demande avis pojet LMNP

[anticipateur]

bonjour,
Je vous relate la proposition.
Appart city nice studio 20 m2 150 000€. frais de notaire inclus
recuperation de 23000 € de TVA
reduction IR de 3300 € pendant 9 ans
Bail commercial de 11,5 ans renouvellable.
Loyer garantis HT de 4700 € revalorisé 2%/an.
taxe fonciere et charges = 500 € par an(100 € les 2 premieres années).
mon objectif objectif = pas de revente avant 23 ans. revenus complementaires.
Vos avis SVP ?

 

[Buffeto]

7 500€ le mètre carré tu trouves ca comment ?

pour exemple je viens de vendre un studio( ancien ) 28 mètres carré centre ville de TOURS , salle de bain équipée neuve , kitchenette équipée , intérieur impeccable pour 50 k€ .
certes je l'ai vendu pas cher à un ami mais quand même

 

[anticipateur]

je sais que le prix peut paraitre déconnecté de la réalité du marché.
Mais déduction faite de la TVA 127/21 = 6000 €/m2.
Je n'achète pas un bien immobilier classique mais presque un produit financier.
Donc je valorise le bien en fonction de la rentabilité. selon les revalorisations de loyers j'ai une rentabilité nette de frais/de charge/d'IR/de CSG qui évoluera autour de > 4%.
( en raison notamment de l'amortissement de l'immobilier et de mes intérêts d'emprunt)
La RI s'ajoute et n'est que la cerise sur le gâteau.
Si je compare à un investissement classique il me faut une renta brute de 8 % ( charges non récupérables IR à 30% et CS).
Si je compare à une assurance vie rendement 3,5 % il faut que je paye mes CS et je n'ai pas la RI.
Mais je crains ne pas avoir identifié tous les risques de ce montage ?

 

[freestylewillo]

les risques du montage ???

vous venez tout juste de les énumérer !

un bien surpayé du montant de la TVA qui vous est rétribuée...(dans la popoche du promoteur..)

valorisation de bien ?? revalorisation de loyer ???

actuellement il faudrait deja prier de ne pas prendre le bouillon des qu'il y a un bail commercial..

bref ceci n'est que mon avis....mais loyers garantis cela me fait doucement marrer!

 

[Buffeto]

j
Je n'achète pas un bien immobilier classique mais presque un produit financier.
?

grossière erreur .

il ne faut voir les avantages fiscaux que comme la cerise sur le gâteau.

un bien immobilier s'achète comme ....un bien immobilier

 

[Félix]

Bonsoir anticipateur,

Loyer garanti de 4700€ HT : oubliez le mot "garanti", qui n'a rien à faire là, sauf pour faire joli.
Le seul vrai loyer qui pourra vous être versé par le gestionnaire sera environ 40 à 50% du loyer qu'il pourra tirer de la location de votre studio (et je suis même optimiste). En espérant que le taux d'occupation de la résidence soit optimal.
1) Voyez combien votre studio peut rapporter au gestionnaire.
2) Divisez par 2
3) Recalculez votre vraie rentabilité
Alors, toujours partant?

 

[freestylewillo]

[lien réservé abonné]

il y a ca aussi.....les petites surprises..

 

[christianR]

Je serais curieux de savoir pourquoi mon message a été supprimé ! Je pense qu'il ne pouvait que servir les 2 intervenants cités dans ce message, je ne pense pas que les inciter à se mettre en relation soit un problème éthique ou alors il faut m'expliquer...Merci d'avance
Prolapsus
ChristianR

 

[itachi]

Vous semblez être confiant quant au remboursement de la TVA.. Mais ce n'est pas si simple..

La TVA ne peut être remboursée que si vous respectez les conditions suivantes :

=> La gestion doit être faite par le biais d'un bail commercial
=> L'exploitant soit lui même soumis à la TVA
=> L'exploitant doit fournir au minimum 3 des 4 services suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
=> La demande de restitution soit adressée à l’Administration Fiscale dans les formes et dans les délais

A cela, ajouter les commentaires des autres intervenants du forum. Oublier le mot "garanti". Aucun contrat ne vous garanti un taux de rendement supérieur à une durée de 6 mois / 1 an.

 

[christianR]

Pas de souci pour la récupération de TVA si le bien est neuf. Appart City assure les services para-hôteliers qui permettent la récupération.

 

[forum-lmnp]

la récup de TVA n'a rien à voir avec le fait que le bien soit neuf ou ancien.
Mais que les conditions définies par Itachi soient remplies.
Vous pouvez acheter un bien de 3 ou 10 ans , en tva immobilière ou en tva sur marge, les dites TVA étant récupérables de la meme façon qu un bien dit "neuf"

 

[christianR]

Je parle du cas cité ci-dessus, j'ai précisé bien neuf par rapport au montant récupéré sur la totalité de l'achat. Dans le cas d'une revente d'un bien ancien, la TVA sur marge est effectivement récupérable, (vous faites bien de la préciser) ainsi que celle sur les éventuels travaux, les frais d'acte, les frais d'agence immobilière, cependant la TVA sur marge est faible puisqu'elle s'applique sur la marge et non sur la totalité du prix de vente.
Dans tous ces cas la TVA n'est effectivement récupérable qu'avec 3 des 4 services para-hôteliers et à condition de renoncer à la franchise en base.

 

[forum-lmnp]

Je parle du cas cité ci-dessus, j'ai précisé bien neuf par rapport au montant récupéré sur la totalité de l'achat. Dans le cas d'une revente d'un bien ancien, la TVA sur marge est effectivement récupérable, (vous faites bien de la préciser) ainsi que celle sur les éventuels travaux, les frais d'acte, les frais d'agence immobilière, cependant la TVA sur marge est faible puisqu'elle s'applique sur la marge et non sur la totalité du prix de vente.
Dans tous ces cas la TVA n'est effectivement récupérable qu'avec 3 des 4 services para-hôteliers et à condition de renoncer à la franchise en base.

Christian, un bien ancien peut etre revendu en TVA immobilière (19,6% sur la totalité du prix) dans le cas d'un bien de moins de 5 ans ou dans les cas prévus par la réforme de la TVA immobilière de mars 2010. C'est notamment le cas lorsqu'un professionnel revend un bien ancien en TVA, son vendeur ayant vendu en TVA immo également pour ne pas à avoir de régul de TVA .

 

[christianR]

Christian, un bien ancien peut etre revendu en TVA immobilière (19,6% sur la totalité du prix) dans le cas d'un bien de moins de 5 ans ou dans les cas prévus par la réforme de la TVA immobilière de mars 2010. C'est notamment le cas lorsqu'un professionnel revend un bien ancien en TVA, son vendeur ayant vendu en TVA immo également pour ne pas à avoir de régul de TVA .

Effectivement vous avez raison, j'avais raté l'épisode de mars 2010...Personnellement, depuis les problèmes rencontrés avec les gestionnaires dans les résidences avec services je ne travaille plus qu'avec de l'ancien en secteur diffus hors résidence et là on est hors du champ d'application de la TVA puisqu'il n'y a pas de services para-hôteliers. Merci pour l'info.

 

[Anonyme]

Bonjour,
L'affaire Appart City ne serait-elle pas du même tonneau que les différentes défiscalisations à la mode suivant les années...
Méfiez-vous et prenez votre temps, il n'y a pas de marche arrière possible sans perte de plumes, et le bilan final n'est peut être pas aussi facilement prévisible.
Bonne journée.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pierre-et-vacances.13208/ pour complément d'info.

 

[GoodbyLenine]

Contactez les sociétés qui revendent des lots LMNP anciens, pour avoir une estimation du prix qu'ils vous proposeraient pour un bien comparable ancien (même exploitant, loyer et indexation similaire).

Celà devrait vous donner une idée de ce que vous pourrez obtenir à la revente, et vous permettra de mieux évaluer la rentabilité réelle de votre investissement (et combien vous coute en fait votre ''réduction d'IR'')....

Peut-être même qu'ils vous proposeront un lot LMNP ancien avec des caractéristiques similaires, déjà exploité depuis un moment (donc avec un peu moins d'incertitude sur la viabilité de l'exploitation), et à un prix plus intéressant