Diminuer mon impot sur le revenu

[tbw]

Bonsoir,

Vous savez dans votre cas, sans être méchant, je ne vois aucune logique à votre montage.

le plus simple dans votre cas et vu les questions que vous posez, passer par un cabinet comptable, c'est déductible et celà vous permettra de remplir au mieux votre feuille d'impôts.

Je vous souhaite de tout coeur à n'avoir à gérer comme problème que votre 2044, car dans votre situation, la moindre carence locative, ou le moindre défaut de paiement de loyer et c'est quasi le drame.

A+
erwan

 

[matt988]

Bonjour,

Je trouve que les 300 euros d'effort financier mensuel ca fait beaucoup!!!(100 euros de taxe fonciére + 100 euros de travaux + 100 euros d'impôt)

Cette année je paye:
- 480 euros de taxe fonciére (qui reste d'augmenter un peu mais pas jusqu'a 1200 euros (12 mois * 100 euros)

- Je pars sur environ 400 euros de travaux par an et encore pas sur parce que c'est à peu prés ce que j'ai dépensé pour 1 des appartements l'année derniére quand je l'ai refait entiérement, cette année j'en refais un autre qui a beaucoup moins de travaux et je rafraichis le 3iéme donc 400 euros les 2premiiéres années mais bon on compte 400 euros aussi pour les autres années en cas de coup dur!!!

- En ce qui concerne les impots, cette année c'est 470 euros et ca va augmenter toutes les années mais je ne part pas sur 1200 euros à l'année. En moyenne je dirais 700 euros.

Ce qui me fait une moyenne pars mois de 480+400+700=1580 par an

1580/12=132 euros

Si je me base sur cet effort financier pour une assurance vie à 5% net, un versement mensuel de 132 euros et un premier versement de 132 euros à l'ouverture de l'assurance vie, je dégage un bénéfice de 11342 euros sur 15 ans

Alors qu'avec mon immeuble je me trouve, à la fin de mon crédit, avec de la pierre qui vaut actuellement 135000 euros.

Est ce que mon argumentaire est bon?

Par contre en ce qui concerne le remboursement anticipé, si je rembourse 10000 euros maintenant, je fais une économie de 7700 euros sur mon crédit alors que si je les mets sur une assurance vie sur 15 ans à un taux net de 5%, je gagne 10789 euros!!!!

Est ce que vous pensez que mon estimation du taux de l'assurance vie est trop haute ou trop basse (moyenne sur 15 ans)?

Merci pour votre aide

 

[tbw]

Bonjour,

votre démonstration est tout à votre honneur, mais le problème ne vient pas de la rentabilité à terme (bien qu'hypothétique) mais du risque que vous prenez qui est démesuré par rapport à vos revenus financiers.

Imaginez un instant, que l'un de vos locataire ne paye plus ou que vous deviez faire face à une carence locative.

Vous ferez comment ?

A+
erwan

 

[Buffeto]

pour en revenir au post initial ..comment réduire son impot .
pourquoi ne pas s'interesser à des solutions alternatives, en sus ,comme les FCPI , les SOFICA ou la girardin industrielle?

bien sur il est necessaire d'avoir un minimum de liquidités mais je trouve ces dispositifs fort interessants et assez peu connus du commun des ( bons) contribuables....
Buffeto

 

[matt988]

D'aprés vous à partir de combien d'impots faut il s'interesser à ce genre de solutions?

Est ce que mes chiffres sur mon post précédents sont bons ou non?

Merci pour votre aide

 

[solemio]

Pour vous le plus simple est d'avoir un bénéfice foncier à zéro (voire un peu négatif)

 

[Gagarine]

Raisonner en terme d'économie d'impôt est une erreur. Perso, je raisonne toujours en pouvoir d'achat. Le reste , je suis désolé, mais c'est du pipo.

Concernant le remboursement anticipé, ce n'est pas une bonne idée. En 1er lieu parce que vous avez de "petits" revenus donc en cas de coup dur... De plus, vous perdez une partie de l'effet "bras de levier" générer par les loyers.
Enfin, vous minimiser dangereusement votre effort d'épargne. Pensez qu'une toiture à refaire, c'est environ 15k€. Des loyers impayés ou un logement vacant vous font flamber l'addition. Je confirme donc mes 300€ / mois.

 

[gimli]

Raisonner en terme d'économie d'impôt est une erreur. Perso, je raisonne toujours en pouvoir d'achat. Le reste , je suis désolé, mais c'est du pipo.

peux-tu détailler stp ?
je pense que ca intéressera du monde, moi le premier ...
je ne raisonne jamais en économie d'impôt non plus, mais je suis un peu perdu pour connaitre l'intérêt d'un achat immo
j'ai une méthode mais en connaitre d'autres m'interesse fortement car je pense me lancer à court/moyen terme
merci

 

[stunt38]

en gros pour faire simple : on peut annoncer des réductions d'impôts à 5 chiffres et avoir un support d'investissement rapportant moins qu'un autre support ne faisant pas bénéficier l'investisseur de réduction d'impôt.

un exemple parlant :

préfères tu investir dans un support qui gomme ton IR et qui te rapporte (réduction d'impôt inclus) 5% ou investir dans un support qui ne te procure pas d'avantages fiscaux mais qui rapporte 7% nets une fois les impôts payés ?

 

[gimli]

ton exemple est exactement ce que j'applique Stunt
mais gagarine me disait raisonner en pouvoir d'achat, je ne pense pas qu'il parlait de rendement en disant cela ... voila pourquoi cela m'a intrigué.


cela dit, étant personnellement dans laTMI à 30%, sans compter d'éventuel déduction d'intérêts d'emprunt et de travaux, il me faudrait être à 12% net de charge pour arriver à 7% net après impôt (hors effet de levier)

ca va être dur à trouver mais je prends tout de suite

 

[Gagarine]

Le raisonnement est quasiment le même. Mais effectivement, ce que je regarde toujours, c'est combien cela me coute reellement tous les mois (donc en pouvoir d'achat). Qu'importe de diminuer mon IR, la question est "quel est l'effort d'épargne mensuel à faire" et "qu'est ce que ca me rapporte au final". Et les programmes de defisc sont rarement convaincant.

Enfin, ton raisonnement qui te fait chercher un bien à 12% pour avoir du 7% net d'IR ne tient pas trop parce que tu ne comptes aucune déduction (TF, assurance et surtout intérêt d'emprunt) et tu le compares à un placement de defisc. Hors un placement de defisc a une durée de vie d'une dizaine d'année. Durée pendant laquelle, si tu achètes de l'ancien, la part d'intérêt d'emprunt est conséquente. Mais je t'accorde qu'avec une TMI à 30%, investir dans l'ancien n'est pas la solution mais il faut plutôt se tourner vers le LMnP. C'est en tous les cas ma problématique : pas mal de "bons" placements lorsque j'étais à 14% de TMI mais aujourd'hui l'aventure ne peut continuer que via le LMnP.

 

[maxichats]

Rien n'empêche de faire du LMNP dans l'ancien

 

[gimli]

non je ne comparais pas à la défisc
je reprenais l'exemple de stunt ...
et oui, j'ai fait un raccourci en omettant volontairement les intérêts d'emprunt pour simplifier le calcul.

de toute facon, ma stratégie vise à me procurer des revenus complémentaires à horizon 10/15 ans et je penche pour l'instant très nettement du côté LMNP dans l'ancien meublé

maintenant, si je ne trouve pas un rendement satisfaisant pour autofinancer totalement l'opération (taxe fonciere, charges ... tout compris), alors je pencherai surement pour un ancien non meublé à bon rendement couplé à un neuf en défisc
ca reste une solution viable pour ne pas être fiscalisé sur l'ancien tout en diversifiant les biens immobiliers.

mais je n'irai probablement pas sur de la défisc seule.

dans l'ensemble, je crois qu'on est d'accord gagarine

 

[Gagarine]

Avec une TMI à 30%, vous ne trouverez pas un montage ancien non meublé + neuf en defisc qui vous offrira une meilleur renta qu'un bon LMnP dans l'ancien. Pour que l'on se comprenne bien et aller dans le sens de Maxiachats, lorsque je parle de LMnP c'est sous-entendu dans l'ancien sans gestionnaire.
Enfin, pour rester dans l'ancien, j'insiste un peu sur l'investissement dans les locaux commerciaux qui offrent une bonne renta et des baux avantageux. Avec une renta à 12% et des loyers indexés sur l'ICC, les perspective de plus-value sont autrement plus intéressante qu'avec un bien neuf à 4% de renta (qui sera revendu à 6%)...

 

[matt988]

Bonjour à tous,

Je ne connais pas ce type d'investissement.

D'aprés vous que faut il regarder en priorité pour faire ce type d'investissement?

Quelle est la différence entre "vends droit au bail" et "vends pas de porte"?

Merci

 

[gimli]

Avec une TMI à 30%, vous ne trouverez pas un montage ancien non meublé + neuf en defisc qui vous offrira une meilleur renta qu'un bon LMnP dans l'ancien. Pour que l'on se comprenne bien et aller dans le sens de Maxiachats, lorsque je parle de LMnP c'est sous-entendu dans l'ancien sans gestionnaire.

si tu relis bien, je dis exactement la même chose ...
je dis juste que si je ne trouve pas mon bonheur en LMNP (et je parle aussi de bien ancien meublé sans gestionnaire mais il faut malgré tout un rendement minimum pour autofinancer l'opération, je ne vous apprends rien), la solution ancien non meublé + neuf en defisc sera une solution que je commencerai à envisager bien que moins rentable (mais rentable qd même)

dans tous les cas, ma stratégie est la création d'un revenu complémentaire dans 10/15 ans, date à laquelle je me reconvertirai avec le plus probablement une perte de revenus donc baisse de TMI ...