Différé Total et investissement locatif ?

[yannou79]

Une bête question me taraude : Si je fais un prêt avec différé total pour du locatif, y a-t-il un moyen de déduire les intérêts d'emprunts pendant la période du différé ou après (avant que ces intérêts ne soient intégré au capital restant du ??)

 

[Aristide]

Bonjour,

A ma connaissance, non; ce ne sont que les débours réels qui peuvent être pris en compte.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

je crois que je ne comprends pas la question en fait car la réponse me parait évidente.

Car pour du locatif, tout ce que vous payez dans le cadre de votre pret est deductible, que ce soit différé ou non, partiel ou non.
Les interets intercalaires sont déductibles, tout ce qui vous permet de faire un sorte de générer ce "revenu" (le loyer) est déductible.

ou alors vous parlez de timing, dans ce cas, vous ne pouvez déduire que les sommes effectivement payées dans l'année fiscale.

 

[yannou79]

Si pendant la première année du différé total, j'ai 1000 € d'intérêts qui s'accumulent à mon emprunt initial. Je finirai bien par payer ces 1000 € d'intérêts, sans pouvoir les déduire ?
Aristide à déja parlé d'un système de compteur pour certaine banque (les intérêts non payé s'accumulent dedans ne générant pas d'intérêts eux même). Dans un tel système, peut-on prétendre que le remboursement de ce "compteur" est déductible comme des intérêts d'emprunts (ce qu'ils sont après tout).

 

[ZRR_pigeon]

ah ok je comprends la question (je suis lent ce matin...), vous avez peur que vos interets capitalisés (du fait du différé total) ne soient mélangés au capital restant du et perdent leur qualité de déductibilité.

d'apres ce que j'avais compris des propos d'aristide sur ce sujet, c'est que ce "stock" d'interets se constitue et doit ensuite se vider car l'emprunteur commence par rembourser ce stock avant d'attaquer l'amortissement, mais de ce fait, ces interets stockées restent des interets.

Reste a la banque de vous faire savoir de combien il s'agit afin que vous puissiez correctement les déclarer (et les déduire). Les pratiques vont varier de banque à banque j'imagine.

par contre ce qui est sur c'est que ces intérets sont deductibles au moment du décaissement et pas au moment du stockage.

 

[Aristide]

Quel que soit le système (capitalisation ou stockqge des intérêts) lorsque que le terme du différé arrive et que l'emprunteur commence à rembourser, son tableau d'amortissement détaille les échéances payées entre intérêts dus et capital amorti.

Ce ne sont que ces intérêts et à partir de ce moment qu'ils sont fiscalement déductibles.

Cdt

 

[yannou79]

n'ayant jamais vu concrètement un échéancier de différé total, j'ose poser la question, même si je crois deviner la réponse : Dans de tels échéanciers, y a-t-il une quelconque distinction faite entre le capital emprunté et la partie capitalisation des intérêts non payé pendant le différé (variable d'une banque à une autre peut être)?

 

[Aristide]

Oui, variable d'une banque à l'autre et suivant la technique utilisée.

Les différences sont visibles par l'évolution - ou non - du capital restant dû pendant la phase de différé total.

Mais pour la déductibilité fiscale la présentation du tableau d'amortissement n'a aucune importance; c'est le paiement effectif qui compte.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Mais pour la déductibilité fiscale la présentation du tableau d'amortissement n'a aucune importance; c'est le paiement effectif qui compte.

justement, d'ou le probleme. certaines banques se permettent de ne mentionner que le montant de la mensualite hors, ce n'est justement pas toute la mensualite qui est deductible mais seulement la partie assurance + interet.

 

[Aristide]

Si c'est un prêt à taux fixe les banques ont l'obligation de fournir "un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts" (Article L.312-8 - alinéa 2bis du code de la consommation)

Pour les prêts à taux révisables, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser (Article L.312-14-2 code consommation)

Par différence avec A-1, l'emprunteur à taux révisable/variable peut donc savoir le montant du capital amorti dans l'année.
Et par différence avec la somme des échéances versées il obtient les intérêts payés

Mais, normalement, que le taux soit fixe ou révisable/variable, l'emprunteur n'a rien à calculer car, en début d'année les banques fournissent le montant des intérêts - primes assurances et frais éventuels payés.

Dans le cas contraire, si l'on prend l'exemple des prêts professionnels, comment les comptables feraient-ils pour ajuster à celles de la banque, leurs écritures relatives aux crédits en cours ?

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

exact, et la banque populaire fourni un etat des lieux du CRD a la date du 20 janvier (merci pour la mensualite du 5 janvier) et donc pour declarer au fisc, on est bien embeté (j'ai un pret revisable).

mais bon honneur a la banque pop, car le CIC est incapable de fournir ce document sur le CRD ....

 

[Aristide]

exact, et la banque populaire fourni un etat des lieux du CRD a la date du 20 janvier (merci pour la mensualite du 5 janvier) et donc pour declarer au fisc, on est bien embeté (j'ai un pret revisable).

Pas très malin !!! Cà ne lui coûterait pas plus cher de fournir cette information arrêtée au 31 décembre de chaque année.

mais bon honneur a la banque pop, car le CIC est incapable de fournir ce document sur le CRD ....

L'article L.312-4-2 qui prévoit cette disposition est entré en vigueur le 1er octobre 2008.....mais a été déclaré rétroactif aux crédits en cours à cette date.

Par ailleurs il fait partie du "Chapître II - Crédit Immobilier" dont les dispositions sont d'ordre public.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Pas très malin !!! Cà ne lui coûterait pas plus cher de fournir cette information arrêtée au 31 décembre de chaque année.

non mais du coup si je reclame une attestation d'interets (pour en deduire le CRD au 31//12, ca me coute 19.87 €...

 

[Aristide]

Bonjour,

Ah ! d'accord.

Cà ne lui coûterait pas plus cher de procéder autrement mais lui occasionnerait un manque à gagner.

Perso j'assimile le procédé résultant de cet état d'esprit à de la malhonnêteté intellectuelle.

Il faut s'imaginer qu'un décideur de cette "boîte" s'est dit un jour que pour respecter la réglementation le CRD ne serait adressé qu'au 20 janvier et que, parallèllement, tout emprunteur qui aurait besoin des intérêts payés dans l'année civile antérieure pour raisons fiscales n'aurait l'information nécessaire que moyennant facturation ???

Comme dirait Buffeto; "j'en reste pantois"...???...!!!

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

cette malhonneteté intellectuelle, fréquente chez les banques, reste minoritaire sur le volume des relations banque/clients mais laisse la perception aux usagers qu'elles est omniprésente, et abime l'image de la banque au sens large.

un peu comme quelques députés corrompus jettent le discrédit sur toute la classe politique...

C'est dommage je trouve, un schéma gagnant-gagnant serait tellement plus utile pour tout le monde.