Déficit foncier clé en main

[Buffeto]

Tu m'étonne qu'ils soient sous le choc......

faut leur envoyer Stéphane Plazza ...dans ses émissions il arrive toujours à convaincre les vendeurs d'accepter de baisser le prix ….

 

[Buffeto]

Carrément, et dans mon milieu professionnel nombreuses sont les victimes, la plupart payant moins de 2000€ d’IR et signant des biens beaucoup trop cher.

appelle moi dans ce cas , je rachète au prix du marché ce genre d'investissement … ( j'ai même raté une affaire car la banque prêteuse a refusé le deal...le prix de vente était encore inférieur à l'encours du crédit , mais la propriétaire voulait s'en débarrasser à tout prix ..)

 

[Alec]

faut leur envoyer Stéphane Plazza ...dans ses émissions il arrive toujours à convaincre les vendeurs d'accepter de baisser le prix ….

Oui une fois que tu vires leurs meubles et que tu as tout repeint à l’arrache ils ont plus trop le choix

 

[Alec]

appelle moi dans ce cas , je rachète au prix du marché ce genre d'investissement ...

Pour ceux qui arrivent aux bouts je constate que souvent ils gardent le bien.. trop blasé de la perte si revente

 

[moietmoi]

l’appart qu’ils ont acheté neuf 115000 en projet défiscalisation.

'est l'exemple typique de personnes qui ont fait une opération de défiscalisation via des vendeurs de defisc qui commercialisent avec une majoration de 20 à 25 % du prix réel (normal ils perçoivent jusqu'à 15 % de commissions sur le prix de vente.

C'est plus complexe qu'il n'y paraît, la plupart des programmes en défiscalisation , il y a 10/12 ans étaient vendus en packagé avec des actes authentiques "acte en main" qui permet de compter comme assiette de défiscalisation la totalité; non seulement du prix de l'immobilier mais bien des choses en plus: exemple:
le prix de l'immobilier par exemple 90 000 euros; les frais de notaire par exemple 2500 euros, les frais d'hypothèque par exemple 2600 euros ( le site de notaires donne 5100 au total pour un bien de 90 000 )
les intérêts intercalaires sur 2 ans de construction avec différé total( crédit à 5%) aux alentours de 8000 euros la garantie du promoteur de non carence locative ou la couverture de la franchise de l'assureur en cas carence/vacances locatives, l'équipement et l'aménagement de la cuisine pour pouvoir être loué sans travaux de suite après la livraison( dans un bien neuf classique, le promoteur livre un évier en inox minable et aucun autre meuble( la loi Elan permet maintenant de livrer une cuisine sans même l'évier) 4000 euros; l'équipement des placards avec des étagères ( pour qui a déjà acheté en Vefa, il sait que les placards sont inutilisables) 150/200 euros..et quelques autres choses comme la prise en charge de l'état des lieux et les diagnostics obligatoires , (400 euros)voire la moitié du côut de la rédaction de bail (150 euros)...
Bref un bien vendu 90 000 en VEFA revient pour tout un chacun qui veut le mettre en location à:
90 000+5100+8000+ 4000+150+400+150=107800;
et c'est cette somme qui est inscrite au contrat de vente....
et si ce bien est revendu loué il est estimé par une agence à son prix par exemple 90 000 sans gain ni perte moins 10 à 20% car il est loué soit 76500 euros;
mais l'acquéreur retient qu il y a mis 107800 euros.........alors que le prix d'achat est de 90 000 et dans mon exemple le capital a gardé sa valeur; le propriétaire a eu sa défiscalisation et les loyers;
en complément dans bien des cas les promoteurs remboursaient les intérerêts intercalaires sur simple présentation des relevés bancaires et des appels des banques;( mais ceci est "oublié")

 

[Alec]

Je ne connaissais pas tout ça, mais si les vendeurs de défiscalisation présentaient la chose comme ça, ils n’en vendraient pas beaucoup je pense. Après c’est aussi à chacun de savoir ce qu’il fait Et de se renseigner avant et pas 9 ou 12 ans après

 

[Buffeto]

Je ne connaissais pas tout ça, mais si les vendeurs de défiscalisation présentaient la chose comme ça, ils n’en vendraient pas beaucoup je pense. Après c’est aussi à chacun de savoir ce qu’il fait Et de se renseigner avant et pas 9 ou 12 ans après

ceci dit il ya des moments , des lieux et des défiscs profitables .

ma 1ere défisc en 1999 était sur une commune limitrophe de Bordeaux ( qu'effectivement je ne suis jamais allé voir ) . je l'ai revendue avec une belle PV en 2008 .

 

[moietmoi]

je complète la liste, dans le package était en général compris les frais de procuration notariée(150à 300 euros ) et la rédaction du règlement de copro par les notaires (150-800 euros); et également les fais de dossier bancaire (500 euros)
ce n'est pas le problème de la défiscalisation( même si je reconnais qu' à un moment de quasi escrocs ont envahi le marché) mais de l'achat dans le neuf et d'un effort mémoriel; quand on achète dans le neuf ; le cout reel d'achat est de l'ordre de 20% supplémentaire au prix annoncé, pour pouvoir le louer; et l'avantage du package c 'est que la défiscalitation porte sur 120 à la place de 100 ; les 20 auraient de toute façon été payés; mais le désaventage c'est que l'on se souvient de 120; pour prendre une comparaison, avec un autre ordre de grandeur, lors de l'achat d'une voiture se souvient on du prix de la voiture? ou de la facture avec : frais de carte grise, frais de mise en service.....option siège chauffant... on intègre l'ensemble..pourtant le prix catalogue est plus bas..

 

[Alec]

- Oui y’a forcément des profils et des conditions dans lesquels c’est utile

- au final faut que je trouve un bien au bon prix, fin de défisc ou pas

 

[moietmoi]

- au final faut que je trouve un bien au bon prix, fin de défisc ou pas

bon prix et bon emplacement!!!!

 

[Alec]

Oui car en location nue quand on fait les calculs après fiscalité... ça fait peur !!

 

[Ropié]

Bonsoir à tous, je vous expose le sujet de mes préoccupations. J'ai des revenus fonciers tels que je recherche les meilleures solutions pour les écraser. J'ai été contacté par iselection qui propose des programmes de rénovations de vieux immeubles de caractère, permettant de réaliser beaucoup de déficit foncier/au prix d'acquisition du bien. Mais au final, je trouve le prix très cher. 7000€ le m² pour une ville du 56 où les biens se vendent actuellement à la moitié de ce prix... Je recherche donc une autre opportunité (concurrent sérieux et moins gourmand?) ou une autre idée pour baisser mes revenus locatifs. A priori pas de scpi, j'ai une mauvaise expérience personnelle, pas de produits financiers non plus. Je vous remercie d'avance pour votre aide, j'ai la pression d'iselection qui a des biens sur lesquels parait il il faut vite réagir. J'ai horreur de cette pression.

 

[Buffeto]

j'ai la pression d'iselection qui a des biens sur lesquels parait il il faut vite réagir. J'ai horreur de cette pression.

en effet pas besoin de se précipiter .

j'étais dans le meme cas que toi . et j'ai trouvé super rapidement , ce qui montre que des projets de ce genre il y en a plus que d'acheteurs .
le souci principal a été de trouver le financement à cause du taux d'usure et de mon age qui rend l'assurance chère .
moi je suis passé par mon CGPI en qui j'ai confiance depuis plus de 10ans .

 

[Buffeto]

j'étais dans le meme cas que toi . et j'ai trouvé super rapidement , ce qui montre que des projets de ce genre il y en a plus que d'acheteurs .

ceci dit avec les travaux ont est dans le meme ordre de prix ....
Le montant de l'investissement total est de 189 810 € dont 43 650 € d'acquisition immobilière, 4 810 € de frais de notaire et 141 350 € de travaux pour 26M2 mais .....

Economie fiscale et sociale totale : 66 174 € ce qui ramène le prix au M2 à moins de 5000 €
Rendement de votre épargne : 5,68 % Economie fiscale et sociale totale : 66 174 € Epargne moyenne mensuelle globale : 357
Valeur locative : 8 359 €

 

[PepeR]

Un autre cas possible de deficit foncier. Ca marche quand on a de gros revenus fonciers et des travaux consequents. Mais c est relatif.

Donc, sur un logement bon marche, la valeur des amortissements (mobilier, immobilier, frais...) est d autant plus importante. Et donc amortissable.

En l espec, un studio etudiant a renover dans une petite ville universitaire. 30k d immo, 10k de travaux, 5k de mobilier, 3500e de revenus locatifs par an.

 

[Ropié]

Un autre cas possible de deficit foncier. Ca marche quand on a de gros revenus fonciers et des travaux consequents. Mais c est relatif.

Donc, sur un logement bon marche, la valeur des amortissements (mobilier, immobilier, frais...) est d autant plus importante. Et donc amortissable.

En l espec, un studio etudiant a renover dans une petite ville universitaire. 30k d immo, 10k de travaux, 5k de mobilier, 3500e de revenus locatifs

je me demande dans quelle ville vous avez pu trouver un studio à ce prix?
sinon, à priori, personne ne pense que je puisse trouver un programme de déficit foncier plus intéressant qu'avec iselection? sinon, une autre solution de défisc?
Merci d'avance à tous

 

[PepeR]

Une ville etudiante de 20000 habitants.

 

[PepeR]

Je viens de chercher, on y trouve ce jour un studio de 18m2 a 18000e, DPE G certes...

 

[Ropié]

ceci dit avec les travaux ont est dans le meme ordre de prix ....
Le montant de l'investissement total est de 189 810 € dont 43 650 € d'acquisition immobilière, 4 810 € de frais de notaire et 141 350 € de travaux pour 26M2 mais .....

Economie fiscale et sociale totale : 66 174 € ce qui ramène le prix au M2 à moins de 5000 €
Rendement de votre épargne : 5,68 % Economie fiscale et sociale totale : 66 174 € Epargne moyenne mensuelle globale : 357
Valeur locative : 8 359 €

voici aujourd'hui ce que j'ai dans la balance :
un bien vendu dans un programme de déficit foncier, vendu 170000 alors que la valeur de ce qui se vendait il y a peu en neuf était de 100000€ pour un bien certes moins qualitatif que ceux qu'offrent i selection
et un bien en Pinel à 180000 vendu peut-être un peu plus haut que le marché, mais le marché est très haut je pense actuellement.
Je pense défiscaliser environ 60000 € dans le premier cas, mais avec un risque de perte assez important lors de la revente, de l'ordre de 40000 euros je pense, même si je n'ai pas de boule de cristal.
Dans le second cas, je défiscaliserai probablement 35 ou 36000€, mais par contre ai des chances de ne peut-être pas perdre d'argent au moment de la revente.
Si mes calculs sont bons, la deuxième option est plus avantageuse, mais j'ai l'impression d'être biaisé. Un oubli de ma part peut-être? Merci de votre aide

 

[Buffeto]

voici aujourd'hui ce que j'ai dans la balance :
un bien vendu dans un programme de déficit foncier, vendu 170000 alors que la valeur de ce qui se vendait il y a peu en neuf était de 100000€ pour un bien certes moins qualitatif que ceux qu'offrent i selection
et un bien en Pinel à 180000 vendu peut-être un peu plus haut que le marché, mais le marché est très haut je pense actuellement.
Je pense défiscaliser environ 60000 € dans le premier cas, mais avec un risque de perte assez important lors de la revente, de l'ordre de 40000 euros je pense, même si je n'ai pas de boule de cristal.
Dans le second cas, je défiscaliserai probablement 35 ou 36000€, mais par contre ai des chances de ne peut-être pas perdre d'argent au moment de la revente.

beaucoup d'approximations et de peut etre

Si mes calculs sont bons, la deuxième option est plus avantageuse, mais j'ai l'impression d'être biaisé. Un oubli de ma part peut-être? Merci de votre aide

voilà ce sont de vrais calculs qu'il faudrait pour pouvoir décider et pas des estimations "à la louche "