Décharge interdisant aux fonds d'un pret conso de servir à de l'immo

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Bonjour à tous,

C'est mon premier post sur cbanque, que je parcours néanmoins depuis longtemps pour piocher des infos.

Aujourd'hui je vous expose mon questionnement:
Pour financer divers investissement immobiliers (sur plusieurs biens), je souscrit un crédit à la consommation.
Je le fais pour des raisons bien précises, d'abord parce que cela sera réparti sur plusieurs biens, pour seulement une partie du prix de chacun, le reste étant au comptant, ensuite parce que tout ne sera pas utilisé d'un coup (des travaux maintenant sur un studio, puis des frais de notaire sur un autre dans 6 mois, puis à nouveau d'autres travaux), cela évite toutes les complications d'un crédit affecté, et le taux que me propose ma banque est presque aussi bas qu'un taux immo. Bref voilà pour la justification.

Mon seul problème, est que passé à la banque, le banquier m'a fait signer une décharge stipulant que je n'utiliserai pas ce crédit justement pour de l'immobilier (achat, gros travaux, leur liste est bien précise). A l'oral, il m'a néanmoins glissé que je pourrais toujours en utiliser une partie si je voulais pour un apport un jour. Mais j'ai du signer ce satané papier.

Ma question est, que peut-il se passer? La banque peut elle rompre le contrat, et m'obliger à un remboursement immédiat, si elle s'aperçoit que ces sommes vont petit à petit pour de l'immo? Je n'ai pas encore reçu l'offre de prêt, donc je ne sais pas si une clause reprend ce point, mais de toute façon j'ai signé la décharge.
Ou s'agit-il seulement pour eux de se blinder pour être sûr que leurs clients ne feront pas de bêtises avec cet argent (en même temps je pourrais en faire n'importe quoid 'autre de plus risqué donc cette théorie ne tient pas debout je pense)

Ayant une bonne épargne, je pourrais tout à fait l'utiliser pour mes investissements immo et garder le pret conso pour des dépenses courantes, mais je souhaite utiliser la totalité de ce prêt conso pour de l'immo afin de pouvoir déduire les interets d'emprunt (c'est possible même sur du crédit conso si on justifie de l'utilisation, j'ai lu le post d'un autre membre qui a eu un rescrit en ce sens des impots, mon comptable n'y voit pas d'inconvénient).

Merci pour votre aide

 

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Je pense néanmoins, et en y réfléchissant de nouveau, que la banque veut simplement s'assurer et surtout se décharger qu'au moment où je fais le prêt, le but n'est pas de financer un bien immobilier. Après l'argent est à moi, je peux très bien l'emprunter et actuellement ne pas avoir d'idée précise en tête quand à son utilisation, rien ne m'empêche dans 6 mois d'en utiliser une partie pour un apport ou des travaux si l'envie m'en prend.

Je crois qu'ils font juste ça par sécurité pour eux, pour que le prêt ne risque pas d'être requalifié en immo si je lance une procédure pénale, mais je me trompe peut être.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans les prêts amortissables à la consommation il y a deux catégories bien précises :

+ Les crédits "affectés" ou "liés" ou encore "causés"

+ Les prêts personnels non affectés.

Pour les premiers il y a une interdépendance entre le contrat de crédit et le contrat d'achat (bon de commande) et, normalement, c'est la banque qui règle - et sur fourniture de justificatifs - directement le vendeur.

Pour ce qui vous concerne, je suppose que l'on se situe dans la seconde catégorie.

Dans ce cas vous n'avez pas de justificatif de dépenses à fournir et vous utilisez les fonds comme vous l'entendez...........y compris dans un financement immobilier si vous le souhaitez.

Cdt

 

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Merci. Cela confirme ce que je pensais. Mais pour quelle raison la banque me fait elle alors signer cette décharge?

cdlt

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'en sais rien mais je pense que c'est inutile.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

si le fisc vous demande justification des deductions d'interet d'emprunt de vos prets conso ?
vous leur apportez les contrat de pret conso. Dessus il y a cette fameuse décharge...vous risquez de vous faire pincer les doigts.

par contre, je veux bien le rescrit sur la deductibilité des interets d'un pret conso utilisé pour un projet immo, cela peut m'etre bien utile !

 

[Aristide]

Bonjour,

si le fisc vous demande justification des deductions d'interet d'emprunt de vos prets conso ?
vous leur apportez les contrat de pret conso. Dessus il y a cette fameuse décharge...vous risquez de vous faire pincer les doigts.

Il me semble que cette décharge ait fait l'objet d'un document à part de l'offre de prêt ?

D'autre part, le fisc n'a rien à voir la dedans; il est tout à fait possible d'utiliser les fonds obtenus d'un prêt personnel pour financer des travaux immobiliers.

par contre, je veux bien le rescrit sur la deductibilité des interets d'un pret conso utilisé pour un projet immo, cela peut m'etre bien utile !

C'est plutôt cette éventuelle déductibilité qui pourrait faire problème

En effet, il faut bien dire et voir qu'il y a une unicité de la trésorerie et, quand vous paierez vos factures de travaux immobiliers dans 6 mois, comment prouver au fisc que les fond utilisés proviennent du crédit et non pas d'une autre origine ?

Donc le rescrit serait effectivement intéressant pour tous.

Cdt

 

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Alors pour répondre à vos questions:
Cette décharge a bien fait l'objet d'une simple feuille à part. Je ne pense pas qu'elle sera reprise dans le contrat. La banque ne la sortirait de son chapeau seulement si je lançais une quelconque procédure contre elle, pour requalifier ce prêt en immo avec tous les avantages que cela implique. Ils ne pourront pas dire qu'ils ne m'ont pas prévenu.

Quand à la déductibilité, sachez qu'un prêt à la conso ne pose aucun problème. Un prêt immobilier n'est légalement rien d'autre qu'un prêt à la conso, affecté à de l'immobilier. Dans mon cas, je débloque le prêt sur un compte séparé dédié, et effectue les remboursements (capital, intérêts, assurance et même frais de tenue de compte) depuis mon compte courant. Ainsi il est aisé de prouver, factures à l'appui, que la totalité de la somme prêtée est utilisé à des fin de travaux ou d'acquisition.

Un document fiscal des impôts stipule que les impôts n'ont pas à juger de l'opportunité de tel ou tel prêt, du moment qu'il est utilisé pour justement ces dépenses déductibles.

Concernant le rescrit, je ne le communiquerai pas, non pas pour vous en priver, mais d'abord parce qu'il me sera adressé personnellement, et que la valeur d'un rescrit vaut justement si c'est vous qui l'avez demandé et le ressortez de bonne foi en cas de contrôle. Si vous dîtes je l'ai trouvé sur internet, ça risque de moins bien passer.

Cdlt

 

[ZRR_pigeon]

, et que la valeur d'un rescrit vaut justement si c'est vous qui l'avez demandé et le ressortez de bonne foi en cas de contrôle. Si vous dîtes je l'ai trouvé sur internet, ça risque de moins bien passer.

justement non, et c'est pour cela que le fisc publie la base de données des rescrit, car il est utilisable par tous.

MAIS, il faut bien faire attention que la situation soit la même afin de pouvoir profiter des mêmes décisions.

pour moi un credit conso n'est pas deductible meme s'il est utilisé a des fins immobilières, ce n'est pas si simple. et je vois rarement ds credit conso (> 10K€ par exemple) avec un taux interessant (moins de 1.5%, taux classique sur 15 ans d'un credit immo).

 

[Aristide]

Cette décharge a bien fait l'objet d'une simple feuille à part. Je ne pense pas qu'elle sera reprise dans le contrat. La banque ne la sortirait de son chapeau seulement si je lançais une quelconque procédure contre elle, pour requalifier ce prêt en immo avec tous les avantages que cela implique. Ils ne pourront pas dire qu'ils ne m'ont pas prévenu.

Je pense aussi qu'elle ne sera pas reprise dans l'offre de prêt qui, probablement, est générée via un processus standard informatisé.

Un prêt immobilier n'est légalement rien d'autre qu'un prêt à la conso, affecté à de l'immobilier.

Là par contre ce n'est pas exact.

Je vous est expliqué ci-dessus que - légalement parlant - dans les prêts à la consommation il y a les prêts personnels non affectés (comme le vôtre) et les prêts "affectés - liés - causés" où s'exerce le principe d'interdépendance entre le contrat d'achat ou de prestations (bon de commande) et le contrat de crédit. Et la mise à disposition, des fonds se fait sur production des justificatifs concernés.

Eh bien les crédits immobiliers bien que dépendant d'un autre article du code de la consommation sont aussi des crédits affectés avec interdépendance des contrats.
Cela suppose que le contrat de prêt mentionne l'achat et/ou les prestations et que les fonds soient mis à disposition sur productions des justificatifs concernés.

Cdt

 

[blo]

Autant pour moi je ne savais pas que les rescrits étaient publiés.

Attendons la réponse des impôts, mais je suis sûr à 99% de mon coup. L'important est la destination du prêt. Les textes stipulent que les intérêts sont déductibles si les fonds sont utilisés pour des dépenses d’acquisition ou d'amélioration. Après, ce qui est écrit dans le contrat de prêt, même non affecté, peu importe, du moment que je prouve très simplement que j'ai utilisé la somme de cette manière. De toute façon non affecté il faut bien que j'utilise la somme d'une manière ou d'une autre non? Puisque son utilisation est libre. Moi je choisi pour de l'immo.
D'ailleurs je suis clair là dessus, je ne cherche pas à contourner quoi que ce soit au niveau fiscal, je le fais de bonne foi.
A voir si le décharge sera reprise dans le contrat de prêt, mais je ne pense pas. Et même si c'était le cas, au niveau fiscal je ne vois pas torp ce que ça pourrait changer. Le fisc n'a pas à juger de l'opportunité de tel ou tel prêt.

Pour ce qui est des conditions intéressantes du prêt, là c'est moi que cela regarde même si je comprends votre questionnement. Même si j'y perds un peu c'est pour des questions de facilité (fonds débloqués en 8 jours, pas de justificatifs à fournir à la banque...).

 

[ZRR_pigeon]

Le fisc n'a pas à juger de l'opportunité de tel ou tel prêt.

non mais il a a juger de la déductibilité.

donc en résumé :
rescrit confidentiel
taux credit conso confidentiel

pourquoi venir sur un forum ?

 

[gestionpat]

Bonjour,
Cette clause spécifique est rédigée en cas d'utilisation d'un crédit perso afin de payer les frais pour l’acquisition d'un bien immobilier.
En effet les frais ne sont pas récupérables en cas de défaut de remboursement de votre part du crédit immo.

De plus c'est plus généralement pour éviter un taux d'endettement important.

Cdlt

 

[Aristide]

Bonjour,

Cette clause spécifique est rédigée en cas d'utilisation d'un crédit perso afin de payer les frais pour l’acquisition d'un bien immobilier.
En effet les frais ne sont pas récupérables en cas de défaut de remboursement de votre part du crédit immo.

Je ne comprends rien à vos arguments; pouvez vous détailler ?

De plus c'est plus généralement pour éviter un taux d'endettement important.

???
Le crédit étant de toute façon mis en place je ne vois pas en quoi il réduit le taux d'endettement ?

Cdt