Diminuer mon impot sur le revenu

[matt988]

Bonjour à tous,

Je vous explique mon cas.

J'ai acheté en début d'année derniére un immeuble de 3 appartements:

total des loyers par mois:1075 charges incluses
Remboursement à la banque: 1049 euros par mois sur 15 ans
Salaire: 1200 euros par mois

Je viens de faire une simulation de mon impot sur le revenu et je vais payer environ 1100 euros alors que je ne gagne rien au niveau locatif dans l'année.

Comment faire pour diminuer mon impot cette année ou les années suivantes?

Création SCI, LMNP...??

Merci pour votre aide

 

[VTR]

Vous n'avez pas de crédit d'impôts sur votre emprunt ?

 

[matt988]

Désolé mais je suis un débutant dans l'investissement immobilier!!!!

Qu'entendez vous par crédit d'impots?

je ne pense pas y avoir droit

 

[VTR]

Oui, vous n'y avez pas le droit, car je viens de voir que vous parlez du locatif. Le crédit est pour l'acquisition d'une résidence principale...

Mais pouvez vous détailler votre situation.

 

[matt988]

Que vous faut il comme informations?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Vous faites une déclaration type 2044. Cela vous permet d'établir votre bénéfice (ou deficit) foncier entre les recettes (loyers) et les dépenses (intérêts d'emprunt, taxe fonciere, assurance, charges, travaux).

Au vu de la rentabilité annoncé (~10%), il est clair que vous allez dégager des bénéfices dès la 1ere année et donc payer de l'IR et des charges sociales (12% des bénéfices).

Aucun moyen de supprimer cela. Donc votre opération va vous demander un effort d'épargne composé de la taxe fonciere, assurances (co-pro + chaque appart), travaux, I.R et charges sociales.

Suivant la localisation des biens, le passage en LMnP est possible. Reste à savoir si cela correspond aux besoins de la région et cela ne supprimera que le poste IR + charges sociales.

 

[matt988]

Demain je ferais une simulation sur une déclaration type 2044 pour connaitre mon bénéfice.

Pourriez vous m'en dire plus sur LMNP? Comment savoir si ca correspond aux besoins de la région?

Merci

 

[matt988]

Je ne peux pas remplir de déclaration type 2044 car le montant annuel des loyers percus est inférieur à 15000 euros

 

[kenko82]

C'est de la folie ce genre d'opérations. Pour un premier achat, se baser uniquement sur l'effort mensuel pour completer la différence entre loyer et prêts, et avec un salaire de 1200 €, je trouve ca complètement fou.

Qui à bien pu financer ca ?... c'est un non sens.

 

[Gagarine]

Vous pouvez parfaitement faire une 2044.
Au dessus de 15k€ vous n'avez plus accès au régime micro-foncier. Mais ce n'est de toutes manières pas intéressant pour vous car vous ne pourriez plus déduire vos intérêts d'emprunt.
Comptez environ 5/6k€ de bénéfices fonciers qui viendront s'ajouter à vos revenus. De plus cela va générer environ 600€ de charges sociales / an (12% des bénéfices).
Avec 1200€ de revenus, vous êtes un peu court en cas de problème (gros travaux, loyers impayés...) mais ca reste jouable.
Vous êtes sur un effort mensuel d'environ 300€/mois (100€ de TF, 100€ de travaux, 100€ d'impôt).
Tout cela à titre indicatif mais j'ai moi aussi commencé par l'achat d'un petit immeuble sur 15 ans. Même si vos revenus sont un peu faible, cela reste un très bon 1er placement et surement plus intelligent que bons nombres d'investissement dans des Scellier ou des Robien douteux !.

 

[VTR]

Disons que le risque d'impayés de loyer peut être dramatique dans un cas comme celui ci, et pire une vacance locative pas toujours prise en charge dans les assurances.

Dans tous les cas, j'espère que vous avez une très bonne assurance GLI avec option vances locatives et montant illimité.

 

[matt988]

Vous pouvez parfaitement faire une 2044.
Au dessus de 15k€ vous n'avez plus accès au régime micro-foncier. Mais ce n'est de toutes manières pas intéressant pour vous car vous ne pourriez plus déduire vos intérêts d'emprunt.
Comptez environ 5/6k€ de bénéfices fonciers qui viendront s'ajouter à vos revenus. De plus cela va générer environ 600€ de charges sociales / an (12% des bénéfices).
Avec 1200€ de revenus, vous êtes un peu court en cas de problème (gros travaux, loyers impayés...) mais ca reste jouable.
Vous êtes sur un effort mensuel d'environ 300€/mois (100€ de TF, 100€ de travaux, 100€ d'impôt).
Tout cela à titre indicatif mais j'ai moi aussi commencé par l'achat d'un petit immeuble sur 15 ans. Même si vos revenus sont un peu faible, cela reste un très bon 1er placement et surement plus intelligent que bons nombres d'investissement dans des Scellier ou des Robien douteux !.

C'est un peu du chinois pour moi.

Parce que je ne comprends pas comment vous faites pour calculer les benefices fonciers et ce qu'il faut rentrer dans l'avis d'imposition

 

[VTR]

Vous avez de base une déclaration 2042. Pour les revenus fonciers si vous choisissez le régime réel, vous devez en complément remplir un formulaire 2044.

Dessus vous devrez inscrire vos recettes et vos dépenses dans les cases correspondantes.

A la fin, vous avez une différence entre vos recettes et dépenses, soit un bénéfice si positif soit déficit si négatif.

Si c'est un bénéfice, vous reportez le solde en case BA de la déclaration de revenus 2042.

Si c'est un déficit, vous continuez vos calculs sur la 2044.

Mais tout est marqué sur le formulaire 2044. Vous pouvez télécharger la notice sur le site des impôts.

 

[matt988]

Ok, comment calcule t'on les intérêts d'emprunts?

 

[Gagarine]

Un peu répondu en MP.
Vos intérêts d'emprunt sont présents sur votre tableau d'ammortissement mois par mois. Il vous faut juste une bonne calculatrice.

 

[matt988]

Qu'est ce que les contributions sociales supplémentaires? Après recalcule de mes impôts, leur valeur est 3 fois plus hautes que l'impôt?

 

[solemio]

Quel désastre!

 

[matt988]

Quel désastre!

Belle intervention!!!

Je pensais que le plus cher était les impôts et non pas les cotisations sociales

 

[Gagarine]

Ben en général c'est le cas puisqu'un investisseur est souvent imposé à 14, 30 voir 40%. C'est ce qui rend moins intéressant l'investissement locatif dans l'ancien lorsque vous avez une TMI à 30% puisque vos bénéfices se trouvent alors imposés à 42% ! Ca coute cher d'être riche !

 

[matt988]

Riche?? non!!!!! on va dire un peu plus de sous mais dans 15 ans!!!!

Est ce que çà vous parait logique 186 euros d'impôt et 394 euros de cotisations sociales?

Pourriez vous m'en dire plus sur le LMNP?

Merci