Déclaration 2044

[moietmoi]

En fait je suis redevable de 210 euros d'impôts sur les reveus foncier cette année, (17.5% sur 70 % en régime microfoncier)

imaginons que tu choisisses le micro foncier, comme je te l'ai dit, dans ce cas tu balances toutes les 2044 et tous tes frais et charges, tu les oublies à jamais; et ton dû à l'état sera calculer comme suit ; prélèvement sociaux 17,2% de 1190=204 euros , plus le fait que tu rajouteras à tes revenus généraux 1190 euros pour calculer ton impôt général

ah en effet, vous avez raison, si je déclare une 2044 cette année, je dois faire du réel... et donc je devrais 297 euros d'impôts et tant pis je suis obligé de reporter sur les années suivantes.

non tu ne sais pas encore combien tu devras d'impôts avant d'avoir fait ta 2044;

 

[nicolasg13]

imaginons que tu choisisses le micro foncier, comme je te l'ai dit, dans ce cas tu balances toutes les 2044 et tous tes frais et charges, tu les oublies à jamais; et ton dû à l'état sera calculer comme suit ; prélèvement sociaux 17,2% de 1190=204 euros , plus le fait que tu rajouteras à tes revenus généraux 1190 euros pour calculer ton impôt général
non tu ne sais pas encore combien tu devras d'impôts avant d'avoir fait ta 2044;

Merci . En fait mon but était de faire "sauter" les prélèvement sociaux, an baissant le revenus foncier, comme avec le Pinel je ne devrais pas payer d'impôts sur les revenus pendant 9 ans... Avec un année de location pleine je devrais avoir 11 000 euros de revenus fonciers. Là je ne comprends plus, vous dites que je ne peux pas connaitre pas mon impôts en régime réel avant d'avoir fait la 2044 mais vous dites que les interêts intercalaires doivent être reportés l'année suivante, je n'ai pas beaucoup d'autres frais à part les frais d'agence sur les deux derniers mois de l'année 2019 (bail ,etc)
je ne sais pas dans le neuf ce que font d'habitude les français "moyens" comme moi qui ont moins de 15 000 euros en investissement Pinel

 

[moietmoi]

Merci . En fait mon but était de faire "sauter" les prélèvement sociaux, an baissant le revenus foncier, comme avec le Pinel je ne devrais pas payer d'impôts sur les revenus pendant 9 ans.

je t ai expliqué dans l'autre fil de discussion: d'un coté tu déclares tes revenus foncier, au réél ou au micro; et l'impôt et les prélèvement sociaux sont à payés si il y a un revenu positif;
comme si le bien n'était pas en pinel

et tout à fait par ailleurs il y a la réduction pinel (qui ne s'applique pas au prélèvement)
la première chose que tu as à faire , si tu déclares au réél, c'est de remplir la 2044...

par exemple ,si tu déclares en micro, tu auras de toute façon les 204 euros à payer quoi qu'il arrive;

 

[jmi12]

Je vais essayer de soulager un peu moietmoi, en le relayant.
Le principe général à ne pas perdre de vue :
- Vous relevez en principe du micro foncier, tant que vos recettes brutes ne dépassent pas 15000 €, ce qui semble être votre cas. Si vous restez à ce régime forfaitaire, la déclaration est hyper simple. Vous déclarez vos recettes brutes ligne 4BE de la déclaration d'ensemble et vous serez imposé sur 70% des recettes brutes.
- Mais, si vous estimez que le forfait de charges de 30% est insuffisant, vous pouvez opter pour le réel, en souscrivant une 2044. L'option est irrévocable pendant 3 ans.
Vous devez faire un choix, en estimant les charges des 3 années couvertes par le réel. On ne peut pas deviner quelles sont ces charges que, vous seul connaissez. Il vous suffit de regarder une 2044 pour trouver la liste des charges déductibles des revenus fonciers. Il est vrai qu'avec du neuf, les charges sont réduites, mais il y en a qui sont incontournables, notamment, les primes d'assurance et les intérêts d'emprunt, mais, il peut aussi y avoir des charges de copropriété, non récupérables. Pour la taxe foncière, vous devriez être exonéré en 2020 et 2021, si la déclaration H2 est faite dans les 90 jours de l'achèvement.
Après avoir analysé vos charges futures prévisibles, vous devez choisir.
Si vous décidiez de faire du réel et seulement dans cette hypothèse, vous pourriez reporter dans les charges d'intérêts de 2019, les frais d'emprunt omis sur 2018.
Si vous voulez rester au micro, ces frais sont perdus, du moins réellement puisqu'au micro, les charges sont évaluées forfaitairement et comme on vous l'a dit, on ne peut pas faire un peu de réel et un peu de forfait micro. Il faut choisir.
Enfin, le choix du régime d'imposition est indépendant de la réduction d'impôt Pinel à laquelle vous avez droit, pour autant que les conditions d'application soient remplies et que les obligations déclaratives soient respectées.

 

[nicolasg13]

Merci j'ai bien saisi, et je vais donc faire mes calculs... Entre temps le Centre des impôts m'a répondu que je dois faire une déclaration rectificative pour les intérêts intercalaires si je choisis le réel mais en aucun cas ils ne parlent de déclaration 2044... je ne comprends pas pourquoi si je n'ai rien à changer sur la déclaration des revenus 2042 de 2019 sur les revenus de 2018 et si je veux les reporter.... j'essaie de téléphoner et ça ne répond pas

"Bonjour,
Vous pouvez déduire les intérêts payés en 2018 pour financer la construction d'un bien destiné à la location (prêts relais également). Vous devez prendre l'engagement de louer ce bien par une note jointe à la déclaration.
Si ces intérêts correspondent aux revenus de l'année 2018, vous devez déposer une déclaration rectificative sur vos revenus 2018 (2042 et 2044EB).
Cordialement."

 

[moietmoi]

Je vais essayer de soulager un peu moietmoi, en le relayant.

en ces temps de confinement, le relais fait du sport...... merci!!

Centre des impôts m'a répondu que je dois faire une déclaration rectificative pour les intérêts intercalaires si je choisis le réel mais en aucun cas ils ne parlent de déclaration 2044...

déclaration rectificative..sur quel document? la 2044 qui est OBLIGATOIRE si tu es au réél;

 

[nicolasg13]

déclaration rectificative..sur quel document? la 2044 qui est OBLIGATOIRE si tu es au réél;

oui oui pardon, j'ai bien compris il faut que je renvoie le formulaire 2044 de l'année passée, mais il faut aussi que je fasse la 2042 de 2019 du coup ?? même si je n'ai aucun chiffre à reporter dessus ?

et par ailleurs si je me met au régime réel, le point de départ c'est à quel date ? les 3 années concernées (irrévocables). ce serait donc les déclaration 2019, 2020, 2021 pour les revenus 2018,2019 et 2020 ?

 

[jmi12]

oui oui pardon, j'ai bien compris il faut que je renvoie le formulaire 2044 de l'année passée, mais il faut aussi que je fasse la 2042 de 2019 du coup ?? même si je n'ai aucun chiffre à reporter dessus ?

et par ailleurs si je me met au régime réel, le point de départ c'est à quel date ? les 3 années concernées (irrévocables). ce serait donc les déclaration 2019, 2020, 2021 pour les revenus 2018,2019 et 2020 ?

Votre situation est donc évolutive !
Vous nous communiquiez, il y a peu, une réponse du Centre des impôts. En voilà une autre, différente, qui maintenant respecte la fameuse orthodoxie fiscale dont j'avais parlé, à la suite de moietmoi.
Première remarque :
Cette 2ème position des services fiscaux ne vaut que si vous choisissez le réel. Si c'est le cas, il vaut mieux la respecter et déposer une déclaration rectificative 2044 et une 2042 rectificatives au titre des revenus 2018, la 2044 afin de dégager le déficit foncier et la 2042 pour affecter le déficit (en principe reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, s'il n'y a que des intérêts et des frais d'emprunt). Il faudra expliquer la situation et joindre un engagement de location pour permettre la déduction des charges foncières et la création du déficit foncier.
Pour la déclaration 2044 EB dont parle le centre des impôts, si l'achèvement est bien intervenu en 2019, elle ne doit être souscrite qu'au titre des revenus 2019.
Le déficit foncier reportable, déterminé sur les déclarations rectificatives déposées devra être repris sur la déclaration des revenus 2019, 2044 et 2042, toujours si vous choisissez le réel.
2ème remarque :
Si vous choisissez le micro foncier, pas besoin de déposer de déclarations rectificatives. Je vous renvoie aux explications déjà fournies.
Ce n'est pas vous faire injure, je pense, que de vous dire que vous avez du mal à appréhender les problématiques fiscales. Si la situation vous semble trop compliquée, il vaudrait peut-être mieux vous rapprocher d'une connaissance maîtrisant le sujet. Cette personne pourrait vous aider à choisir et à rédiger ou déclarer en conséquence.
En effet, il est très difficile, sinon impossible, dans le cadre de discussions de forum, de régler des situations complexes à distance.
Cdt

 

[moietmoi]

je vais essayer de te donner un conseil: tu imprimes 2 2044 ; l'une pour les revenus 2018; et l'autre pour les revenus 2019;
et une fois imprimées, tu essayes de remplir la première ; celle de 2018; tu auras sans doute des questions précises sur les cases; on essaiera de te répondre; ...

 

[nicolasg13]

je vais essayer de te donner un conseil: tu imprime 2 2044 ; l'une pour les revenus 2018; et l'autre pour les revenus 2019;
et une fois imprimées, tu essayes de remplir la première ; celle de 2018; tu auras sans doute des questions précises sur les cases; on essaiera de te répondre; ...

Si vous choisissez le micro foncier, pas besoin de déposer de déclarations rectificatives. Je vous renvoie aux explications déjà fournies.
Ce n'est pas vous faire injure, je pense, que de vous dire que vous avez du mal à appréhender les problématiques fiscales. Si la situation vous semble trop compliquée, il vaudrait peut-être mieux vous rapprocher d'une connaissance maîtrisant le sujet. Cette personne pourrait vous aider à choisir et à rédiger ou déclarer en conséquence.
En effet, il est très difficile, sinon impossible, dans le cadre de discussions de forum, de régler des situations complexes à distance.

Merci beaucoup, en ce moment c'est difficile de trouver quelqu'un pour m'aider avec le confinement, à part mes collègues du service de gestion financière je ne connais personne qui pourrait m'aider... ou sinon payer un comptable au pire mais là tout est fermé (Covid), mais je voudrais moi même faire mes calculs pour déterminer le plus judicieux. Vous m'avez expliqué bien les choses et je souhaiterais vous remercier si je pouvais je vous enverrai une bouteille de vin ou des calissons d'Aix-en-Provence.
*Je vais donc faire mes calculs au réel pour les 3 premières années sachant qu'on peut toujours rabasculer en microfoncier plus tard (d'après ce que j'ai lu sur impôts.gouv.fr) dans ce cas précis, l'engagement serait la première déclaration 242 soit 2018 à 2021 ou l'année où on perçois des revenus donc 2019 ? là je n'ai trouvé la réponse nulle part.
* Je ne suis pas tout à fait d'accord avec moi et moi plus haut qui dit que je devrais payer le 210 euros d'impôts sociaux, si le réel est supérieur aux 30% d'abattement en microfoncier, la base de calcul de la CSG RDS n'est pas la même , à moins que je n'ai pas compris.
* je vais faire comme vous dites et faire les calculs.
* j'avais aussi un autre post sur une autre discussion pour sortir les frais de notaire du garage qui est loué à part si ça vous dit de jeter un coup d'oeil

 

[moietmoi]

* Je ne suis pas tout à fait d'accord avec moi et moi plus haut qui dit que je devrais payer le 210 euros d'impôts sociaux, si le réel est supérieur aux 30% d'abattement en microfoncier, la base de calcul de la CSG RDS n'est pas la même , à moins que je n'ai pas compris.

ahhhh? un récalcitrant?
mais ta remarque montre que tu as compris, ou que je m'étais mal exprimé ou que tu as mal lu.. mais on n'est pas entre grands médecins qui cherchent à avoir raison; juste on essaye de s'entre aider.. donc au micro tu auras 210 de prélèvement sociaux et peut être un peu d'impôt en plus; si tu es au réél , il faut faire le calcul de ton revenu foncier pour savoir; en ce sens tu as bien raison;

 

[jmi12]

Merci beaucoup, en ce moment c'est difficile de trouver quelqu'un pour m'aider avec le confinement, à part mes collègues du service de gestion financière je ne connais personne qui pourrait m'aider... ou sinon payer un comptable au pire mais là tout est fermé (Covid), mais je voudrais moi même faire mes calculs pour déterminer le plus judicieux. Vous m'avez expliqué bien les choses et je souhaiterais vous remercier si je pouvais je vous enverrai une bouteille de vin ou des calissons d'Aix-en-Provence.
*Je vais donc faire mes calculs au réel pour les 3 premières années sachant qu'on peut toujours rabasculer en microfoncier plus tard (d'après ce que j'ai lu sur impôts.gouv.fr) dans ce cas précis, l'engagement serait la première déclaration 242 soit 2018 à 2021 ou l'année où on perçois des revenus donc 2019 ? là je n'ai trouvé la réponse nulle part.

L'option pour le réel couvre 3 années. Dans la mesure où la première déclaration sous le réel concernerait les revenus 2018, l'option s'appliquerait également aux revenus 2019 et 2020. Vous pourriez revenir au micro, pour 2021.

 

[nicolasg13]

L'option pour le réel couvre 3 années. Dans la mesure où la première déclaration sous le réel concernerait les revenus 2018, l'option s'appliquerait également aux revenus 2019 et 2020. Vous pourriez revenir au micro, pour 2021.

Ok merci... je viens de voir que vous avez répondu à une discussion similaire. https://www.moneyvox.fr/forums/fil/regime-reel-ou-microfoncier.23197/page-3
Sinon je voudrais "appliquer" cette année déficit que j'ai oublié de déclarer, et que j'aurais du reporter, de façon à ne pas "avoir de revenus" . Pensez-vous que c'est possible ? En parallèle je vais poser la question au fisc.

 

[moietmoi]

Sinon je voudrais "appliquer" cette année déficit que j'ai oublié de déclarer, et que j'aurais du reporter, de façon à ne pas "avoir de revenus" . Pensez-vous que c'est possible ? En parallèle je vais poser la question au fisc.

moi je vais appeler mon centre des impôts pour leur dire que j'ai des notes de champagne que j'avais prévu de leur offrir, mais que le confinement m'empèche de leur apporter , donc je voudrais le retirer de mes impôts... qu'en penses tu?
fais donc les brouillons des déclarations 2044.......

 

[nicolasg13]

moi je vais appeler mon centre des impôts pour leur dire que j'ai des notes de champagne que j'avais prévu de leur offrir, mais que le confinement m'empèche de leur apporter , donc je voudrais le retirer de mes impôts... qu'en penses tu?
fais donc les brouillons des déclarations 2044.......

Voici la réponse du centre des impôts (ci après), je pourrais reporter comme si j'avais fait la déclaration l'an dernier, je n'ai plus qu'à faire les calculs jusqu'à 2021 et comparer avec le microfoncier... C'est fou j'en ai parlé au téléphone hier à ma grand-mère qui a 87 ans... Mes grands parents ont des biens en location, pour avoir le nom de son comptable . Ils n'ont pas internet (donc font les déclaration papiers), pas de hifi, uniquement une télévision ils n'aiment pas les nouvelles technologies... Ils me demandent pour régler leur TV, utiliser un téléphone portable (ils ont été forcés d'en avoir un) ... Ils sont au régime réel, ne passent pas par agence pour les location... Et bien ma grand mère fait la 2044 elle-même !!!! Elle m'a dit "pour toi qui as 42 ans et qui maitrise internet ça devrait être facile, tu peux lire, demander aux gens sur internet".... Moi qu'ils pensaient qu'ils déléguaient comme ils ne savent pas régler une TV... Malheureusement ils sont loin et comme ils n'ont pas internet, pas facile pour leur demander me faire la mienne..

Bonjour,

S'agissant de frais bancaires (donc à déclarer intégralement sur la ligne des intérêts d'emprunt), ce déficit sera reportable pendant 10 ans et imputable sur les bénéfices foncier réalisés sur cette période.
Lors de la réalisation de votre déclaration 2044 2018, le formulaire vous demandera de reporte ce déficit en ligne 4BB de votre déclaration 2042 2018 (c'est nous qui modifieront votre compte à réception du document).
Pour les revenus 2019, il conviendra d'indiquer ce même montant en ligne 4BD de votre déclaration 2042. Cette somme s'imputera automatiquement sur votre bénéfice éventuel 2019 indiqué en ligne 4BA. Si vous êtes de nouveau en déficit en 2019, les sommes seront de nouveau utilisable l'année prochaine.

Cordialement.

XXXX XXX CONTROLEUR FIP

 

[jmi12]

Réponse logique des services fiscaux qui correspond, me semble-t-il, aux informations que nous vous avions données.
Il ne vous reste plus qu'à passer à l'acte. Déposer une 2044 et 2042 pour rectifier les revenus 2018 et pour les revenus 2019, déposer normalement votre déclaration en reportant le déficit foncier 2018, comme indiqué par l'administration.
Y-a plus qu'à...

 

[moietmoi]

en fait l'administration n'a fait que détailler le mécanisme de la 2044; rien de neuf..il faut donc t'y mettre;!!

il y a une chose de neuf pour moi:

(c'est nous qui modifieront votre compte à réception du document).

si je comprends bien c'est l'administration qui établira automatiquement une déclaration rectificative 2042 (le revenu général) pour 2018 , le cas échéant;

merci à toi jmi12 ,de me dire si tu as la même lecture

cdlt

 

[paal]

C'est fou j'en ai parlé au téléphone hier à ma grand-mère qui a 87 ans... Mes grands parents ont des biens en location, pour avoir le nom de son comptable . Ils n'ont pas internet (donc font les déclaration papiers), pas de hifi, uniquement une télévision ils n'aiment pas les nouvelles technologies...

Même si vos grands parents sont éloignés, il doit bien vous arriver de temps à autre de leur rendre une petite visite ...
Et il me semble que ce serait une occasion de leur offrir un petit instrument qui s'appelle une tablette, et ce serait à mon avis un premier pas vers une sensibilisation à l'informatique ....

J'ai moi même une belle soeur de 85 ans, qui se trouvait dans la même situation que vos grands parents, il y a moins de 10 ans .... Elle fait connaissance avec cet instrument et, même si elle ne s'en sert pas tous les jours (il faut lui dire de la regarder ....), elle sait maintenant s'en servir et on peut donc échanger des photos et autres documents .....
Par exemple, c'est ainsi que je mets à jour la descendance généalogique de l'une de ses soeurs de Haute Marne qui aura eu 26 petits enfants, et maintenant nous en sommes à la pléiade de la génération suivante, et bien entendu il y a des mouvements (mariages, naissances, etc ....)

Et ce serait alors bien de pouvoir échanger avec eux autrement que par téléphone, vous pour collecter leurs connaissances en matière de revenus fonciers, et eux pour se mettre à mieux communiquer de façon générale ; a titre indicatif, j'ai retrouvé avec internet 2 cousins, l'un proche (descendant de mon grand-père paternel) et l'autre plus éloigné, lequel se trouve au Québec ....

Bonjour,
S'agissant de frais bancaires (donc à déclarer intégralement sur la ligne des intérêts d'emprunt), ce déficit sera reportable pendant 10 ans et imputable sur les bénéfices foncier réalisés sur cette période.

Attention à ce délai qui paraît toujours vous paraître une éternité, mais dont le terme peut arriver assez vite, et tout déficit non compensé devient alors PERDU !!!
J'ai eu une situation du genre, mais c'était au siècle passé, où j'avais un déficit en raison du volume des intérêts (qui diminuent avec le temps, mais à l'époque, les taux étaient très différents ....

En plus de la 2044, je m'étais concocté une feuille récapitulative pluriannuelle (avec les rubriques utiles de la 2044 - la gestion des déficits qui se trouve au dos), feuille qui comportait une partie reprenant les déclarations (au réel) plus des colonnes prévisionnelles, en fonction des intérêts qui étaient connus (avec les tableaux d'amortissement des emprunts) ; ensuite j'estimais une progression raisonnable des loyers et des charges, et cela me donnait un résultat prévisionnel annuel, et son incidence sur la possible modalité de récupération des déficits ......

Il est ensuite apparu un moment, où je ne générais plus aucun déficit foncier reportable, et c'est alors que j'ai souscrit des SCPI en ayant recours à l'emprunt (dont les taux étaient encore assez coquets ....

 

[nicolasg13]

@paal : merci pour vos précieux conseils, je les suivrais à la lettre, et pour mes grands parents, ne vous en faites pas nous sommes assez proches et les fêtes en famille sont importantes.
@moietmoi @jmi12 : Je n'ai pas eu le temps de faire ma déclaration à cause d'autres papiers à faire pour ma femme et du télétravail (pour mon employeur). J'ai lu la notice de la 2044 point par point, mais parfois ça reste ambigu, et j'ai pu établir mes dépenses.

1- Pourriez-vous me valider les numéros des cases où je compte mettre les dépenses que j'ai faites ?

emoluments de notaire (221)
frais de prêt ou hypotheque ( 250)
Frais de courtier (250)
Frais de dossier bancaire (250)
interets intercalaires (250 et 410)
Intérets d'emprunts (250 et 410)
Assurance décès invalidité (250)
assurance habitation propriétaire non occupant (223)
autres frais, forfait 20 euros (222)

agence de location: Frais de rédaction de bail (221)
agence de location : frais état des lieux - (221)
agence de location : commission de location à la signature du bail - (221)
agence de location : Pourcentage sur la location (honoraire mensuel ) (221)
agence de location : TVA sur honoraires mensuel (221)
agence de location : assurance loyer impayé (223)
agence de location : frais administratifs de l'agence fixe prélevé chaque mois (221)

travaux privatifs : cuisine, etc (224)
frais de reglement de copropriété à l'élection du syndic (229)
provisions sur charges de copropriétés trimestrielles (229)
diagnostics des eaux à l'achèvement de l'immeuble. (229)

2- questions auxquelles je n'arrive pas à répondre
- est ce que meme si un des biens n'est (ou tous les biens ne sont pas ) pas encore loué je peux appliquer le forfait de 20 euros (case 222) ? notamment durant le chantier en 2018 (jsi vous vous souvenez bien j'ai acheté en VEFA suis en train de faire une déclaration rectificative pour 2019 en plus de cette année)
- est ce que les frais administratifs de l'agence je pensais (case 221) ne sont pas redondants avec la case 222 ?
- le locataire chaque mois paie des charges "à l'avance", où est ce que je les déclare ? je dois bien les soustraire des provisions que je paie moi (case 229) , non ?

 

[nicolasg13]

PS - le locataire chaque mois paie des charges "à l'avance", où est ce que je les déclare ? je dois bien les soustraire des provisions que je paie moi (case 229) , ou je dois les ajouter dans les recettes (case 211 loyer + charges locataire ) , ou pas les déclarer du tout ?