur la table là parce que sinon les recommandations seront tout aussi inappropriées que votre regroupement de crédits passé...

A ce stade et selon les infos disponibles, la meilleure solution, la plus simple, reste de décaler vos mensualités, et de reconstituer une épargne de précaution pour payer quelques mensualités sans revenus. Au delà, l'assurance doit aussi servir hein. On ne la paie pas que pour faire plaisir aux banques

 

[Axiles]

C'est une erreur de vocabulaire, toutes mes excuses. Je rephrase:
"sans vendre" = "en conservant mes biens par tous moyens".
"sans emprunt"= "sans crédit de type prêt personnel Cetelem avec des taux délirants"

Les prêts conso ne sont pas nécessairement à des taux délirants. Chez Boursorama par exemple, on est régulièrement sous les 1%

 

[zaskan]

De manière générale, sans détails un peu plus précis, c'est complexe de vous aiguiller. Vous n'expliquez par exemple pas à quoi serviront les 50k€. Selon la réponse, du prêt in fine peut être adapté, ou que sais-je. Ou du prêt conso. Ou décaler le projet aussi. Si besoin, le forum privé peut servir. De ce que je lis entre les lignes, ça ressemble plutôt à un investissement de 50k€ (dans une nouvelle entreprise ?). Ca change radicalement ce qu'il est conseillé de faire si ça impacte votre situation dans un an.

Vous dites (et je pense que c'est vrai) avoir probablement perdu l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts des revenus locatifs en regroupant différents crédits + en y ajoutant 10k€ de prêt conso, posez bien tous les éléments sur la table là parce que sinon les recommandations seront tout aussi inappropriées que votre regroupement de crédits passé...

A ce stade et selon les infos disponibles, la meilleure solution, la plus simple, reste de décaler vos mensualités, et de reconstituer une épargne de précaution pour payer quelques mensualités sans revenus. Au delà, l'assurance doit aussi servir hein. On ne la paie pas que pour faire plaisir aux banques

Les 50K serviront à acheter un appartement dans un pays étranger. Pas de mise en location, juste pour mon utilisation personnelle pendant les vacances (c'est un luxe j'en ai bien conscience...).

Vous dites que mon regroupement de crédits passé était inapproprié. Pourquoi?
J'ai personnellement le sentiment de respirer un peu plus depuis que je suis passé d'un taux d'endettement de 50% à 38%.
Comment se servir de l'assurance, je ne comprends pas.

 

[Axiles]

Vu ce que vous dites et le manque de solution "magique" à votre question, je vous conseille surtout de ne pas mener ce projet. Se mettre dans une situation financière compliquée pour un investissement loisir, je ne vais pas cautionner en tout cas.

 

[paal]

Les 50K serviront à acheter un appartement dans un pays étranger. Pas de mise en location, juste pour mon utilisation personnelle pendant les vacances (c'est un luxe j'en ai bien conscience...).

On va même l'appeler Résidence Secondaire ce luxe, et il est du même ordre que votre résidence principale actuelle ...

Si ce n'est qu'un même bien immobilier, il peut être résidence principale à un instant donné, devenir bien locatif quelques années plus tard, et l'inverse se constate aussi ....

Et en groupant vos crédits vous perdez cette souplesse de gestion, car les statuts fiscaux ne sont ni équivalents ni transposables du moins facilement ....

Mai bon, vous aurez été prévenus, et vous aurez du mal à nous dire l'inverse ....

Vous dites que mon regroupement de crédits passé était inapproprié. Pourquoi ?

Parce que c'était déjà le prélude à d'autres regroupements futurs ...
Et d'ailleurs, le projet actuel le démontre bien ...

Alors je me mets un instant devant votre déclaration 2044, celle des revenus fonciers ... et je me porte sur la ligne de la déduction des intérêts déductibles et autres primes d'assurance de prêt ....

J'ai donc deux bien locatifs, avec identité des locataires et autres renseignements pour CHAQUE bien, avec un résultat avant intérêts pour chacun .... ; jusqu'à ça va, mais il faut l remplir cette fichue ligne des intérêts, et dans l'état actuel, vous ne disposez que d'un montant global dont vous pouvez justifier, global à cause du premier regroupement de prêts ...

Si lors d'un contrôle (interne) sur pièce, l'administration en vient à vous demander la justification des montants que vous avez portés sur votre déclaration, et dans la situation actuelle, vous ne disposez que d'un justificatif global qui ne distingue pas les deux biens, puisque les justificatifs sont regroupés (première info curieuse où l'agent des impôts dispose de temps pour vérifier l'ex service des hypothèques, pour vérifier quand auront eu lieu les prêts ...

Je vous laisse la suite !!

 

[CharlyBgood]

Les 50K serviront à acheter un appartement dans un pays étranger. Pas de mise en location, juste pour mon utilisation personnelle pendant les vacances (c'est un luxe j'en ai bien conscience...).

Je rejoins @Lexbag : tout ça pour ça ?
Cet invt est de + un "passif" qui va te générer des surcoûts et complications à l'étranger, qu'il va te falloir financer.
1°) Tu peux pas attendre un peu plus ?
2°) Pallier temporairement la situation en faisant du AIR BnB ou de la location autre ?
De nos jours l'usage prime souvent sur la détention en direct, et à fortiori pour du luxe ?
3°) Le luxe-loisirs à crédit: je suis vraiment pas fan, évite de t'en ouvrir à ton banquier

 

[Lelaboratoire]

Vous avez penser au Loto ou au casino ? A par ça, transformer 12k€ en 50k€ je ne vois pas trop comment faire...

 

[baboune]

le regroupement de crédit représente un coût non négligeable:

tout d'abord au niveau du taux d'intérêt: comme vous évoquez une durée maxi de 35 ans je pense pouvoir détecter la banque hypothécaire ciblée car à ma connaissance il n'y en a qu'une en France.
sur 25 ans le taux est à 1.85 % et à 2.55% entre 25 et 35 ans

la garantie hypothécaire représente environ 9.000 €

les frais de dossier à 1.900 € si c'est bien cette banque

les honoraires du courtier qui peuvent varier de 7.000 à 14.000 €

mais il y a aussi cette histoire de trésorerie (50.000 €) qui, si c'est bien cette banque, est limitée à 20.000 €

et enfin, l'estimation des biens immobiliers qui feront l'objet d'une expertise permettant à la banque de valider le ration hypothécaire.


En résumé: tout ça pour s'acheter un pied à terre à l'étranger, c'est couteux comme opération.
Cdt

 

[zaskan]

le regroupement de crédit représente un coût non négligeable:

tout d'abord au niveau du taux d'intérêt: comme vous évoquez une durée maxi de 35 ans je pense pouvoir détecter la banque hypothécaire ciblée car à ma connaissance il n'y en a qu'une en France.
sur 25 ans le taux est à 1.85 % et à 2.55% entre 25 et 35 ans

la garantie hypothécaire représente environ 9.000 €

les frais de dossier à 1.900 € si c'est bien cette banque

les honoraires du courtier qui peuvent varier de 7.000 à 14.000 €

mais il y a aussi cette histoire de trésorerie (50.000 €) qui, si c'est bien cette banque, est limitée à 20.000 €

et enfin, l'estimation des biens immobiliers qui feront l'objet d'une expertise permettant à la banque de valider le ration hypothécaire.


En résumé: tout ça pour s'acheter un pied à terre à l'étranger, c'est couteux comme opération.
Cdt

Merci pour ces éclaircissements. J'avais déjà tiré un trait sur une stratégie basée sur le regroupement des tous mes prêts (RP + locatif). Pour les raisons de coût que vous évoquez mais également pour raisons fiscales. Sur ce dernier point, j'ai d'ailleurs attiré l'attention du courtier que j'ai eu dernièrement au téléphone, qui me certifie qu'il existe des moyens de se tirer d'affaire fiscalement lors de ce genre de regroupement. Je ne donnerai malgré tout pas suite. Ils sont aussi là pour me vendre leur produit coûte que coûte...

Maintenant, je rebondis sur une autre idée que je souhaite partager avec la communauté.
En admettant que je mettre en standby pour une année mes deux crédits. L'un me permettrait de mettre de côté 24K et l'autre 10K. Ce qui fait déjà 34K au bout d'un an. Le reste peut être soit emprunté soit extrait de mon épargne. Mais pour ne pas perdre la possibilité de pouvoir mettre en standby mes crédits, que pensez-vous de l'idée de rachat de mon crédit RP par une autre banque au bout d'un an (une fois que j'ai récupéré mes 34K), de façon à retrouver cette possibilité de standby ? Et négocier en plus une ligne de crédit "travaux" ou "conso" de 16K dans la foulée qui serait bien évidemment inclue dans le crédit immo, et donc ventilée sur de nombreuses années et bien moins chère qu'un crédit conso classique. Compte tenu des taux immo en ce moment, l'idée me semble intéressante.

In fine, j'aurai bien au bout d'un an la somme de 50K, sans emprunt de type "conso" et ses mensualités élevées....

Equation résolue ou pas ?

 

[CharlyBgood]

que pensez-vous de l'idée de rachat de mon crédit RP par une autre banque au bout d'un an (une fois que j'ai récupéré mes 34K), de façon à retrouver cette possibilité de standby ? Et négocier en plus une ligne de crédit "travaux" ou "conso" de 16K dans la foulée qui serait bien évidemment inclue dans le crédit immo, et donc ventilée sur de nombreuses années et bien moins chère qu'un crédit conso classique. Compte tenu des taux immo en ce moment, l'idée me semble intéressante.

Bien sûr oui, ça s'appelle de la cavalerie. Moi banquier (damned quelle horreur !), je ne vous suivrai jamais, surtout vu l'objectif final annoncé.