Deuxieme investissement ou solde du premier ?

[golfiste24]

Voila j'expose ma situation

J'ai 22 ans, mariée,

Je possede actuellement un appartement dans lequelle j'habite,
Je rembourse 268 € / mois pour son crédit
A la fin de l'année 2016 j'emmenage dans ma maison neuve,
Se qui va donc engendré un autre crédit de 382 € / mois
L'appartement sera loué dans les 350 € soit un cash flow positifs de 80 €
A cet periode j'aurai assez d'epargne pour soldé celui ci (33000€ sur un Pel a 2.5%)
Etant donnée de ma situation que ferait vous sachant que dans un avenirs proche je compte avoir des enfants, trois si tout va bien.

Je ne sais pas quoi faire

Remboursé l'appartement

Se servir des 33000 € afin d'acheter un deuxieme bien locatifs est donc permettre d'obtenirs un cash flow positifs avec l'apport

Ou gardé le Pel et le credit du premier apart

 

[pedro13]

Bonjour,

Je possede actuellement un appartement dans lequelle j'habite,
Je rembourse 268 € / mois pour son crédit

Quel est le taux d'intérêt de ce crédit et de son assurance ?

Je ne sais pas quoi faire

Remboursé l'appartement

Se servir des 33000 € afin d'acheter un deuxieme bien locatifs est donc permettre d'obtenirs un cash flow positifs avec l'apport

Ou gardé le Pel et le credit du premier apart

Quel âge a votre PEL ?
Sachant que vos revenus immobiliers seront imposables. Il faudra voir, en fonction de votre TMI, ce qui est mathématiquement le plus intéressant pour vous.

Etant donnée de ma situation que ferait vous sachant que dans un avenirs proche je compte avoir des enfants, trois si tout va bien.

Attendez déjà d'avoir le premier. Parfois, ça calme pour la suite

 

[ZRR_pigeon]

surtout ne pas acheter de locatif avec du cash.
surtout ne pas emprunter pour un locatif sans savoir si, en présence de ce credit locatif, on pourra faire un emprunt pour sa résidence principale.

vous mettre en cash flow positif, même si ca sonne bien dans les discussions de salon, est une solution sous-optimale. A n'utiliser que si votre capacité d'endettement est saturée.

Il nous faut le taux des crédits et leurs durées résiduelles ainsi que votre TMI pour trancher.

et bien sur, servez-vous (d'une bonne partie) de l'apport pour votre résidence principale.

 

[golfiste24]

Le credit de l'appartement est a 2,7 % il est sur 15 ans il m'en reste actuellement 12 ans pour un restant de 33000 €
Le credit de l'habitation principale est sur 20 ans a 2% pour 75000€
Le pel a 3 ans est a 2.5%

Je suis a partirs de l'année prochaine a un tmi de 30 %

Mon endetement est de 31% actuellement, c'est pour cela quand remboursant l'appartement cela le referait descendre est donc pouvoir avoir un seconds appartement,car l'année prochaine je payerait 3200€ en IR contre 200 € actuellement donc je c'est parfaitement que je ne pourait plus investirs dans les années a venirs compte tenu de mon ir et du coefficient familliale

D'ou ma reflexion sur le fait de faire ce montage

 

[pedro13]

Vous n'avez pas la possibilité de renégocier le premier crédit ? Sur 12 ans, vous devez pouvoir trouver du 1,5% ou 1,6% en ce moment.

Dans tous les cas, je laisserai ce crédit aller à terme.

 

[golfiste24]

Je pourait le renégocié mais le cout du remboursement par anticipation plus les frais de dossier mangerait ma marge de manoeuvre de plus je ne souhaite pas le conservé, car de mon jeune age je prefere plutot avoir plus de liquidité que d'amortir un crédit sur 12 ans.

De plus les liquidités vont me permettre à l'avenir de pouvoir remboursé par anticipation ma rp.

Mon raisonnement vous parait bien ?

 

[ZRR_pigeon]

Mon raisonnement vous parait bien ?

non.

c'est comme si vous me disiez :

"j'achete un canapé à 1000€, mais pour ne pas manger dans ma marge de manoeuvre, j'ai pris l'offre en 12 fois du magasin, 12 fois 100€ par mois".

augmenter sa mensualité vous permet de vous enrichir. c'est peut etre pas visible pour vous car le surplus d'enrichissement se trouve dans le bien (sous forme de capital amorti) mais c'est toujours plus que si vous laissez vos mensualités faibles. dans l'ideal, un taux faible et des mensualités fortes.

le rachat de credit, il faut le calculer, les pénalités vont etre faible (33K *0.5 * 2.7% = 445 €) , le gain peut etre positif, vous allez gagner 33 euros la premiere mensualité, et progressivement legerement moins. en un an ca devrait etre valable. les frais de dossir ca se negocie.

plutot que rembourser par anticipation sa RP, il convient surtout d'emprunter peu et court.

 

[golfiste24]

Justement en soldant le credit je ne paierait plus les interets sur celui ci, donc je serait plus gagnant etant donnée que dans les deux cas je recevrai un loyée, non ?

 

[ZRR_pigeon]

Justement en soldant le credit je ne paierait plus les interets sur celui ci, donc je serait plus gagnant etant donnée que dans les deux cas je recevrai un loyée, non ?

ce serait vrai si l'impot n'existait pas. hors avec la deductibilité des interets, 10€ de loyer en plus vous oblige a en redonner 4.55€ au fisc.

alors que les interets du pret pour la residence principal n'a pas d'impact sur les impots.

une RP il faut l'acheter cash pour s'enrichir.
un locatif il faut l'acheter le plus possible a credit sur un credit court et a taux bas.

avez-vous déjà rempli une 2044 ? car la mécanique saute aux yeux lorsque vous la remplissez. tout s'eclaire (mieux u'avec de longs discours).

 

[golfiste24]

ce serait vrai si l'impot n'existait pas. hors avec la deductibilité des interets, 10€ de loyer en plus vous oblige a en redonner 4.55€ au fisc.

alors que les interets du pret pour la residence principal n'a pas d'impact sur les impots.

une RP il faut l'acheter cash pour s'enrichir.
un locatif il faut l'acheter le plus possible a credit sur un credit court et a taux bas.

avez-vous déjà rempli une 2044 ? car la mécanique saute aux yeux lorsque vous la remplissez. tout s'eclaire (mieux u'avec de longs discours).

Non j'ai remplie la 2042 mais pas la 2044 pour l'instant,

Si je solde celui ci est que je realise un pinel cela serait peu etre interessant compte tenu de ma situation a venirs

 

[ZRR_pigeon]

Non j'ai remplie la 2042 mais pas la 2044 pour l'instant,

vous aviez comparé les deux régimes (réel et microfoncier) ? car il faut choisir celui qui est le plus intéressant pour vous.

le probleme du Pinel, c'est à quel prix allez-vous pouvoir l'acheter. c'est là que le bât blesse.

 

[golfiste24]

J'avai pensé au microfoncier qui serait de 600 € par an pour 4200 € / an,

J'ai jetté l'oeuil sur la 2044 mais cela concerne uniquement les immeubles ?

 

[ZRR_pigeon]

J'avai pensé au microfoncier qui serait de 600 € par an pour 4200 € / an,

cette phrase ne fait aucun sens. savez-vous ce que c'est que le micro foncier ? savez-vous ce que c'est que le régime réel.

J'ai jetté l'oeuil sur la 2044 mais cela concerne uniquement les immeubles ?

un "immeuble" est le terme pour un bien locatif, cela peut etre un appartement ou une maison, ou un parking, ou un ensemble parking +appartement, etc...


la question est combien de charges deductibles avez-vous en % des recettes locatives brutes ? si ce pourcentage est tres faible (< 30%) alors le microfoncier peut etre judicieux, mais sinon c'est le réel qui s'impose. il arrive d'avoir 60% de charges. dans ce cas là, partir sur du microfoncier est une hérésie.

 

[pedro13]

Et n'oubliez pas aussi que votre PEL actuel vous rémunère 2,11% net. Et vous avez encore 9 ans avant que les intérêts produits soient fiscalisés.
Si vous le clôturez, vous ne pourrez plus avoir accès à un tel taux sécurisé (si on considère que les fonds euro des assurances vie risquent encore de baisser).

 

[golfiste24]

Les seul charges deductible sont les charges de copro soit 45 x 12 = 540

Cela ferait uniquement une différence de 100 € entre le réel est le micro foncier ,

Le pel 2,11 alors que le credit est a 2,7

 

[cedricmr]

Bonjour,
Non, les charges déductibles ne correspondent pas qu'à des charges de copropriété.
Dans un investissement locatif, il y a ces charges, puis celles de gérance (si vous confiez la gestion à une agence par exemple), l'assurance, la taxe foncière (hors TEOM), les intérêts d'emprunt, les travaux.... Bref, une consultation du BOFiP s'impose

 

[pedro13]

Le pel 2,11 alors que le credit est a 2,7

Comme je l'ai dit plus haut, vous pourriez renégocier votre crédit. Et là, vous pourriez avoir du 2,11 contre du 1,6 voire moins. Ce ne vous coûterait que quelques centaines d'euro en frais de dossier (pas de pénalités lors de renégo).

 

[ZRR_pigeon]

(pas de pénalités lors de renégo).

pas d'IRA mais des frais d'avenant qui peuvent autant voire plus...
vu le fainle CRD, à regarder mais probable que ca ne vaille pas forcément le coup.


la liste des charges deductibles est bien plus longue.

il vous faut absolument voir tout cela et eventuellement rectifier votre declaration de l'année derniere, car vous semblez avoir choisi sans avoir fait correctement l'analyse.

 

[golfiste24]

pas d'IRA mais des frais d'avenant qui peuvent autant voire plus...
vu le fainle CRD, à regarder mais probable que ca ne vaille pas forcément le coup.


la liste des charges deductibles est bien plus longue.

il vous faut absolument voir tout cela et eventuellement rectifier votre declaration de l'année derniere, car vous semblez avoir choisi sans avoir fait correctement l'analyse.

Pas besoin l'année dernière cela n'etait pas loué tout comme cet année se sera pour 2017,j'ai justement commencer a m'interessé au sujet cet année afin de ne pas faire n'importe quoi.

ducoup donc je peu deduire le foncier + interet emprunt + charge copro c'est bien cela ?

J'espere un loyée de 350 €
Je paye 62 € de charge par mois
720 € de foncier
est je compte le gérée moi meme
il est vrai que a y regarder, en renégociant mon pel deviendrait plus rémunérateur que je ne perdrait d'interet d'emprunt, je vais surement prendre rendez vous avec mon conseiller. Je precise que le credit de l'appartement est a la CE tandis que celui de ma residence principal est au CA ma banque actuel il n'y aura tout de meme pas de frais de dossier ?

 

[ZRR_pigeon]

Pas besoin l'année dernière cela n'etait pas loué tout comme cet année se sera pour 2017,

et alors ? en quoi le fait que ce ne soit pas loué vous empeche de faire une déclaration ?
tout ce qui compte c'est l'intention de louer.

depuis le premier jour que le possédez, vous pouvez déduire :
les primes ADI
les interets du pret (même intercalaires)
les émoluments du notaire (pas les frais de notaire au complet)

et des que le logement est terminé (même vide de locataire) :
les charges de copropriété
la taxe fonciere (hors TEOM)
l'assurance PNO
l'assurance loyers impayés
les frais de diagnostic energetique
les frais d'electricité (vous la mettez a votre nom en attendant le premier locataire histoire de pouvoir faire visiter)

bien sur en l'absence de loyers, ces sommes sont stockées dans votre déficit foncier et déductibles de votre futur bénéfice foncier, mais c'est pas perdu (juste un décalage de trésorerie).