puystvincent
Contributeur
etrange....le message de "ericdesavoie" à l orthographe fantaisiste a disparu??? ça devient frequent sur le forum...explications??
Demessine à Orelle: Cela, Eurogroup - good?
Fred
(ancien taulier)
puystvincent a dit:
Ce n'est pas étrange et il n'y a pas de parti pris sur cette conversation (si c'est bien ce que tu laisses entendre ?)
Un modérateur a effacé ce message qui était illisible. Nous ne sommes pas à cheval sur l'orthographe, mais quand un message est incompréhensible même en le lisant phonétiquement, il est effacé.
puystvincent
Contributeur
non, non, pas de mauvais esprit de ma part, mais je trouvais etrange l effacement.
j ai compris la raison
tout va bien
j ai compris la raison
tout va bien
svrunner
Contributeur
baba: vous ecrivez: "renta de base à 4%, avec une récup de tva, des économies d'impots, possibilité d'occuper son bien"
effectivement vous avez raison mais jusqu'a un certain point car votre gestionnaire qui est aussi le mien :
1/ ne paie pas les loyers mais encaisse la location de nos appartements ... alors rentabilite < 4%
2/ ne sera peut etre + gestionnaire sur le restant du bail donc
A/si un nouveau est commis "d'office" ou bien est "elu" par les coproprietaires de la residence, il etablira un nouveau bail (sur une nouvelle duree, souvent superieure a celle restante) et imposera surement une baisse de loyer (entre 15% et 80%), et une demande de reduction des semaines d'occupation (de 4 a 2 par exple)... votre rentabilite comme la mienne, baissera automatiquement!
B/ si aucun gestionnaire ne se presente dans les temps impartis par la loi... alors perte de la reduction d'impot/credit d'impot et remboursement des benefices percus -> renta < 4%
C/ si aucun gestionnaire ne se presente dans les temps impartis par la loi et que nous sommes "obliges" de vendre alors la reduction d'impot/credit d'impot et les benefices percus ainsi que la TVA seront a rembourser! donc la rentabilite < 4%...
dernier cas si un gestionnaire se presente, change le bail et applique une indemnite d'eviction de 50000 euro pour un bien paye 100000 euro... la rentabilite chute aussi.
Conseil: Avant de signer pour un tel projet et "investissement" bien se renseigner sur le gestionnaire, le programme, le promoteur, les acteurs divers, le developpement ou potentiel de developpement de la station et surtout les pratiques courantes realisees au sein de la loi Demessine et le flou juridique autour du bail commercial
Dernier point pour raisons commerciales certains grands groupes sont presents sur les plaquettes comme gestionnaire ou co gestionnaire mais en fait leurs micro filiales sont en pratique les gestionnaires des residences ... et c'est bien la ou le bas blesse aussi!
C'est a peu pres le cas de la discussion dont le titre fait reference... un groupe dit etre gestionnaire et au final il s'agit d'une filiale, ou d'une autre societe.
(admettons que la renta soit de 4% pour cet investissement...)
effectivement vous avez raison mais jusqu'a un certain point car votre gestionnaire qui est aussi le mien :
1/ ne paie pas les loyers mais encaisse la location de nos appartements ... alors rentabilite < 4%
2/ ne sera peut etre + gestionnaire sur le restant du bail donc
A/si un nouveau est commis "d'office" ou bien est "elu" par les coproprietaires de la residence, il etablira un nouveau bail (sur une nouvelle duree, souvent superieure a celle restante) et imposera surement une baisse de loyer (entre 15% et 80%), et une demande de reduction des semaines d'occupation (de 4 a 2 par exple)... votre rentabilite comme la mienne, baissera automatiquement!
B/ si aucun gestionnaire ne se presente dans les temps impartis par la loi... alors perte de la reduction d'impot/credit d'impot et remboursement des benefices percus -> renta < 4%
C/ si aucun gestionnaire ne se presente dans les temps impartis par la loi et que nous sommes "obliges" de vendre alors la reduction d'impot/credit d'impot et les benefices percus ainsi que la TVA seront a rembourser! donc la rentabilite < 4%...
dernier cas si un gestionnaire se presente, change le bail et applique une indemnite d'eviction de 50000 euro pour un bien paye 100000 euro... la rentabilite chute aussi.
Conseil: Avant de signer pour un tel projet et "investissement" bien se renseigner sur le gestionnaire, le programme, le promoteur, les acteurs divers, le developpement ou potentiel de developpement de la station et surtout les pratiques courantes realisees au sein de la loi Demessine et le flou juridique autour du bail commercial
Dernier point pour raisons commerciales certains grands groupes sont presents sur les plaquettes comme gestionnaire ou co gestionnaire mais en fait leurs micro filiales sont en pratique les gestionnaires des residences ... et c'est bien la ou le bas blesse aussi!
C'est a peu pres le cas de la discussion dont le titre fait reference... un groupe dit etre gestionnaire et au final il s'agit d'une filiale, ou d'une autre societe.
(admettons que la renta soit de 4% pour cet investissement...)
Membre
bonjour
CGPI je suis.
Pas de promo à faire
Pour faire simple selon moi,
aller sur le site de l'AMF, regarder qui est démarcheur (pas de conseil mais de la vente) rien de désonhorant si bien faite
qui est CIF conseil en investissement financier et CGPI.
Une fois bien ciblé la personne en face de vous, bien des problèmes seront résolus.
Donc
En 1 : Le conseil
En 2 : La vente.
En 3 : Des décision réfléchies et partagées et pour cela, ne pas hésiter à demander un écrit.
Existe t'il la solution idéale? non mais quand je vois les gens se précipiter sur un avantage fiscal qui ne les concerne pas, je reste dubitatif...
Personne n'interdit de réléchir à minima.
Cdt
CGPI je suis.
Pas de promo à faire
Pour faire simple selon moi,
aller sur le site de l'AMF, regarder qui est démarcheur (pas de conseil mais de la vente) rien de désonhorant si bien faite
qui est CIF conseil en investissement financier et CGPI.
Une fois bien ciblé la personne en face de vous, bien des problèmes seront résolus.
Donc
En 1 : Le conseil
En 2 : La vente.
En 3 : Des décision réfléchies et partagées et pour cela, ne pas hésiter à demander un écrit.
Existe t'il la solution idéale? non mais quand je vois les gens se précipiter sur un avantage fiscal qui ne les concerne pas, je reste dubitatif...
Personne n'interdit de réléchir à minima.
Cdt
svrunner
Contributeur
Bjr PDF,
Merci pour vos conseils
Dans mon cas 1. bon conseil: CGPI/CIF tres connu sur la place pour sa bonne reputation - j'ai pose plein de questions
2. La vente: un petit soucis au niveau du notaire et de la banque: qq erreurs. Le produit est bon, bien place. J'ai contacte bcq de personnes, les reponses etaient positives sauf une! (retard ds la construction mais le promoteur est un tres grand du secteur et la raison invoquee me paraissait possible, a l'epoque). Le gestionnaire: rien trouve de negatif sur lui a l'epoque sauf un bel article sur les Echos et puis le promoteur et le vendeur m'ont rassure (par oral)... d'ou l'importance de votre point 3: des ecrits.
Resultat je me suis "un peu faite avoir"
Mais cela ne suffit pas ... il est necessaire de prendre son temps (malgre les dire des CGPI/CIF et la pression qui est exerce pour signer au plus vite), de bien etudier le projet et de bien se renseigner (pourquoi ne pas demander les info en mairie ou a l'office du tourisme sur le projet etc).
Merci pour vos conseils
Dans mon cas 1. bon conseil: CGPI/CIF tres connu sur la place pour sa bonne reputation - j'ai pose plein de questions
2. La vente: un petit soucis au niveau du notaire et de la banque: qq erreurs. Le produit est bon, bien place. J'ai contacte bcq de personnes, les reponses etaient positives sauf une! (retard ds la construction mais le promoteur est un tres grand du secteur et la raison invoquee me paraissait possible, a l'epoque). Le gestionnaire: rien trouve de negatif sur lui a l'epoque sauf un bel article sur les Echos et puis le promoteur et le vendeur m'ont rassure (par oral)... d'ou l'importance de votre point 3: des ecrits.
Resultat je me suis "un peu faite avoir"
Mais cela ne suffit pas ... il est necessaire de prendre son temps (malgre les dire des CGPI/CIF et la pression qui est exerce pour signer au plus vite), de bien etudier le projet et de bien se renseigner (pourquoi ne pas demander les info en mairie ou a l'office du tourisme sur le projet etc).
Membre
Bonsoir
certainement, indispensable même.
Parfois il faut signer vite, j'ai eu de RARES programmes ou la qualité etait présente et donc comme par miracle, les lots partaient rapidement. cela n'empêche pas de valider les propositions.
je dis souvent qu'il faut acheter comme pour une primo accession. Pas convaincu ? abstention obligatoire.
Toujours vérifier et aussi chercher des solutions alternatives. La gestion de patrimoine est passionnante. Faire partager son savoir avec des investisseurs est le meilleur qui puisse arriver. rare, je le sais bien mais pas introuvable.
J'espere que votre investissement tiendra la route.
PDF cgpi.
Cdt
certainement, indispensable même.
Parfois il faut signer vite, j'ai eu de RARES programmes ou la qualité etait présente et donc comme par miracle, les lots partaient rapidement. cela n'empêche pas de valider les propositions.
je dis souvent qu'il faut acheter comme pour une primo accession. Pas convaincu ? abstention obligatoire.
Toujours vérifier et aussi chercher des solutions alternatives. La gestion de patrimoine est passionnante. Faire partager son savoir avec des investisseurs est le meilleur qui puisse arriver. rare, je le sais bien mais pas introuvable.
J'espere que votre investissement tiendra la route.
PDF cgpi.
Cdt
svrunner
Contributeur
mon "investissement" ne tiend pas la route: ex gerant en prison, pas de loyer, pas de possibilite de vente, paiement du pret immobilier (1000 euro par mois, apres renegociation du pret et rachat par une autre banque...), actions en justice etc. Personne ne prend ses responsabilites, sauf "l'investisseur"
Alors Reflechissez, prenez votre temps... et courage
Alors Reflechissez, prenez votre temps... et courage
Membre
bonsoir
mon conseil, ne jamais rester sur un echec.
repartir sur d'autres bases pour récupérer une partie des pertes ?
Pas facile à admettre, certes.
A étudier quand même, je parle d'expérience.
Pour le moral, essyez de chercher et trouver un CGPI digne de ce nom dans votre région.
Je ne peux me mettre en avant pour des raisons évidentes mais gardez le moral et si vous le pouvez, reconstruisez votre patrimoine.
Cdt
mon conseil, ne jamais rester sur un echec.
repartir sur d'autres bases pour récupérer une partie des pertes ?
Pas facile à admettre, certes.
A étudier quand même, je parle d'expérience.
Pour le moral, essyez de chercher et trouver un CGPI digne de ce nom dans votre région.
Je ne peux me mettre en avant pour des raisons évidentes mais gardez le moral et si vous le pouvez, reconstruisez votre patrimoine.
Cdt
stunt38
Contributeur régulier
parfois on arrive à bien mieux se débrouiller seul qu'avec un intermédiaire (CGP, agence immo...) dès qu'on s'intéresse un peu à l'investissement que l'on fait.
idem pour un crédit immobilier.
j'aurais plutôt tendance à penser que quelqu'un qui n'arrive pas à faire ce genre d'investissement seul par manque de connaissance ou de recul doit chercher un autre support d'investissement plus accessible, comme l'assurance vie par exemple, dont l'objectif de placement présente bon nombre de point similaire avec l'immo locatif.
je pense assez comme toi dans le sens : lorsqu'on chute de cheval il faut se remettre en selle.
toutefois dans ce cas présent il s'agit d'investissement assez lourd qui peuvent avoir de très facheuses conséquences, alors prudence !
idem pour un crédit immobilier.
j'aurais plutôt tendance à penser que quelqu'un qui n'arrive pas à faire ce genre d'investissement seul par manque de connaissance ou de recul doit chercher un autre support d'investissement plus accessible, comme l'assurance vie par exemple, dont l'objectif de placement présente bon nombre de point similaire avec l'immo locatif.
je pense assez comme toi dans le sens : lorsqu'on chute de cheval il faut se remettre en selle.
toutefois dans ce cas présent il s'agit d'investissement assez lourd qui peuvent avoir de très facheuses conséquences, alors prudence !
Membre
Bonjour,
certes.
Toutefois car j'enseigne la fiscalité, seul c'est franchement impossible sauf rares exceptions (dont tu es?)
demande simplement la définition simple d'un "amortissement robien ou borloo" tu seras édifié...
Il faut aussi comparer ce qui est comparable
l'assurance vie et la gestion déficit bénéfice foncier, sans intérêt.
Donc, celui qui est en déficit ou en bénefice doit se tourner vers une problématique foncière. Je pense que tu es d'accord sur ce point.
Enfin l'assurance vie, c'est outre un placement financier une enveloppe juridique et fiscale complexe. Un exemple : remploi de droits démembrés, gestion des quasi usufruit etc...
Conclusion : seul oui peut être
avec un vrai professionnel (les enquêtes sont possibles) c'est mieux.
Tous les placements mal préparés ont des conséquences lourdes, en accord total avec toi.
Cdt
PDF
certes.
Toutefois car j'enseigne la fiscalité, seul c'est franchement impossible sauf rares exceptions (dont tu es?)
demande simplement la définition simple d'un "amortissement robien ou borloo" tu seras édifié...
Il faut aussi comparer ce qui est comparable
l'assurance vie et la gestion déficit bénéfice foncier, sans intérêt.
Donc, celui qui est en déficit ou en bénefice doit se tourner vers une problématique foncière. Je pense que tu es d'accord sur ce point.
Enfin l'assurance vie, c'est outre un placement financier une enveloppe juridique et fiscale complexe. Un exemple : remploi de droits démembrés, gestion des quasi usufruit etc...
Conclusion : seul oui peut être
avec un vrai professionnel (les enquêtes sont possibles) c'est mieux.
Tous les placements mal préparés ont des conséquences lourdes, en accord total avec toi.
Cdt
stunt38
Contributeur régulier
en fait je parlais surtout de la réalité du marché face à la théorie.
en théorie l'intermédiaire est un pro. qui conseille bien ses client et qui ajoute une réelle plus value à un investissement qui, s'il est fait seul par une personne lamda ne pourra pas obtenir une rentabilité similaire.
en réalité la plupart des CGP et des cabinets de patrimoine sont simplement des vendeurs spécialisés dans tel ou tel loi et qui n'approfondissent pas leur étude patrimoniale de la personne, l'objectif étant de prendre sa com. et de passer au suivant, tant pis pour la relation de confiance (cf le turn-over effrayant).
c'est d'ailleurs principalement à cause de cet esprit vendeur que j'ai quitté la profession.
en plus de cela bon nombre de programmes n'offrent pas de rentabilité supérieures aux placements types assurance vie, avec parfois une gestion hasardeuse.
donc je pense qu'il est normal de vouloir orienter une personne qui cherche des compléments de revenus ou à se constituer un capital à se tourner vers ce type de placement ou du moins à diversifier.
après je suis bien d'accord sur le fait que les objectifs patrimoniaux peuvent diverger d'un placement à l'autre, mais pour une personne "lambda" ils sont bien souvent confondus.
Cdt
en théorie l'intermédiaire est un pro. qui conseille bien ses client et qui ajoute une réelle plus value à un investissement qui, s'il est fait seul par une personne lamda ne pourra pas obtenir une rentabilité similaire.
en réalité la plupart des CGP et des cabinets de patrimoine sont simplement des vendeurs spécialisés dans tel ou tel loi et qui n'approfondissent pas leur étude patrimoniale de la personne, l'objectif étant de prendre sa com. et de passer au suivant, tant pis pour la relation de confiance (cf le turn-over effrayant).
c'est d'ailleurs principalement à cause de cet esprit vendeur que j'ai quitté la profession.
en plus de cela bon nombre de programmes n'offrent pas de rentabilité supérieures aux placements types assurance vie, avec parfois une gestion hasardeuse.
donc je pense qu'il est normal de vouloir orienter une personne qui cherche des compléments de revenus ou à se constituer un capital à se tourner vers ce type de placement ou du moins à diversifier.
après je suis bien d'accord sur le fait que les objectifs patrimoniaux peuvent diverger d'un placement à l'autre, mais pour une personne "lambda" ils sont bien souvent confondus.
Cdt
Membre
bonjour,
tu es un ancien de la profession?
attention
il y a
les démarcheurs de réseau
les "pseudo conseillers" des réseaux qui ne sont que des démarcheurs au sens du code monétaire et financier et qui vendent,
enfin les conseils en gestion de patrimoine indépendants.
cela implique pour ces derniers :
pas de turn over
pas de course à la com
obligation de remettre des écrits.
En plus il faut dans les conclusions écrites pouvoir comparer la situation avant / apres et mettre en évidence le gain et les risques potentiels
enfin signer!
c'est quand même un gage.
on peut toujours dire que cet insuffisant mais c'est mieux que rien.
Des filous, même la CIP n'est pas à l'abri. On les découvre et ils sont exclus.
Si tu as aimé ce métier, tu devrais rencontrer ceux qui comme moi sont passionnés et peut être te faire changer d'opinion?
Cdt
tu es un ancien de la profession?
attention
il y a
les démarcheurs de réseau
les "pseudo conseillers" des réseaux qui ne sont que des démarcheurs au sens du code monétaire et financier et qui vendent,
enfin les conseils en gestion de patrimoine indépendants.
cela implique pour ces derniers :
pas de turn over
pas de course à la com
obligation de remettre des écrits.
En plus il faut dans les conclusions écrites pouvoir comparer la situation avant / apres et mettre en évidence le gain et les risques potentiels
enfin signer!
c'est quand même un gage.
on peut toujours dire que cet insuffisant mais c'est mieux que rien.
Des filous, même la CIP n'est pas à l'abri. On les découvre et ils sont exclus.
Si tu as aimé ce métier, tu devrais rencontrer ceux qui comme moi sont passionnés et peut être te faire changer d'opinion?
Cdt
stunt38
Contributeur régulier
je ne l'ai pas été très longtemps, une formation classique sur les bases de la défisc, les lois en vogue, l'utilisation de la calculette fi. (qui aide beaucoup d'ailleurs) et une trame de vente, exactement comme lorsque j'étais banquier.
concernant le statut j'étais indépendant (agenc co. donc) pour un grand groupe, tout comme mes autres collegues.
l'idéal aurait bien sûr été de travailler avec un vrai indépendant (une petite structure) mais force est de constater que le marché devient saturé et que seules les grandes enseignes embauchent (notament pour palier au turn over).
je n'ai jamais eu de réponses des indépendants.
par contre les structures foireuses recrutent à tout va.
pas plus tard que hier j'ai vu une pub ou akérys recrutait 10 CGP sur rhône-alpes, l'équivalent d'un renouvellement complet de la "gamme" commerciale sur toute la région...
bref quand je vois que j'ai pu intégrer un cabinet en tant que CGP en 3 semaines et qu'un ami, à l'inverse, effectue un master "métier du patrimoine" en alternance sur 2 ans pour pouvoir être recruté, au final au même statut, je me dis que quelque chose ne va pas.
les vrais CGP sont une espèce en voie de disparition...
concernant le statut j'étais indépendant (agenc co. donc) pour un grand groupe, tout comme mes autres collegues.
l'idéal aurait bien sûr été de travailler avec un vrai indépendant (une petite structure) mais force est de constater que le marché devient saturé et que seules les grandes enseignes embauchent (notament pour palier au turn over).
je n'ai jamais eu de réponses des indépendants.
par contre les structures foireuses recrutent à tout va.
pas plus tard que hier j'ai vu une pub ou akérys recrutait 10 CGP sur rhône-alpes, l'équivalent d'un renouvellement complet de la "gamme" commerciale sur toute la région...
bref quand je vois que j'ai pu intégrer un cabinet en tant que CGP en 3 semaines et qu'un ami, à l'inverse, effectue un master "métier du patrimoine" en alternance sur 2 ans pour pouvoir être recruté, au final au même statut, je me dis que quelque chose ne va pas.
les vrais CGP sont une espèce en voie de disparition...
Membre
bonsoir
c est ici que le bât blesse
Je lutte avec d'autres pour que le titre de CGP soit protégé!
ma femme passe un master II à Clermont Ferrand, c'est du serieux crois moi.
Ne pas confondre démarcheurs et cgp et tout ira bien
Ton ami n'aura pas le même statut, il sera un pro reconnu.
il faut choisr entre le démarcheur et le cgpi. Ceux qui sont tentés de répondre et de croire qu'ils seront cgp se trompent et les clients aussi.
je pense à te lire que nous sommes sur la même longueur d'onde.
ps cela fait plusieurs années que je dis dans mes formations que pour les investissements immo de défisc, il y aura des larmes......de sang.
Cdt
c est ici que le bât blesse
Je lutte avec d'autres pour que le titre de CGP soit protégé!
ma femme passe un master II à Clermont Ferrand, c'est du serieux crois moi.
Ne pas confondre démarcheurs et cgp et tout ira bien
Ton ami n'aura pas le même statut, il sera un pro reconnu.
il faut choisr entre le démarcheur et le cgpi. Ceux qui sont tentés de répondre et de croire qu'ils seront cgp se trompent et les clients aussi.
je pense à te lire que nous sommes sur la même longueur d'onde.
ps cela fait plusieurs années que je dis dans mes formations que pour les investissements immo de défisc, il y aura des larmes......de sang.
Cdt
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