Demande d'avis bienveillant sur notre situation

[Aurélie-03]

Bonjour,

Nous sommes un jeune couple de 30 ans qui essayons encore et toujours d'acheter une maison après 11 ans de locations...

Nous avons récemment signé une proposition d'achat ( avec baisse de prix 6 500 euros du bien ).

Prix du bien ( pavillon récent avec jardin ) 147 500 euros
Estimation travaux : 10 000 euros
Frais de notaire : 11 500 euros ( ? )

soit un total de 169 000 euros

Sur le papier les banques nous dissent okai mais pensent que ça ne passera pas avec les organismes de caution...

Nous n'avons pas eu une vie facile et cette situation nous stress terriblement ... On aimerait enfin un peu de bonheur

Notre situation :

Ancien Lyonnais, nous vivons dans le département de l'Allier depuis fin 2019

Couple marié sans enfant

Monsieur vient de signer son cdi, peintre en bâtiment ( période d'essai finie ) après 18 mois d'anciennetés en intérim dans cette même entreprise
revenus net de 2200 euros.

Moi je suis en cdd de 18 mois puis cdi si tout va bien dans la maroquinerie avec un salaire de 1300 euros.

Nous avions des situations très stables à Lyon ( cdi et contractuel ) et avec la Covid nous avons pris le temps de trouver des bonnes entreprises ne sachant pas comment la crise allait évoluer.

Epargne : 5 000 euros ( mariage en 2020 ce qui l'a fait baisser de moitié )
loyer actuel : 650 euros
Prêt conso nos 2 voitures : 250 euros sur 120 mois
Jamais de découverts, nos comptes sont toujours à +1000 euros
Nous mettons à deux 250 euros par mois d'épargne.

Les banques nous proposent sur 25 ans une mensualité d'environ 750 euros avec un taux d'intérêt à 1,60% soit 27% de taux d'endettement mais ...voilà ... avec mon cdd, les organismes de caution risquent de refuser.

C'est terriblement stressant, nous aimerions des avis et conseils bienveillants

Merci bien

 

[gden]

Bonjour
C'est surtout le crédit pour les voitures qui posent problème car sans ça vous étiez dans les clous même en ne prenant en compte que le salaire de votre mari.
Malheureusement vous n'avez pas les économies pour rembourser les crédits auto.
Donc si l'organisme de cautionnement refuse il faudra tenter l'hypothèque ou passer par une autre banque qui ne travaille pas avec le même organisme de cautionnement.

 

[Aurélie-03]

Nous devions rembourser notre crédit auto beaucoup rapidement mais les mensualités étaient trop élevés et ne passaient pas dans le taux d'endettement, c'est les 3 banques qui nous a conseillé de le faire lisser sur 10 ans.

Je suis étonnée, tous les conseillers m'ont dit que mon salaire serait pris en compte mais en comptant un salaire inférieur.

 

[lebadeil]

Bonjour @Aurélie-03 ,
Peut etre pouvez vous ne pas renoncer à votre achat, mais le différer de qq années en apportant un apport plus significatif, ou différer quelques travaux, au dela d'un rafraichissement de propreté, ou trouver un logement un peu moins cher (en rognant sur le jardin ou nombre de m2) .
Acheter et vivre apres une situation de galere avec le reste à vivre, n'est pas à envier.
Quelque part, les conditions aux limites fixées par les banques sont certes difficiles, mais constituent malgré un garde fou.

 

[jp19]

Acheter et vivre apres une situation de galere avec le reste à vivre, n'est pas à envier.
Quelque part, les conditions aux limites fixées par les banques sont certes difficiles, mais constituent malgré un garde fou.

C'est surtout vrai pour les salaires proches du SMIC avec un (ou des) enfants à charge.

Monsieur revenus net de 2200 euros.
Moi un salaire de 1300 euros.

Les banques nous proposent sur 25 ans une mensualité d'environ 750 euros

2.200 + 1.300 - 750 = 2.750 euros, sans enfant à charge, sans loyer, tu retires 300 euros d'électricité / gaz et 400 euros de courses alimentaires, il reste 2.000 euros d'argent de poche : on est loin d'une situation de galère, non ? ;-)

 

[Aurélie-03]

Bonsoir,

Nos années de galère n'étaient pas financières je vous rassure.
Le bien rentre parfaitement dans notre budget.
Le seul souci existant est mon cdd mais avec cette crise c'est déjà une très bonne chose d'avoir un emploi .
Et une entreprise connues par les banques.
Les prix augmente chaque année dans notre région en 3 ans un pavillon basique est passé de 140 000 - 150 000 à 180 000 euros c'est impressionnant.
Les gens migrent en campagne que voulez vous ^^

 

[lebadeil]

@Aurélie-03 , je vois que votre apport est loin des 30%, ca risque de coincer également de ce coté la ?

 

[jp19]

Nos années de galère n'étaient pas financières je vous rassure.

Excuse-moi, en fait je citais une partie de ton message, mais c'était dans le but de répondre à @lebadeil avec tes chiffres à l'appui

c'est déjà une très bonne chose d'avoir un emploi

Ah mais carrément
Et si c'est un emploi a priori pérenne, et qui en plus te plait, c'est carrément super !

 

[moietmoi]

Bonjour,

Sur le papier les banques nous dissent okai mais pensent que ça ne passera pas avec les organismes de caution.

C'est terriblement stressant

Bonjour,
il n'y a pas qu'une banque, et chaque réseau de banques a ses habitudes, certaines banques accepteront l'hypothèque plutôt que la caution;
avez vous déjà signé le compromis?

 

[Aurélie-03]

Bonjour, oui nous en avons consulté 3.

Non seulement une offre d'achat, le propriétaire doit prendre rendez-vous avec le notaire ( nous avons la même ).
Notre dossier est plus avancé à la caisse d'épargne ( notre banque ), nous attendons la réponse de l'organisme de cautionnement.
Le crédit agricole, qui serait avec crédit conso lissé sur 10 ans et caution, nous envoi quelques mails mais toujours pas de réponse concrète.

Et le crédit mutuel nous a dit oui oralement avec hypothèque et sans crédit, sauf que notre entourage ne peut pas sortir une telle somme, nous allons quand même tenter.

Si ces 3 banques nous refusent un prêt immobilier, serait-il utile de consulter un courtier ?

 

[niklos]

Consulter un courtier est toujours une éventualité. Au pire, vous perdrez du temps...
Cependant, il y a bien un truc qui m’interpelle :

revenus net de 2200 euros.

Moi je suis en cdd de 18 mois puis cdi si tout va bien dans la maroquinerie avec un salaire de 1300 euros.

Epargne : 5 000 euros ( mariage en 2020 ce qui l'a fait baisser de moitié )
loyer actuel : 650 euros
Prêt conso nos 2 voitures : 250 euros sur 120 mois
Jamais de découverts, nos comptes sont toujours à +1000 euros
Nous mettons à deux 250 euros par mois d'épargne.

Vous gagnez 3500€ nets à 2.
Vous avez (actuellement) 900€ de charge + électricité gaz eau course assurance etc (à la louche 1000€)
Reste 1600€ après les dépenses "contraintes" (je mets entre "" parce que le terme n'est pas forcement approprié).

A partir de là, comment se fait-il que vous n'avez que 5000€ d'épargne et que 250€ à épargner par mois ?

Ce genre de choses fait penser à une (très) mauvaise gestion. Et ça, ça fait peur aux banques. Si vous ne voulez pas le détailler ici, je comprendrais totalement, mais il faut être capable de donner une explication crédible au prêteur ! (et il peu y en avoir. Payer des frais médicaux/études/ etc... ça passe sans soucis. Payer pour 500€ de vêtement/jeux vidéo/ restau etc..., c'est déjà plus compliqué à expliquer)
nb : ce n'est pas un jugement, juste une explication potentiel de pourquoi les banques refusent de vous financer.

 

[Aurélie-03]

Bonjour,

Je n'ai pas dit que les banques ne voulaient pas nous financer , j'ai juste des inquiétudes, ce qui n'est pas la même chose.

Comme je l'ai expliqué notre épargne a été mangé par notre mariage ( financié sans crédit ),et nous mettons 250 euros de côté seulement depuis 2 ans car nos salaires sont plus importants donc nous pouvons mettre un peu plus par mois de côté.
Nos comptes sont largement positifs mais je n'appelle pas ça de l'épargne.
Effectivement chaque mois notre reste à vivre est d'environ 1600 euros, ce qui est une belle somme .

 

[niklos]

OK, javais mal compris concernant les banque.
Mais ça ne change rien. Ne mettre "que" 250€ de côté tous les mois avec 3500€ de revenu, c'est peu. Trop peu pour montrer une bonne gestion au banquier (mais ça peut potentiellement se justifier).

 

[Aurélie-03]

J'ai oublié de préciser que notre crédit conso est à 467 euros mois, nous venons tout juste de le modifier à 250 euros.
Mon mari met en général plus mais au minimum c'est 350 euros pardon...

 

[niklos]

Même 350€, ça reste relativement peu.
A titre d'exemple, ma conjointe et moi-même gagnons plus ou moins la même somme que vous. Nous avons
800€ de crédit à rembourser
800€ de charges fixes (courses, elec, charge du bâtiment, assurance auto/moto, essence, garderie etc...)
On mets plus ou moins 1000€ de côté tous les mois. 3 fois plus que vous et avec un enfant à charge...

Je pense que nous avons une très bonne gestion. Ou, du moins, bien meilleure que la plupart des gens. Mais aller du simple au triple, je me dis qu'il doit bien y avoir un truc qui cloche dans votre gestion.
Le pourquoi du comment ne me regarde pas (Et honnêtement je m'en fiche ). Mais la banque regardera ça à la loupe.

 

[Aurélie-03]

Comment voulez-vous comparez nos vies...
On ne fait certainement pas les mêmes trajets, nos assurances auto sont sûrement plus cher, nous ne mangeons pas pareil.
A titre d'exemple notre maison est chauffée au fioul nous dépensons 140 mois euros rien que pour se chauffer à 17°C.

Nous payons largement plus de frais que vous.
Alors vos jugements...!

 

[niklos]

Je l'ai dis, je ne juge pas. Je m'en fiche, vous faites ce que vous voulez. Et vous n'avez pas à vous justifier auprès de moi ou qui que ce soit d'autre que le prêteur.
La banque raisonnera comme ça : "Est-ce que ces gens seront capables de rembourser ce que je leur prête ?" Si oui, alors Go. Si non, refus. Si peut-être, alors taux plus élevé.
Il faut être capable de leur montrer que vous allez réussir à rembourser.
Quand vous dites ne mettre que 350€ de côté tous les mois, c'est, dans l'absolu, assez peu (10% de vos revenus). A partir de là, soit vous pouvez le justifier auprès de la banque et vous aurez votre prêt, soit vous en êtes pas capable, il sera refuser.

Je répète une fois de plus, je ne juge, j'essaie juste de vous montrer comment va raisonner la banque. Parce que elle, elle jugera si oui ou non, elle a intérêt à vous prêter de l'argent.

A titre d'exemple notre maison est chauffée au fioul nous dépensons 140 mois euros rien que pour se chauffer à 17°C.

Parfait, c'est typiquement le genre de dépense contrainte que vous n'aurez plus que partiellement dans votre futur nouveau logement. C'est ce genre de chose qu'il faut avancer auprès de la banque.

 

[Anonyme]

ce qui cloche également dans votre dossier, c'est le CDD.

certaines banques refusent catégoriquement de prêter avec un contrat en CDD.
d'autres le font.

ne pas hésiter à aller voir d'autres banques en plus des 3 banques déjà consultées.

pour le reste, comme le souligne niklos, cela vous regarde comment vous dépensez votre argent.
et je rejoins son avis, je m'en fiche également et je ne vous juge pas du tout. je ne suis pas là pour ça.
vous venez sur un forum pour "demander" de l'aide et des conseils et être rassuré.
pour le moment, je trouve que tous les intervenants ont été corrects.

là, vous aller frapper aux portes des banques pour avoir un emprunt.
et eux par contre, veulent savoir comment vous gérez votre argent pour savoir si vous serez en capacité de les rembourser.
et actuellement, vous "peinez" à épargner 10% de vos revenus total.
vous le dites vous même, il vous reste 1600€ par mois que vous dépensez comme bon vous semble.
plus de 50% de vos revenus et vous n'épargner que difficilement 10%.
le banquier, lui c'est ça qu'il va voir.
et maintenant, c'est lui qu'il va falloir convaincre de vous preter de l'argent pour les 25 prochaines années.

 

[svprets]

Bonjour, il est heureux, ici, qu'Aurélie ait pris soin de demander un avis bienveillant...!!! Nous n'avons pas à nous prononcer sur sa capacité à épargner ni sur ses dépenses...qu'elles soient contraintes ou non...J'ajoute que les prêteurs sont moins intrusifs que certains intervenants...Dans les faits, on s'inquiète de la capacité de l'emprunteur à faire face à un éventuel saut de charges...Avant de moduler l'emprunt auto, Aurélie assumait 650 € de loyer, 457 € de charge d'emprunt auto tout en réussissant à épargner 250 à 350 €...soit un total mensuel de 1357 à 1457 €...Nous parlons, demain, d'engager la famille à hauteur de 1000 € mensuels => 750 d'immo + 250 d'auto ...Dans la mesure où les comptes ne présentent pas d'anomalie, pas de problème ici...!!! J'ajoute, par ailleurs, qu'un banquier comprendra aisément que votre épargne a fondu en raison d'un heureux événement...
Les deux difficultés de votre dossier tiennent dans les deux points qui suivent :
1 ) Il faut que vous réussissiez à trouver un prêteur qui accepte de valider le revenu en CDD et engage l'emprunt avec une garantie de sûreté réelle,
2) L'apport dans l'opération est léger...Par les temps qui courent, les prêteurs tiennent à minorer leurs quotités d'intervention...non pas parce qu'ils jugent à risque les emprunteurs à faible épargne mais parce que tout le monde craint une correction, sensible ?, des valeurs vénales...
Autrement dit : tant que les biens immobiliers prenaient 5 à 10 % annuels, on ne s'inquiétait pas de la sortie de l'emprunt, à 7 ans, en cas de financement sans apport...=> la vente permettant, a minima, de solder l'encours...
O tempora, ô mores !!!
Pour conclure, votre dossier relevait de la pure formalité à l'automne dernier...Vous faites bien, par contre, aujourd'hui !, de tripler votre demande de prêt..la conjoncture jouant en votre défaveur...Tenez-nous informés de vos avancées...

 

[Aurélie-03]

Bonjour, il est heureux, ici, qu'Aurélie ait pris soin de demander un avis bienveillant...!!! Nous n'avons pas à nous prononcer sur sa capacité à épargner ni sur ses dépenses...qu'elles soient contraintes ou non...J'ajoute que les prêteurs sont moins intrusifs que certains intervenants...Dans les faits, on s'inquiète de la capacité de l'emprunteur à faire face à un éventuel saut de charges...Avant de moduler l'emprunt auto, Aurélie assumait 650 € de loyer, 457 € de charge d'emprunt auto tout en réussissant à épargner 250 à 350 €...soit un total mensuel de 1357 à 1457 €...Nous parlons, demain, d'engager la famille à hauteur de 1000 € mensuels => 750 d'immo + 250 d'auto ...Dans la mesure où les comptes ne présentent pas d'anomalie, pas de problème ici...!!! J'ajoute, par ailleurs, qu'un banquier comprendra aisément que votre épargne a fondu en raison d'un heureux événement...
Les deux difficultés de votre dossier tiennent dans les deux points qui suivent :
1 ) Il faut que vous réussissiez à trouver un prêteur qui accepte de valider le revenu en CDD et engage l'emprunt avec une garantie de sûreté réelle,
2) L'apport dans l'opération est léger...Par les temps qui courent, les prêteurs tiennent à minorer leurs quotités d'intervention...non pas parce qu'ils jugent à risque les emprunteurs à faible épargne mais parce que tout le monde craint une correction, sensible ?, des valeurs vénales...
Autrement dit : tant que les biens immobiliers prenaient 5 à 10 % annuels, on ne s'inquiétait pas de la sortie de l'emprunt, à 7 ans, en cas de financement sans apport...=> la vente permettant, a minima, de solder l'encours...
O tempora, ô mores !!!
Pour conclure, votre dossier relevait de la pure formalité à l'automne dernier...Vous faites bien, par contre, aujourd'hui !, de tripler votre demande de prêt..la conjoncture jouant en votre défaveur...Tenez-nous informés de vos avancées...

Je vous remercie pour votre message.
Nous attendons toujours la réponse de la caisse d'épargne et du crédit agricole. En parallèle nous allons déposer un dossier au crédit mutuel et Banque populaire.

J'ai bien conscience que mon cdd est le principal problème dans mon dossier mais c'est une entreprise de maroquinerie connue des banques qui créer des dizaines d'emploi chaque année.
Le processus est le même pour tout le monde 3 cdd de 6 mois puis cdi, je viens de signer mon deuxième contrat cette semaine.