Déduction et travaux dans l'ancien

[jimmytheroots]

Bonsoir,

je suis sur google et je lis et lis des pages, mais je suis limité sur certains travaux, et je suis toujours pas sûr d'avoir tout compris, donc j'aurai plusieurs questions histoire que ce soit clair une bonne fois pour toutes.
Je suis propriétaire d'un T2 en locatif nu et j'ai un TMI de 41%.
J'aimerai donc profiter de bien pour faire des travaux pour d'une part le mettre en valeur (pour trouver facilement un locataire si un jour l'actuel me quitte) et aussi et surtout déduire.

Alors si j'ai bien compris, sur ce bien, si je suis positif de 5K (loyers -charges), faut que je fasse 15K de travaux pour etre en deficit max ce qui me fera descendre mon impots de 4100 euros. C bien ca?

Du coup pour continuer à faire ceci tous les ans, il faudrait du coup réinvestir dans un autre bien avec bcp de travaux pour continuer à faire baisser mon impots à 4100 euros?

J'ai lu ceci :Les travaux sont déductibles des revenus des autres biens immobiliers que vous louez et viennent automatiquement diminuer votre base taxable de revenus fonciers. Si vous n’avez pas de revenus fonciers, ces charges vont permettre de constater un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an
Si on achete un bien avec bcp de travaux, donc à louer à terme mais dans les 3 ans par ex, on peut avec ces travaux se mettre en deficit jusqu'au 10k même sans revenus sur ce bien?

J'espère avoir été clair dans mes questions!

Merci!

 

[moietmoi]

Alors si j'ai bien compris, sur ce bien, si je suis positif de 5K (loyers -charges), faut que je fasse 15K de travaux pour etre en deficit max ce qui me fera descendre mon impots de 4100 euros. C bien ca?

presque, car en fait il faudra extraire de tes charges les éventuels intérêts d'emprunts qui sont traités un peu à part;
le mieux pour comprendre et faire des simulations , c'est de remplir une 2044;
en première approche tu saute les lignes complexes et tu gardes loyer, charges, emprunts, travaux...
mais si tu n'as pas d'emprunt sur ce bien, ou un autre bien locatif, alors oui tu as rasion, pourvu que le travaux soient dans la catégorie déductible

Du coup pour continuer à faire ceci tous les ans, il faudrait du coup réinvestir dans un autre bien avec bcp de travaux pour continuer à faire baisser mon impots à 4100 euros?

oui, ou refaire des travaux dans ce bien, c'est comme cela que les cgp vendent aux contribuables qui ont des revenus fonciers, des produits dits " de déficit fonciers"

J'ai lu ceci :Les travaux sont déductibles des revenus des autres biens immobiliers que vous louez et viennent automatiquement diminuer votre base taxable de revenus fonciers.

dans l'esprit c'est juste, il y a quelques petites précisions sémantique sur le mot "revenus" qui seraient à préciser, mais qui pour ta question ne changent pas la donne

Si vous n’avez pas de revenus fonciers, ces charges vont permettre de constater un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an

oui

Si on achete un bien avec bcp de travaux, donc à louer à terme mais dans les 3 ans par ex, on peut avec ces travaux se mettre en deficit jusqu'au 10k même sans revenus sur ce bien?

oui en faisant attention a ce que ces travaux rentrent bien dans le cadre des travaux déductibles;

en application on peut complexifier la donne:
Ceci peut se faire avec la loi pinel par exemple

On achète une ruine ou un bien à complètement rénover, reconstruire; le budget global est par exemple 150 000 euros qui en fait se décomposent ainsi: 50 000 de foncier et de construction existante ;80 000 de travaux de reconstruction et 2 fois 10 000 de travaux d'aménagement rénovation;
l'achat se fait, les travaux commencent; le contribuable qui par ailleurs a déjà 10 000 de revenu foncier imputera sur ces revenus les 10 000 de travaux et ceci les 2 ans des travaux;(excellente rentabilité des travaux car TMI+CSG d'évitée) Si il n'a pas de revenu foncier, il imputera ces 10 000 de travaux sur son revenu global (2 fois de suite)
Puis comme le bien est considéré comme neuf à la fin des travaux ( c'est pour cela que se sont des biens difficiles à trouver) il fera une déclaration en Pinel sur la base de 50 000+80 000=130 000;
double effet kiss cool.....

 

[jimmytheroots]

Excellent moietmoi, c'est tres clair!

Merci bcp!

Juste une derniere question: Acheter un taudis dans l'ancien, faire 10K de travaux tous les ans, et payé 4100 euros de moins tous les ans, on a combien de temps avant de mettre son bien en location?
Pendant combien de temps sur le long terme? Et enfin, si admettons après on ne loue que 1 semaine dans l'année (pour caricaturer) on peut continuer à faire des travaux pour du déficit foncier?

En fait y avait 3 questions...

 

[moietmoi]

Re bonjour,

concernant:

Et enfin, si admettons après on ne loue que 1 semaine dans l'année (pour caricaturer)

il y a la réponse dans le Bofip:

Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente

mais en relisant le Bofip, je ne trouve pas réponse à tes questions et même , je trouve des choses totalement contradictoire avec le fait de pouvoir déduire les travaux l'année d'avant la mise en location; chose que je sais qu'elle est pratiquée et acceptée par les impôts... un peu de recherche et relecture s'impose.... ( c'est le cas de le dire)

Edit: [lien réservé abonné]

23.
Dépenses engagées en vue de faciliter la location.
Les dépenses de réparation et d’entretien engagées en
vue de faciliter la location peuvent être admises en
déduction dès lors qu’elles sont engagées en vue de
l’acquisition et de la conservation du revenu et
qu’elles sont supportées par le propriétaire