Demande de conseils sur placement immobilier

DryClepsydra

Contributeur
Je confirme les propos de Poam.

Quelques chiffres sur les défaillances immobilières depuis 1990 :

Comparaison n'est pas raison, mais il est toutefois possible de s'inspirer du précédent qu'est la crise de 2007/2008. Selon le résumé de Wikipedia :
[...] La crise des subprimes s'est déclenchée au deuxième semestre 2006 avec le krach des prêts immobiliers (hypothécaires) à risque aux États-Unis (les subprimes), que les emprunteurs, souvent de condition modeste, n'étaient plus capables de rembourser. Révélée en février 2007 par l'annonce d'importantes provisions passées par la banque HSBC, elle s'est transformée en crise ouverte lorsque les adjudications périodiques n'ont pas trouvé preneurs en juillet 2007. Compte tenu des règles comptables en cours, il est devenu impossible de donner une valeur à ces titres qui ont dû être provisionnés à une valeur proche de zéro. En même temps, les détenteurs ne pouvaient plus liquider leur créance. La défiance s'est installée envers les créances titrisées (ABS, RMBS, CMBS, CDO) qui comprennent une part plus ou moins grande de crédits subprime, puis envers les fonds d'investissement, les OPCVM (dont les SICAV monétaires) et le système bancaire susceptibles de détenir ces dérivés de crédit. [...]
Si l'on compare ces éléments avec les chiffres de la Banque de France, on constate que l'augmentation du nombre mensuel de défaillances d'acteurs immobiliers a véritablement débuté en août 2017.


Concernant les rendements des AV avec gestion pilotée, il convient également de prendre en compte l'inflation (comme pour tout investissement). Ainsi, l'inflation moyenne sur les 12 mois de l'année 2018 a été de 1,8%, en nette augmentation par rapport à 2017 (1%) et 2016 (0,2%). En 2019, l'inflation moyenne devrait située entre 1,2% et 1,4%. Cet aspect, ajouté aux frais gestion, la rend moins intéressante compte tenu des risques encourus...
 
Oui, et c'est normal. Les promoteurs font appel (dans 95% des cas) à un emprunt bancaire et l'obtiennent après avoir été passés au peigne fin par les banques. Le prêt participatif ne vient que par obligation faite au promoteur d'apporter sa part au financement du projet. C'est un peu comme le prêt immobilier aux particuliers pour acheter leur logement, pour lequel la banque impose à l'emprunteur d'avoir un apport.
Les prêts sont plutôt sur une durée moyenne de 18 mois.


Pourtant, sur longue période les actions restent le meilleur placement. Il faut faire la différence entre krach et faillite d'une entreprise. Dans le 1er cas, c'est une opportunité de faire des achats à très bon compte. Dans le second cas, on perd sa mise.
En choisissant les plus belles valeurs de la bourse de Paris, on écarte le second cas de figure.
Vosu l'aurez compris, il faut investir en bourse de l'argent dont on n'aura pas besoin dans un proche avenir.
Quand on a votre âge... L'avenir vous appartient.


Je ne le pense pas. Elle a un coût, parfois non négligeable, et les performances sont plutôt souvent décevantes.
Il apparaît, si on prend le temps de décortiquer les performances des fonds mis à notre disposition, que de se concentrer sur 2 ou 3 fonds de bonne facture permet d'obtenir un résultat supérieur à des gestions que l'on imagine pilotées par des professionnels. En réalité, cette gestion des professionnels n'existe pas, du moins, pas au sens où on aimerait l'avoir, c'est à dire personnalisée. Cette gestion fait appel à des profils types qui vont faire une répartition sur de nombreux supports en fonction du degré de risque souhaité.
Les supports choisis peuvent être médiocres, ou la répartition type être totalement à côté de la plaque.
Si je prends l'année 2018, excellente année pour tester ces gestions pilotées, on se rend compte que tous les types de placements ont été négatifs : actions comme obligations. Un profil choisi volontairement prudent a été perdant parce que la grosse partie du placement investie sur les obligations n'a pas sauvé la petite partie investie en actions.
Par contre, avoir choisi un excellent fonds actions Monde comme l'est Comgest Monde (un fonds qui vient d'être plébiscité récemment par plus de 50 gestionnaires d'épargne pour investir en 2020), en proportions égales avec un fonds euros dynamique, aura permis d'obtenir une performance positive en 2018 (+3%) alors qu'aucune gestion pilotée n'y est arrivée. (correction après vérifications : Yomoni a un profil qui a été positif en 2018 : son P2 qui a fait +0,3%. P3 à P10 sont tous négatifs).



Je pense que c'est une mauvaise idée parce que vous ne progresserez jamais en matière de gestion de votre épargne.
Mais c'est un choix à faire qui n'engage pas à la critique. Ou on aime se prendre en main, gérer son épargne, faire des erreurs, en tirer des conclusions et progresser... Ou on choisit de déléguer avec les avantages et inconvénients que cela implique.
Je comprends bien, mais ne connaissant rien à la bourse, voulant investir principalement dans l'immo locatif, crowdunding immo et peut-être SCPI (à travers une AV?), je ne peux pas me lancer partout comme cela avec mon manque de connaissances et pendant ce temps, l'argent dort sur des Livrets A ou des comptes de dépôt, c'est pour ça que je dis que Yomoni ce serait pour commencer.
Vous par exemple, quelle répartition feriez-vous avec 160k s'il vous plaît?
Concernant l'investissement locatif, est-ce facile de se faire prêter à 100% ou 110%? Ma difficulté étant que je ne suis assurable qu'en décès + PTIA. Pas d'IPT ou ITT.

Merci d'avance
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Je comprends bien, mais ne connaissant rien à la bourse, voulant investir principalement dans l'immo locatif, crowdunding immo et peut-être SCPI (à travers une AV?), je ne peux pas me lancer partout comme cela avec mon manque de connaissances et pendant ce temps, l'argent dort sur des Livrets A ou des comptes de dépôt, c'est pour ça que je dis que Yomoni ce serait pour commencer.
Vous par exemple, quelle répartition feriez-vous avec 160k s'il vous plaît?
Vous venez d'acheter votre RP... C'est le meilleur investissement à faire. J'en ai déduit que vous étiez jeune, d'où la remarque par rapport à la bourse.
Répartir ces 160K€ dépend de votre aversion au risque, de vos projets et attentes sur le futur, comme vouloir constituer une épargne pour apporter un jour un complément de retraite, ou simplement faire prospérer un capital.
Autrefois, j'ai investi à crédit dans une SCPI en vue de m'apporter (un jour) un complément de retraite. Mais c'était il y a plus de 20 ans. La période était idéale à l'époque pour investir en SCPI (j'ai plus que doublé mon investissement, non compté les revenus distribués). Elle l'est beaucoup moins aujourd'hui.
J'ai aussi commencé à investir dans le PEA avec l'idée de faire prospérer une épargne pour en faire, avec la SCPI, un patrimoine conséquent un jour.
Je peux dire que le but est atteint pour moi. Ce n'est pas pour autant que je ne continue pas... Du moins, pour la bourse où j'y investis de plus en plus parce que mon expérience me conforte dans l'idée que rien d'autre ne peut faire mieux.
Le crowdfunding immobilier s'est ajouté à mes placements dans ce but d'obtenir du rendement sur une épargne que je peux y consacrer.
Du coup, comment faire avec une épargne déjà constituée?
Je pense que je répartirais par 1/4 entre SCPI, PEA, AV et le dernier 1/4 entre le livret A et le crowdfunding immobilier. Pour la SCPI je ferais un montage à crédit de manière à avoir au final un capital plus élevé. Ou alors de la SCPI en démembrement. Pour l'AV, je prendrais une AV en ligne en faisant le bête montage donné plus haut : A savoir une répartition entre le fonds euros dynamique, un fonds monde (Comgest Monde) et un soupçon de SCI, style Capimmo. L'avantage de ces 2 produits, c'est qu'ils sont dispo dans la majorité des contrats. Quant au livret A, il va me permettre d'absorber les mouvements sur le crowdfunding immobilier.
 
Vous venez d'acheter votre RP... C'est le meilleur investissement à faire. J'en ai déduit que vous étiez jeune, d'où la remarque par rapport à la bourse.
Répartir ces 160K€ dépend de votre aversion au risque, de vos projets et attentes sur le futur, comme vouloir constituer une épargne pour apporter un jour un complément de retraite, ou simplement faire prospérer un capital.
Autrefois, j'ai investi à crédit dans une SCPI en vue de m'apporter (un jour) un complément de retraite. Mais c'était il y a plus de 20 ans. La période était idéale à l'époque pour investir en SCPI (j'ai plus que doublé mon investissement, non compté les revenus distribués). Elle l'est beaucoup moins aujourd'hui.
J'ai aussi commencé à investir dans le PEA avec l'idée de faire prospérer une épargne pour en faire, avec la SCPI, un patrimoine conséquent un jour.
Je peux dire que le but est atteint pour moi. Ce n'est pas pour autant que je ne continue pas... Du moins, pour la bourse où j'y investis de plus en plus parce que mon expérience me conforte dans l'idée que rien d'autre ne peut faire mieux.
Le crowdfunding immobilier s'est ajouté à mes placements dans ce but d'obtenir du rendement sur une épargne que je peux y consacrer.
Du coup, comment faire avec une épargne déjà constituée?
Je pense que je répartirais par 1/4 entre SCPI, PEA, AV et le dernier 1/4 entre le livret A et le crowdfunding immobilier. Pour la SCPI je ferais un montage à crédit de manière à avoir au final un capital plus élevé. Ou alors de la SCPI en démembrement. Pour l'AV, je prendrais une AV en ligne en faisant le bête montage donné plus haut : A savoir une répartition entre le fonds euros dynamique, un fonds monde (Comgest Monde) et un soupçon de SCI, style Capimmo. L'avantage de ces 2 produits, c'est qu'ils sont dispo dans la majorité des contrats. Quant au livret A, il va me permettre d'absorber les mouvements sur le crowdfunding immobilier.
Mais bon, on s'égare parce que cette file est dédiée crowdfunding immobilier. Si vous voulez bien, on va se recentrer sur ce sujet.
Merci je vais essayer de m'en inspirer, mais je vais devoir me former un minimum aux actions. J'aimerais quelque chose de très simple.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Merci je vais essayer de m'en inspirer, mais je vais devoir me former un minimum aux actions. J'aimerais quelque chose de très simple.
Regardez déjà ce que ça va donner avec Yomoni. Vous pouvez toujours analyser les performances obtenues par rapport à d'autres placements, et voir si ces résultats vous conviennent, ou pas!
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
donc vous n'êtes pas complètement contre Yomoni?
Je ne crois pas avoir écrit être contre! J'ai écrit que l'on est souvent mieux servi par soi-même. Ce n'est pas pareil.
Surtout si, en plus, on doit payer le service pour la gestion profilée.
Le client ne bénéficie pas d'un service à la carte : La gestion profilée n'est rien d'autre qu'une répartition type appliquée au profil choisi.
Chez Yomoni, le service coûte 0,7% qui va s'ajouter aux 0,6% de gestion annuelle.
 
Je ne crois pas avoir écrit être contre! J'ai écrit que l'on est souvent mieux servi par soi-même. Ce n'est pas pareil.
Surtout si, en plus, on doit payer le service pour la gestion profilée.
Le client ne bénéficie pas d'un service à la carte : La gestion profilée n'est rien d'autre qu'une répartition type appliquée au profil choisi.
Chez Yomoni, le service coûte 0,7% qui va s'ajouter aux 0,6% de gestion annuelle.
Oui c'est vrai, mais je comprends que ce ne serait pas votre choix non plus et que vous préférez prendre les choses en main. Oui j'avais bien compris que l'on est piloté selon la case choisie et non pas de façon individuelle, mais d'après vous est-il possible de faire aussi bien, voire un peu mieux que Yomoni quand on débute et que l'on n'a pas trop de temps à consacrer notamment pour surveiller les cours?
 

Nefaste

Contributeur
quand on débute et que l'on n'a pas trop de temps à consacrer notamment pour surveiller les cours?
Bonsoir,

La solution la plus simple quand on veut y passer peut de temps reste l'achat d'ETF :

Un ETF c'est quoi ?

""" Il s’agit de fonds indiciels cherchant à dupliquer le plus fidèlement possible l’évolution d’un indice boursier, le ”sous-jacent”, de façon passive.
Avec ces fonds, on peut suivre presque tous les indices des principales places financières de la planète. Parmi les indices les plus populaires, on trouve les ETFs actions et sectoriels (technologie, développement durable, etc).. """


A savoir une répartition entre le fonds euros dynamique, un fonds monde (Comgest Monde) et un soupçon de SCI, style Capimmo. L'avantage de ces 2 produits, c'est qu'ils sont dispo dans la majorité des contrats.
Comme dit précédemment l'investissement dans un ETF monde, répliqué l'évolution des cours de la Bourse à l'échelle mondiale.

En gros, il s'agit d'un fond constitué d'actions des principales entreprises mondiales. Ces fonds battent très souvent les performances "maisons" constitué des épargnants.

La stratégie de buy & hold est sur le long terme, il s'agit d'acheter et de garder ses actions

Historiquement la bourse monte de 7% par an depuis ses débuts, il y a bien sur des bas (krachs) et des hauts (bonne année boursière, etc...). Mais plus une stratégie est long terme et plus elle va se lisser dans le temps...

Pour plus de sécurité, il ne faut pas investir tout d'un coup mais lissé son entrée en bourse : c'est à dire investir une certaine somme par mois 500/1000€ par exemple, ce qui évite d'investir au moment ou la bourse est au plus haut (juste avant un krach par exemple).

Il y a bien sûr plein d'autres stratégies et je vous invité à vous renseigner un peu sur les ETF monde avant de vous lancez mais c'est un très bon compromis aux gestions pilotés. Vous trouverez beaucoup d'information sur le forum et ailleurs.

Il vaut mieux passer un peu de temps à se former et définir une stratégie que se lancer tête baisser et d'avoir des regrets rapidement 1 mois après ;)

Bonne fêtes !
 
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